Table 'system_articles_sessions' is marked as crashed and should be repaired НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ КАК ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ - X Студенческий научный форум - 2018
     
 
X Международная студенческая научная конференция
«Студенческий научный форум» - 2018
 
     

НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ КАК ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ
Яныбина К.А., Романченко Е.О.
Текст научной работы размещён без изображений и формул.
Полная версия научной работы доступна в формате PDF


Несмотря на то, что законодательно нежилые помещения признаются самостоятельными объектами гражданских прав (абз. 3 ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - ФЗ № 122), в доктрине этот вопрос не имеет однозначного решения [1].

И.В. Поваренкина делая вывод о том, что нежилые помещения представляют собой объекты недвижимости, входящие в состав зданий, сооружений, однако не считает правильным отождествлять их со зданием или сооружением, несмотря на то, что они неразрывно связаны между собой .[4]

В.А. Лапач указывает на то, что ст. 130 ГК РФ прямо не относит помещение к недвижимому имуществу, но такой вывод противоречит норме этой статьи, так как в ней указано: «Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество» [2]. Более того, согласно п. 3.3 Концепции развития гражданского законодательства РФ и вовсе предлагается исключить эту норму, тем самым сделав перечень объектов недвижимости закрытым. С одной стороны, возможно, такие изменения помогут избежать споров между хозяйствующими субъектами в части установления, относится предмет спора к недвижимости либо является вещью иного характера. С другой стороны, в процессе толкования такой нормы возникнет вопрос, может ли помещение, жилое или нежилое, рассматриваться в качестве самостоятельного объекта гражданских прав.

В цивилистике существует точка зрения, согласно которой помещение не может выступать самостоятельным объектом гражданских прав. Это объясняется тем, что отрицается возможность признания права собственности на часть здания, каковой и является помещение. Такая позиция во многом основана на признании здания сложной неделимой вещью, раздел которой на отдельные помещения в натуре невозможен без разрушения, повреждения или изменения ее назначения.

Что касается судебно-арбитражной практики, то нужно обратить внимание на п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 г. № 64, положения которого по смыслу и содержанию совпадают с общепризнанной научной позицией, рассмотренной в обеих концепциях развития гражданского законодательства [5].

Так, если собственник здания в соответствии со ст. 41 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» решил выделить из его состава одно или несколько помещений, то при внесении в реестр записей о них прекращается право собственности на здание в целом, о чем делается соответствующая запись в реестре .

Указанный подход нашел свое отражение в проекте Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Проект № 47538-6) , в котором предлагается следующее: «Государственная регистрация права собственности на помещение во вновь возведенном здании может быть произведена только после государственной регистрации права собственности на здание, в котором расположено данное помещение». Таким образом, впоследствии при государственной регистрации права собственности на помещение прекращается право собственности на здание, где находится это помещение, и наоборот [4].

В итоге на отдельные помещения, выступающие самостоятельными объектами гражданских прав, могут быть разделены в первую очередь здания. Также могут быть разделены строения и сооружения (п. 5 ч. 1 ст. 7 Закона о кадастре), и, как правило, такие помещения будут нежилыми. Объекты же незавершенного строительства не могут быть разделены на отдельные помещения, так как в этом случае речь идет о сложной вещи, когда одна вещь, а именно помещение, жилое либо нежилое, включается в состав другой вещи. Но объект незавершенного строительства не является полноценной вещью, в том смысле, что его использование не может быть осуществлено в полной мере его собственником ввиду незаконченности процесса его строительства. Такой подход подтверждается не только ранее рассмотренными позициями ученых- цивилистов, отраженными в обеих концепциях развития гражданского законодательства, но и в судебной практике.

Что касается определения понятия «нежилое помещение», то при его формулировании важно установить, в каком значении оно употребляется. В широком смысле нежилое помещение представляет собой материально- физический объект, обладающий определенным рядом характеристик и свойств. Здесь речь идет об обыденном понимании помещения, к примеру, здание, состоящее из одного нежилого помещения. В узком смысле понимается юридическая категория, а не материально-физический объект. В связи с тем, что нежилое помещение может выступать самостоятельным объектом гражданских прав, для его определения следует использовать конструкцию фикции по аналогии с недвижимым имуществом, когда факт действительности «подводится» под понятие (формулу), прямо противоречащее факту.

П.В. Макеев, рассматривая нежилое помещение по аналогии с жилым формулирует определение понятия нежилого помещения, на основе признаков жилого помещения [3].

В науке выделяют следующие признаки нежилого помещения [6]:

1) недвижимый характер нежилого помещения;

2) изолированность нежилого помещения;

3) предназначенность нежилого помещения рассматривается учеными в двух значениях: для производственных, административных, торговых, социальных, образовательных, культурных и других целей и не для проживания граждан . Иногда оба варианта предназначенности объединяют, например, предназначенность для использования в производственных, социальных, лечебно-санаторных или иных целей, кроме целей проживания граждан. Стоит отметить, что целевое назначение помещения имеет и важное практическое значение, так как оно указывается не только в проектной документации, необходимой для возведения объекта капитального строительства (ч. 13 ст. 48 Градостроительного кодекса (далее – ГрК РФ) , но и отражается в графе «Назначение» в записи подраздела I правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 23 декабря 2013 года № 765;

4) пригодность нежилого помещения для определенного использования . Выделяя признак пригодности нежилого помещения, ученые говорят о соответствии нежилого помещения строительным, техническим и противопожарным нормам .

А.В. Сафонов определяет нежилое помещение как «часть составной недвижимой вещи (здания), являющейся механическим соединением некоторой совокупности частей, самостоятельное юридическое существование которых невозможно, пока они входят в состав данной вещи. Указанные части образуют единое целое, представляют собой одну вещь в натуральном и юридическом выражении и приобретают статус объектов гражданских прав в случае их юридического выделения из состава здания» . Несмотря на такой подход, А.В. Сафонов рассматривает нежилое помещение в качестве самостоятельного объекта гражданских прав и указывает на то, что при выделение помещения из состава здания к последнему невозможно применить правовой режим недвижимого имущества, так как одновременное существование одной недвижимой вещи в объеме другой недопустимо.[6]

Понятие помещения в общем виде определено федеральным законодательством. Согласно п. 14 ст. 2 Технического регламента о безопасности зданий им признается «часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями». Ввиду большого разнообразия нежилых помещений различного характера и назначения в ряде сводов строительных норм и правил даются их четкие определения.

Что касается материально-физического выражения помещения, что необходимо для полноты определения содержания этого понятия, то представляется возможным рассматривать в этом качестве площадь, которая определяется «по размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола».

Так, помещения можно разделить на две категории: основные (самостоятельные) и вспомогательные(служебные). Такое деление основано на принципе деления вещей на главную и принадлежностью. Следовательно, вспомогательные нежилые помещения (принадлежность к главной вещи - основным жилым либо нежилым помещениям) по функциональному назначению обслуживают одно или несколько помещений и неразрывно связаны с системами жизнеобеспечения здания (сооружения). Такой подход поддерживается и учеными.

Некоторые ученые выделяют еще и технические нежилые помещения , которые, к примеру, наряду с конструктивными элементами и внутридомовым оборудованием являются просто общим имуществом дома, их даже нельзя отнести к недвижимому имуществу (нежилым помещениям). Президиум ВАС РФ в п. 1 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, указал, что крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания.

Таким образом, вопрос об отнесении нежилых помещений к самостоятельным объектам гражданских прав решен не окончательно. Если жилые помещения используются исключительно для проживания граждан, то нежилые используются более широко. Неотъемлемым признаком нежилого помещения является его связь с землей.

Таким образом, на основании изложенного под нежилым помещением следует понимать самостоятельный объект недвижимого имущества, являющийся частью объема объекта, в котором он расположен, ограниченный трехмерным контуром при наличии входа, имеющий определенное целевое назначение (производственные, административные, общественные и иные цели) и не предназначенный для постоянного проживания граждан.

Библиографический список

  1. Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ (ред. от 29.12.2015) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

  2. Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: теория и судебная практика. СПб., 2012. С. 376.

  3. Макеев П.В. «Нежилое помещение»: понятие, признаки и его дефиниция// Право и политика. 2013. № 2. С. 28.

  4. Поваренкина И.В. Правовой режим нежилых помещений как объектов гражданских правонарушений в РФ // Вестник Восточно-Сибирской открытой академии. 2015. № 17 (17). С. 12.

  5. Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» // ВВАС РФ. 2009. № 9.

  6. Сафонов А.В. Нежилое помещение как объект гражданских прав: дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2011. С. 14