X Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2018
ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬ С ОСОБЫМ ПРАВОВЫМ РЕЖИМОМ В ГОРОДЕ-КУРОРТЕ СОЧИ
Полная версия работы доступна во вкладке "Файлы работы" в формате PDF
Площадь городского округа 350606 га.
Естественные границы Сочи: с юго-запада – Чёрное море; с востока – река Псоу и верховья реки Мзымты; с севера – Главный и Водораздельный хребты Западного Кавказа; с запада – междуречье рек Магри и Шепси (за ним – территория Туапсинского района и самого города Туапсе).
Сочи характеризуется статусом города-курорта, прибрежным расположением и многочисленностью территорий с режимом особой охраны и использования.
Прибрежное расположение, а также горный рельеф исследуемого округа с многочисленными горными реками определяет расположение большого количества земельных участков в границах водоохранных зон, прибрежных защитных полос Черного моря и рек.
Определение понятия водоохранной зоны и особенности ее правового режима закреплены в ст. 65 Водного кодекса РФ (далее – ВК РФ). Водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии (границам водного объекта) морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира. На таких территориях устанавливается особый правовой режим хозяйственной деятельности, и специального акта об отнесении такой территории к водоохранной зоне не требуется.
В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территории которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности.
Согласно Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденным решением городского собрания Сочи от 29.12.2009 № 202 [7], размеры водоохраной зоны и прибрежной защитной полосы Черного моря равны 500 и 50 метров соответственно, основных рек Сочи – р. Мзымта (200, 50), р. Псоу (200, 50), р. Шахе (200, 50), р. Мацеста (100, 50), р. Псезуапсе (100, 50), р. Аше (100, 50).
В границах водоохранных зон запрещается (п. 15 ст. 65 ВК РФ):
использование сточных вод в целях регулирования плодородия почв;
размещение кладбищ, скотомогильников, мест захоронения отходов производства и потребления, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ, пунктов захоронения радиоактивных отходов;
осуществление авиационных мер по борьбе с вредными организмами;
движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие;
размещение автозаправочных станций, складов горюче-смазочных материалов (за исключением случаев, если станции и склады размещены на территориях портов, инфраструктуры внутренних водных путей при условии соблюдения требований законодательства в области охраны окружающей среды и ВК РФ), станций технического обслуживания, используемых для технического осмотра и ремонта транспортных средств, осуществление мойки транспортных средств;
размещение специализированных хранилищ пестицидов и агрохимикатов, применение пестицидов и агрохимикатов;
сброс сточных, в том числе дренажных вод;
разведка и добыча общераспространенных полезных ископаемых (за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации о недрах горных отводов и (или) геологических отводов).
Согласно п. 16 ст. 65 ВК РФ в границах водоохранных зон допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод.
В границах прибрежных защитных полос наряду с установленными ограничениями запрещается (п. 17 ст. 65 ВК РФ): распашка земель; размещение отвалов размываемых грунтов; выпас сельскохозяйственных животных и организация для них летних лагерей, ванн.
Судебной практикой подтверждается, что действующее законодательство не содержит запрета на предоставление земельных участков, которые расположены в пределах водоохранной зоны. Следует учитывать лишь установленные законом ограничения хозяйственной и иной деятельности. Аналогичной является ситуация с предоставлением в собственность земельных участков, расположенных в прибрежных защитных полосах [8].
При этом нужно иметь в виду, что п. 6 ст. 6 ВК РФ установлено также понятие береговой полосы – полоса земли вдоль береговой линии (границы водного объекта) водного объекта общего пользования, предназначенная для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования – 20 метров, это относится ко всем указанным ранее водным объектам. Исключение составляют каналы, реки и ручьи протяженностью от истока до устья не более 10 километров, ширина береговой полосы которых составляет 5 метров.
В соответствии с п. 8 ст. 27 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) приватизация земельных участков в пределах береговой полосы запрещена. Кроме того, установлен запрет на ограничение публичного доступа на береговую полосу. Разрешается использование как территории общего пользования для передвижения и пребывания около них (без использования механических транспортных средств), в том числе для осуществления любительского и спортивного рыболовства и причаливания плавучих средств. Запрещаются любая деятельность и градостроительные изменения, влекущие за собой загрязнение бассейна водосбора, засорение, заиление и истощение водных объектов.
Из общей площади города-курорта 81 % приходится на особо охраняемые территории и объекты. Согласно ст. 95 ЗК РФ, к землям особо охраняемых природных территорий (то же – ООПТ) относятся земли государственных природных заповедников, в том числе биосферных, государственных природных заказников, памятников природы, национальных парков, природных парков, дендрологических парков, ботанических садов.
В Сочи расположены следующие ООПТ федерального значения: Кавказский государственный природный биосферный заповедник, Сочинский национальный парк, Сочинский общереспубликанский государственный природный заказник. ООПТ регионального значения: Природный орнитологический парк в Имеретинской низменности, Дендрологический парк «Зеленая роща», около 70 памятников природы регионального значения (по данным министерства природных ресурсов Краснодарского края на 20.01.2018).
Земли различного вида ООПТ имеют отличный от других правовой режим. Так, на территории Кавказского государственного природного биосферного заповедника запрещена любая деятельность, противоречащая задачам заповедника и режиму особой охраны его территории (нарушение естественного состояния природных комплексов и их компонентов в результате антропогенного воздействия): строительство и размещение промышленных и сельскохозяйственных предприятий и отдельных объектов; строительство зданий и сооружений, дорог и путепроводов, линий электропередачи и прочих коммуникаций, не связанных с функционированием заповедника; планировка садоводческих и дачных участков; деятельность, влекущая за собой изменения гидрологического режима. Запрещаются изъятие и прекращение прав на земельные участки и другие природные ресурсы, включенные в государственный природный заповедник.
На территории Сочинского национального парка устанавливается дифференцированный режим, в том числе: заповедный режим, где запрещены любая хозяйственная деятельность и рекреационное использование; режим заказника, где запрещено строительство жилых и производственных зданий и сооружений; режим регулируемого рекреационного использования; режим использования, предназначенный для размещения мест ночлега, палаточных лагерей и иных объектов туристского сервиса, культурного, бытового и информационного обслуживания посетителей; хозяйственный режим для обеспечения функционирования парка. На землях, включенных в границы национального парка без изъятия из хозяйственной эксплуатации, запрещаются расширение и строительство новых хозяйственных объектов. Режим использования этих территорий определяется положением, утверждаемым государственным органом, в ведении которого находится Сочинский национальный парк.
Принцип запрета или ограничения любой деятельности, если она противоречит целям создания ООПТ, не связана с выполнением их задач и влечет нарушение сохранности природных объектов, характерен для любого вида ООПТ любого значения.
Для обеспечения большей безопасности государственных природных заповедников, национальных парков, природных парков и памятников природы на прилегающих к ним земельных участках и водных объектах устанавливаются охранные зоны. Режим охранной зоны, т.е. конкретные ограничения на использование участков, устанавливается положением об охранной зоне конкретного государственного природного заповедника, национального парка, природного парка или памятника природы, утверждаемым органом государственной власти, принимающим решение о ее создании.
Статьей 96 ЗК РФ выделяются земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, предназначенные для лечения и отдыха граждан. В целях сохранения благоприятных санитарных и экологических условий для организации профилактики и лечения заболеваний человека на землях территорий лечебно-оздоровительных местностей и курортов устанавливаются округа санитарной (горно-санитарной) охраны в соответствии с законодательством. ПЗЗ города-курорта Сочи установлены три зоны округа горно-санитарной охраны курорта (I, II, III), при этом режим, предусмотренный для III зоны, является единым для округа в целом.
Земельные участки в границах санитарных зон у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков не изымаются и не выкупаются, за исключением случаев, если в соответствии с установленным санитарным режимом предусматривается полное изъятие этих земельных участков из оборота (первая зона санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов) (п. 3 ст. 96 ЗК РФ).
Первая зона округа горно-санитарной охраны установлена для трех групп охраняемых объектов курорта: территории, занятые оборудованными лечебными пляжами и прилегающими к ним акваториями; скважины с минеральными водами на различных месторождениях минеральных вод (Волконского месторождения лечебно-питьевых вод, Мамайского месторождения лечебно-столовых вод, Кудепстинского участка йодобромных вод, Мацестинского участка сульфидных вод и др., установленных ПЗЗ города-курорта Сочи); Имеретинское (Адлерское) месторождение лечебных илов.
На территории первой зоны запрещаются все виды функционального использования по результатам осуществления градостроительных изменений, за исключением:
в пределах пляжной полосы на территории оборудованных набережных и в зоне обслуживания пляжей: установка и ремонт средств связи и парковых сооружений методами, не наносящими ущерба природным лечебным ресурсам; выполнение берегоукрепительных, противооползневых и противоэрозионных работ,
- в пределах участков выхода минеральных вод и месторождения лечебных илов: строительство сооружений и устройств для добычи лечебных грязей и минеральных вод.
II зона горно-санитарной охраны устанавливается для территории, с которой происходит сток поверхностных и грунтовых вод к месторождениям лечебных грязей, минеральным озерам и лиманам, пляжам, местам неглубокого залегания незащищенных минеральных вод для естественных и искусственных хранилищ минеральных вод и лечебных грязей, парков, лесопарков и других зеленых насаждений, а также для территорий, занимаемых зданиями и сооружениями санаторно-курортных учреждений и предназначенных для санаторно-курортного строительства на основании гидродинамических расчетов, гарантирующих защиту месторождений грязей, минеральных вод и пресных вод, используемых для хозяйственно-питьевого водоснабжения.
На территории второй зоны запрещается осуществление градостроительных изменений, в том числе строительство животноводческих и птицеводческих комплексов и ферм, устройство навозохранилищ; размещение складов ядохимикатов, минеральных удобрений и горюче-смазочных материалов; строительство транзитных автомобильных дорог; строительство коллективных стоянок автотранспорта без соответствующей системы очистки от твердых отходов, отработанных масел и сточных вод и т.д.
В населенных пунктах, вошедших во вторую зону, все здания должны быть канализованы либо иметь водонепроницаемые выгреба. Как исключение разрешается размещение кладбищ при согласовании отвода с соответствующим отделом Роспотребнадзора.
Режим, предусмотренный для III зоны, является единым для округа в целом. Он предполагает:
осуществление развития и застройки территорий округа в строгом соответствии с генеральными планами курортов и комплексов и в целом города-курорта Сочи, утвержденными в установленном порядке;
ограничение на размещение промышленных и сельскохозяйственных объектов и сооружений, а также осуществление хозяйственной деятельности, сопровождающейся загрязнением окружающей природной среды, загрязнением или истощением гидроминеральных ресурсов города-курорта;
запрещение промышленной рубки леса, спуска в реки неочищенных фекально-хозяйственных вод, сброса нечистот в имеющиеся карстовые воронки и колодцы, выбора гравия из русел рек.
В соответствии с ч. 4 ст. 99 ЗК РФ в целях сохранения исторической, ландшафтной и градостроительной среды в соответствии с федеральными законами, законами субъектов РФ устанавливаются зоны охраны объектов культурного наследия. В пределах земель историко-культурного назначения за пределами земель населенных пунктов вводится особый правовой режим использования земель, запрещающий деятельность, несовместимую с основным назначением этих земель.
ПЗЗ города-курорта Сочи устанавливают границы временных охранных зон объектов культурного наследия. Согласно им, объекты культурного наследия разделяются на памятники архитектуры и градостроительства; памятники истории; памятники монументального искусства; памятники археологии (охранные зоны соответственно – ОЗГ, ОЗИ, ОЗМ, ОЗА).
В ПЗЗ г. Сочи приведен перечень объектов культурного наследия с радиусом (от границ памятника) временных зон его охраны. Всего в перечне 314 позиций, из которых памятников архитектуры и градостроительства – 57 (18,2 %), памятников истории – 116 (36,9 %), памятников монументального искусства – 33 (10,5 %), памятников археологии – 101 (32,2 %), также выделены памятники архитектуры и истории – 5 (1,6 %), памятники архитектуры и природно-исторические – 1 (0,3 %), памятники природы – 1 (Тисо-самшитовая роща) (0,3 %).
В целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона (ОЗ), зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности (ЗРЗ), зона охраняемого природного ландшафта (ЗОЛ).
В охранной зоне объекта культурного наследия (ОЗ) по специальным проектам, согласованным с Госорганом, могут выполняться: работы, связанные с сохранением и восстановлением планировки зданий, сооружений и благоустройства территории, формирующих историческую среду и окружение памятника; устройство дорог и дорожек, небольших автостоянок, наружного освещения, озеленение и благоустройство, установка стендов и витрин, относящихся к памятнику, обеспечение других форм благоустройства, обусловленных требованиями современного использования памятника, но не нарушающих исторически ценную градостроительную среду и природный ландшафт и др.
В зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности (ЗРЗ), как правило, не разрешается размещать здания и сооружения, создающие грузовые потоки, загрязняющие воздушный и водный бассейны, взрывоопасные и опасные в пожарном отношении, иные сооружения, создающие угрозу для сохранности и существования памятника истории и культуры. В зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности не допускается строительство транспортных магистралей и развязок, эстакад, мостов и других инженерных сооружений, нарушающих исторический облик поселения.
На территории зоны охраняемого ландшафта (ЗОЛ) допускается хозяйственная деятельность, если эта деятельность не наносит ущерба и искажения ландшафту, не требует возведения новых капитальных построек, в соответствии с условиями установленного режима на определенных участках зоны охраняемого ландшафта возможны сенокос и выпас скота, проведение полевых, огородных и иных работ.
Изложенное позволяет сделать вывод о том, что при осуществлении хозяйственной деятельности на территории города Сочи необходимо учитывать многочисленность территорий с режимом особой охраны и использования. Законодательство Российской Федерации устанавливает большое количество норм, предусматривающих юридическую ответственность за нарушения особого правового режима земель. Например, административную ответственность за несоблюдение ограничений, установленных в границах зон охраны объектов культурного наследия (ст. 7.13 КоАП РФ); за нарушение установленного режима или иных правил охраны и использования окружающей среды и природных ресурсов на особо охраняемых природных территориях либо в их охранных зонах (ст. 8.39 КоАП РФ); за использование прибрежной защитной полосы водного объекта, водоохранной зоны водного объекта с нарушением ограничений хозяйственной и иной деятельности (ст. 8.42 КоАП РФ) и т.д. Изучение режима использования даже основных территорий с особым правовым режимом призвано помочь избежать возможных нарушений при использовании земель и юридической ответственности за такие нарушения.
ЛИТЕРАТУРА
1. Дутова, А.В. Управление земельным фондом муниципальных образований [Электронный ресурс]: курс лекций. Новочерк. инж.-мелиор. ин-т ДГАУ. Новочеркасск, 2014. -ЖМД; РDF; 0,98 МБ.
2. Дутова, А.В. Земельно-имущественные комплексы : курс лекций. Новочерк. инж.-мелиор. ин-т ДГАУ. Новочеркасск, 2014. 75 с.
3. Дутова А.В. Технологии сбора геодезической информации наземными средствами, обзор современных приборов для сбора геодезической информации // Проблемы землеустройства и кадастров сб. ст. студентов и мол. ученых, . ФГОУ ВПО "Новочеркасская государственная мелиоративная академия". Новочеркасск, 2006. С. 44-46.
4. Дутова А.В. Быкадорова А.А. Планировочная структура поселка тарасовский ростовской области// ЧЕРЕЗ ТЕРНИИ К ЗВЁЗДАМ юбилейный сборник студенческих научных работ. 2016. С. 44-47.
5. Воронин С.М., Пятикопов С.М., Пименов Е.П., Дутова А.В. К обоснованию концентраторов для автономных солнечных электростанций[Электронный ресурс] / // «АгроЭкоИнфо», Электронный научно-производственный журнал № 2, 2017
6. Пикалов А.В. Пятикопов С.М., Дутова А.В. Как избежать травмирования на земляных мелиоративных работа//Сельский механизатор. 2017. № 9. С. 38-39.
7. Дутова А.В., Харламова Н.Л.Оценка источников загрязнения поверхностных и подземных вод на реке сухая и разработка охранных зон//Научно-технический прогресс в сельскохозяйственном производстве Сборник докладов X Международной научно-практической конференции молодых ученых. 2015. С. 112-117.
8. Дутова А.В., Курносова Е.С. Автоматизированный расчет арендной платы за земельные участки в муниципальном образовании// Проблемы и перспективы развития агропромышленного комплекса России Материалы всероссийской научно-практической конференции. В 8-ми томах. 2017. С. 38-43.
9. Дутова А.В., Быкадорова А.А. Основа реализации стратегий территориального планирования // Актуальные вопросы экономики, менеджмента и финансов в современных условиях. – 2016. – № 3. – С. 263-265.