X Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2018

Цели оценки недвижимого имущества:

Выявление стоимости недвижимости при проведении мероприятий по приватизации, при передаче в доверительное управление или аренду,

Проведение оценки недвижимости требуется при составлении различный брачных контрактов, а также при разделе имущества в случае расторжения брака, например, по требованию одной из сторон в том случае, когда имеет место спор о разделе имущества.

При необходимости предоставить в качестве залога недвижимое имущество,цели

При осуществлении контроля за правильностью и законностью уплаты налогов в том случае, если имеет место спор об исчислении налогооблагаемой базы,

В случае продажи либо отчуждения иным образом недвижимого имущества,

При выкупе либо в случае, если нормами законодательства предусмотрено изъятие недвижимости у собственника для различных государственных или муниципальных нужд,

При ипотечном кредитовании,

При переуступке долговых обязательств, которые непосредственно связаны с объектами оценки – недвижимым имуществом,

В случае, когда недвижимость передается в уставный капитал юридических лиц.

Список не носит исчерпывающий характер. Очевидно, что оценка недвижимого имущества может быть проведена в самых разных целях, хотя из оценочной практики становится ясно, что обычно необходимость возникает при совершении различных хозяйственных сделок. Цели оценки недвижимости непосредственно влияют и на содержание оценки – т.е. на ту совокупность отношений и действий экономического, юридического, технического, исследовательского и иного характера в связи с определением стоимости объекта оценки. В каждом конкретном случае, постановка целей перед специалистом имеет первоочередное значение и ставится во главу угла.

Основная задача при определении стоимости – прогнозирование количества, качества и продолжительности будущих выгод от владения объектом оценки и пересчет этих выгод в настоящую стоимость.

Основные виды стоимости недвижимости:

Различным целям оценки недвижимости соответствует несколько видов стоимости.

Рыночная стоимость объекта оценки –наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения рыночной стоимости нельзя принять цены продаж аналогичных объектов без проведения дополнительного анализа, так как цена сделки не характеризует мотивы продавца и покупателя, отсутствие или наличие каких-либо внешних воздействий. Рыночная стоимость недвижимости может быть определена только при наличии следующих условий равновесной сделки:

– рынок является конкурентным и предоставляет достаточный выбор имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов;

– покупатель и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо информированы о предмете сделки и действуют только в целях максимального удовлетворения собственных интересов – увеличить доход или полнее удовлетворить потребности;

– срок экспозиции объекта оценки.

Инвестиционная стоимость является наивысшей ценой, которую может заплатить инвестор за объект недвижимости, учитывая ожидаемую доходность, (полезность, удобства) данного инвестиционного проекта. Инвестиционная и рыночная стоимости совпадают только в случае, когда ожидания конкретного инвестора являются типичными для данного рынка.

Ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Обычно рассчитывается при вынужденной продаже объекта. Из-за ограничения сроков продажи, которых недостаточно для ознакомления с выставленным на рынок объектом всех потенциальных покупателей, ликвидационная стоимость может быть значительно ниже рыночной. Определяется, как правило, при ликвидации предприятия по решению собственника либо судебного органа. Представляет собой сумму денежных средств, которая фактически может быть получена в результате продажи активов предприятия независимо от их балансовой стоимости.

Утилизационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Стоимость объекта оценки для целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость). Может базироваться на рыночной стоимости, на затратах на воспроизводство объекта либо рассчитывается по нормативной методике без привлечения специалистов-экспертов.

Специальная стоимость объекта оценки – стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности. Можно выделить следующие виды стоимости:

стоимость действующего предприятия – стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства. При этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия;

страховая стоимость – стоимость полного возмещения ущерба имуществу при наступлении страхового случая. Рассчитывается в соответствии с методиками, используемыми страховыми фирмами и государственными органами для расчета суммы, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы объекта. Учитываются затраты на восстановление элементов объекта, подверженных риску уничтожения, разрушения.

Методика оценки недвижимости может быть разбита на этапы :

1этап. Определение оценки имущества.

Этап включает в себя : Оценка стоимости недвижимости — процесс определения стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. В дальнейшем происходит определение вида стоимости, который необходим в соответствие с поставленной целью. Далее происходит выявление предмета оценки - установление имущественных прав, связанных с объектом оценки. Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним теперь осуществляют вновь созданные учреждения юстиции по регистрации прав - самостоятельные юридические лица, подотчетные и контролируемые Министерством юстиции РФ.Факт государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выдачей свидетельства, и на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись. Сама процедура регистрации сводится к записям информации о правах на каждый объект недвижимости и его параметрах в Едином государственном реестре.Устанавливается дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Формулируются ограничивающие условия - заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества.

2этап. Составление плана и договора для проведения оценки недвижимости.

определяются источники информации, методы оценки недвижемости и затем составляется план оценки;

суммируются затраты на проведение оценки недвижимости и оговаривается денежное вознаграждение за проведение оценки недвижемости;

составляется договор на оценку недвижемости.

3этап. Сбор и анализ информации об объекте недвижимости.

правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;

данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;

информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;

информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

Анализ рынка, к которому относится объект оценки, текущей конъюнктуры и тенденций, а также выбор аналогов объекта оценки и его обоснование.Осмотр объекта и прилегающей территории, описание юридического статуса объекта недвижимости, физических и экономических характеристик, месторасположение.Анализ и обработка информации.

4этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использование недвижимости.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования как уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка.Правовая обоснованность выбранного варианта использования, физическая осуществимость и финансовая целесообразность.Определение наивысшей стоимости недвижимости.

5 этап. Расчет оценночной стоимости объекта недвижемости на основе трех подходов.

Доходный подход (Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.

Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.

Сравнительный подход (Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость).

Затратный подход (Затратный подход (подход на основе активов) — совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта. Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений, предприятий.)(Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость).

Необходимость в оценке недвижимости возникает в следующих случаях: операции купли-продажи или сдача в аренду; акционирование предприятий и перераспределение имущественных долей; привлечение новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций; кадастровая оценка для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков; страхование объектов недвижимости; кредитование под залог объектов недвижимости; внесение объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций; разработка инвестиционных проектов и привлечении инвесторов; ликвидация объектов недвижимости; исполнение прав наследования, судебного приговора, разрешение имущественных споров; другие операции, связанные с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости. Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

ЛИТЕРАТУРА

1 Верстина Н.Г. Планирование ресурсного обеспечения инвестиций в объекты городской недвижимости/ Н.Г. Верстина, Н.Н. Таскаева, Е.М. Акимова // Экономика и предпринимательство. 2013. № 12-2 (41-2). С. 285-290.

2 Ватолин В.В. Инвестиционные проекты как эффективный инструмент реализации государственной стратегии управления оборотом объектов недвижимости // Региональная экономика: теория и практика. 2007. № 11. С. 75-77.

3 Грибовский С.В. К вопросу привлечения небюджетных инвестиций в государственную недвижимость // Вопросы оценки. 2000. № 3. С. 49-52.

4 Григорьева О.Ю. Достоинства и недостатки инвестиций в недвижимость// Актуальные проблемы гуманитарных и естественных наук. 2010. № 8. С. 116-119.

5 Калашникова Е.Ю. Оценка рисков при финансировании инвестиций в недвижимость // Экономический анализ: теория и практика. 2011. № 13. С. 10-18.

6 Луковцева А.К. Формирование инновационного потенциала социально-экономического развития Южного федерального округа Российской Федерации - М. : Дашков и Ко, 2012. 487 с.

7 Ленковец О.М. Инвестиции в недвижимость как важная составляющая экономической системы// Современные аспекты экономики. 2012. № 5 (177). С. 151-153.

8 Матраева Л.В. Распределение прямых иностранных инвестиций в регионы Российской Федерации: проблемы анализа и причины дифференциации. М. : Дашков и Ко, 2013. 192 с.

9 Радыгина С.В. Инвестиции в земельные участки и иные виды недвижимости// Вестник Удмуртского университета. Серия Экономика и право. 2013. № 2-4. С. 84-89.

10 Якушин В. К вопросу об управлении инвестициями на рынке недвижимости// Предпринимательство. 2007. № 1. С. 138-141

Код для цитирования: Скопировать