X Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2018

Разнообразие потребностей, возможностей и вкусов современных горожан ведет к появлению все новых форматов недвижимости, жилой и не только. Российские девелоперы внимательно изучают европейский опыт и стремятся применить его к российской недвижимости. Появились жилые дома в формате лофт, таунхасы и др.

Апартаменты. Термин «апартаменты» активно используется в России на протяжении последних десяти лет. В юридическом смысле апартаменты - это отдельная жилплощадь не менее 40 кв. м. с двумя и более комнатами, с кухней и санузлом. Апартаментами также называют номера в отелях и доходных домах с гостиничным сервисом. Данный формат впервые появился в небоскребах «Москва-Сити». На текущий момент апартаменты занимают чуть менее половины рынка. Их можно разделить на несколько классов:

эконом-вариант;

комфорт-класс;

бизнес-уровень;

элитные объекты.

Главным отличием апартаментов от классических квартир является юридический статус. В соответствии со ст.16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся

жилой дом (часть жилого дома);

Квартира (часть квартиры);

Комната.

Таким образом, с правовой точки зрения апартаменты являются нежилым помещением. В связи с этим существует ряд проблем и недостатков.

Основные минусы апартаментов:

Невозможность оформить постоянную прописку. Для проживания в апартаментах можно оформить только временную регистрацию на 5 лет с последующим продлением.

Более высокая стоимость коммунальных услуг. Она рассчитывается по тарифам, действующим для нежилых помещений, которые существенно выше тарифов для квартиры.

Более высокий налог на жилье. Налог на нежилое помещение, выше, чем на квартиру.

Отсутствие льгот и субсидий. Потому как апартаменты не являются жилым помещением, их владелец не имеет право претендовать на жилищные субсидии и имущественный вычет.

Наличие неподходящих соседей. В соседях может оказаться чей-нибудь офис или студия.

Отсутствие возможности выбора или переизбрания управляющей компании. Как правило, управление апарт-зданием осуществляет выбранная застройщиком управляющая компания.

При возведении апарт-зданий застройщик на законных основаниях может не придерживаться ряда требований, которые обязан выполнять при строительстве жилых домов. В частности, у жителей апартаментов может не оказаться собственной детской прогулочной площадки или достаточного количества парковочных мест.

На данное жилье не распространяется закон № 214, регулирующий отношения в сфере долевого строительства. И в случае возникновения определенных проблем пострадавшими дольщиков никто не признает.

Однако существуют значительные преимущества такого жилья:

Удобное месторасположение. Зачастую апартаменты располагаются в центре города или в бизнес-центрах. Это позволяет сэкономить время на дорогу до офиса.

Выгодная цена. Стоимость апартаментов на 15-25 % ниже, чем стоимость квартир, в зависимости от района и степени комфортности проживания.

Свобода перепланировки. По закону апартаменты не являются жильем, поэтому их владелец имеет право на любое переустройство помещения без какого-либо согласования с государственными органами.

Удобная инфраструктура. Если апартаменты находятся в многофункциональном комплексе, то на его первых этажах или же на близлежащей территории обычно располагаются SPA-центры, рестораны, фитнес-клубы, магазины и отделения банков.

Уникальность. Поскольку апартаменты еще недостаточно распространены на рынке недвижимости, каждый застройщик стремится сделать собственный проект уникальным и выделяющимся на фоне других объектов.

В Москве свыше половины всех комплексов, содержащих апартаменты, приходится на территорию ЦАО. Причиной их появления стало отсутствие в центре столицы свободного места для жилищного строительства. Первым покупателям такого жилья проблемы прописки или социальной инфраструктуры были не актуальны.

Апартаменты чаще всего покупают люди, у которых уже есть недвижимость. Как правило, они приобретают второе жилье с целью выгодной инвестиции. Можно сдавать помещение в аренду и получать хорошую прибыль. Также апартаменты часто покупают деловые люди, желающие проживать поближе к своей работе. Но в зависимости от условий в апартаментах могут проживать и одиночки, и семейные пары, имеющие детей.

Лофт. Как разновидность жилой недвижимости лофт появился в США в 20-е -30-е годы в крупных промышленных городах. Заброшенные складские и промышленные помещения сдавались под жилье по крайне низкой арендной плате. Во второй половине XX-го века лофты начали покорять Европу. Так, из жилья для малоимущих они превратились в модное жилье для обеспеченных людей.

В России лофты появились около 10-15 лет назад. Заводские и фабричные помещения начали выводить за черту города, а бывшие помещения этих заводов начали превращаться в офисы, арт-пространства и реже в жилую недвижимость. Если изначально лофты переоборудовались из помещений, не созданных для проживания людей, то сейчас под них отводятся последние этажи и чердаки бывших промышленных зданий или новостроек.

Основной принцип устройства - огромное открытое пространство, которое делится не на комнаты, а на зоны, которые могут отгораживаться передвижными перегородками, ширмами или мебелью. Лофт не предполагает дробления на помещения. Основное пространство зонируют исключительно с помощью цвета, разной фактуры материалов. Характерными признаками лофта являются неоштукатуренные кирпичные стены, металлические вентиляционные ходы и водопроводные трубы, ничем не замаскированные, огромные окна.

Сегодня на первичном рынке недвижимости Москвы в продаже находится 13 проектов апартаментов с лофтами. 77% из них – бизнес-класса, 23% – премиум-класса. Причем 54% новостроек с лофтами находятся в ЦАО, 15% – в САО, единичные объекты также представлены в ЮАО, СВАО, ЗАО и СЗАО.

Лофты занимают около 6% рынка апартаментов и 1% от всей первичной недвижимости Москвы в старых границах по объему предложения, а в общей сложности речь идет о 480 лофтах.

Преимущества лофтов перед классическими квартирами:

Возможность проводить любую перепланировку помещений, включая снос стен. При этом не нужно разрешение государственных органов.

Из лофта можно сделать офис, студию, мастерскую или шоу-рум. Все зависит от желания и фантазии.

Удобное центральное местоположение.

Цена в среднем ниже на 18%, чем на квартиры с таким же метражом и расположением.

Говоря о недостатках лофтов, можно сказать, что они идентичны с недостатками апартаментов. Лофт не дает права на прописку и субсидии, коммунальные услуги предоставляются по тарифам, действующим для офисных помещений. Кроме того, не гарантирована развитость инфраструктуры.

Самыми частыми покупателями лофт-апартаментов становятся творческие люди (художники, фотографы и дизайнеры различных сфер деятельности). Также их приобретают «холостяки» или молодые пары без детей. Что касается семей с маленькими детьми, то для них лофт-комплексы не могут служить идеальным местом проживания, так как зачастую не обладают необходимой инфраструктурой: детскими дошкольными заведениями, зеленой прогулочной зоной.

Другие виды новой недвижимости:

Пентхаусы. Пентхаус — это полноценный дом, который располагается на крыше высотного здания. Это жилье с обязательным выходом на эксплуатируемую крышу и красивый видом, который не должен быть ограничен более высокими зданиями рядом. Верхний уровень квартиры остеклен панорамными окнами.

Реализовать все эти требования в рамках российского рынка и законодательства не всегда возможно. Нередко девелоперы, желая повысить статус жилья и его цену, называют пентхаусом те объекты недвижимости, которые таковыми не являются.

Дуплексы. В России такой тип жилья известен как дом с несколькими квартирами под одной крышей. Как правило, такой дом делят две семьи. Иногда дуплексом называют двухуровневую квартиру с лестницей между этажами.

Таунхаусы. Таунхаус — это дом в несколько этажей, стены которого примыкают к дому соседей. Каждый дом, как правило, имеет отдельный вход и небольшую прилегающую территорию. Таунхаус удачно сочетает в себе невысокую цену и преимущества практически полноценного загородного дома.

Результаты опроса.

В рамках нашей работы мы провели опрос, результаты которого показали, что 92% опрошенных знают о такой недвижимости, что говорит о её широкой распространённости. Однако лишь 33% из них знают о том, что по закону она относится к нежилой.

У половины опрошенных есть знакомые, проживающие в лофтах и апартаментах, но число их невелико (у 50% нет ни одного такого знакомого, у 46% менее 10 человек, лишь у 4% больше 10 таких знакомых). Эти результаты можно связать с тем, что в число опрошенных входили в основном студенты, не имеющие пока собственной недвижимости.

Главным преимуществом такого жилья большинство считает возможность перепланировки (40%) и более низкую стоимость, по сравнению с квартирами (25%), 24% главной особенностью видят возможность обустроить там шоу-рум или салон.

При покупке недвижимости 59% отдали бы предпочтение квартире, 21% лофту, 20% апартаментам. Все-таки с правовой точки зрения квартира является более надежной недвижимостью, и люди это понимают.

Код для цитирования: Скопировать