VIII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2016

Праведна оценка инвестиционной привлекательности проекта строительства второй очереди многофункционального комплекса «Золотая бухта в городе Анапа. В процессе исследования определены потребности и наличие требуемых условий инвестирования, обоснован выбор источников финансирования с учетом их цены; выявлены внешние и внутренние факторы, влияющие на результаты инвестирования. Определены оптимальные инвестиционные решения, учитывающие возможные для инвестора риски. Определены срок окупаемости проекта, показатели рентабельности.

Краснодарский край в последнее время занимает первые места в рейтингах инвестиционной привлекательности российских регионов. Туризм, гостиничный бизнес играют значительную роль в экономике Краснодарского края. Особо интересными для инвесторов являются объекты курортной инфраструктуры. В связи с этим актуально исследование вопросов, связанных с инвестиционной привлекательностью проектов строительства таких объектов.

Целью исследования стала оценка инвестиционной привлекательности проекта строительства второй очереди многофункционального комплекса «Золотая бухта». Гостиничный комплекс находится на территории города Анапа - одного из крупнейших курортов черноморского побережья Краснодарского края. Курорт известен уникальными бальнеологическими факторами. На территории курорта расположены источники целебных минеральных вод. Грязи Анапских месторождений обладают лечебными и косметическими свойствами. Большую ценность для отдыхающих представляет уникальный смешанный горно-степной воздух .

По версии Всемирной федерации водо- и климатолечения Анапа дважды заслуживала звание «Лучший курортный регион мира». Трижды становилась лидером престижного конкурса «Курортный Олимп» [5,7].

Организационно-правовой формой гостиничного комплекса «Золотая бухта» является общество с ограниченной ответственностью. Форма собственности - частная. Основной вид деятельности комплекса - предоставление услуг временного размещения и проживания туристов различных категорий.

В состав гостиничного комплекса «Золотая бухта» в настоящее время входит апарт-отель «Панорама» - общая площадь 51 546 кв.м. (апартаменты площадью от 60 до 170 кв.м., пентхаусы, ресторан, крытый бассейн), многофункциональный зал, офисные помещения, подземный гараж.

Планируется строительство: апарт-отеля «Клиф» - апартаменты, рестораны и бары, благоустроенный пляж с сопровождающей инфраструктурой, ночной клуб; отеля «Аквапалас» - апартаменты класса «люкс», открытый бассейн, благоустроенный пляж с открытыми бассейнами с морской водой и пляжной инфраструктурой; док-сервисов - апартаментов, размещенных в комфортабельных виллах на пирсе; торгового и рекреационного центра «Бамбук».

В настоящее время комплекс располагает благоустроенной территорией с парками, экзотическими растениями, фонтанами, подъездными дорогами, пешеходными променадами, эскалаторами для спуска и подъема отдыхающих на пляж и с пляжа, открытыми автостоянками.

В процессе исследования определены потребности и наличие требуемых условий инвестирования, обоснован выбор источников финансирования с учетом их цены; выявлены внешние и внутренние факторы, влияющие на результаты инвестирования. Определены оптимальные инвестиционные решения, учитывающие возможные для инвестора риски. Определены срок окупаемости проекта, показатели рентабельности.

Оценка инвестиционной привлекательности проекта предполагает рассмотрение основных стартовых условий. Общая стоимость проекта составит 1 430 520 тыс. рублей, в том числе капитальное строительство, включая прилегающую инфраструктуру 1 345 119 тыс. рублей (таблица 1).

Таблица 1 - Оценка необходимых инвестиций строительства

апартамент-отеля «Клиф», тыс. рублей.

Наименование разделов и статей	Годы				Итого
	2015	2016	2017	2018
Общая сумма инвестиций	133 443	357 30	806 003	133444	1 430 520
в том числе: собственные средства заемные средства в том числе: затраты по договору генподряда	100000 33444 112093	300000 57630 336279	700000 106003 784653	100000 33444 112093	1 200000 230520 1345119
затраты по договору аренды земли	8 913	8 913	8 913	8 913	35 652
фонд оплаты труда	7 949	7 949	7 949	7 949	31 795
прочие расходы	2 088	2 088	2 088	2 088	8 352
налоги и сборы	2 401	2 401	2 401	2 401	9 602

В бюджете инвестиционных затрат учтены затраты на строительство, расходы по налогам и сборам, связанным с загрязнениями окружающей среды и арендой земли во время строительства, а также прочие расходы. Для реализации проекта предполагается использовать как собственные денежные средства, так и заемные [1,12].

Затраты на заработную плату в периоды строительства отеля «Клиф» составляют - 7948,8 тыс. руб. в год и 10228,8 тыс. руб. в год в период эксплуатации.

Затраты по договору генподряда, комплектацию объекта определяются экспертным путем. Затраты по договору аренды земельных участков на период строительства (2015-2018 годы) определись в соответствии с установленными комитетом по управлению муниципальным имуществом города Анапа, ставками строительства (2015-2018 годы) и составляют 8 912 ,9 тыс. рублей в год.

После ввода в эксплуатацию право собственности на реализованные объекты переходит дольщикам. Следовательно, в 2019 г. после продажи апартаментов составляющих 52% от общей площади проекта, расходы по аренде земельного участка уменьшатся на 52% и составят 4 608, 1 тыс. рублей в год.

Для дальнейшего анализа инвестиционного проекта и его полноценной оценки определяли предполагаемую сумму выручки от продажи апартаментов и предполагаемую сумму выручки от дальнейшего использования оставшейся части объекта. При этом учитывали себестоимость квадратного метра проданных апартаментов. При выборе цен на квадратный метр жилья и иного имущества учитывали существующие на сегодняшний день расценки по аналогичным объектам, с обязательным учетом месторасположения и эксклюзивности проекта.

В таблице 4 приведен расчет выручки от сдачи в аренду нереализованных коммерческих площадей, рублей в год.

Таблица 4 - Выручка от сдачи в аренду нереализованных коммерческих площадей

Объект	Площадь, кв. м.	Стоимость аренды кв.м./ руб.	Сумма выручки от аренды в мес., тыс. руб.	Сумма выручки от аренды за год, тыс. руб.
Многофункциональный зал	152,5	1 008	153, 9	1 845, 1
Бар	73,4	1 008	73, 9	887, 4
Кафе и аперитив-бар на 40 мест	76,3	1 008	76 ,9	922 ,6
Ресторан на 62 места	229,2	1 008	231 ,0	2 772,5
Помещения свободного назначения	2011,0	1 008	2 027,1	24 325,2
Итого	2 545,4	1 008	2 562,8	30 752,8

Выручка от продажи 103 апартаментов отеля «Клиф» за период 2015 - 2018 гг. составит - 1 431 101 тыс. руб. при себестоимости - 700 104 тыс. руб.

Выручка от сдачи в аренду17 апартаментов первого этажа составит 53 914 тыс. рублей в год.

Для достоверного анализа и расчета налоговых платежей проекта сформирована обобщенная таблица финансовых показателей деятельности предприятия за период предполагаемого использование заемных денежных средств.

Фонд оплаты труда и прочие расходы формируются на основе итоговых данных за 12 месяцев. Предприятие использует схему с применением долевого строительства, что позволяет находиться на упрощенной системе налогообложения [9].

Прибыль за рассматриваемый период с использованием заемных средств составит 253 163 548 рублей, что обеспечивает простую рентабельность затрат в 15,5%. Оценка проекта на основе чистого приведенного эффекта (дохода) NPV производится как с учетом использования заемных средств, так и без их использования. На аналогичных условиях рассчитана, и внутренняя норма доходности IRR [3].

В таблице 7 приведены финансовые показатели проекта «Клиф» в период строительства.

Таблица 7 - Финансовые показатели проекта «Клиф» в период строительства (с 2015 по 2018 гг., тыс. рублей)

Наименование разделов и статей	Период строительства объекта, год
	2015	2016	2017	2018
Выручка от реализации (не объект УСН)	115919,0	171732,2	300531,4	842918,9
от реализации апартаментов	115919,0	171732,2	300531,3	842918,9
Всего затрат без налога на прибыль	133443,5	357630,0	806003,0	133443,5
Затраты по договору генподряда + строительство сетей инфраструктуры	112093,2	336279,7	784652,7	112093,2
Затраты по договору аренды земли	8912,9	8912,9	8912,9	8912,9
Фонд оплаты труда	7948,8	7948,8	7948,8	7948,8
Прочие расходы	2088,0	2088,0	2088,0	2088,0
Налоги и сборы (без налога на прибыль)	2400,5	2400,5	2400,5	2400,5
Прибыль	-17524,2	-185897,8	-505471,6	709475,4
Возврат % по кредиту	0	0	0	224000,0
Чистая прибыль	-17524,26	-185897,8	-505471,6	485475,4
NPV без использования Заемных средств	-16226,1	-175603,5	-576863,2	-55377,6
NPV с использованием Заемных средств	-16226,1	-175603,5	-576863,2	-220024,2
IRR Внутренняя норма доходности	0,06%

В таблице 8 приведены финансовые показатели проекта «Клиф» в период строительства.

Таблица 8 - Финансовые показатели проекта «Клиф» в период эксплуатации (с 2019 по 2026 гг.), тыс. рублей.

Наименование разделов и статей	Период эксплуатации объекта, год
	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025	2026
Выручка от реализации	84666,8	84666,8	84666,7	84666,8	84666,7	84666,7	84666,7	84666,7
от сдачи в аренду апартаментов	53914,0	53914,0	53914,0	53914,0	53914,0	53914,0	53914,0	53914,0
от сдачи в аренду прочего имущества	30752,5	30752,7	30752,7	30752,7	30752,7	30752,7	30752,7	30752,7
Всего затрат без налога на прибыль	25094,0	25094,0	25094,0	25094,0	25094,0	25094,0	25094,0	25094,0
Затраты по договору аренды земли	4608,1	4608,1	4608,1	4608,1	4608,1	4608,1	4608,1	4608,1
Фонд оплаты труда	10228,8	10228,8	10228,8	10228,8	10228,8	10228,8	10228,8	10228,8
Прочие расходы	2088,0	2088,0	2088,0	2088,0	2088,0	2088,0	2088,0	2088,0
Налоги и сборы	8169,1	8169,1	8169,1	8169,1	8169,1	8169,1	8169,1	8169,1
Прибыль	59572,7	59572,7	59572,7	59572,7	59572,7	59572,7	59572,7	59572,7
Чистая прибыль	59572,7	59572,7	59572,7	59572,7	59572,7	59572,7	59572,7	59572,7
NPV без использования заемных средств	-14833,4	22707,51	57467,6	89652,9	119454,1	147047,8	172597,5	196254,7
NPV с использованием заемных средств	-179480,1	-141939,2	-107179,1	-74993,7	-45192,6	-17598,9	7950,8	31607,9
IRR Внутренняя норма доходности	6,01%	10,77%	14,32%	16,92%	18,81%	20,20%	21,23%	21,99384%

Поскольку внутренняя норма доходности (IRR) за 8 лет эксплуатации инвестиционного проекта, составляет около 22%, то значит, что при привлечении заемных средств по меньшей ставке, проект останется прибыльным.

В 2022 году (после 3 лет с момента окончания строительства) чистая экономическая прибыль принимает положительное значение. В 2022 году проект окупится.

Таким образом, срок окупаемости, не учитывающий инвестиционных рисков, составляет 4 года с момента ввода в эксплуатацию настоящего проекта.

Срок окупаемости проекта на 1 января 2015 года с учетом ставки дисконтирования, определяется с учетом данных приведенных в таблицах 7-8. Дисконтированный срок окупаемости проекта составляет 7 лет с момента ввода в эксплуатацию проекта. Поскольку именно этот показатель учитывает инвестиционные риски через ставку дисконта, то его мы и будем использовать для оценки эффективности инвестиционного проекта [2,11].

Для оценки показателей рентабельности и эффекта финансового рычага используем таблицу исходных данных с использованием заемных финансовых ресурсов и без их использования. В таблице 9 приведены показатели рентабельности проекта.

Показатель	Среднее значение
Средняя рентабельность активов без использования заемных средств	2,8
Средняя рентабельность собственного капитала с использованием заемных средств	19,4
Средняя рентабельность собственного капитала без использования заемных средств	2,8
Эффект финансового рычага	16,6

Таблица 9 – Показатели рентабельности проекта.

Как видно из таблицы 9 за счет использования заемных финансовых ресурсов мы имеем значительный уровень эффекта финансового рычага, что подтверждает, несмотря на снижение уровня чистого дисконтированного дохода, целесообразность применения заемных средств. На основе проведенного в процессе разработки бизнес плана, исследования можно привести обобщенные данные по оценке инвестиционной привлекательности реализации проекта второй очереди комплекса «Золотая бухта» - строительство апартамент - отеля «Клиф» (таблица 10).

Таблица 10 - Основные показатели проекта

Показатель	Значение
Чистый приведенный эффект без использования заемных средств на 1 января 2015 г., тыс. руб.	196 254, 7
Чистый приведенный эффект с использованием заемных средств на 1 января 2015 г., руб.	31 607, 9
Средняя рентабельность собственного капитала с использованием заемных средств, %	19,4
Средняя рентабельность собственного капитала без использования заемных средств, %	2,8
Срок окупаемости проекта с момента его эксплуатации и с учетом ставки дисконтирования 8%	6 лет 251 день
Простой срок окупаемости проекта с момента его эксплуатации	3 года 274 дня
Внутренняя норма доходности на момент привлечения заемных денежных средств, с дисконтом в 8%, %	22

Реализация проекта с использованием заемных средств, способствует уменьшению чистого приведенного эффекта, однако для инвестора важнейшим критерием является показатель эффективности использования его собственных средств [6, 10].

Поэтому целесообразней использовать заемный капитал для реализации проекта, поскольку это приведет к увеличению рентабельности собственного капитала до 19,4%. Подтверждением необходимости привлечения заемных финансовых ресурсов является также минимальные риски, которые могут возникнуть в результате этого, ведь значение внутренней нормы доходности на момент привлечения кредита значительно выше цены заемного капитала.

Проект является инвестиционно привлекательным, поскольку, с учетом ставки дисконта в 8% и оптимальной структуры капитала обеспечивающей экономическую безопасность предприятия, проект на момент начала его реализации уже обеспечит инвестиционную рентабельность.

Кроме того, прогнозируется увеличение цены за квадратный метр апартаментов, в зависимости от этапа выполнения работ и приближения к сроку сдачи объекта в эксплуатацию. На сегодняшний день полностью сдан в эксплуатацию I этап строительства комплекса «Золотая бухта» - апартамент отель «Панорама», который вызвал интерес со стороны не только потенциальных клиентов, но и средств массовой информации. На VII Международном Инвестиционном Форуме в городе Сочи проект был отмечен губернатором Краснодарского края, как приоритетный в сфере развития курортно-рекреационного потенциала города Анапа. В рамках форума между компанией ООО «Скала грез» и Губернатором края Ткачевым А.Н. было подписано «Соглашение о намерениях в сфере реализации инвестиционного проекта на территории муниципального образования город-курорт Анапа». Аналогичный интерес вызвал и настоящий бизнес проект - строительство второй очереди комплекса «Золотая бухта» - апартамент отеля «Клиф».

Список использованных источников

1. Аблеева А.М. Методические аспекты инвестиционной и инновационной стратегии развития предприятия// Соц. Политика и социологи. – 2010. - № 8. – С. 406-416.

2. Ахмедов Н.А. Формирование системы оценки эффективности реализации инновационной стратегии и инвестиционной политики промышленных предприятий// Менеджмент в России и за рубежом. – 2011. - № 4. – С. 81-85.

3. Иванченко О. Г. Методика комплексного анализа и оценки инвестиционной привлекательности предприятия // Экономика строительства. 2010. № 3. С. 14-23.

4. Краснодарский край в цифрах.2013: Краткий стат. сб. / Краснодарстат: Краснодар, 2014.310 с.

5. Курортно-туристический комплекс Краснодарского края 2007-2012: статистический сборник/ Краснодарстат: Краснодар, 2013.107 с.

6. Королев А. Взаимоопыляемые инвестиционные проекты: оценка синергетического эффекта// Проблемы теории и практики управления. 2011. - № 10. – С. 90-97.

7. О развитии отдельных видов туризма в Краснодарском крае. Постановление законодательного собрания Краснодарского края от 20 апреля 2011 г. №2545-п. Доступ из справ. - правовой системы Гарант Эксперт.

8. Орлова Л.Н. Информационно-инвестиционные аспекты управления конкурентоспособностью предприятия// Экономика, статистика и информатика. – 2011. - № 3. – С. 91-95.

9. Трясцина Н. Ю. Комплексная оценка инвестиционной привлекательности предприятий // Экономический анализ: теория и практика. 2009. № 18. С. 5-7.

10. International Finance Corporation. Sustainable Investing in Emerging Markets: Unscathed by the Financial Crisis, 2009.

12

Код для цитирования: Скопировать