X Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2018

Оценочное зонирование – это экспертная градостроительная оценка, которая подразумевает выполнение функционального, социального, экономического, экологического, инженерно-технического, эстетического анализов, которые определят набор факторов, влияющих на стоимость земли и связанной с ней недвижимости и являющихся составляющими оценочной модели на период оценки.

В условиях рыночной экономики зонирование земель – устойчивая форма контроля за использованием территории, средство политической власти. Механизм зонирования направлен на уменьшение вероятности конфликта между различными видами городской деятельности. Зональные установления влияют на стоимость земель.

Особенность оценки земли состоит в том, что она охватывает широкую сферу общественных отношений, связанную с определением стоимости целых систем и природных-антропогенных комплексов и образований. Проведение экономической реформы и развитие рыночного хозяйства потребовало создания новой правовой системы и совершенствования Российского законодательства. Это в полной мере относится и к оценке земли как объекту недвижимого имущества, активно вовлекаемого в рыночный оборот. Роль земельно-оценочной деятельности резко возросла в связи с коренным преобразованием в области земельных отношений.

Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству рекомендовал проведение комплексного ценового зонирования территории населенных пунктов для дифференциации ставок земельного налога с целью установления ценности земли в городах России. На данный момент выполнено ценовое зонирование территории более чем в 80% средних, больших, крупных и крупнейших городах России. Но в малых городах и поселках городского типа с численностью населения менее 50 тыс. человек такое зонирование и дифференциация ставок земельного налога проведены лишь в 27 % от общего их количества.

Начатые в Российской Федерации рыночные преобразования направлены на формирование цивилизованного земельного рынка, создание условий для равноправного развития различных форм собственности на землю [1].

Территориально-экономическое зонирование – это дифференциация городской территории на оценочные зоны в соответствии с ее комплексной экономической оценкой.

Территориально-экономические оценочные зоны – участки территории города, ограниченные естественными или искусственными преградами и имеющие определенную качественную, экономическую и социально-экономическую ценность и относительную однотипность внутри себя.

В состав земель населенных пунктов входят:

Жилые территориальные зоны;

Общественно-деловые территориальные зоны;

Производственные территориальные зоны;

Зоны инженерной и транспортной инфраструктуры;

Рекреационные территориальные зоны;

Зоны сельскохозяйственного использования;

Зоны специального назначения;

Зоны водных режимных объектов;

Иные территориальные зоны [2].

В функциональной организации территории города Зерноград Ростовской области наибольшую часть занимает жилая территориальная зона, ее площадь составляет 1799,5 га. Общественно-деловая зона занимает 692,5 га, производственная – 642,5 га, рекреационная – 392,5 га, зона сельскохозяйственного использования – 927,5 га, инженерная – 13,4 га, зона специального назначения – 2,3 га.

Основным градообразующим предприятием города является Азово-Черноморский инженерный институт.

Постановлением Правительства РФ от 3 ноября 1994 года предусмотрено выполнение ценового зонирования земель и введение повышающих и понижающих коэффициентов в целях установления нормативной цены земли в зависимости от уровня рыночных цен на землю.

Ценовое зонирование и дифференциацию ставок земельного налога на территории поселения в условиях недостаточной и необъективной по ряду причин информации о рыночных ценах на землю следует считать одним из первых и необходимых шагов органов местного самоуправления при регулировании земельных отношений в период становления земельного рынка.

Градостроительная ценность территории поселения для целей дифференциации земельного налога базируется на учете уровня инженерного оборудования и обустройства территории, доступности объектов социальной инфраструктуры, отдельных экологических признаках территории и не учитывает различий в динамике оценочных показателей при удалении от центра поселения или его локальных центров для различных видов использования земель, т.к. ставит своей задачей установление усредненного коэффициента дифференциации [3].

Методика зонирования территории поселения предусматривает выполнение ряда действий:

разбивка территории поселения на оценочные участки в целях ее более детальной дифференциации;

установление для каждого оценочного участка перечня факторов влияния и расчета суммарного коэффициента относительной ценности и коэффициента дифференциации к средней ставке земельного налога по территории поселения. В этом действии в процессе наложения влияния факторов друг на друга на отдельном оценочном участке уточняется суммарный коэффициент;

объединение оценочных участков, имеющих близкие значения коэффициентов дифференциации, в зоны градостроительной деятельности.

По выделенным оценочным участкам устанавливаются факторы относительной ценности территории:

доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения;

обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории: водопровод, канализация, отопление, твердое покрытие улиц и проездов, доступность к остановкам общественного транспорта;

уровень развития культурно-бытового обслуживания населения в пределах микрорайона, квартала или иной планировочной единицы местного значения;

историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории;

состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия;

инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным природным и антропогенным воздействиям;

рекреационная ценность территории.

Условия каждого оценочного участка, выделенного на плане поселения, сравниваются с указанными факторами. Влияние факторов определяется на основе положений генерального плана населенного пункта, разработок, связанных с выделением зон санитарной вредности предприятий, составлением экологических паспортов предприятий и территорий, научно-исследовательской, проектно-планировочной и инженерно-технической документацией.

Таблица 1 – Коэффициенты относительной ценности оценочных участков по группам факторов

№ участка	Численные значения коэффициентов относительной ценности оценочных участков
	Фактор 1	Фактор 2	Фактор 3	Фактор 4	Фактор 5	Итого ()
1	0,1	0,2	0,25	-	-0,2	0,35
2	0,7	0,41	0,42	-	-0,2	1,33
3	0,1	0,3	0,25	-	-	0,65
Продолжение таблицы 1
4	0,27	0,41	0,59	0,5	-	1,77
5	0,1	0,2	2,15	-	-	2,45
6	2	0,41	2,15	0,5	-	5,06
7	0,1	0,41	2,15	0,5	-	3,16
8	0,1	0,3	0,42	0,5	-	1,32
9	0,1	0,3	0,25	-	-	0,65
10	0,1	0,2	0,25	-	-	0,55
11	0,7	0,26	0,42	0,5	-	1,88
12	0,1	0,3	0,42	-	-	0,82
13	0,1	0,2	0,25	-	-	0,55
14	0,1	0,41	0,25	-	-0,2	0,56

На основании данных таблицы 1 видно, что оценочные участки №№ 2,4,5,6,7,8,11 имеют наивысшие коэффициенты относительной ценности. Наименьший коэффициент относительной ценности имеет участок № 1, на котором расположена промышленная зона. Наивысший указанный коэффициент имеет участок № 6, который является общественно-деловым центром.

Оценочные участки, значения коэффициентов относительной ценности которых достаточно близки, объединяются в одну зону. Оценочные зоны формируются так, что в каждую из них могут включаться обособленные планировочные участки, в связи с чем одна зона может состоять из территориально разъединенных оценочных участков.

Таблица 2 – Коэффициенты относительной ценности оценочных участков по зонам населенного пункта

Номер оценочного участка
1	2
1 зона
1	0,35
Продолжение таблицы 2
10	0,55
13	0,55
14	0,56
2 зона
3	0,65
9	0,65
12	0,82
3 зона
2	1,33
8	1,32
4	1,77
11	1,88
4 зона
5	2,45
7	3,16
5 зона
6	5,06

С учетом факторов относительной ценности территории выделенные оценочные участки сгруппированы на 5 оценочных зон (рисунок 1).

Рисунок 1 – Схема зонирования населенного пункта

Коэффициент дифференциации по каждой оценочной зоне необходим при определении платы на земельный участок, ставки земельного налога и стоимости земельного участка.

Коэффициент относительной ценности в среднем по населенному пункту рассчитан по формуле:

где – коэффициент относительной ценности по населенному пункту;

– количество оценочных зон.

0,5+0,71+1,58+4,03+5,06= 11,88 / 5 = 2,38

В таблице 3 определен коэффициент дифференциации по каждой оценочной зоне.

Таблица 3 – Коэффициенты дифференциации базовой оценки земельных участков по оценочным зонам

№ оценочной зоны
1	2	3	4
1	0,5	2,38	0,21
2	0,71	2,38	0,30
3	1,58	2,38	0,66
4	4,03	2,38	1,69
5	5,06	2,38	2,13

На основании данных таблицы 3 видно, что наибольший коэффициент дифференциации в 5 оценочной зоне, а наименьший в 1 оценочной зоне.

Использование земли является платным; формами платы служат земельный налог и арендная плата. Земельный налог исчисляется и уплачивается в соответствии с законодательством о налогах и сборах.

С учетом полученных коэффициентов дифференциации по оценочным зонам в таблице рассчитываем дифференцированный сбор земельного налога. Для этого продифференцируем установленную ставку земельного налога, которая составляет 0,3 %.

Таблица 4 – Ставка земельного налога с учетом полученных коэффициентов дифференциации по оценочным зонам

№ оценочной зоны	Ставка земельного налога (%)	Коэффициент дифференциации	Продифференцированная ставка земельного налога (%)
1	0,3	0,21	0,06
2	0,3	0,30	0,09
3	0,3	0,66	0,20
4	0,3	1,69	0,51
5	0,3	2,13	0,64

На основании данных таблицы 4 видно, что наивысшая ставка земельного налога в пятой оценочной зоне, наименьшая в первой.

Создание эффективной системы налогообложения земли, адекватной рыночным условиям, способствующей активизации оборота земель, развитию рынка земли недвижимости, является одним из основных направлений земельной и налоговой политики [5].

Рост поступлений земельного налога обусловлен работой органа местного самоуправления по повышению полноты и достоверности данных, предоставляемых для сбора земельного налога, и улучшению взаимодействия и взаимопомощи с другими участниками процесса, а насколько – увеличением сумм подлежащего сбору налога по тем же земельным участкам с теми же правообладателями, что и ранее, за счет изменения методики его исчисления [4].

Там, где работа по взаимодействию между органом местного самоуправления и территориальных органов исполнительной власти не активизируется, рост земельного налога является незначительным, и резко увеличивается при работе по такому взаимодействию.

ЛИТЕРАТУРА

1. Дутова, А.В., Погребная О.В., Соколова Е.В. Комплексное ценовое зонирование территории населенных пунктов для дифференциации ставок земельного налога [Текст]: метод. указания к вып. расч.-граф. работы. Новочерк. инж.-мелиор. ин-т ДГАУ. - Новочеркасск, 2014. - 24 с.

2. Дутова, А.В., Погребная О.В., Соколова Е.В. Кадастр земель муниципальных образований [Текст]: метод. указ. для практич. занятий с использ. интерактивных форм обучения. Новочерк. инж.-мелиор. ин-т ДГАУ. Новочеркасск, 2014. - 60 с.

3. Дутова, А.В. Кадастр земель муниципальных образований [Текст]: курс лекций для студ., обуч. по напр. «Землеустройство и кадастры» Новочерк. инж.-мелиор. ин-т ДГАУ. Новочеркасск, 2014. - 86 с.

4. Фролов М.В. Земельный кадастр как инструмент регулирования социально-экономического развития города [Электронный ресурс] / М.В. Фролов. – М. : Лаборатория книги, 2009. – 112 с. – Режим доступа: http://www.biblioclub.ru.- 27.03.2018.

5. Гребенников А.И. Правовые основы платы за землю в России [Текст]: учебно-методическое пособие / А.И. Гребенников; под ред. Н.Т. Разгельдеева – саратов: СГАП, 2004. – 116 с.

Код для цитирования: Скопировать