VII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2015

2014 год был богат на значимые события на рынке жилой недвижимости в России. Немалую роль в этом сыграли кризисные явления, которые привели к ажиотажному спросу на жилье и попыткам застройщиков его удовлетворить. Для рынка жилой недвижимости в 2014 году характерны несколько тенденций [1].

1. Рост продаж. Одной из главных тенденций рынка жилой недвижимости стал рост спроса и объема продаж, который существенно превысил показатели предыдущих лет. По данным Росреестра, количество зарегистрированных договоров долевого участия с января по сентябрь 2014 года выросло на 42% относительно аналогичного периода прошлого года. Наибольшая активность на рынке жилой недвижимости в отношении возросшего спроса наблюдалась в конце февраля-марте 2014 года, когда доллар начал существенно расти по отношению к рублю. Доля инвестиционных покупок в 2014 году увеличилась с традиционных 10–15% до 30%. Недвижимость считается наиболее надежным активом, поэтому при возникновении неопределенности в экономике многие инвестируют именно в нее с целью хотя бы сохранить капитал. Кроме того, «лишнюю» квартиру можно сдавать в аренду, и получить дополнительный доход. В большинстве случаев во время экономической нестабильности инвестируют в жилую недвижимость, так как этот рынок ближе и понятнее непрофессионалу. Эксперты подчеркивают, что те, кто планировал приобретение квартиры для себя, а не с инвестиционными целями, форсировали поиски и старались совершить сделку как можно быстрее из-за страха каких-либо изменений в худшую сторону - повышения цен, изменений условий ипотеки, увольнения с работы.

2. Рост предложения. Ажиотаж на рынке жилой недвижимости наблюдался не только со стороны покупателей, но и со стороны девелоперов. По данным «Метриум Групп», за январь — октябрь 2014 года в старых границах Москвы продажи открылись в 27 жилых комплексах (без учета апарт-комплексов), что на 23% больше относительно всего 2013 года. Рост объема предложения на первичном рынке объясняется как выходом новых проектов, так и выводом на продажу дополнительного пула квартир и новых корпусов в составе уже реализуемых комплексов. В эконом-классе объем предложения с начала года вырос почти на 8%, в бизнес-классе — на 11%, подсчитали эксперты.

3. Ипотека как драйвер роста. По данным Росреестра, количество зарегистрированных прав на жилые помещения, приобретенные с использованием кредитных средств, в январе - сентябре 2014 года выросло на 16,8% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Эксперты называют ипотеку основным драйвером спроса в 2014 году. По данным «Опин», около 50% сделок в проектах эконом- и комфорт-класса совершается с использованием кредитных средств, а в отдельные месяцы года этот показатель доходил до 75%. Если в первом квартале 2014 года спросом пользовались объекты на высокой стадии строительной готовности, люди хотели сохранить имеющиеся накопления, то к концу года покупатели стали вкладывать в недвижимость, пытаясь зафиксировать свой ипотечный кредит в старых ставках, которые еще существуют. В 2015 году ставки по ипотеке будут расти. На ипотеке начали даже зарабатывать. Квартира берется в ипотеку на стадии котлована, через год-полтора продается. Часть денег от покупателя идет на погашение кредита, остальное переводится продавцу. Заработать позволяет разница в цене на начальном и конечном этапах строительства. В среднем доход сопоставим с размещением вклада на депозит со ставкой 19–20% годовых. Кроме этого, ипотека становится одним из ключевых драйверов роста российской экономики в условиях санкций.

4. Дефицит места для элитного жилья. Место для элитного жилья в центре Москвы и других городов практически закончилось. Предложение на первичном рынке «вымывается», а вот вторичный рынок «элитки» был более активным в 2014 году. Проблема сокращения свободных площадок в престижных районах приводит к тому, что девелоперы ищут возможности для создания новых элитных кварталов.

5. Экспаты на рынке недвижимости. Некоторые участники рынка жилья в России на фоне экономической и политической ситуации заговорили о возможном резком падении цен на жилье через год. Например, большую часть арендаторов элитного жилья в Москве составляют экспаты - иностранные квалифицированные специалисты, приезжающие работать по контракту. В 2014 году из-за роста напряженности в отношениях России с Западом часть европейских и американских специалистов уехали из Москвы, а вот доля выходцев из стран СНГ выросла. Все больше элитных квартир снимают бизнесмены и менеджеры с Украины.

6. Снижение доходности аренды и, соответственно, принятие решения о продаже квартир рядом собственников, то есть выход на рынок «вторички» дополнительного количества объектов.

В регионах России рынок недвижимости также реагирует на кризис. Если большую часть 2014 года ситуация на рынке жилья г. Ростова-на-Дону была спокойной, то в последние несколько месяцев количество сделок значительно выросло. Эксперты связывают это с желанием покупателей сохранить накопленные средства в условиях экономической нестабильности. Если посмотреть на абсолютные показатели, то цены в г. Ростове-на-Дону и на вторичное жилье, и на новостройки за 2014 год выросли лишь в пределах инфляции на 5-10%. По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», к концу 2014 года средняя цена предложения на рынке вторичного жилья составляла 63,4 тыс. руб. за кв. м, на рынке новостроек – 55,3 тыс. руб. за кв. м. [2].

Рынок новостроек в 2014 году ставил рекорды. С января по октябрь 2014 года, по данным мэрии г. Ростова-на-Дону, было введено в эксплуатацию более 850 тыс. кв. м жилья – это на четверть превышает показатели 2013 года. В то же время вторичный рынок недвижимости г. Ростова-на-Дону не показал существенных изменений. Количество сделок оставалось на уровне 2013 года до октября. Однако в конце 2014 года ситуация изменилась. Вторичный рынок жилья: спрос вырос на 30%. Слабеющий рубль подтолкнул жителей г. Ростова-на-Дону вкладывать свои средства в покупку жилья на вторичном рынке. По данным руководителя отдела маркетинга и аналитики АН «Дон-МТ – недвижимость» Галины Пивоваровой, с октября 2014 года рост количества сделок в этом сегменте составил не менее 30%. Предмет повышенного спроса – квартиры в недавно сданных новостройках, новая вторичка. Как отмечает исполнительный директор агентства недвижимости (АН) «Наследие» г. Ростов-на-Дону Тамара Шумилина, в период с октября по декабрь 2014 года спрос всегда активизируется. Но на этот раз он вырос более ощутимо – по результатам работы агентства, почти вдвое.

Из-за нестабильной ситуации в экономике люди вкладывают средства в недвижимость. Однако после резкого скачка валют в декабре 2014 года многие продавцы решили придержать свои объекты недвижимости, потому что не захотели оставаться с большим количеством денег на руках в этот нестабильный период. Скорее всего, они выставят недвижимость на рынок уже в начале 2015 года. Некоторые продавцы недвижимости г. Ростова-на-Дону увеличили цены примерно на 10%, однако в ходе сделки, как правило, снимали накрутку.

По мнению Тамары Шумилиной, высокий инвестиционный спрос на жилье сохранится вплоть до марта 2015 года. Как отмечают в АН «Наследие», вторичное жилье в кризис считается более надежным вложением, так как люди опасаются, что из-за удорожания кредитов у строителей могут возникнуть проблемы и не все новостройки будут сданы вовремя [2].

По словам риэлторов, цены на вторичную недвижимость во втором полугодии 2014 года практически не изменились. «Продавцы сегодня не делают больших скидок, на какие-то объекты уступают 50 тыс. руб., на какие-то – 100 тыс., – комментирует Галина Пивоварова. – Что будет с ценами в дальнейшем, предсказать сложно. Все будет зависеть от политической и экономической ситуации».

Несмотря на крен в сторону вторичного жилья, многие застройщики к концу 2014 года зафиксировали растущие объемы продаж. Например, компания ЗАО «ПАТРИОТ» (ЖК «Западные ворота», «Красные ворота», «Акварель») за осень 2014 года продала около 750 квартир. Это на 25% больше, чем за аналогичный период прошлого года, сообщил директор компании «Магистрат-Дон» (генеральный риэлтор объектов ЗАО «ПАТРИОТ» в Ростове-на-Дону) Павел Корчуганов. Результаты можно назвать рекордными. Несомненно, нестабильная экономическая ситуация, падение курса рубля сформировали ажиотажный спрос на рынке недвижимости. Но выросло и предложение в г. Ростове-на-Дону. Появился шестой микрорайон Левенцовки “Западные ворота. Английский квартал”, завершено строительство ЖК “Красные ворота”, готовятся к сдаче первые два дома в ЖК “Акварель”. В сложной экономической ситуации покупатели более тщательно рассматривают объекты на первичном рынке жилья и с большей настороженностью относятся к проектам на начальном этапе строительства. Репутация застройщика становится важнейшим аргументом при покупке квартиры в строящемся жилом комплексе, вне зависимости от стадии готовности [2].

В будущем на рынке жилой недвижимости могут сокращаться продажи у тех застройщиков, которые активно используют кредиты на строительство, полагает директор по продажам ГК «Сигма» (ЖК «Чехов», «Лермонтов») Михаил Белов. В прошлый кризис 2008 года некоторые строительные компании из-за проблем с кредитами ушли с рынка. Компании, строящие жилье за свои средства, при спаде спроса смогут придержать объекты либо снизить цены. По мнению Михаила Белова, инвестиционный бум на рынке недвижимости будет продолжаться еще пару месяцев. Он отмечает, что роста цен не ожидается, иначе покупатели просто перестанут приобретать жилье. Скорее всего, цены будут оставаться на нынешнем уровне еще долгое время. От конкретных прогнозов относительно дальнейшей ситуации на рынке новостроек специалисты воздерживаются.

За первые десять месяцев 2014 года в Ростовской области выдали почти 19 тысяч ипотечных кредитов. Это почти на 30% больше, чем за аналогичный период прошлого года, сообщает региональный Минстрой. Между тем в «Магистрат-Дон» отмечают, что в конце 2014 года доля ипотечных сделок начала снижаться. В компании ожидают, что по итогам года их процент составит порядка 35-40%. По словам риэлторов, количество ипотечных сделок уменьшилось в сегменте новостроек на малой стадии готовности. Хотя перед резким скачком валют в середине декабря 2014 года процент ипотечных сделок рос по всем фронтам: с учетом инфляции деньги обесценивались, а размер платежей по ипотеке оставался практически прежним. Что будет с ипотечным рынком в дальнейшем, эксперты также не берутся прогнозировать, но очевидно, что ставки существенно вырастут [2].

По результатам опроса банков, проведенного Центром исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», на сегодня средневзвешенная процентная ставка по кредиту на вторичном рынке (15 лет с первым взносом до 50% от стоимости квартиры, приобретением пакета рекомендуемых страховок и подтверждением доходов справкой 2НДФЛ) составляет 18,88%.

Вслед за повышением ключевой ставки ЦБ банки повысили ставки по ипотечным кредитам. В частности, Сбербанк увеличил их сразу на 2 процентных пункта. Теперь процентные ставки по кредиту «Приобретение готового жилья» в Сбербанке составляют 14,5-15,5% годовых (ранее 12,5-14%), «Акция на новостройки» оформляется под 14,5% годовых (ранее – под 12,5%). Проценты по ипотеке для молодых семей начисляются по ставкам от 14% до 15,5% годовых. Строители надеются на лучшее. По подсчетам городских властей, всего за 2014 год в г. Ростове-на-Дону сдадут 1,1 млн кв. м жилья. Это примерно на 75 тыс. кв. м больше, чем в 2013 году. При этом более 500 тыс. кв. м придется на сегмент частных домовладений.

Несмотря на экономическую ситуацию, во втором полугодии 2014 года застройщики активно запускали новые проекты. ГК «Сигма» в ноябре начала на Кировском проспекте строительство ЖК «Лермонтов» площадью 14,2 тыс. кв. м. Строительная компания «10-ГПЗ» получила разрешение на возведение ЖК «Гвардейский-2» в одноименном переулке. Первая очередь строительства будет включать две секции площадью 13,3 тыс. кв. м и 11,6 тыс. кв. м. ООО «Альянс-200» в Измаильском переулке приступило к возведению ЖК «Измаильский парк», который будет представлять собой жилой дом площадью 11,5 тыс. кв. м. Компания «Мастер-Хаус» начала строительство малоэтажного ЖК «Спутник» в Аксайском районе, рядом с Северным жилым массивом Ростова. Это три трехэтажных многоквартирных дома общей площадью 6,3 тыс. кв. м. Кроме того, на границе г. Ростова-на-Дону и Аксайского района компания «Ирдон» приступила к строительству нового малоэтажного ЖК эконом-класса «Темерницкий». К середине 2015 года будет сдана его первая очередь, в которую войдут пять индивидуальных двухэтажных таунхаусов и три многоквартирных трехэтажных дома. К 2017 году застройщик планирует построить около 120 домов общей площадью 95 тыс. кв. м. Дома возводятся из утепленных железобетонных панелей. По словам главы администрации Ростова Сергея Горбаня, за такими проектами будущее, так как благодаря применению современных технологий жилье там планируют продавать по довольно низкой цене [2].

В г. Шахты Ростовской области на рынке жилой недвижимости успешно работают несколько агентств: АН «Квартал»; АН «Риэлти»; АН «Содружество»; ООО «Ина» Жилищное агентство; АН «Ваш дом»; Центральное бюро по сделкам с недвижимостью; ЗАО «Донская недвижимость»; АН «Эксперт». Только эти агентства недвижимости имеют Web-сайты. Агентства недвижимости оказывают широкий ассортимент услуг: для продавца недвижимости, для покупателя недвижимости, аренда жилой недвижимости, продажа квартира по жилищным сертификатам, приватизация квартир и комнат, регистрация строений и земли, раздел домовладений и земельного участка на два самостоятельных адреса, вступление в наследство, узаконение самовольного переустройства и перепланировки в жилом доме, квартире, комнате, продажа квартир в новостройках, юридическое сопровождение сделок с недвижимостью.

Высокий уровень обслуживания потребителей услуг обеспечивается на основе решения следующих организационных задач: достижение высокой культуры обслуживания потребителей; срочность исполнения заказов; использование прогрессивных форм производства и обслуживания; предложение широкого ассортимента услуг; высокое качество выполнения услуг; рациональное размещение структурных подразделений; художественно-эстетическое оформление предприятия; развитие рекламы; оптимизация режима работы предприятия. Все эти условия в совокупности определяют уровень обслуживания потребителя предприятиями сферы сервиса. Агентства недвижимости для успешной работы на рынке услуг стремятся расширять ассортимент услуг, повышать качество услуг, снижать трудоёмкость услуг и их себестоимость, улучшать технико-экономические показатели работы предприятия.

Совершенствование сервиса агентств недвижимости позволит сохранить имеющихся клиентов, привлечь новых. Сервис – это инструмент продаж услуг и повышения доходов. Повышение качества сервиса – это концентрация всех работников предприятия сервиса, на удовлетворение потребителей.Предприятия, идущие по пути совершенствования сервиса, получают конкурентное преимущество над теми, кто относится к сервису менее внимательно. Но чтобы добиться этого преимущества, необходимы следующие условия - приверженность руководства, его заинтересованность не только хорошей выручкой, но и возрастающей лояльностью потребителей услуг. Необходимо достаточное финансирование в сервис предприятия – в разработку стандартов обслуживания, дополнительное обучение персонала контактной зоны. Самое узкое определение качественного сервиса – точность и быстрота действия. Преимущества, которые приносит предприятию качественный сервис - увеличение объёма продаж услуг; рост прибыли; сокращение бюджета на маркетинг, рекламу, продвижение; уменьшение численности недовольных потребителей услуг; позитивный имидж предприятия; возможность выделиться на фоне конкурентов; лояльность потребителей услуг; возрастание частоты повторных визитов; сохранение постоянных посетителей и приобретение новых, пришедших по рекомендациям; повышение трудовой дисциплины благодаря заинтересованности персонала работой в успешном заведении; улучшение микроклимата благодаря позитивному настрою каждого конкретного сотрудника. При обслуживании посетителей предприятия сервиса важны душевность, чуткость, коммуникационный профессионализм персонала.

Литература

1. http://www.gazeta.ru/realty/2014/12/04_a_6315817.shtml Итоги года: что стало с жильем «Газета.Ru»

2. http://www.bn.ru/rostovskaya-oblast/articles/2014/12/29/208861.html Рынок жилья в Ростове: итоги и уроки 2014 года