VIII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2016
РАСЧЕТ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ДЛЯ АРЕНДАТОРОВ НЕЖИЛОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ И ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ РЕКОНСТРУКЦИИ И ЭТОГО ОБЪЕКТА
Полная версия работы доступна во вкладке "Файлы работы" в формате PDF
Содержание работы.
1.Исходные данные……………………………………………………………….3
2. Распределение затрат на водопотребление и водоудаление (канализацию)
по арендаторам……………………………………………………………………4
3. Распределение затрат по обеспечению общественного порядка торгового
центра………………………………………………………………………………5
4.Распределение затрат на уборку территории по потребителям услуги……..6
5.Расчет затрат ТЦ на электроснабжение торговых точек и МОП……………7
6.Распределение затрат на уборку помещений по пользователям услуг……...8
7.Распределение затрат на вывоз твердых бытовых отходов по
потребителям……………………………………………………………………...9
8.Распределение затрат на техническое обслуживание между пользователями
услуги……………………………………………………………………………..10
9.Распределение затрат ТЦ на отопление по пользователям услуг…………..12
10.Итоговая ведомость распределения затрат торгового центра на
коммунальные услуги и техническое обслуживание………………………….13
11.Расчет арендной платы за пользование помещениями торгового центра с
учетом базовой ставки и затрат на коммунальные услуги и техническое
обслуживание…………………………………………………………………….14
12.Расчет денежных потоков инвестиционного проекта……………………...15
13.Расчет внутренней нормы доходности проекта…………………………....17
14.Показатели эффективности инвестиции проекта…………………………..19
1,Исходные данные
|
Таблица 1 |
||||
|
Сводка исходных данных для расчета затрат ТЦ на водопотребление и водоудаление (канализацию) |
||||
|
№№ П/П |
Показатели |
ед. изм. |
количество |
примечание |
|
1 |
норма расхода на чел в сутки |
л/сут |
16 |
СНиП 2.04.01-85 |
|
2 |
норма расхода на м2 в сутки |
л/сут |
0,5 |
СНиП 2.04.01-85 |
|
3 |
норма потребления для аптек |
л/сут |
310 |
СНиП 2.04.01-85 |
|
4 |
кол-во дней |
день |
30 |
|
|
5 |
тариф Водоканала |
руб/м3 |
29,7 |
|
|
6 |
налоговая ставка |
18% |
||
|
Таблица 2 |
||||||
|
Распределение затрат на водопотребление и водоудаление (канализацию) по арендаторам |
||||||
|
№ арендатора |
Площадь (м2) |
Персонал (чел) |
Потребл. на чел (л/мес) |
Потребл. на площадь (л/мес) |
Итого (м3): |
ИТОГО (руб) |
|
1 |
13 |
3 |
1440 |
195,00 |
1,64 |
48,56 |
|
2 |
18 |
2 |
960 |
270,00 |
1,23 |
36,53 |
|
3 |
23 |
2 |
960 |
345,00 |
1,31 |
38,76 |
|
4 |
28 |
2 |
960 |
420,00 |
1,38 |
40,99 |
|
5 |
33 |
3 |
1440 |
495,00 |
1,94 |
57,47 |
|
ИТОГО: |
115 |
12 |
5760 |
1725,00 |
7,49 |
222,30 |
Потребл.на чел.=Норма расхода на чел.сут.*персонал*30=13*2*30=1440л/мес.
Потребл.на площадь=0,5*S*30=0,5*13*30=195л/мес.
Итого=(Потребл.на чел.+Потребл.на площадь)*0,001=(1440+195)*0,001= 1,64м3
ИТОГО=Тариф фодоканала*Итого1=29,7*1,64=48,56руб.
|
Таблица 3. |
||
|
Распределение затрат по обеспечению общественного порядка торгового центра |
||
|
Исходные данные: |
ед. изм. |
количество |
|
тариф 1 |
руб/м2/мес |
50,3 |
|
№ арендатора |
Площадь (м2) |
Итого (руб): |
|
1 |
13 |
653,90 |
|
2 |
18 |
905,40 |
|
3 |
23 |
1156,90 |
|
4 |
28 |
1408,40 |
|
5 |
33 |
1659,90 |
|
ИТОГО: |
115 |
5784,50 |
Итого= Площадь * Тариф = 13 * 50,3=653,90 руб
Итого зар.плата=2*Стоимость=1*12803=12803
Страховые платежи= Итого зар.плата/100*30=12803/100*30=3840,90
Накладные= ФЗП/100*20=16643,90/100*20=3328,78
Расходные мат-лы= ФЗП/100*5=16643,90/100*5=832,20
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Итого=кВт/ч * часы=1,5*150= 225 кВт/ч Итого=Итого * налоговая ставка = 225*6,0062=1351,40 руб. |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Таблица 8.
|
Распределение затрат на электронабжение торговых точек по пользователям |
||||||
|
№ арендатора |
Потребление кВт/ч |
Тариф |
Потребление магазинов (руб) |
Площадь (м2) |
Электр МОП (руб) |
ИТОГО (руб): |
|
1 |
78 |
6,006 |
468,48 |
13 |
1351,40 |
1819,88 |
|
2 |
108 |
6,006 |
648,67 |
18 |
1081,12 |
1729,79 |
|
3 |
138 |
6,006 |
828,86 |
23 |
720,74 |
1549,60 |
|
4 |
168 |
6,006 |
1009,04 |
28 |
2522,60 |
3531,65 |
|
5 |
198 |
6,006 |
1189,23 |
33 |
1261,30 |
2450,53 |
|
ИТОГО: |
690 |
4144,28 |
115 |
6937,16 |
11081,44 |
|
Потребление=(20*площадь*30*10)/1000=(20*13*30*10)/1000=78 кВт/ч
Потребление магазинов=потребление*тариф=78*6,006=468,48 руб.
ИТОГО=потребление магазинов + электр МОП(Итого)=468,48+1351,40=1819,88 руб.
|
Таблица 9. |
||||||||
|
Исходные данные для расчета затрат торгового центра на уборку помещений. |
||||||||
|
№№ П/П |
исходные данные |
кол-во |
стоимость (руб) |
ИТОГО (руб): |
||||
|
1 |
основная ставка |
1,00 |
4003,00 |
4003,00 |
||||
|
2 |
страховые платежи |
30,00% |
1200,90 |
|||||
|
3 |
накладные расходы |
20% |
1040,78 |
|||||
|
4 |
расходные материалы |
5% |
260,20 |
|||||
|
5 |
Итого: |
6504,88 |
||||||
|
Итог ФЗП |
5203,90 |
Основная ставка= Кол-во*Стоимость= 4003 руб.
Страховые платежи= Итого*Кол-во=4003*30/100%=1200,90руб.
Накладные расходы= ФЗП*Кол-во=5203,90*20/100%=1040,78руб.
Расходные мат-лы= ФЗП*Кол-во=4003*5/100%=260,20руб
|
Таблица 10. |
||||
|
Распределение затрат на уборку помещений по пользователям услуг |
||||
|
№ арендатора |
Площадь (м2) |
Доля (%) |
Сумма, руб |
|
|
1 |
13 |
11,304% |
735,33 |
|
|
2 |
18 |
15,652% |
1018,15 |
|
|
3 |
23 |
20,000% |
1300,98 |
|
|
4 |
28 |
24,348% |
1583,80 |
|
|
5 |
33 |
28,696% |
1866,62 |
|
|
ИТОГО |
115 |
100% |
6504,88 |
|
Доля= Площадь/Общ.Площадь=13/115*100%=11,304%
Сумма= Доля*Итого табл.9=11,304*6504,88/100%=735,33руб.
|
Таблица 11. |
||||
|
Исходные данные для расчета затрат торгового центра на вывоз твердых бытовых отходов |
||||
|
№№ П/П |
исходные данные |
ед изм |
кол-во |
|
|
1 |
счет МУП по вывозу ТБО |
руб/мес |
2,43 |
|
|
2 |
действующие площади |
м2 |
115 |
|
|
№ арендатора |
Площадь (м2) |
Сумма, руб |
|
1 |
13 |
31,59 |
|
2 |
18 |
43,74 |
|
3 |
23 |
55,89 |
|
4 |
28 |
68,04 |
|
5 |
33 |
80,19 |
|
ИТОГО |
115 |
279,45 |
Сумма=площадь*счет МУП по вывозу ТБО=2,43*13=31,59 руб.
|
Таблица 12. |
|||
|
Распределение затрат на вывоз твердых бытовых отходов по потребителям |
|||
|
№ арендатора |
Площадь (м2) |
Доля (%) |
Сумма, руб |
|
1 |
13 |
11,304% |
31,59 |
|
2 |
18 |
15,652% |
43,74 |
|
3 |
23 |
20,000% |
55,89 |
|
4 |
28 |
24,348% |
68,04 |
|
5 |
33 |
28,696% |
80,19 |
|
ИТОГО |
115 |
100% |
279,45 |
Доля=площадь/общую площадь=13/115*100%=11,304%
|
Таблица 13. |
||||
|
Расчет затрат на техническое обслуживание |
||||
|
исходные данные: |
ед изм |
кол-во |
стоимость |
ИТОГО: |
|
заработная плата электрика |
руб/мес |
1 |
10503 |
10503,00 |
|
заработная плата сантехника |
руб/мес |
1 |
10303 |
10303,00 |
|
оплата дежурств в выходные |
руб/день |
8 |
1003 |
8024,00 |
|
Итого ФЗП: |
руб |
28830,00 |
||
|
ИТОГО ФОТ: |
руб/мес |
37479,00 |
||
|
накладные расходы |
% |
20 |
5766,00 |
|
|
расходные материалы |
% |
10 |
2883,00 |
|
|
страховые платежи |
% |
30,00% |
8649,00 |
|
|
ИТОГО: |
руб |
17298,00 |
||
|
ИТОГО: |
46128,00 |
|||
ЗП электрика=кол-во*ст-ть=1*10503,00=10503,00 руб/мес
ЗП сантехника= кол-во*ст-ть=1*10303=10303 руб/мес
Оплата дежурств в выходные=кол-во*ст-ть=8*1003=8024 руб/день
Итого ФЗП=ЗП электрика+ЗП сантехника+оплата дежурств в выходные=10503+10303+8024=28830 руб.
ИТОГО ФОТ= Итого ФЗП*Страховые платежи + Итого ФЗП=28830*30%+28830=37479руб/мес.
1) ИТОГО ФЗП Накладные расходы= Итого ФЗП/100*накладные расходы=28830/100*20=5766
2) ИТОГО ФЗП Расходные материалы=ИтогоФЗП/100*расходныематериалы=28830/100*10=2883
3) ИТОГО ФЗП страховые платежи= Итого ФЗП/100*страховые платежи=28830/100*30=8649
ИТОГО= 1) + 2) + 3)= 5766+2883+8649=17298 руб.
ИТОГО= ИТОГО ФОТ + ИТОГО=37479+17298=46128
|
Таблица14. |
|||
|
Распределение затрат на техническое обслуживание между пользователями услуги |
|||
|
№ арендатора |
Площадь (м2) |
Доля (%) |
Итого (руб) |
|
1 |
13 |
11,304% |
5214,47 |
|
2 |
18 |
15,652% |
7220,03 |
|
3 |
23 |
20,000% |
9225,60 |
|
4 |
28 |
24,348% |
11231,17 |
|
5 |
33 |
28,696% |
13236,73 |
|
ИТОГО |
115 |
100% |
46128,00 |
Доля=площадь/общую площадь=13/110*100%=11,304%
Итого= ИТОГО/100*доля=46128/100*11,304=5214,47
|
Таблица 15. |
||
|
Расчет затрат ТЦ на отопление |
||
|
исходные данные |
руб. |
|
|
Тариф, руб. в месяц за 1 кв.м |
29,7 |
|
|
Таблица 16 |
||
|
Распределение затрат ТЦ на отопление по пользователям услуг |
||
|
№ арендатора |
Площадь (м2) |
Сума, руб |
|
1 |
13 |
386,10 |
|
2 |
18 |
534,60 |
|
3 |
23 |
683,10 |
|
4 |
28 |
831,60 |
|
5 |
33 |
980,10 |
|
ИТОГО |
115 |
3415,50 |
Сумма= Площадь*Тариф=13*29,7=386,10 руб.
|
Таблица17 |
|||||||||||
|
Итоговая ведомость распределения затрат торгового центра на коммунальные услуги и техническое обслуживание |
|||||||||||
|
№ арендатора |
распределение затрат по пользователям (руб) |
ИТОГО (руб): |
|||||||||
|
Площадь (м2) |
Водоснабжение |
Обеспечение общ. порядка |
Уборка территории |
Электроэнергия |
ТО |
Вывоз ТБО |
Уборка МОП |
Отопление |
|||
|
1 |
13 |
48,56 |
653,90 |
2351,86 |
1819,88 |
5214,47 |
31,59 |
735,33 |
386,10 |
11241,69 |
|
|
2 |
18 |
36,53 |
905,40 |
3256,42 |
1729,79 |
7220,03 |
43,74 |
1018,15 |
534,60 |
14744,66 |
|
|
3 |
23 |
38,76 |
1156,90 |
4160,98 |
1549,60 |
9225,60 |
55,89 |
1300,98 |
683,10 |
18171,80 |
|
|
4 |
28 |
40,99 |
1408,40 |
5065,53 |
3531,65 |
11231,17 |
68,04 |
1583,80 |
831,60 |
23761,17 |
|
|
5 |
33 |
57,47 |
1659,90 |
5970,09 |
2450,53 |
13236,73 |
80,19 |
1866,62 |
980,10 |
26301,63 |
|
|
ИТОГО |
115 |
222,30 |
5784,50 |
20804,88 |
11081,44 |
46128,00 |
279,45 |
6504,88 |
3415,50 |
94220,94 |
|
|
Таблица 18 |
|||||||
|
Расчет арендной платы за пользование помещениями торгового центра с учетом базовой ставки и затрат на коммунальные услуги и техническое обслуживание |
|||||||
|
Базовая ставка арендной платы за год |
8400 |
руб. за 1 кв. м |
|||||
|
То же, за месяц |
700 |
руб. за 1 кв. м |
|||||
|
№ арендатора |
Площадь (м2) |
Удельный вес, % |
Базовая ставка арендной платы за всю площадь в год, руб. |
Базовая ставка арендной платы за всю площадь в месяц, руб. |
Затраты на коммунальные услуги и техническое обслуживание за месяц, руб. |
Всего арендная плата, руб. |
|
|
За месяц, руб |
За год, тыс.руб. |
||||||
|
1 |
13 |
11,30% |
109200,00 |
9100,00 |
11241,69 |
20341,69 |
244100,24 |
|
2 |
18 |
15,65% |
151200,00 |
12600,00 |
14744,66 |
27344,66 |
328135,93 |
|
3 |
23 |
20,00% |
193200,00 |
16100,00 |
18171,80 |
34271,80 |
411261,58 |
|
4 |
28 |
24,35% |
235200,00 |
19600,00 |
23761,17 |
43361,17 |
520334,01 |
|
5 |
33 |
28,70% |
277200,00 |
23100,00 |
26301,63 |
49401,63 |
592819,56 |
|
ИТОГО |
115 |
100,00% |
966000,00 |
80500,00 |
94220,94 |
174720,94 |
2096651,32 |
Базовая ставка ар.платы за всю площадь в год= Площадь*Баз.ставка ар.платы за год=13*8400=109200руб.
Базовая ставка ар.платы за всю площадь в месяц=Площадь*Баз.ставка ар.платы за месяц=13*700=9100руб.
Затраты на ком.услуги и технич.обслуж.за месяц=Итого Табл.17 =94220,94.
Всего ар.плата за месяц=Баз.ставка в месяц+Затраты на ком. услуги за месяц. =9100+11241,69=20341,69руб.
Всего ар.плата за год=Всего ар.плата за месяц*12=20341,69*12=244100,24.
|
Коэффициент дисконтирования |
|||||||||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
|||||
|
0,33033 |
1,33033 |
1,769778 |
2,35439 |
3,13211 |
4,16675 |
5,54315 |
7,37421 |
||||
|
0,75169319 |
0,565043 |
0,42474 |
0,31927 |
0,24 |
0,1804 |
0,13561 |
|||||
Сальд.денежн.потока(0 год)=Поступ.от сдач.в аренду-инвестиц.-Итого затрат.=
=0-2 553 000-0= -2553000.
Сальд.денежн.потока(1-7год)=Поступ.от сдачи в аренду-Итого затраты=
=2 096 651,32-94 220,94=2 002 430,38
Сальд.денежн.потока по годам(с дисконт.)=сальд.денежн.потока*коэф.дисконт-я=
=2 002 430,38*0,751693189=1505213,277
Чист.дисконт.ст-ть(0 год)=Сальд.денеж.потока*коэф.дисконт.=- 2 553 000*1=-2 553 000.
Чист.дисконт.ст-ть(след.год.)=Чист.диск-ая ст-ть(пред.год)+сальд.денежн.потока по год с учет.диск-ия= -2 553 000+1 505 213=-1 047 787
|
Таблица 20 |
|||||
|
Расчет внутренней нормы доходности проекта |
|||||
|
Период, год |
Денежный поток, руб. |
Расчет 1 |
Расчет 2 |
||
|
72,00% |
ДС (%) |
82,00% |
ДС (%) |
||
|
0,72 |
Дисконтированная стоимость |
0,82 |
Дисконтированная стоимость |
||
|
0 |
-2 553 000 |
1 |
-2 553 000 |
1 |
-2 553 000 |
|
1 |
2 002 430 |
0,5814 |
1 164 204 |
0,5495 |
1 100 236 |
|
2 |
2 002 430 |
0,3380 |
676 863 |
0,3019 |
604 526 |
|
3 |
2 002 430 |
0,1965 |
393 525 |
0,1659 |
332 157 |
|
4 |
2 002 430 |
0,1143 |
228 793 |
0,0911 |
182 504 |
|
5 |
2 002 430 |
0,0664 |
133 019 |
0,0501 |
100 277 |
|
6 |
2 002 430 |
0,0386 |
77 337 |
0,0275 |
55 097 |
|
7 |
2 002 430 |
0,0225 |
44 963 |
0,0151 |
30 273 |
|
Итого |
11 464 013 |
- |
165 704 |
- |
-147 930 |
|
ВНД |
80,64167799 |
ВНД=Е1+(ДС1/(ДС1-ДС2))*(Е2-Е1)=72+(165704/(165704-(-147930))) * (82-72) = 80,64167799
|
Таблица 21 |
|||||
|
Расчет внутренней нормы доходности проекта |
|||||
|
Период, год |
Денежный поток, руб. |
Расчет 1 |
Расчет 2 |
||
|
81,00% |
ДС (%) |
82,00% |
ДС (%) |
||
|
Значение дисконта |
Дисконтированная стоимость |
Значение дисконта |
Дисконтированная стоимость |
||
|
0 |
-2 553 000 |
1 |
-2 553 000 |
1 |
-2 553 000 |
|
1 |
2 002 430 |
0,5714 |
1 144 246 |
0,5405 |
1 082 395 |
|
2 |
2 002 430 |
0,3265 |
653 855 |
0,2922 |
585 078 |
|
3 |
2 002 430 |
0,1866 |
373 631 |
0,1579 |
316 259 |
|
4 |
2 002 430 |
0,1066 |
213 504 |
0,0854 |
170 951 |
|
5 |
2 002 430 |
0,0609 |
122 002 |
0,0461 |
92 406 |
|
6 |
2 002 430 |
0,0348 |
69 715 |
0,0249 |
49 949 |
|
7 |
2 002 430 |
0,0199 |
39 837 |
0,0135 |
26 999 |
|
Итого |
11 464 013 |
- |
63 791 |
- |
-228 964 |
|
ВНД |
81,72 |
ВНД=Е1+(ДС1/(ДС1-ДС2))*(Е2-Е1)=81+(63791/(63791-(-228964))) * (82-75) = 81,72
|
Таблица 22 |
|||
|
Показатели эффективности инвестиции проекта. |
|||
|
№ п/п |
Наименование показателя |
Ед. изм. |
Значение |
|
1 |
Чистый доход |
тыс. руб. |
11 000 676 |
|
2 |
ЧДД |
тыс. руб. |
2 514 288 |
|
3 |
ВНД |
% |
81,72 |
|
4 |
СД |
% |
33,033 |
|
5 |
ИР |
коэф. |
5 |
|
6 |
ИР(с дисконтир.) |
коэф. |
2 |
|
7 |
СО |
год,мес. |
2,3 |
|
8 |
СО(с дисконтир.) |
год,мес. |
2,8 |
ИР =
ИР ==5
ИРдиск. =
ИРдиск. ==2
Расчет СО.
ЧД(0год)=ЧД(1год)+ЧД(2год)*х , где
ЧД-чистый доход за определенный год;
Х-доля второго года.
-2553000=хх=0,3СО = 2 года 3 месяца
Расчет СО с дисконтированием.
СДП(0год)=СДП(1год)+СДП(2год)*х ,где
СДП-сальдо денежного потока по годам с учетом дисконтирования;
Х-доля второго года.
-2553000=*х
х=0,7
СОдиск= 2 года 8 месяцев
14