VIII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2016

Сегодня рынок загородной недвижимости в Приморье развивается активно и очень динамично. С каждым годом спрос на недвижимость на окраине или вовсе вне районов города активно растет. Согласно данным социологических исследований, 53% граждан Владивостока предпочли бы квартире в «многоэтажке» свой дом за городом [1]. Но несмотря на все это, до сих пор нет законодательного регулирования по управлению и обслуживанию коттеджных поселков.

Понятия «коттедж» и «коттеджный поселок» в России нормативно не определены [2]. Поэтому о загородном строительстве можно говорить, как об индивидуальном и своеобразном понимании. Многие авторы [3,4,5,6] определяют коттеджный поселок, как пригородный или загородный жилой массив с числом домов более пяти, созданный в соответствии с Генеральным планом застройки и состоящий из домовладений, то есть земельный участок и расположенный на нём дом (дома), пригодный для проживания.

Различаются и подходы к систематизации коттеджных поселков, как загородных объектов недвижимости. Асаул А.Н. [4]выделил основные критерии классификации коттеджных поселков – градостроительный; площадь и качество жилья; размеры и инфраструктура. На сайте консалтинговой компании «Урал Гермес» [7]приводится иная классификация коттеджных поселков: по классности, по количеству домовладений, по величине территории, по типу возводимого жилья. Журнал «Загород.ру» предлагает классификацию по критерию классности, которая включает в себя четыре класса: эконом, комфорт, бизнес и премиум. Эконом-класс – это недорогие, но приемлемого качества небольшие домики в коттеджных поселках. В отличии от эконом-класса, ключевой фактор комфорт-класса – это готовность платить за качество, улучшения, ландшафт, среду и т.п. Сюда относятся разнообразные поселки в симпатичном ландшафте и с удобствами. Мотивация поселков бизнес-класса – зафиксировать приобретенный высокий социальный статус владельца и сопутствующие ему статусные виды времяпрепровождения, ключевой фактор – готовность платить за широко понимаемый престиж (размеры, площадь, лес на участке, вид на воду и т.д.), здесь становятся важными возможности иметь собственный пирс, поставить катер или яхт. Коттеджный поселок премиум-класса отличается от бизнес-класса уникальностью, характерными параметрами являются: модные технологии строительства, месторасположение на месте общественных парков, на наглухо огороженных берегах озер и в других элитных местах [8].

Современные коттеджные поселки оснащены практически всеми необходимыми коммуникациями для полноценной комфортной жизни за городом. Однако все эти коммуникации нуждаются в качественном и своевременном обслуживании. Сферу обслуживания коттеджных поселков разделяют на две составляющие [9]: инженерно-бытовую и сервиса, и управления.

Инженерно-бытовое обслуживание коттеджных поселков предусматривает основные инженерные коммуникации (водопровод, электричество, газ и т.п.), вывоз и утилизацию мусора, общую уборку территории, обслуживание инженерных, очистных систем, водопроводных источников, обеспечение освещения дорог и т.д.

Сфера сервиса и управления коттеджного поселка затрагивает непосредственно инфраструктуру коттеджного поселка. Сейчас принято проектировать на территории многих коттеджных поселков объекты инфраструктуры: продуктовый магазин, детскую и спортивную площадки, аптеку, кафе или ресторан, а возможно, даже и фитнес-клуб. Дополнительные услуги по обслуживание коттеджных поселков могут включать в себя предоставление различных удобств для проживающих: например, услуги няни, гувернантки, наличие маршрутного автобуса для жителей поселка, доставку продуктов, уборку коттеджей.

Коттеджные поселки набирают популярность, но в законодательстве РФ отсутствует нормы, посвященные порядку создания и деятельности коттеджных поселков, взаимоотношению между органами управления и собственниками коттеджей. Поэтому актуальной является практика распространения жилищного законодательства на отношения, связанные с вопросами содержания общего имущества поселка и коммунальными платежами. Согласно ст. 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Суды, рассматривая споры об управлении, о содержании общего имущества в коттеджном поселке и об оплате коммунальных платежей, по аналогии применяют нормы о многоквартирном доме. В жилищном законодательстве детально проработан вопрос управления многоквартирным домом. Суды распространяют данную конструкцию и на модель коттеджного поселка, как своеобразного «дома», в котором «квартирами» являются коттеджи [11].

Согласно п.1, ст.161 Жилищного кодекса РФ управление домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Чтобы это было возможным нужны управляющие организации. В Жилищном кодексе выделено 3 способа управления многоквартирным домом [12]:

1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2.Управление товариществом собственников жилья или жилищно-строительным кооперативом;

3. Управление управляющей компанией.

В Российской Федерации сегодня действует несколько сотен нормативных правовых актов органов исполнительной власти, регулирующих деятельность управляющих организаций. К числу «основных» законодательных актов, можно отнести: Гражданский, Жилищный, Земельный, Градостроительный и Налоговый кодексы РФ, а также федеральные законы.

Главный регулятор отношений собственников с управляющими организациями - это Жилищный кодекс РФ. Жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством прав, а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из настоящего Кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.[13]

Обеспечение санитарно-эпидемиологического благополучия населения является одним из главных условий реализации конституционных прав граждан на охрану здоровья и благоприятную окружающую среду. Согласно ст.1 Федерального закона от 30 марта 1999 г №52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения » под санитарно - эпидемиологическим благополучием населения понимается состояние среды обитании человека, при котором отсутствует вредное воздействие факторов среды обитания на человека и обеспечиваются благоприятные условия его жизнедеятельности. В свою очередь благоприятные условия жизнедеятельности человека - состояние среды обитания, при котором отсутствует вредное воздействие на человека. Исходя из положений названного закона, осуществляя управление многоквартирным домом управляющая организация обязана обеспечивать:

- выполнение требований санитарного законодательства, а также постановлений, предписаний и санитарно-эпидемиологических заключений, осуществляющих санитарно-эпидемиологический надзор должностных лиц;

- разработку и проведение санитарно-противоэпидемиологических мероприятий;

- безопасность для здоровья человека выполняемых работ и оказываемых услуг;

- своевременное информирование населения, органов местного самоуправления, органов, осуществляющих санитарно-эпидемиологический надзор, об аварийных ситуа-циях;

- осуществление гигиенического обучения работников.

Можно сделать вывод, что под обеспечением благоприятных и безопасных условий проживания граждан, как одной из целей деятельности управляющей организации, следует понимать абсолютное соблюдение данной организацией норм и правил, установленных санитарно-эпидемиологическим законодательством.

В Приморском крае на данный момент нет единого реестра, в котором бы указывалась регистрация всех коттеджных поселков. Проведя анализ, нам удалось выяснить что в Приморском крае на сегодняшний день построенных и находящихся в стадии строительства до 30 коттеджных поселков, большинство из которых, по критерию классности, относятся к комфорт-классу.

Коттеджные поселки во Владивостоке расположены в трех основных пригородных зонах: Садгород, Весенняя и Океанская. Именно на станции Океанская в 1998 был построен первый коттеджный поселок компанией «Коссандра» - самым крупным застройщиком загородного рынка. В проектном портфеле данной компании на сегодня 5 загородных проекта («Радово -1», «Радово – 2», «Дубрава», «Зеленый» микрорайон и «Таунхаусы») [14].

В районе Садгород был реализован клубный поселок премиум-класса «Green Park». Поселок расположен недалеко от моря, в окружении живописного леса в 10 минутах от города [15].

На полуострове Де-Фриз в настоящее время идет строительство нового коттеджного поселка «Новая Земля». Недавно представители застройщика провели официальную презентацию первой очереди поселка. В свою очередь глава Приморья Владимир Миклушевский уже по достоинству оценил не только сам поселок, но и территорию, на которой он расположился. Главным его преимуществом, по мнению главы, стала возможность создания инфраструктуры, которая будет опережать развитие Приморского края. Первый вице-губернатор региона Александр Костенко добавил, что в настоящее время можно считать Надеждинский район центром жилищного строительства [16].

В районе Садгород идет строительство еще одного коттеджного поселка «Анютинские дачи». Поселок состоит из жилой зоны индивидуальных домов отдыха (коттеджей), предназначенных для проживания и центра семейного отдыха «Тихий океан». В состав центра отдыха входят: кинотеатр, водно-оздоровительный комплекс с бассейном 25м., фитнес зал, спа-салон, ресторан, бильярдный клуб, минимаркет, детские площадки по возрастным группам, крытый детский игровой комплекс с возможностью оставить детей под присмотром, автомойка (въезд за территорией комплекса), парковки, закрытая площадка для выгула собак и другие услуги.

Управление коттеджным поселком будет осуществлять управляющая компания, здание которой запроектировано в непосредственной близости с магазином, имеет свою парковку и так же находиться на территории по пути следования жителей поселка. Жители поселка смогут получить не только уборку дома, вывоз мусора и сопровождение договоров с ресурса-снабжающими организациями, но и услуги садовника, дворника, почистить снег, заказать ремонт и экспедиторские услуги [17].

Таким образом, строительство коттеджных поселков в Приморском крае стремительно развивается, особенно большой популярностью среди жителей городов пользуются участки в пригороде. Люди предпочитают приобретать дома в коттеджных поселках, так как там созданы все условия для комфортного проживания – это инженерно-бытовое обслуживание, и сфера сервиса и управления. Большинство коттеджных поселков строятся с полным набором инфраструктуры (продуктовый магазин, кафе, ресторан и т.д.), и уже на этапе строительства разрабатывается план по дальнейшему управлению и обслуживанию коттеджного поселка, но отсутствие законодательного регулирования порядка создания, обслуживания и управления коттеджными поселками вносит свои трудности. Многих потенциальных покупателей может напугать неопределенность в законодательном регулировании. Полагаем, что в скором времени государство обратит внимание на этот вид загородной недвижимости, и попытается урегулировать деятельность, связанную с коттеджными поселками.

Библиографический список

1. Рынок загородной недвижимости в Приморье [Электронный ресурс] / журнал Barlette – Электрон. журнал. – 2014. - № 2. Режим доступа: http://barlette.ru/journal/article/851.html

2. Малмыгин А. Управление коттеджным поселком / А. Малмыгин // Мечта-товарищество собственников жилья. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://tsg-mechta.ru/articles/2056

3. Коттеджный поселок [Электронный ресурс] // Википедия. Свободная энциклопедия. – Режим доступа: https://ru.wikipedia.org/wiki/Коттеджный_посёлок

4. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: учебник для вузов / А.Н. Асаул, С.Н. Иванов, М.К. Старовойтов - 3-е изд., исправл. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. - 304 с.

5. Проектирование коттеджных посёлков [Электронный ресурс] / журнал Землевладелец – Электрон. журнал. – 2010. - № 9. Режим доступа: http://www.zs-z.ru/zagorodnoe-stroitelstvo/domostroenie/vse-dlya-zagorodnogo-doma/proektirovanie-kottedzhnyix-posyolkov.html

6. Нелегальный поселок [Электронный ресурс] // Управдомус. – Режим доступа: http://www.upravdomus.ru/clauses/60411028061/

7. Коттеджные поселки [Электронный ресурс] // «Урал Гермес» консалтинговая компания г. Екатеринбург – Режим доступа: www.uralgermes.ru/kottedjnyie_poselki 2012

8. Коттеджные посёлки от эконом-класса до премиум-класса [Электронный ресурс] // Журнал «Загород.ру». Режим доступа: http://zagorod.ru

9. Обслуживание коттеджных поселков [Электронный ресурс] // Домбург. Агентство загородной недвижимости. Режим доступа: http://www.domburg.ru/articles/art-cottage_service.htm

10. Обслуживание коттеджей, обслуживание коттеджных поселков и баз отдыха [Электронный ресурс] // Проектал. Профессиональное обслуживание загородной недвижимости. Режим доступа: http://proektal.ru/upravlenie_kottedjnyimi_poselkami_bazami_otdyiha.php

11. Артюх Е.Н/ Управление коттеджным поселком/ Артюх Е.Н. [Электронный ресурс] / Продажа земельных участков.- Режим доступа: http://oblland.ru/content/upravlenie-kottedzhnym-poselkom

12. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 г. ст.161(в ред. От 04.06.2011 № 123 – ФЗ) // Собрание законодательства РФ.

13. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 г. ст.1(в ред. От 04.06.2011 № 123 - ФЗ) // Собрание законодательства РФ.

14. Коттеджные поселки. Где и что купить? [Электронный ресурс] // Мой коттедж. Режим доступа: коттеджные.рф/kottedzhnye-poselki-gde-i-chto-kupit#

15. О проекте [Электронный ресурс] // Коттеджный поселок «Green Park» г. Владивосток. Режим доступа: http://www.greenpark-life.ru/

16. «Новая Земля» — место, где хочется жить! // Коттеджный поселок «Новая Земля» г. Владивосток. Режим доступа: http://www.domocenter.ru/photogallery/kottedzhnyy-poselok-novaya-zemlya/

17. О проекте [Электронный ресурс] // Коттеджный поселок «Анютинские дачи» г. Владивосток. Режим доступа: http://anutinskie.ru/

Код для цитирования: Скопировать