IX Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2017

Регистрация объекта недвижимости и регистрация прав – это два разных вида деятельности, требующих различных методов и знаний в абсолютно разных областях. Так, описание объектов недвижимости, которые существуют независимо от прав на них, требует технических знаний, а установление прав на них — это юридическая практика.

Взаимосвязь регистрации объекта недвижимости и регистрации права на него обусловлена взаимосвязью объекта правоотношения собственности и самого этого правоотношения. Правоотношение характеризуется взаимосвязью субъектов по поводу объектов недвижимости. Без объекта недвижимости правоотношение становится беспредметным, в то время как отсутствие правоотношений по поводу объекта недвижимости не делает этот объект несуществующим. Государственная регистрация прав на объект недвижимости и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или

прекращения прав на данный объект в соответствии с ГК РФ. Это легализация для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей, а также иных оснований возникновения прав и обязанностей. Основным содержанием этой деятельности является юридический анализ документов, представляемых для принятия решения о государственной регистрации прав [1, стр. 195].

Основными целями, влияющими на ведение кадастра недвижимости являются:

1) Точное отображение графических данных (карт, планов);

Именно благодаря графическим данным можно определить местоположение объекта недвижимости, его границы. Именно точное построение карт и планов позволяет разрешить вопросы владения недвижимостью.

2) Точные текстовые данные, описывающие объект недвижимости;

К текстовым данным следует отнести параметры, классифицирующие объект недвижимости по его масштабности, а также способу и режиму использования (общий доступ, ограниченное пользование ¬ сервитут и др.) дают представление об объекте для заинтересованных лиц (к примеру покупателей), и точное представление данных о лице и документации, которой он располагает, позволяющей и использовать, распоряжаться объектом кадастрового учета.

3) Актуальность полученных кадастровых данных

Лишь информация базы кадастровых данных соответствующая действительному положению может быть истинно верной и подлежащей использованию. Неактуальная же информация может повести за собой большое количество проблем (к примеру, земельным спорам или ограничению правовых и экономических отношений).

Именно эти основные цели позволили достигнуть следующих результатов ведения кадастра недвижимости:

1. Достижение высоких (менее 1 м) точностей определения координат точек земельных участков;

Как известно, на территории городов точность определения характерных точек границ земельных участков составляет 10 сантиметров.

2. Установление на государственном уровне системы учета объектов недвижимости и особых правовых режимов для объектов.

Впоследствии, с образованием института частной собственности и рынка недвижимости возникла необходимость в создании наглядного картографического и текстового (семантического) общедоступного материала, который бы позволял производить оценку стоимости недвижимого объекта и определения государством его режима использования и налогообложения.

На основании этого итоговыми задачами ведения государствами кадастра стали следующие цели:

• регистрация объектов недвижимости (определение ее собственников, лиц имеющих приоритет пользования);

• паспортизация объектов (ведение документации подтверждающей существование объекта недвижимости с качественными);

• составление сводной статистической информации (для определения темпов изменений освоения территорий и последующего грамотного территориального планирования в целях общества и экономики государства);

• правильное ведение налогового учета, исчисления налогового

обложения (для формирования бюджета государства с целью проведения улучшений в государственной политике в сферах жилищно-коммунального хозяйства, строительства, федерального территориального планирования и т.д.);

• правовой регистрации сделок (грамотное оформление сделок с объектами недвижимости не противоречащих основным законам государства и государственной политике) [2].

Исходя из анализа целей и задач синтезируются основные требования к ведению кадастра:

1. Вывод технико-экономические знаний и экономической ценности земли, ее ресурсов и недвижимых объектов расположенных на ней.

2. Определении объектов недвижимости и сбор всей необходимой информации, связанной, с их визуализацией (полным картографированием территории, выведением масштабности объекта).

Именно требования определяют полноту сведений кадастра недвижимости и играют роль в научно-техническом развитии отрасли.

Исходя из наглядной схемы, представленной на рисунке №1 можно выделить три основных направления научного и информационно-технологического совершенствования в кадастре:

1. Совершенствование ведения данных: сбор, хранение, обновление и определение достоверности (обнаружение ошибок) и возможность передачи данных конечному потребителю.

2. Улучшение картографических и плановых материалов: повышение точности, наглядность отображения материала, объем иллюстрируемых данных;

3. Улучшение качества текстовых данных: состав данных, их объем, достоверность [3].

Совершенствование ведения данных кадастра с научной точки зрения прежде всего определяется выведением системы ведения данных и образование новых понятий, таких как база (банк) данных, кадастровая запись (в РФ – кадастровый паспорт объекта недвижимости).

В РФ ранее существовало три банка данных: данные о землях и земельных ресурсах (земельный кадастр, до 1994 г.), данные объектов недвижимости, расположенных на земельных ресурсах (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства) и данные зарегистрированных прав на объекты недвижиости (единый государственный реестр прав ­ ЕГРП) [4, 5, 6] . На сегодняшний момент идет стадия объединения банков данных в единый реестр

Соответственно выведение системы, которая обеспечивает сбор данных регламентируется законодательными актами. Так для России это Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости»¹.

Рис. 2. Схема формирования банка данных о земельных участках государственного кадастра недвижимости

В настоящее время база данных земельного кадастра и данных о зданиях, строениях и сооружениях доступны отдельно, и картография представляет собой карту земельного кадастра во многих странах. Сегодняшняя тенденция ведет к представлению информации в виде скомпанованного документа, размещенного на общедоступном электронном ресурсе о кадастре земельных участков и объектов недвижимости на нем расположенных, что приводит к удобству ее использования, ведь объекты связаны между собой общими границами. [7, 8]. Кроме этого в ходе сбора и обследования информации параллельно происходит выявление кадастровых ошибок (прим. наложение границ объектов недвижимости). В странах Европы минимизация ошибок происходит за счет автоматизации систем мониторинга (программные продукты кадастрового обеспечения ­ System Oracle and MapInfo Professional), при пересечении границ объектов или неверном вводе расчетных параметров программа выдает предупреждение о наложении объектов друг на друга на карте или несоответствии погрешности вычисления требованиям нормативных документов. В России же кадастровые ошибки представляют собой частое явление из-за меньшей автоматизации производства работ [9].

Одной из важных особенностей ведения кадастра является общедоступность данных. С увеличением пользования мировой сетью и передачей информации через сеть Интернет производится рзвитие ресурсов для запроса необходимой информации из кадастровой базы данных. Примером являются Российские ресурсы: Публичная кадастровая карта и Портал государственных услуг РОСРЕЕСТР.

Наиболее яркой стороной передовых технологий в кадастре является улучшение картографических и плановых материалов: повышение точности, наглядность отображения материала, объем иллюстрируемых данных.

К этой стороне кадастра относятся следующие достижения:

1. Переход от аналоговых карт к электронным картам

2. Появление электронного геодезического и спутникового оборудования;

3. Создание и внедрение геоинформационных систем

4. Переход от двухмерного принципа визуализации картографической информации к трехмерной

Переход от аналоговых к электронным картам обеспечил в прошлом удобство хранения и обработки ­ возможно нанесение изменившейся информации при этом при необходимости есть возможность перевода их в аналоговый вид [10].

Появление электронного оборудования конечно же облегчило и ускорило работу по выполнению измерений характеристик объектов недвижимости: их объем, площадь и др [11].

Создание и внедрение в кадастр геоинформационных систем (сокр. ГИС) обеспечило создание электронных баз данных и одновременно цифрового картографического материала [12]. ГИС обеспечивает государственный кадастр недвижимости на сегодняшний день возможностью объединения графических материалов объектов недвижимости в единую базу, с указанием информации о каждом объекте в дополнительном меню (электронный паспорт). Государственные учреждения (Кадастровые палаты, РОСРЕССТР) работают на базе ГИС MapInfo Professional [13]. Соответственно при получении данных от собственников (или кадастровых инженеров) производится подгрузка присланных файлов непосредственно на электронную карту с ранее учтенными объектами недвижимости и определение кадастровых ошибок.

На сегодняшний момент повсеместно выполняется модернизация ГИС путем введения новых функций: определение общей части объектов недвижимости при их наложении и определение ее параметров и площади, для того, чтобы более качественно представлять геоданные. Как было сказано ранее, в РФ в ближайшие годы произойдет слияние банков информации о кадастре земли и объектов недвижимости на нем расположенных с данными регистрации. С помощью графической навигации векторной картографии, должна быть доступна для просмотра вся информация о выделяемом объекте: качественные характеристики, план (с соответствующими ограничениями конфиденциальности), данные о регистрации права собственности на объект (как текущие и исторические). Такая глобализация приведет к определению и дальнейшему разрешению всех ошибок кадастрового учета.

И, наконец, последним нововведением является реализация трехмерной ГИС. Синтезирование двухмерных данных с ранее обособленными данными нивелирования территории позволит нагляднее представить данные и и качественно решать проблемы особенностей территорий: высотные ограничения (например центр г. Санкт-Петербург), описание зданий и сооружений сложной архитектуры контруктивизма и деконструктивизма.

В настоящее время в профессиональной среде используется множество геоинформационных систем для трехмерного моделирования, широко применяются Vertical Mapper 3.5 (трехмерное моделирование для ГИС MapInfo), GeoDraw, GEO + CAD, Bentley PowerMap, OziExplorer - 3D и другие. [10] Для формирования единого подхода и базиса развития трехмерного кадастра проводится многофакторный анализ существующих систем и разрабатывается наиболее оптимальная для современных условий система с учетом существующих передовых технологий: лазерное и роботизированное геодезическое оборудование, передача данных по сети Интернет. Производство топографо-геодезических работ осуществляется помощью электронного лазерного сканирования объектов недвижимости [14].

Изменение нормативно-правовой базы с целью наиболее эффективной реализации инструментов трехмерного кадастра является одной из наиболее сложных задач данного этапа. Изменения в законодательстве стран приведут к созданию новых форматов работы для участников рынка недвижимости: удаленная «онлайн» консультация, передача документов кадастрового учета и регистрации права собственности только в электронном виде. Покупатель жилья сможет, к примеру, выкупить не только площадь, но и вид из окна квартиры, т.к. в 3D-кадастр можно внести тот объем воздуха, который отделяет окна квартиры от линии моря. Застройщик, планирующий возвести перед домом многоэтажную башню, должен будет выкупить этот объем. Трехмерная модель позволяет проводить кадастровую оценку, основываясь на рыночной цене, так как сейчас объекты, находящиеся рядом, могут заметно различаться в цене (производится заполнение территории большим количеством объектов обслуживания: сети водоотведения и электрификации, объекты легкий промышленности и объекты утилизации). Очевидно, что для современного уровня развития кадастра в нашей стране эффективным является решение о том, что переход на трехмерный кадастр всех объектов недвижимости будет осуществляться после завершения пилотного проекта в Крымской Республике [15].

Трехмерный кадастр на сегодня активно внедряется в Европе и активно расширяется в сторону подключения четвертого измерения ­ времени. В России создание трехмерных ГИС производится на стадии пилотных проектов: в Сочи или Крымской Республике [16].

В заключении стоит отметить, что нововведения в кадастре осуществляются постоянно. Проводится множество международных конференций и уже формируется новые задачи совершенствования кадастрового учета, к которых относятся:

1. Создание карт с максимально полной информацией по объектам недвижимости и зонам с особыми условиями использования;

2. Ускорение информационного взаимодействия государственных органов и заинтересованных лиц, ускорение обработки новых данных и внесение их в общую базу кадастровых данных;

3. Уменьшение появления кадастровых ошибок и обнаружение и устранение уже имеющихся [17].

На данный момент наука и информационные технологии максимально ориентированы на развитие системы кадастрового учета объектов недвижимости, что в том числе влечет за собой повышение к требованиям к квалификации лиц, работающих с информационной системой кадастра.

Основными достижениями науки в области кадастра следует отметить:

1. анализ научных исследований в области робототехники и лазерных технологий для синтеза новейших прототипов геодезического оборудования.

К основным передовым информационным технологиям в области кадастра относятся:

1. хранение и перевод информации на электронные носители;

2. создание и разработка геоинформационных систем;

3. создание комплексов программных продуктов и сервисов, предназначенных для изготовления, пересылки кадастровой документации.

Таким образом, в статье были озвучены цели и современные достижения в сфере ведения кадастров в области науки и техники, а также освещены будущие задачи науки и техники в области усовершенствования ведения кадастров.

Список используемых источников

1. Экономика недвижимости: учебник для вузов. — 4-е изд., испр. / А. Н. Асаул, М. А. Асаул, В. П. Грахов, Е. В. Грахова. — СПб.: АНО «ИПЭВ», 2014. — 432 с.

2. Лоскутова А. В. Инновации в ведении кадастров недвижимости // Проблемы предпринимательской и инвестиционно-строительной деятельности: материалы XVII научно-практической конференции под ред. заслуженного деятеля науки РФ, заслуженного строителя РФ, д-ра экон. наук, профессора А.Н. Асаула. Санкт-Петербург: Изд-во АНО «ИПЭВ», 2015.

3. Болотин С. А., Приходько А. Н., Симанкина Т.Л. Инвентаризация и паспортизация недвижимости; СПбГАСУ – Учебное пособие – СПб.: 2010. – 207 с.

4. Экономика недвижимости. 3-е издание. Асаул А. Н. - СПб.: - Питер, 2013. - 416 с.

5. Асаул А.Н. Экономика недвижимости (учебник) // Успехи современного естествознания. 2014. № 10. С. 120-121.

6. Асаул А.Н., Севек В.К., Соян М.К. Экономика недвижимости (учебник) // Успехи современного естествознания. 2014. № 10. С. 119-120.

7. Варламов А.А., Гальченко С.А. Информационные технологии кадастра объектов недвижимости: учебник для студ. учреждений высш. проф. образования — М. : Издательский центр «Академия», 2008.— 103 с.

8. Асаул А.Н., Асаул М.А., Заварин Д.А. Особенности постановки на государственный кадастровый учёт земельного участка // Таврический научный обозреватель. 2015. № 5-1. С. 107-115.

9. Nisanci R., Ozcelik A. E. An Assessment Towards to Innovative Cadastre Integrated with Cadastre 2034 Vision: The World Cadastre Summit, Congress & Exhibition (20.04.2015). ¬ Inst. ¬ Karadeniz Technical University, 2015. ¬ С. 1-12.

10. Поликарпов А.М. Введение в техническую инвентаризацию; СПбГАСУ – Учебное пособие – СПб.: 2009. – 181 с.

11.Зиновьев, В.И. Геодезические работы на строительной площадке; , – СПбГАСУ ¬ Учебное пособие – СПб, 2013. – 78 с.

12. Современные проблемы инноватики: учебное издание / А. Н. Асаул, Д. А. Заварин, С. Н. Иванов, Е. И. Рыбнов; под ред. заслуженного деятеля науки РФ, д-ра экон. наук, проф. А. Н. Асаула. — СПб.: АНО ИПЭВ, 2016. — 208 с.

13. Ферапонтова О.М. Рациональное использование земель в условиях реформирования земельно-имущественных отношений на современном этапе: Междунар. научн.-практ. конф.: СПбГАСУ ¬ СПб ¬ 2012 - С.219-222.

14. Орехов М.М. Применение наземного лазерного сканирования в практике архитектурных обмеров: 70-я научная конференция профессоров, преподавателей, научных работников, инженеров и аспирантов университета. (8.10.2014). ¬СПбГАСУ ¬ СПб ¬ 2014 ¬ C.150-152.

15. Волков, В.И. О геодинамических аспектах современной градостроительной практики. Вестник гражданских инженеров № 3. – СПбГАСУ ¬ 2012 –.С. 31-38.

16. Павлова Е. А. Развитие трехмерного кадастра объектов недвижимости в России ¬ Молодой ученый №8. — 2012. — Каз. ¬С. 40-42.

17. Гура Д.А., Алкачев Т.Э. Создание 3D кадастра объекта недвижимости для постановки на кадастровый учет на примере железнодорожного вокзала Адлеровского района г. Сочи ¬ Научные труды КубГТУ №11, 2015. ¬ С. 1-8.

1^ Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 года №221-ФЗ (действующая редакция -03.07.2016) [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=196378#0 (дата обращения: 28.10.2016 г.).

8

Код для цитирования: Скопировать