VII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2015

Тюмень – первый русский город в Сибири, сырьевая столица России, крупный образовательный и научный центр. Тюмень стабильно занимает верхние строчки в рейтингах городов, комфортных для проживания и неизменно привлекает трудовые ресурсы разного уровня квалификации из соседних регионов. Эти факторы предопределили высокий уровень миграции населения и активности во всех сегментах рынка недвижимости Тюмени. В город приезжают на заработки газовщики и нефтяники, покупают и снимают квартиры и коттеджи, что обеспечивает местных риэлторов работой.

Особенность застройки Тюмени – широкие проспекты, значительное количество современных новостроек комфорт- и бизнес-класса, а также респектабельные офисные и торговые центры, соседствующие со старинными деревянными домами и купеческими особняками.

Анализа рынка недвижимости всегда оставалась актуальной, поэтому возникла необходимость детального исследования рынка недвижимости. Недвижимость Тюмени сегодня, это динамично развивающийся сегмент имущественного комплекса города. Перед покупателями на рынке жилой недвижимости открывается разнообразный ассортимент жилых помещений, различной планировки и метражей, что дает потенциальному покупателю большую свободу выбора. Поэтому для более точного понимания возможных изменений на рынке коммерческой недвижимости, необходимо рассмотреть сложившуюся ситуацию на рынке как ценового, так и структурного характера.

Как известно рынок недвижимости делится на первичный и вторичный рынок жилья. Объектом сделки на первичном рынке жилья выступает новая недвижимость, т.е. объект сделки только что введенный в эксплуатацию. Объекты могут продавать застройщики, инвесторы, финансировавшие строительство. На вторичном рынке предоставлено жилье и помещения, которыми уже пользовались по основному назначению.

По итогам прошлого года в ряде крупных регионов страны произошло значительное падение объемов ввода жилья, чего нельзя сказать о Тюменской области. Итоги 2013 года показали, что жилищное строительство в Тюмени развивается высокими темпами. В области было введено порядка 1,468 млн кв. м жилья, таким образом, строители выполнили поставленную президентов задачу вводить 1 кв.м жилья на человека. Стоимость выполненных работ составила 115 млрд рублей при темпе роста 106,4%. И если в некоторых регионах прогнозируют сокращение объемов вводимого жилья, то в нашей области ожидается их рост. Так, например, в 2014-2015 годах планируется ввести в эксплуатацию несколько крупных жилых комплекса: «Суходолье» общей жилой площадью 205 тыс. кв.м, «Ямальский-2» жилой площадью 140 тыс. кв.м, «На Федорова» и «На Федорова-2» жилой площадью 66 тыс. кв.м.

В центре города на большом земельном участке площадью 9,5 гектаров на улице Профсоюзной планируется возвести жилые дома высотой от 10 до 22 этажей. Кроме того, планируется расширить улицу Профсоюзную и построить здесь два подземных тоннеля для облегчения транспортной нагрузки на центр города.

Земельные участки площадью 14 га, 84 га и 10,7 га по адресу: Тюмень, объездная дорога – ул. Мельникайте – ул. Широтная осваивают компании «Запсибгазпром» и «ПСК-Дом», Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Тюменской области. В рамках целевой программы «Развитие жилищного строительства в Тюменской области» на 2011–2015 годы будет построено более 900 тыс. кв.м жилья.

Также президент РФ поручил избавить застройщиков от административных преград, с которыми они вынуждены сталкиваться. Законопроект, направленный на снижение административных барьеров, уже создан, его цель - ускорить процесс получения разрешительной документации и, тем самым, сократить сроки возведения жилья. [1]

Поскольку экономические показатели и социальные находятся в тесной взаимосвязи между собой, в настоящее время в регионе совершается переход к государственно - частному партнерству по строительству объектов социальной инфраструктуры. Теперь инвесторы, застраивающие микрорайоны, должны будут строить социальные объекты, такие, как детские сады или школы. Так же в области выполняются программы по обеспечению жильем нуждающихся в нем граждан. В результате чего у молодых семей и работников бюджетной сферы появляется возможность в приобретении жилья, на что застройщики реагируют увеличением доли строящегося жилья эконом-класса. Данный факт привел к тому, что по последним имеющимся официальным данным на 2012 год средняя площадь строящейся квартиры составила 66 кв.м. Вероятнее всего, после обнародования официальной статистики аналогичный показатель за 2013 год также будет иметь отрицательную динамику.

Рис. 1. Средняя площадь строящейся квартиры в Тюменской области

На снижение средней площади квартиры повлияло также и то, что с каждым годом снижается доля многокомнатных квартир в общей структуре строящегося жилья. Застройщики при проектировании делают упор на ходовые группы товаров – это одно- и двухкомнатные квартиры. К тому же, началась новая волна возведения домов, квартиры в которых представляют собой малометражные студии. Данная тенденция четко прослеживается в динамике ретроспективных данных.

Рис. 2. Распределение строящихся жилых объектов, в зависимости от количества комнат

Безусловным плюсом покупки квартиры в новостройке является её привлекательность по цене квадратного метра, возможность внести изменения в её планировку и сделать отделку по своему вкусу, что сегодня наиболее актуально, поскольку на рынке наблюдается тенденция завышения стоимости квартиры из-за наличия в ней ремонта, который чаще всего не является дорогостоящим и качественным, и встроенной мебели. В то же время, приобретение жилья на первичном рынке несет в себе много рисков: застройщик может оказаться ненадежным, строительство дома затянуться, а возведение здания осуществляться с нарушением строительных норм, последствия чего будут заметны лишь в процессе эксплуатации.

Основное преимущество вторичного рынка заключается в том, что покупателю предлагают готовый реальный товар, который можно увидеть и оценить. Оформляется такая квартира в вашу собственность быстро, и уже на следующий день вы можете идти знакомиться со своими соседями. На вторичном рынке продаются и покупаются «альтернативные квартиры», т.е. совершаются всевозможные виды обменов жилья через процесс купли-продажи: съезд/разъезд, расселение, обмен с вашей доплатой или доплатой вам. Поэтому вторичный рынок является реальным инструментом решения жилищных и финансовых проблем людей с небольшим достатком.

Как показали результаты опроса, для тюменцев наиболее привлекательным все-таки был и остается первичный рынок жилья, ему отдает свое предпочтение большая часть желающих приобрести жилье. Тем более, в этом году рынок строящегося жилья претерпел изменения: вступил в силу закон, который должен обезопасить дольщиков от компаний-махинаторов и лжебанкротов, - всех застройщиков жилья обязали страховать свою гражданскую ответственность перед гражданами-соинвесторами.

Многие застройщики сегодня предлагают квартиры, хоть и не с ремонтом, но уже с чистовыми отделками, с установленной сантехникой, а, следовательно, клиентам не придется тратить дополнительные средства и время на ремонт. При этом, учитывая, что на рынке вторичного жилья в последние годы появилось достаточно большое количество новостроек, легче приобрести квартиры в доме, уже введенном в эксплуатацию, это уже не так рискованно, чем вступать в долевое строительство.[3]

По оценкам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, за предыдущий год объем выдачи ипотеки вырос на 30,8% - в денежном выражении и на 15,5% - в количественном. Доля ипотеки, выданной на покупку жилья на первичном рынке, выросла с 20 до 27%. Для сравнения, в 2011 г. эта доля составляла 15%, в 2009-2010 гг. - около 10%, перед кризисом - около 18%.

В начале 2014 года Сбербанк установил рекорд по приросту объема выдачи ипотечных кредитов. Объем выдачи ипотечных кредитов в Сбербанке в январе достиг 42 млрд. рублей, по сравнению с январем 2013 года этот показатель вырос на 90%. Такой скачок произошел во многом благодаря продлению акции «12-12-12», предлагающей приобрести строящееся и готовое жилье на выгодных условиях.

Предварительно средневзвешенная ставка по кредитам в 2014 году составит 12-12,5% годовых в рублях, а в случае благоприятного развития ситуации во втором полугодии ставка по ипотечным жилищным кредитам может опуститься ниже 12%.

Еще один шаг к развитию ипотечного рынка Тюмени - Агентство по ипотечному жилищному кредитованию ввело новую опцию "Долевое строительство" к своим ипотечным продуктам, которая дает заемщикам возможность получить кредит на приобретение квартиры на этапе строительства. [3]

По анализу недвижимости Тюмени можно сделать вывод, что количество новостроек растет за счет целевых программ области, и государственной поддержки. А так же положительному росту недвижимости способствует выгодные условия на рынке ипотечного кредитования, а так новая опция «Долевое строительство». Если на ближайшее будущие произойдут положительные изменения в стране, то могут упасть средневзвешенные ставки по кредитам что благополучно повысят покупательную способность региона и области.

Литература

1. Долгосрочная целевая программа «Развитие жилищного строительства

в Тюменской области» на 2011 - 2015 годы

1. АИЖК по Тюменской области Режим доступа: URL: http:// www.ipoteka-tmn.ru/

2. Тюмень. Рынок жилой недвижимости за 2013 г. (Светлана Молодкина, САРН, Ассоциация "АЛКО") [Электронный ресурс]. – Режим доступа: URL:http://realtymarket.ru/RINOK-JILIH-POMESHENII-kvartalnie-monitoringi/T-men.-Rinok-jiloi-nedvijimosti-za-2013-g./

Код для цитирования: Скопировать