X Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2018

В сложившейся социально-экономической ситуации назрела необходимость пересмотра принципов и приоритетов в области управления и распоряжения муниципальным имуществом, усиления муниципального контроля за использованием объектов муниципальной собственности.

Сегодня как никогда ощущается объективная потребность в создании стройной, экономически и логически выверенной системы критериев, в соответствии с которыми те или иные объекты выбираются для осуществления муниципального управления на базе жесткого, детально регламентированного механизма управления и контроля за муниципальной собственностью.

Одной из главных проблем, препятствующих реализации законодательных актов в области регулирования земельно-имущественных отношений, является недостаточная возможность внедрения на практике новых эффективных экономических механизмов в сфере управления недвижимостью в связи с отсутствием достоверных сведений о земельных участках и связанных с ними объектах недвижимости.

Для дальнейшего совершенствования механизмов рационального использования муниципальной собственности и повышения эффективности управления ею необходимо осуществить:

полную инвентаризацию муниципального имущества;

оптимизацию состава муниципального имущества путем поэтапного сокращения непрофильного имущества, не предназначенного для выполнения муниципальных функций;

оформление и регистрацию права собственности муниципального образования на объекты недвижимого имущества и земельные участки в целях дальнейшего распоряжения и управления муниципальным имуществом;

полную инвентаризацию земель муниципального образования во взаимодействии с органами государственной власти в целях обеспечения эффективности управления и рационального пользования земельными ресурсами и повышения поступления налоговых и неналоговых доходов в бюджет;

внедрение новых инструментов, механизмов и современных информационных технологий в процессы управления и распоряжения объектами муниципальной собственности, способствующих увеличению поступления доходов, экономии бюджетных средств, повышению качества и сокращению сроков оказания муниципальных услуг [1].

6 сентября 2013 года вступил в силу Федеральный закон от 07.06.2013 № 123-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ». Они уточняют основания принудительного прекращения права пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования и прекращения права аренды земельного участка. Также был изменен и порядок изъятия таких земельных участков[2].

Теперь право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и право пожизненного наследуемого владения им прекращаются принудительно при ненадлежащем их использовании. А «ненадлежащим» оно признается в случаях:

если устанавливаются грубые нарушения правил рационального использования земли. Например, когда участок используется не по целевому назначению, происходит ухудшение его экологии, а для сельхозземель особенно – в случаях резкого снижения их плодородия.

если выявлена порча земель;

если не выполняются обязанности по рекультивации и обязательные мероприятия по улучшению земель и охране почв;

если игнорируются требования по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

если земельный участок сельхозназначения либо предназначенный для жилищного или иного строительства не используется под эти цели в течение трех лет, а федеральным законом в этом случае не установлен более длительный срок. При этом закон исключает время, которое необходимо для освоения участка и то время, когда в силу объективных причин участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий и прочих серьезных обстоятельств.

Сведения об объекте недвижимого имущества, имеющем признаки бесхозяйного, могут поступать от исполнительных органов государственной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, на основании заявлений юридических и физических лиц, в результате проведения инвентаризации или иными способами [3].

На основании поступившего в Администрацию обращения по поводу выявленного объекта недвижимого имущества, имеющего признаки бесхозяйного, Администрация осуществляет:

проверку поступивших сведений о выявленном объекте недвижимого имущества, имеющем признаки бесхозяйного, с выездом на место и составлением соответствующего акта;

определяет целесообразность приема объекта имущества в муниципальную собственность;

сбор необходимой документации и подачу ее в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в целях постановки на учет выявленного объекта недвижимого имущества как бесхозяйного;

ведение Реестра выявленного бесхозяйного недвижимого имущества (далее – Реестр);

подготовку документов для принятия бесхозяйного объекта недвижимого имущества в собственность муниципального оюразования в соответствии с действующим законодательством.

В целях проведения проверки возможного наличия собственника выявленного объекта недвижимого имущества, имеющего признаки бесхозяйного, Администрация на первом этапе запрашивает:

сведения о наличии объекта недвижимого имущества в реестре муниципальной собственности района в реестрах имущества, находящегося в федеральной собственности, собственности области;

сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

в случае необходимости Администрация подготавливает и направляет запросы в органы ФНС России о наличии в ЕГРЮЛ сведений о юридическом лице, а также запрос юридическому лицу, являющемуся возможным балансодержателем имущества.

В случае выявления информации о наличии собственника объекта недвижимого имущества Администрация прекращает работу по сбору документов для его постановки на учет в качестве бесхозяйного и сообщает данную информацию лицу, предоставившему первичную информацию об этом объекте.

При этом Администрация направляет собственнику объекта обращение с просьбой принять меры к его надлежащему содержанию либо отказаться от прав на него в пользу муниципального образования.

Если в результате проверки собственник объекта недвижимого имущества не будет установлен, Администрация организует в установленном порядке работу по проведению технической инвентаризации объекта недвижимого имущества, имеющего признаки бесхозяйного, и изготовлению технического и кадастрового паспортов на объект [4].

Если бесхозяйно содержащийся объект является объектом инженерной инфраструктуры, Администрация направляет заявку в эксплуатирующие организации жилищно-коммунального хозяйства на изготовление на инженерные сети и иные объекты инженерной инфраструктуры первичной технической документации (исполнительной схемы), необходимой для изготовления технических паспортов на данные объекты.

Эксплуатирующие организации жилищно-коммунального хозяйства обеспечивают изготовление данной документации и представляют ее в Администрацию в установленные законодательством сроки.

Администрация осуществляет сбор документов, подтверждающих, что объект недвижимого имущества не имеет собственника, или собственник неизвестен, или от права собственности на него собственник отказался.

Документами, подтверждающими, что объект недвижимого имущества не имеет собственника или его собственник неизвестен, являются:

выданные органами исполнительной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления документы о том, что данный объект недвижимого имущества не учтен в реестрах федерального имущества, имущества субъекта Российской Федерации и муниципального имущества;

сведения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним об объекте недвижимого имущества.

иные документы, подтверждающие, что объект недвижимого имущества является бесхозяйным [1].

Документом, подтверждающим отказ собственника от права, является:

заявление от собственника об отказе от права собственности на объект недвижимого имущества и согласии на постановку на учет этого имущества в качестве бесхозяйного, удостоверенное нотариально.

Если право собственности лица, отказавшегося от права собственности на объект недвижимого имущества, не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав, в заявлении Администрации о принятии на учет данного объекта недвижимого имущества должны содержаться данные о правообладателе, указанные в Правилах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219.

В случае отказа собственника - юридического лица от права собственности на имущество и в случае, если право собственности не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав, Администрация запрашивает у него следующие документы:

копии правоустанавливающих документов, подтверждающих наличие права собственности;

копии учредительных документов юридического лица, свидетельство о государственной регистрации юридического лица, коды органов статистики, идентификационный номер налогоплательщика.

В случае отказа собственника - физического лица от права собственности на имущество и в случае, если право собственности не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав, Администрация запрашивает у него следующие документы:

копии правоустанавливающих документов, подтверждающих наличие права собственности;

сведения о регистрации либо справку о месте его жительства;

копию документа, удостоверяющего личность гражданина;

кадастровый паспорт (при наличии).

Для принятия на учет объекта недвижимого имущества как бесхозяйного Администрация обращается с заявлением в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К заявлению должны быть приложены:

документы, подтверждающие, что объект недвижимого имущества не имеет собственника или его собственник неизвестен;

доверенность лица на право представления документов, оформленная надлежащим образом;

документы, содержащие описание объекта недвижимого имущества (кадастровый паспорт и др.) [4].

Бесхозяйный объект недвижимого имущества учитывается в Реестре выявленного бесхозяйного недвижимого имущества (далее - Реестр) с даты постановки объекта недвижимого имущества в качестве бесхозяйного в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, до момента возникновения права муниципальной собственности на такой объект или до момента установления невозможности оформления имущества в муниципальную собственность.

Основанием для включения бесхозяйного объекта недвижимого имущества в Реестр является постановление Администрации муниципального образования [5].

В целях предотвращения угрозы разрушения бесхозяйного объекта недвижимого имущества, его утраты, возникновения чрезвычайных ситуаций (в части содержания в надлежащем состоянии объектов жизнеобеспечения, инженерной инфраструктуры и объектов благоустройства) такой объект и находящиеся в его составе бесхозяйные движимые вещи (при наличии) на период оформления их в собственность муниципального образования постановлением Администрации передаются на ответственное хранение и забалансовый учет муниципальным бюджетным учреждениям, осуществляющим виды деятельности, соответствующие целям использования бесхозяйного имущества. Администрация вправе осуществлять ремонт и содержание бесхозяйного имущества за счет средств местного бюджета [1, 10].

Если в срок до принятия бесхозяйного объекта недвижимого имущества в муниципальную собственность объявится его собственник, доказывание права собственности на него лежит на этом собственнике.

В случае если собственник докажет право собственности на объект недвижимого имущества, Администрация направляет заказное письмо с предложением о необходимости принятия мер по содержанию данного объекта в надлежащем состоянии в соответствии с действующими нормами (при непринятии мер в срок до 6 месяцев с даты отправки уведомления по почте вопросы его дальнейшего использования решаются в судебном порядке) [1].

В случае если собственник докажет право собственности на объект недвижимого имущества, Администрация имеет право на возмещение затрат, понесенных на ремонт и содержание данного объекта, в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством.

По истечении года со дня постановки бесхозяйного объекта недвижимого имущества на учет Администрация обращается в суд с заявлением о признании права собственности на этот объект и находящиеся в его составе бесхозяйные движимые вещи (при наличии) в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации. Право муниципальной собственности на бесхозяйный объект недвижимого имущества, установленное решением суда, подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

После вступления в силу решения суда о признании права собственности муниципального образования на бесхозяйный объект недвижимого имущества Администрация:

подает документы в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для регистрации права собственности муниципального образования на объект недвижимого имущества;

принимает постановление Администрации о принятии объекта недвижимого имущества в муниципальную собственность и в состав муниципальной казны;

вносит объект недвижимого имущества в реестр Объектов муниципальной собственности;

принимает постановление Администрации о дальнейшем использовании данного имущества в соответствии с действующим законодательством.

В случае выявления движимой вещи, брошенной собственником или иным образом оставленной им с целью отказа от права собственности на нее на земельном участке, водном объекте или ином объекте, находящемся в ведении Администрации, Администрация в целях установления владельца такой вещи размещает информацию об установлении владельца в средствах массовой информации. Если в течение двух месяцев с даты размещения информации об установлении владельца брошенной вещи владелец не будет установлен, Администрация имеет право обратить эти вещи в муниципальную собственность, приступив к их использованию или совершив иные действия, свидетельствующие об обращении вещи в муниципальную собственность (в отношении брошенной вещи, стоимость которой явно ниже суммы, соответствующей пятикратному минимальному размеру оплаты труда, либо в отношении брошенных вещей, указанных в абзаце 1 части 2 статьи 226 Гражданского кодекса Российской Федерации).

После вступления в силу решения суда о признании права собственности на бесхозяйную движимую вещь Администрация:

принимает постановление Администрации о принятии движимой вещи в муниципальную собственность и в состав казны;

принимает постановление Администрации о дальнейшем использовании данного имущества в соответствии с действующим законодательством [10].

Для эффективного использования, имущество, находящееся в собственности муниципального образования, за муниципальными предприятиями и учреждениями закрепляется на самостоятельных, хотя и ограниченных, вещных правах хозяйственного ведения (ст. 294 ГК РФ) или оперативного управления (ст. 296 ГК РФ), а за предприятиями и учреждениями других форм собственности — на праве аренды или безвозмездного пользования (см. рисунок 1) [11].

Рисунок 1 – Формы использования муниципального имущества

Предприятия, принадлежащие органам местного самоуправления обслуживают, прежде всего, жителей конкретной территории, обеспечивая их необходимыми товарами и услугами. Среди муниципальных предприятий выделяются достаточно отчетливо две основные группы:

предприятия прямого управления, жестко контролируемые местными органами власти;

предприятия с делегированным управлением, часть контроля над которыми передана местными властями другим юридическим или физическим лицам [12].

Вторая группа предприятий по признакам управления и функционирования близка к предприятиям частного сектора. Предприятия этой группы ориентируются на рыночные критерии, стремятся повысить свою эффективность и прибыль, имеют определенную степень автономии, но относятся к местным органам управления. Именно такие предприятия в последние годы получают все большее распространение, а их роль как производителей муниципальных услуг возрастает.

Муниципальное предприятие прямого управления является наиболее традиционной формой предоставления муниципальных услуг. Их значение остается важным в целом ряде административных сфер деятельности (коммунальная, похоронная служба, эксплуатация дорог и т.д.). В сфере промышленной и торговой инфраструктуры (газа-, водо- и электроснабжение, отопление, транспорт, рынки и т.д.) предприятия прямого управления встречаются значительно реже [13].

Режим оперативного управления является более жестким по отношению к хозяйственному ведению. Он значительно ограничивает свободу того хозяйствующего субъекта, которому передается муниципальное имущество. В качестве подобного рода субъекта обычно выступают учреждения. В отличие от МУП они являются некоммерческими организациями. Создаются учреждения для осуществления управленческих, социально-культурных, иных функций некоммерческого характера. Учреждения полностью или частично финансируются собственником [14].

В зависимости от того, кто выступает в качестве собственника, различают: государственные, муниципальные, частные учреждения. В зависимости от направления деятельности различают следующие основные разновидности учреждений: государственные органы и органы местного самоуправления; образовательные учреждения; медицинские учреждения; учреждения культуры; научные учреждения; социальные учреждения; благотворительные учреждения [15].

Имущество учреждения закрепляется за ними на праве оперативного управления. Оно позволяет использовать имущество только для выполнения тех функций, ради которых создавалось учреждение. Непосредственную передачу муниципального имущества в оперативное управление учреждению осуществляет муниципальный департамент. Он же контролирует эксплуатацию, сохранность, целевое использование переданного имущества, изымает ту его часть, которая не используется или используется не по назначению.

Предоставление муниципального имущества в аренду — это одна из наиболее преобладающих форм использования муниципального имущества, обеспечивающая значительную часть поступлений денежных средств в муниципальный бюджет. На практике различают 3 основные формы сдачи в аренду муниципального имущества: аукцион; конкурс; краткосрочная аренда.

Аукцион представляет собой такой способ выявления арендатора, когда на публичных торгах право на заключение договора аренды получает соискатель, предложивший наивысшую цену за это право.

Конкурс - такой способ определения арендатора, когда администрация МО заранее определяет условия аренды, и договор аренды заключается с тем претендентом, предложения которого в наибольшей степени отвечают этим условиям.

В случае передачи в краткосрочную аренду (на срок до 11 месяцев), в качестве арендатора, как правило, выступает юридическое/физическое лицо, которое уже арендовало указанное имущество, и к которому нет претензий в части соблюдения действующего договора аренды.

Традиционно под залогом принято понимать такую форму обеспечения обязательств должника перед кредиторами, при которой последние приобретают право получить удовлетворение обязательств за счет заложенного имущества.

В практике муниципального управления передача муниципального имущества в залог предусматривает формирование и использование по мере необходимости специального муниципального залогового фонда. Под таким фондом принято понимать оцененную совокупность объектов муниципальной собственности, предназначенных для покрытия инвестиционных рисков. Основным назначением муниципального залогового фонда является гарантия возврата кредитов, привлекаемых администрацией муниципального образования, а также обеспечение муниципальных инвестиционных программ.

Доверительное управление — такая форма использования муниципального имущества, при которой одна сторона передает другой на определенный срок свое имущество для осуществления управления им в интересах передающей стороны.

Приватизация — смена формы собственности, продажа муниципального имущества в частные руки. Приватизацией местные власти пытаются решить свои бюджетные проблемы, освободиться от обременительных расходов по содержанию малорентабельных и убыточных предприятий, а одновременно расширить налоговую базу и соответствующие доходы за счет приватизированных предприятий. Кроме того приватизация в некоторых случаях позволяет повысить эффективность местной экономики, расширить предложение товаров и услуг на местном рынке. Приватизация открывает новые возможности для эффективного использования оборудования, снижения накладных расходов, найма квалифицированного персонала, изменение структуры занятости в интересах более рационального хозяйствования. В случае, если местные власти в силу определенных причин не могут отдать муниципальные предприятия в частные руки (социальные службы, объекты культуры, образования), они проводят частичную приватизацию. При этом местные власти сохраняют за собой рычаги управления и контроля, оговаривая эти ограничения в рамках соответствующего договора.

Объекты приватизации: здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, незавершенные строительством объекты, МУП, иные объекты. Процесс приватизации муниципального имущества осуществляется в соответствии с ежегодно принимаемой программой, которая подготавливается департаментом муниципальной собственности или Комитетом по управлению имуществом, рассматривается и утверждается представительным органом. Предложения в проект программы приватизации также вносят и отраслевые департаменты. Различают следующие способы приватизации: аукцион; конкурс; продажа посредством публичного предложения; продажа без объявления цены [12].

Таким образом можно выделить следующие принципы выработки единых правил и процедур по распоряжению земельными участками и иными объектами недвижимости:

безусловный приоритет возмездного вида пользования с определением исключительных случаев предоставления участков и иной недвижимости на безвозмездной основе;

использование высокодоходных земельных участков и объектов недвижимости в коммерческих целях;

предоставление в аренду земельных участков и объектов недвижимости путем проведения торгов при наличии двух и более заявителей;

учет при предоставлении земельных участков и объектов недвижимости в аренду по ставкам ниже уровня рыночных цен, сложившихся в регионе;

продажа объектов незавершенного строительства на инвестиционных условиях, исходя из их рыночной стоимости;

отнесение доходов от использования участков и иного недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования, а также от их продажи или иного возмездного отчуждения к неналоговым доходам местного бюджета.

ЛИТЕРАТУРА

Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 1–4: [принят Гос. Думой 23 апреля 1994 года]. – М.: Омега-Л – 2017 – 558 с.

Земельный кодекс Российской Федерации: [принят Гос. Думой 16 июля 1998 года]. - М.: Омега-Л. – 2017. - 139 с.

Налоговый кодекс Российской Федерации. Ч. 1–2: [принят Гос. Думой 23 апреля 1994 года]- М.: Эксмо-Пресс. – 2017. - 960 с.

О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федер. закон: [принят Гос. Думой 21.07.1997 г., с изменениями на 08.03.2015 г.]. – М.: Проспект. – 103 с. – (Актуальный закон).

Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации: федер. закон [принят Гос. Думой от 06.10.2003 N 131-ФЗ (ред. от 03.02.2017)]/ - М.: Россия - 15 с.

О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и статью 3 Федерального закона: федер. закон: [принят Гос. Думой 07.06.2013 г.: в редакции от 21.07.2014]. – М. : Ось-89. – 46 с. – (Актуальный закон)

О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской федерации: федер. закон: [ принят ГД ФС от 30.12.2008 N 311-ФЗ]. - М.:Россия - 10 с.

О внесении в Единый государственный реестр прав записей при принятии на учет и снятии с учета бесхозяйного имущества: постановление Правительства РФ [принят от 16.10.2013 N 927 (ред. от 30.06.2014)]. - М.: Проспект. - 29 с.

Об утверждении Положения о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей: постановление Правительства РФ [принят от 17.09.2003 N 580 (ред. от 12.11.2004)]. - М.: Проспект. - 15 с.

Ансофф И. Стратегическое управление Текст.: пер. с англ. / И. Ансофф. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001. - 62 с.

Государственное и муниципальное управление: учебно-практическое пособие / В.В. Крупенков, Н.А. Мамедова, А.А. Мельников, Т.А. Кривова. - М.: Евразийский открытый институт, 2012. - 335 с.

Пьянов С.П. Процесс муниципального управления / С.П. Пьянов. - М.: Лаборатория книги, 2016. - 203 с.

Код для цитирования: Скопировать