X Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2018

Сегодня дачное и индивидуальное жилищное строительство являются весьма распространенными видами использования земельных участков.

Правовые режимы земельных участков, выделенных под цели индивидуального жилищного и дачного строительства, имеют много общего.

Совпадение существенных черт данных видов использования, при определенных условиях позволяет говорить об идентичности правовых режимов этих земельных участков. Вместе с тем, между данными видами землепользования законодательством проводится разграничение, установлен различный порядок предоставления, декларируется различное использование.

Дачное строительство рассматривается как смежный с садоводством и огородничеством вид использования земельных участков и в отношении указанных видов землепользования существует специальный закон комплексного характера. Обоснованность такого законодательного разграничения индивидуального жилищного и дачного строительства при их крайней схожести на практике с учетом существующих сложностей и коллизий, связанных с применением имеющихся норм, вызывает сомнения.

В целях понимания целесообразности существующего разграничения, прежде всего, представляется необходимым проанализировать и уяснить, что представляют собой индивидуальное жилищное и дачное строительство, их соотношение между собой, смысловое «наполнение» с точки зрения закона, а также конкретно-объективное выражение при правоприменении.

В свою очередь, Градостроительный кодекс Российской Федерации (п.13 ст. 1) рассматривает строительство в узком смысле слова, понимая под строительством создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых) [3]. Как видно из приведенных дефиниций, строительство -это, прежде всего, некий созидательный процесс, последовательная деятельность, результатом которой становиться появление объекта недвижимости: здания(строения) или сооружения с определенным функциональным назначением.

Жилой дом представляет собой индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (п. 2 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, ниже – Жилищного комплекса Российской Федерации) [4]. Таким образом, жилищное строительство представляет собой создание индивидуально-определенных зданий, предназначенных для постоянного проживания людей и удовлетворения потребностей, связанных с проживанием.

Основными критериями при классификации жилищного строительства и жилых домов в действующем законодательстве выступают этажность и количество семей, которые будут использовать жилой дом. В частности, в соответствии с данными критериями выделяют индивидуальные и малоэтажные жилые дома. Исходя из положения ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ниже – Градостроительного кодекса Российской Федерации), индивидуальный жилой дом представляет собой отдельно стоящий дом с количеством этажей не более чем три и предназначенный для проживания одной семьи. В настоящее время, в качестве синонима термину «индивидуальный жилой дом», нередко используется термин «одноквартирный жилой дом» [3]. Жилые дома, не превышающие трех этажей и предназначенные для проживания более чем одной семьи, в соответствии с положениями ч. 2 ст. 35 и ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, относятся к малоэтажным и многоквартирным домам [3]. Индивидуальное жилищное строительство - вид малоэтажного строительства и «форма обеспечения граждан жилищем путем строительства домов на праве личной собственности, выполняемого при непосредственном участии граждан или за их счет».

Однако любое строительство объективно невозможно при отсутствии операционного базиса, то есть соответствующего земельного участка для размещения предполагаемого к строительству объекта. Именно поэтому строительство неразрывно связано с земельными отношениями – порядком предоставления и дальнейшим использованием земельного участка.

Говоря о предоставлении земельных участков, имеем в виду те земельные участки, которые выделяются заинтересованным лицам из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (так называемые публичные земли или земли, находящиеся в публичной собственности) и тот порядок, в соответствии с которым осуществляется такое выделение.

Действующее земельное законодательство устанавливает деление земель РФ по целевому назначению на определенные категории и в рамках установленных категорий закрепляет допустимо-возможные виды использования соответствующих земель. Предоставление (выделение) земельных участков под конкретные цели, должно осуществляться в соответствии с установленными целевым назначением земли и допустимым (разрешенным) использованием земель данной категории. Цель предоставления и дальнейшее использование земельного участка не должны противоречить категории земли и допустимым видам использования земли в рамках этой категории.

К одному из таких допустимых (разрешенных) видов использования земли в рамках земель населенных пунктов относится индивидуальное жилищное строительство. Как правило, именно из состава земель названной категории заинтересованным лицам выделяются участки для строительства индивидуальных жилых домов. Индивидуальное жилищное строительство, как конкретная цель предоставления земельного участка и его дальнейшее использование, отражается в данных ЕГРН и правоустанавливающих документах на земельный участок.

С учетом изложенного выше и положений действующего законодательства, в настоящее время индивидуальное жилищное строительство, помимо всего прочего, также представляет собой самостоятельный вид разрешенного использования земельного участка внутри категории земель населенных пунктов.

По своей сути, дачное строительство очень близко к малоэтажному и индивидуальному жилищному строительству. Принципиальное различие данных видов строительства состоит в основном функциональном назначении объекта недвижимости, который появляется в результате строительства.

Результатом жилищного строительства является объект, который фактически и юридически предназначен удовлетворить потребность человека в жилье и в этом качестве должен быть пригоден для максимально комфортного постоянного проживания в нем. Основное функциональное назначение объекта недвижимости возведенного в рамках дачного строительства - удовлетворение потребности человека в отдыхе, а не в жилье.

В этом качестве объект дачного строительства может быть пригоден только для временного (сезонного) проживания (пребывания) в нем, иметь гораздо меньший уровень благоустройства с точки зрения комфортности и удобства проживания. Но основное функциональное назначения такого строения только допускает, а отнюдь не предписывает ему в обязательно-императивном порядке иметь меньший уровень комфортности и удобства по сравнению с жилым домом.

По своим «потребительским свойствам» дача фактически может полностью соответствовать жилому дому, но здесь, возможно важным с позиции права является не сама вещь и не само поведение, а то правовое явление, правовой режим, который присваивается этому явлению в силу позитивного права/

Как и индивидуальное жилищное строительство, дачное строительство, в настоящее время, также представляет собой самостоятельный вид использования земель населенных пунктов и земель сельскохозяйственного назначения. В этом качестве в рамках названных категорий дачное строительство является видом разрешенного использования соответствующих земельных участков. Земельные участки, предоставленные в целях дачного строительства, принято называть дачными. В отношении этого вида использования законодательство и правоприменительная практика оперируют словосочетаниями: «дачный земельный участок» и «дачное строительство». Кроме того, при определении вида разрешенного использования дачного земельного участка также используется термин «дачное хозяйство».

На земельные участки, выделенные под индивидуальное жилищное и дачное строительство, распространяются общие ограничения по использованию земли, а также специальные ограничения, обусловленные как спецификой категории, в составе которой находятся такие участки, так и спецификой объектов и территорий с которыми соседствуют такие участки (водоохранные зоны, санитарно-защитные зоны, объекты культурного и исторического наследия и их охранные зоны).

В формально-юридическом смысле, использование земельного участка - это извлечение лицом или группой лиц неких полезных свойств из земельного участка, как вещи (имущества) и (или) как природного объекта. При строительстве, использование земельного участка выражается, прежде всего, в размещении на нем результата такого строительства. В данном случае земельный участок выполняет функцию пространственного базиса.

Вид разрешенного использования земельного участка обычно определяется при предоставлении земельного участка и может изменяться в порядке и случаях, предусмотренных законодательством[6].

Жилищное строительство традиционно осуществляется в границах населенных пунктов. Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов (п.1 ст. 83 Земельного кодекса Российской Федерации, ниже - Земельного кодекса Российской Федерации) [1]. Таким образом, для земель данной категории одним из приоритетных направлений использования является их застройка с последующей эксплуатацией возведенных объектов. Ранее, такие земли в составе территории крупного населенного пункта (города, поселка) было принято называть селитебными.

Закон устанавливает состав земель сельскохозяйственного назначения, и данный перечень носит закрытый характер (п. 2 ст. 77 Земельного кодекса Российской Федерации) [1]. Законодательно закреплен и примерный перечень целей, связанных с сельскохозяйственным производством, под которые могут быть использованы земли сельскохозяйственного назначения (ст. 78 Земельного кодекса Российской Федерации) [1].

При отсутствии законодательно закрепленного определения земельного участка предназначенного (предоставленного) для индивидуального жилищного строительства в действующем законодательстве содержится определение дачного земельного участка. Дачный земельный участок - это земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).

Отношения, связанные с предоставлением земельных участков в целях индивидуального жилищного и дачного строительства, а равно отношения, которые возникают в связи с последующим владением и использованием та-ких участков, а также возведенных на них объектов недвижимости, являются предметом совместного регулирования земельного, градостроительного, гражданского и некоторых других отраслей права. Однако, несомненно, что среди указанных отраслей главная роль в регулировании обозначенных отношений принадлежит земельному праву.

Вид права, на котором земельный участок может быть предоставлен заинтересованному лицу, а соответственно объем правомочий этого лица по дальнейшему владению, использованию и распоряжению самим земельным участком и расположенных на нем объектов предопределяет правовой режим земельного участка. В свою очередь правовой режим земельного участка неразрывно связан с его основной целью использования и принадлежностью к определенной категории.

Данное обстоятельство было отмечено советской наукой земельного права и в настоящее время отражено в действующем земельном законодательстве. Согласно пп. 8 п.1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации, правовой режим земельного участка установляется исходя из его принадлежности к определенной категории земли и существующего вида разрешенного использования. Практически-аналогичную норму содержит и п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации [1].

Библиографический список

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. – 25.10.2001. – №44. – Ст. 4147

2. Закон Республики Башкортостан от 5 января 2004 года N 59 -з «О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан»

3. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004№ 190-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. – № 1 (часть1) – 29.12.2004. – Ст. 16.

4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 04.06.2014) // Собрание законодательства Российской Федерации.– № 1 – 2005. Ст. 14

5. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федеральный закон от 21.07.1997 № 122 // Собрание законодательства Российской Федерации.– 21.07.1997. – № 30 – Ст. 3594

6. Туганова Л.Р. Актуальные вопросы при определении вида разрешенного использования земельного участка // В сборнике. Проблемы и перспективы развития земельно-имущественных отношений на современном этапе,-Ульяновск,-2017 Ст.246-254

Код для цитирования: Скопировать