VIII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2016

Несмотря на то, что с ноября 2003 года вступил в силу Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» № 152-ФЗ, к сожалению, до сих пор присутствуют неразрешенные вопросы и проблемы, мешающие его практическому применению. Попытка усовершенствования данного нормативного акта и ликвидации узких мест в действующем законодательстве, предпринятая 27 июля 2006 г. с утверждением Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», внесшего ряд очень важных коррективов, не увенчалась успехом, т.к. устранить все противоречия не удалось.

Ипотечные ценные бумаги являются индикатором уровня развития регионального рынка ипотеки, но так же требуют развитости и эффективного функционирования данного рынка. Ипотека с введением ценных бумаг в сферу обращения обязана стать еще более доступной для простых граждан, но для использования этого финансового инструмента необходима тщательная подготовка методологической и теоретической базы.

Ипотечные ценные бумаги – это рефинансируемые долговые бумаги, представляющие финансовую ценность, которые подтверждают обязательства по ипотечным кредитам. Средства, полученные по обеспечивающим кредитам, используются в качестве финансового источника для выплат по таким бумагам.

По своей сути ценные бумаги такого рода являются вторичными. С их помощью проводится рефинансирование вложенных финансовых средств в жилые объекты, что были приобретены на рынке недвижимости с помощью ипотеки.

При ипотечном рефинансировании стабильные кредитные выплаты осуществляются за счет того, что возврат кредитору инвестируемых средств производится быстрее, чем длятся сроки выплаты ипотечных кредитных долгов [2].

Основной недостаток существующей системы управления ипотечным жилищным кредитованием в России заключается в разрозненности действий основных управленческих структур. Однако, по нашему мнению, в России уже сложились определенные предпосылки для формирования системы управления ипотечным жилищным кредитованием. Перечислим наиболее значимые из них.

1. Создана необходимая инфраструктура рынка ипотечного жилищного кредитования: совершенствуется нормативно-правовая база ипотеки; сравнительно быстрыми темпами развивается рынок консалтинговых и посреднических услуг в области ипотечного жилищного кредитования.

2. Основными участниками рынка являются лидирующие банки и ипотечные компании, между ними сформировались достаточно четкие отношения.

3. Рынок рефинансирования ипотечных кредитов постепенно оформляется в виде единой системы для любых игроков ипотечного бизнеса.

4. На вторичном рынке ипотечных кредитов, кроме открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)», активно участвуют ведущие коммерческие банки; увеличиваются объемы секьюритизации ипотечных активов российскими банками.

5. В России функционируют различные структуры, в той или иной степени выполняющие функции управления ипотечным жилищным кредитованием.

Развитию российского рынка ипотечных облигаций также будут способствовать и их характерные черты, которые могут стать привлекательными для инвесторов, в отличие от обычных корпоративных облигаций.

В числе самых опасных рисков для инвесторов, приобретающих долговые инструменты, является процентный риск – риск отрицательного изменения цены облигаций при росте процентных ставок.

Основное отличие ипотечных ценных бумаг от обычных облигаций – риск досрочного погашения и свойство «негативной выпуклости» (нестандартной реакции цен на изменение процентных ставок). Главной проблемой в данном случае являются юридические вопросы. Аналог ценных бумаг рass-through в российском законе «Об ипотечных ценных бумагах» – ипотечные сертификаты участия (ИСУ). В соответствии с законом ИСУ подтверждают общую долевую собственность на ипотечное покрытие. ИСУ не является эмиссионной ценной бумагой и не имеет номинальной стоимости 4. Нормативная база по данному виду ценных бумаг недоработана, и пока нет сведений о перспективах ее развития. Что касается структурированных (порядковых) ипотечных облигаций (СМО), то их российским аналогом могут быть ипотечные облигации. В соответствии с законом «Об ипотечных ценных бумагах» ипотечная облигация – это облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия. Этот вид ценных бумаг имеет на российском рынке более четкие перспективы.

Основной мотивацией эмитента структурировать выпускаемые ценные бумаги, является размер дополнительного обеспечения, необходимый для достижения желаемого кредитного рейтинга. Выбрать механизм повышения кредитного качества и определить размер дополнительного обеспечения помогает оценка вероятных убытков для каждого из классов ценных бумаг.

В целом рейтинговые агентства стремятся определить степень финансовой надежности сделки секьюритизации с точки зрения исполнения платежных обязательств по выпускаемым ценным бумагам. Каждое значение рейтинга соответствует определенному уровню гарантий. На практике показатель рейтинга характеризует то, какой уровень убытков в секьюритизируемом пуле способен «выдержать» каждый конкретный класс ценных бумаг.

Внешним механизмом улучшения кредитного качества может стать дополнительное обеспечение сторонней организацией грантом. Таким обеспечением станут корпоративные гранты или специализированные страховые компании, так же это могут быть государственные гарантии.

Примерами же внутренних способов повышения качества станут: структурирование траншей (т.к. держатели ценных бумаг младших классов имеют низкую очередность, в отличие от держателей более высоких классов); избыточное обеспечение (over collaterization); избыточный поток платежей (так, если обязательства по отдельным кредитам не исполнились, то избыточный поток платежей может быть использован для выплат держателям сертификатов или формирования специального резервного фонда) [3].

На рис. 1 представлена динамика объема выдачи ипотечных кредитов и годовые темпы роста ипотечного кредитования по данным Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию [1].

В сложившейся ситуации по поводу выпущенного закона (№152-ФЗ РФ «Об ипотечных ценных бумагах») остались не решенными вопросы о доработке данного закона, представленные на рис. 1 данные указывает на его «изъяны», что обуславливает необходимость пересмотра и по возможности переработки его основной части.

Рисунок 1 – Динамика объема выдачи ипотечных кредитов (млрд. руб.) и годовые темпы роста (%) в 2013-2015гг по месяцам

Учитывая, что система ипотечного жилищного кредитования в России и её регионах находится в стадии становления, государство может также создавать определенные стимулирующие условия для ее развития и взять на себя часть рисков. С этой целью необходимо:

• совершенствовать правовые основы реализации прав по ипотеке;

• регулировать механизмы привлечения долгосрочных финансовых ресурсов;

• создать благоприятную налоговую среду для ипотечного жилищного кредитования граждан;

• организовать эффективные условия работы кредитных организаций на рынке ипотечных кредитов.

Список использованной литературы

1. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию [Электронный ресурс]: Режим доступа: www.ahml.ru/ru/agency/analytics/diagrams/

2. Асаул, А. Н. Экономика недвижимости [Текст]: учебник для вузов.- 3-е изд., исправл. /А.Н. Асаул, С. Н. Иванов, М. К. Старовойтов.- СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009.-304 с.

3. Резванова Л.М. Ипотечные ценные бумаги: инвестиционный анализ, структурирование, инструменты повышения кредитного качества [Электронный ресурс]: Режим доступа: http://www.lawlinks.ru/view_data.php?id=162031

4. Сапрунов П. Перспективы рынка ипотечных ценных бумаг в России [Электронный ресурс]: Режим доступа: http://www.rcb.ru/data/articles_pdf_hidden_75261/2005/25/088-92_rosbank.pdf

Код для цитирования: Скопировать