X Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2018
ОБОСНОВАНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
Полная версия работы доступна во вкладке "Файлы работы" в формате PDF
Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.
Недвижимость выступает не только в роли места проживания, но также и как объект экономических и правовых отношений. Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.
Одним из самых распространенных видов деятельности оценщиков недвижимости является определение рыночной стоимости жилых помещений (квартир) при осуществлении сделок купли-продажи, для решения вопроса о наследовании и дарении имущества, для целей налогообложения, для решения судебных споров и т.д. На практике оценка жилья производится в основном путем сравнения продаж аналогичных квартир, так как риэлтерские фирмы обладают обширной текущей и накопленной информацией о сделках купли-продажи, о ценах спроса на недвижимость и ценах предложений к продаже.
Сегодня рынок недвижимости приобрел более-менее цивилизованные формы, сформировалась необходимая инфраструктура. Поэтому, все большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости.
В свете сказанного определяется актуальность данной работы по оценке жилой недвижимости.
Оценка жилой недвижимости может быть использована при принятии таких стратегически важных задач, как купля-продажа недвижимости для собственного использования, определение залоговой базы, использование жилой недвижимости в качестве инвестиционного проекта с целью получения дохода и вложения средств.
Целью данной работы является обоснование рыночной стоимости недвижимого имущества.
Для достижения цели в работе поставлены следующие задачи:
определить, чем является недвижимое имущество;
рассмотреть понятие рыночной стоимости;
изучение правовые основы оценочной деятельности;
рассмотреть принципы оценки объектов недвижимости;
рассмотреть факторы влияющие на рыночную стоимость земельного участка;
рассмотреть наилучшее и более эффективное использование земельных участков;
Объектомявляется оценка недвижимого имущества.
Предметом является рыночная стоимость земельных участков.
В ходе написания данной работы были использованы книги, учебники, материалы периодических изданий на данную тему. Особо следует отметить важность интернет-ресурсов (информационных сайтов, сайтов электронных периодических изданий, сайтов аналитических агентств); поскольку рынок жилой недвижимости является сверхдинамичным, только данные источники обеспечивают текущие достоверные данные и информацию.
Глава 1 Рыночная стоимость недвижимого имущества
-
Определение недвижимого имущества и рыночной стоимости
Объект недвижимого имущества — индивидуально-определенная вещь, способная быть объектом гражданских прав только с момента государственной регистрации, изменение сферы использования которой невозможно без нанесения ей несоразмерного ущерба либо без сохранения ее правового статуса, а также имеющая особую сферу назначения и применения, которая требует повышенного публичного внимания.[1]
Виды недвижимого имущества:
Здания и сооружения. Под зданиями принято понимать объекты недвижимости, которые предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы. Сооружения служат чисто техническим целям, люди в них если и находятся, то временно. К сооружениям относятся: нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, магистральные трубопроводы, спортивные и спортивно-зрелищные сооружения (стадионы, дворцы спорта, концертно-спортивные залы, плавательные бассейны), мосты, оранжереи, трансформаторы, тепловые узлы, эстакады и другие инженерные решения, фундаментально связанные с землёй.
Жилые помещения. Жилищный кодекс говорит, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Нежилые помещения. Это недвижимое имущество, но не в виде отдельно стоящих зданий или сооружений, а в виде самостоятельных и чётко выделенных частей в составе зданий, сооружений). К нежилым помещениям относятся строения, сооружения и другие помещения, предназначенные для производственных, административных, социальных, образовательных, культурных и иных целей и не включенные в жилой фонд
Кондоминиумы. В состав кондоминиума могут входить следующие объекты: одно здание, или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, водоёмами, многолетними зелёными насаждениями, трансформаторными подстанциями, канализационными сооружениями, гаражами и другими подобными объектами; несколько компактно расположенных зданий и сооружений – односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры
Предприятия. Предприятием как объектом прав признаётся имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырьё, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Движимая недвижимость. Понятие этих вещей раскрывается в транспортных уставах и кодексах. Воздушное судно, морское судно, космический объект.
Земельные участки. Земельный участок это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностей (почвенный) слой, общераспространённые полезные ископаемые, пресные подземные воды, замкнутые водоёмы, расположенные на нём многолетние насаждения, если иное не установлено законом.
Недра, леса и водные объекты. Самостоятельными объектами недвижимости признаются участки недр и обособленные водные объекты. Они являются недвижимостью в силу естественных физических свойств, а не потому, что составляют единое целое с земельным участком. В противном случае было бы невозможно установление права собственности на недра вне зависимости от права собственности на землю[13]
Понятие рыночной стоимости.
Основой рынка недвижимости являются его объекты, которые
обладают стоимостью.
Осуществление купли-продажи или обмена объектов недвижимости производится на рынке на основе их стоимости, которую следует объективно определить в сравнении с другими объектами.
Таким образом, стоимость есть соотношение общественных затрат труда при обмене товаров и услуг. При этом общим эквивалентом измерения являются деньги. На открытом рынке стоимость является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения. Стоимость не присуща конкретному объекту изначально, а является результатом проявления следующих свойств товаров и услуг:
Полезность: Объект не может иметь стоимость, если он не обладает полезностью;
Спрос: Стоимость зависит от спроса и предложения. Если на объект (товар, услугу) нет спроса, то понятие стоимости не реализуется;
Передаваемость: Условием возникновения стоимости является юридическая возможность передачи прав собственности. Если объект нельзя передать в обмен на какой-либо эквивалент, понятие стоимости не реализуется.
Из анализа этих факторов следует, что стоимость является оценкой ценности товара или услуги в конкретный момент времени и отражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет обладатель товара или услуги.
Обсуждая понятие стоимости, нельзя не упомянуть еще два понятия - цена и затраты. Стоимость и цена могут не совпадать, что часто и наблюдается на практике.
Цена объекта недвижимости - это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости. Ввиду того, что цена в любой реальной и предполагаемой сделке определенным образом связана со стоимостью объекта недвижимости, часто этот термин используется как синоним стоимости в обмене.
Затраты - это денежная сумма, равная издержкам на создание товара или услуги.
В общем случае величины стоимости, цены и затрат на создание товара или услуги могут как совпадать, так и существенно различаться.
К числу основных видов стоимости, используемых при оценке недвижимости, относятся: рыночная стоимость; стоимость на открытом рынке; стоимость при существующем использовании; расчетная стоимость реализации; расчетная стоимость ограниченной реализации; остаточная стоимость замещения; стоимость аренды на открытом рынке; расчетная будущая стоимость аренды; утилизационная стоимость; стоимость для страхования; стоимость для налогообложения; инвестиционная стоимость;
Любой из перечисленных видов стоимости имеет свою область применения и ограничения.[2]
Рыночная стоимость объекта недвижимости - расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается, что стороны, располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без принуждения, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний как в сторону повышения, так и понижения.[8]
Стоимость объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов.
1. Объективные факторы. Как правило, это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно разделить на:
- макроэкономические - факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.);
- микроэкономические - факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок.
2. Факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера:
- массированная реклама;
- инфляционные ожидания;
- симпатии;
- осведомленность и т.д.
в настоящем пособии не рассматриваются.
3. Физические факторы:
- местонахождение - удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения (особенно - близость метро) напрямую влияет на стоимость недвижимости;
- архитектурно-конструктивные решения - в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся;
- состояние объекта недвижимости;
- наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.);
- экологические и сейсмические факторы (для жилой недвижимости данные санитарно-экологической экспертизы могут значительно снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить стоимость квартир).
Известно, что главным критерием любой сделки является выгодность для обеих сторон. Однако каждый вкладывает в это понятие свой смысл. Для одного на первом месте стоят деньги. Такой продавец готов довольно долго ждать своего клиента, ни на рубль не снижая цену. Для другого важно как можно скорее получить свободные средства. В этом случае на первое место выходит быстрота сделки и действует принцип «время - деньги». Третьему подавай надежного покупателя, который может гарантировать строгое соблюдение графика оплаты. Может быть, что во время переговоров будут меняться и приоритеты. Разумно выставляя приоритеты между объективными факторами и собственными мотивациями, покупатель и продавец в состоянии заключить взаимовыгодную сделку и не разочароваться впоследствии в ее итогах.[5]
1.2 Правовые основы оценочной деятельности и принципы оценки объектов недвижимости
Одной из новых профессий, появившихся в России с началом рыночных реформ в экономике, стала профессия оценщика. Услуги оценщиков используются для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности, разрешения споров об исчислении налогооблагаемой базы, для определения стоимости государственного имущества при его приватизации, передаче в доверительное управление или аренду, использование в качестве залога, вклада в уставный капитал и т.д.
По некоторым данным, уже сегодня в России существует от 15 до 30 тысяч оценщиков, прошедших соответствующую профессиональную подготовку. До недавнего времени они работали без всякой законодательной основы труда оценщиков.[7]
Цели оценочной деятельности - это определения рыночной или иной стоимости перечисленных объектов.
Законодатель, дав вышеприведенное определение рыночной стоимости, перечислил основные условия, при одновременном наличии которых цена сделки может быть признана рыночной:
- если одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая - не обязана принимать исполнение;
- если стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- если объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
- если цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- если платеж за объект оценки выражен в денежной форме.[3]
Оценочная деятельность в Российской Федерации осуществляется исходя из презумпции (предположения) установления рыночной стоимости. Это означает, что когда в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта, либо в договоре об оценке не определен конкретный вид стоимости объекта оценки или используются такие термины, как «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и т.д., установлению подлежит именно рыночная стоимость данного объекта.
Принципы оценки объектов недвижимости
Принципы оценки объектов недвижимости - это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.
Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов - субъекта, объекта и рыночной среды-то специалистами, занимающимися оценкой объектов недвижимости выделено три группы принципов:
1. Принципы, основанные на представлениях пользователя;
2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением;
3. Принципы, связанные с рыночной средой;
Особое место занимает обобщающий принцип - принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.
1. Принципы, основанные на представлениях пользователя - полезности; замещения; ожидания - позволяют, с точки зрения пользователя, определить полезность объекта, его приемлемую цену на рынке и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости.
Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезна потенциальному собственнику для реализации определенной экономической функции. Полезность объекта недвижимости - это его способность удовлетворить потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени. Этот принцип получил название «принцип полезности» и профессиональные оценщики широко пользуются им в своей практической работе.
Полезность объекта недвижимости связана со стоимостью прогнозируемых будущих выгод (ожидание доходов). Оценочный «принцип ожидания» говорит о том, что стоимость объекта недвижимости должна включать в себя текущую стоимость всех будущих доходов и учитывать постоянный рост этой стоимости под влиянием увеличения спроса и ограничения предложения.
2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением:
- остаточной продуктивности земли;
- предельной продуктивности (принцип вклада);
- возрастающего и уменьшающего дохода;
- сбалансированности;
- экономического размера;
- экономического разделения.
Используя оценочный «принцип остаточной продуктивности земли», собственник земельного участка при минимальных затратах на его обустройство может извлекать максимальный доход (удовлетворить конкретной недвижимостью особые потребности пользователя или путем выгодного для себя сочетания этих трех вариантов получить максимальный доход).
Оценочный «принцип предельной продуктивности» характеризует дополнительный денежный вклад собственника в объект недвижимости, но не на сумму стоимости нового элемента недвижимости (например, не стоимость гаража, который пристраивается к дому), а на сумму, в которую оценивается объект недвижимости с учетом этого нового элемента (т.е. стоимость в целом дома с гаражом).
Суть «принципа возрастающего и уменьшающегося дохода» состоит в том, что по мере добавления капитала и труда к земле доходность будет увеличиваться до определенной величины и может наступить момент когда затраты будут превышать стоимость объекта недвижимости.
С учетом оценочного «принципа сбалансированности», владелец земельного участка может расширять производство на конкретной территории до масштабов, которые позволяют максимально повысить стоимость земли. Ибо для каждого типа землепользователя существуют оптимальная величина и соотношение между производственными факторами (т.е. застройкой земельного участка), при которых обеспечивается максимальная стоимость земли.
Оценочный «принцип экономического размера» участка земли позволяет определить приростную стоимость единого земельного участка, т.е. определить количество земли для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте.
3. Принципы, связанные с рыночной средой - зависимости; соответствия; спроса и предложения; конкуренции; изменения - позволяют определить:
- зависимость стоимости объекта недвижимости от его местоположения, соответствие недвижимого имущества по архитектурному стилю и уровню удобств потребностям рынка;
- предложения и спрос на конкретные объекты недвижимости;
- уровень конкуренции на рынке недвижимости;
- изменение стоимости объектов недвижимости под влиянием физического и морального износа;
- принцип соответствия.
Грамотное использование этой группы принципов позволяет собственнику объекта недвижимости получить оптимальный доход в конкретной экономической ситуации.
Стоимость объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на стоимость других объектов в прилегающей местности. Эту зависимость принято называть «принципом зависимости».
Оценочный «принцип соответствия» предусматривает соответствие архитектурного стиля и уровня удобств (услуг) новых объектов недвижимости потребностям и ожиданиям рынка.
Суть оценочного «принципа спроса и переложения» заключается в том, что при оценке объекта недвижимости необходимо понимать какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости.
Суть оценочного «принципа конкуренции» состоит в том, что рыночный спрос порождает прибыль, а прибыль создает конкуренцию - силу, приводящую к выравниванию доходности на рынке недвижимости.
Последний из группы принципов, связанных с рыночной средой, это принцип, характеризующий изменения полезности объектов недвижимости в данном месте. Он так и называется «принцип изменения».[4]
1.3 Формирование итоговой величины стоимости объекта
Различные методы могут быть использованы в процессе оценки, но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных методов, должно определяться обоснованным суждением оценщика, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух и более методов.
На заключительном этапе, при согласовании результатов стоимости объекта оценки, полученных на базе трех подходов к оценке, необходимо осуществить:
-проверку полученных данных о величине стоимости;
-анализ допущений и ограничивающих условий, обусловленных полнотой и достоверностью использованной информации;
-выведение итоговой величины стоимости.
Решение вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый метод взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки.
Существуют два базовых метода взвешивания:
-метод математического взвешивания;
-метод субъективного взвешивания.
Метод математического взвешивания использует процентное взвешивание.[11]
При субъективном взвешивании цель такая же, как и при методе математического взвешивания, цель - выйти на единую оценочную стоимость, но при этом подходе не используется процентное взвешивание. Оценочное заключение базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого метода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании каждого метода. Во главе угла стоят профессиональный опыт и суждения оценщика.
Для определения удельного веса результатов, полученных в рамках каждого подхода к оценке недвижимости, необходимо учитывать следующие факторы:
Степень соответствия каждого из примененных подходов:
-назначению оценки;
-цели оценки;
-функциональному назначению объекта оценки;
-оцениваемым правам.[4]
Глава 2 Анализ рынка недвижимого имущества на примере офисной недвижимости
2.1 Факторы, влияющие на рыночную стоимость земельного участка
На стоимость земли влияет совокупность факторов, которые можно объединить в следующие основные группы:
- социальные и демографические особенности;
- общая экономическая ситуация;
- правовое регулирование и действующие системы налогообложения;
- природные условия и окружающая среда;
- физические и качественные характеристики земельного участка;
- расположение земельного участка;
- доход, который можно получить, используя земельный участок.
К социальным факторам относится демографическая структура населения, его численность, плотность, состав, сложившиеся системы расселения.
К общей экономической ситуации относится экономическая ситуация стране и регионе, инвестиционный климат, рынок долгосрочных кредитов; уровень доходов населения, тенденции развития местности.
К правовому регулированию относятся правовые нормы частного и публичного права, например, сервитуты, права пользования и вещные права и обязательства, виды разрешенного использования земли и устанавливаемые градостроительные и природоохранные режимы, законодательные требования по уплате налогов, сборов и иных земельных платежей, налогов на строительство.
К природным условиям относятся климат, геологические и гидрологические условия, состояние окружающей среды, красивый вид или ландшафт, наличие или отсутствие мест рекреации; наличие или отсутствие вредных экологических факторов на участке или в ближайшем окружении.
К физическим и качественным характеристикам земельного участка относятся размер и форма участка, рельеф, ориентация участка по сторонам света, положение по отношению к соседним участкам; инженерная подготовка участка, характеристика земли (качество почв, наличие воды), вид и объем полезной застройки.
К факторам расположения относят: близость к транспортным магистралям, объектам социальной инфраструктуры района (магазинам, школам, больницам, рынкам), соседство с привлекательными или, наоборот, непривлекательными объектами. Например, участок может быть расположен в престижном месте, месте с красивым ландшафтом, рекой или вблизи свалки.[5]
2.2 Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка
Процедура оценки включает в себя следующие этапы:
1. заключение договора на проведение оценки;
2. сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
3. применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
4. согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
5. составление отчета об оценке.
Этап 1. Заключение договора на проведение оценки.
На этом этапе оценщик устанавливает следующие параметры оценки:
При оценке земельного участка необходимо четко определить следующие признаки, характеризующие правовой режим его использования:
· категория земель, в границах которых расположен земельный участок. Для городских земель также вид территориально-экономической зоны: жилая, общественно-деловая, производственная, инженерной и транспортной инфраструктуры, рекреационная, сельскохозяйственного использования, военных объектов и др.;
· разрешенное использование земельного участка;
· форма собственности;
· кадастровый номер;
· сервитуты и ограничения вещных нрав на земельный участок;
· наличие застройки;
· определение даты проведения оценки. Дата определения стоимости земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком;
· составление договора на оценку.[4]
Этап 2. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки.
Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки и существенной для определения стоимости объекта оценки, изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, проводит анализ политических, экономических, социальных и прочих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки, проводит анализ рынка объекта оценки.
Данные, используемые для оценки, можно подразделить на общие и специальные. Сбор общих данных предполагает анализ информации, характеризующий природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость земельного участка в масштабах района его расположения.
Сбор специальных данных предполагает анализ детальной информации, относящейся к оцениваемому объекту. Указанные данные используются в отчете об оценке для характеристики объекта оценки, потенциала его местоположения, анализа ситуации в регионе с характеристикой состояния рынка земли и недвижимости, для выбора методов оценки и т.п. При сборе и анализе информации особое внимание обращается на шесть разделов, приводимых ниже.
1. Юридическое описание и регистрационные данные:
а) договор на передачу титула собственности;
б) документы, описывающие границы участка и удостоверяющие его площадь;
в) информация о собственнике или арендаторе;
г) характеристика сервитутов;
д) правила зонирования и функционального использования.[6]
2. Физические характеристики земельного участка. Описание размера и формы земельного участка включает его размеры, фронтальную границу, ширину и глубину, а также указывает какие-либо преимущества или недостатки, связанные с физическими характеристиками.
3. Описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, включая объемно-планировочные и конструктивные характеристики (материал стен, крыши, возраст, состояние и др.).
4. Характеристика местоположения и прилегающей территории:
а) использование примыкающих участков (жилье, административные, коммерческие, промышленные здания и т.н.);
б) ориентация улучшений, наличие застройки в прилегающих районах;
в) наличие улиц, аллей, маршрутов общественного транспорта;
г) возможность подъезда непосредственно к участку, качество
и состояние дорог;
д) близость и интенсивность движения транспорта, уровень шума;
е) наличие зеленых насаждений (тип, возраст, состояние);
ж) состояние окружающей среды;
з) негативное воздействие природных, экологических и социальных факторов:
5. Анализ экономических факторов:
а) цены соседних участков;
б) наличие инженерных коммуникаций (подземных и надземных) или возможность их прокладки, величина расходов на их создание (электрические сети, водопровод, канализация, газопровод, теплотрасса, телефонная сеть и др.);
в) данные о продажах аналогичных земельных участков;
г) данные о стоимости аренды земельных участков;
д) данные о затратах на новое строительство или на улучшения объекта для его эффективного использования (для завершения строительства объекта и его нормальной эксплуатации);
е) данные о доходах и затратах от использования объекта;
ж) этап жизненного цикла оцениваемого земельного участка:
· находится в эксплуатации,
· временно не эксплуатируется,
· земельные участки, подготавливаемые к продаже или передаче.
6. Особые факторы, вытекающие из местоположения конкретного участка. К отчету оценщик прикладывает карту местности, показывающую участок и его местоположение, а также фотографии земельного участка и его улучшений.[8]
Источники информации
1. Непосредственный осмотр земельного участка и прилегающей территории и изучение документации для идентификации объекта оценки, т.е. установления тождественности между тем, что записано в документах, и тем, ч то реально существует.
2. Получение информации от собственника объекта и представителей эксплуатационных служб,
3. Исследование земельного рынка и практики продаж.
Этап 3. Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов.
Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, т.е. наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым, и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной. НЭИ рассматривается как с точки зрения «условно вакантного» состояния земельного участка, так и с учетом вариантов улучшения характеристик уже существующего на участке объекта. НЭИ земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования.[10]
Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка. При этом возможно перепрофилирование характера использования участка или снос имеющихся объектов без нанесения какого-либо ущерба окружающей среде. При определении НЭИ принимаются во внимание:
· целевое назначение и разрешенное использование;
· преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
· текущее использование земельного участка;
· перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;
· ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости.
Этап 4. Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.
На этом этапе производится согласование результатов, полученных различными подходами оценки, и обосновывается заключение об итоговой величине рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.
Окончательное заключение о стоимости объекта оценки выносится на основе обобщения, при котором проводятся:
· итоговая проверка данных, на которых основывается оценка;
· проверка обоснованности допущений, положенных в основу оценки;
· проверка правильности расчетов;
· согласование результатов, полученных разными подходами и единое окончательное заключение о рыночной стоимости.
В зависимости от конкретной ситуации, объема исходной информации результаты, полученные при использовании каждого из трех подходов, могут в большой или меньшей степени отличаться друг от друга. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и вывести итоговую величину стоимости недвижимости на основании наиболее подходящих и надежных данных. Обычно показатели стоимости, полученные разными подходами, сводятся в табличную форму, для того чтобы придать им определенные веса, и на этой основе сделать заключение об итоговой величине стоимости.
Итоговая величина рыночной стоимости недвижимости должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (например, расчет диапазона величин).[13]
Этап 5. Составление отчета об оценке. Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке. Отчет об оценке - это документ доказательного значения, предназначенный для заказчика оценочных услуг и иных заинтересованных в результатах оценки лиц, содержащий итоговое заключение о стоимости объекта оценки. Основные требования к содержанию отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка изложены в следующих документах.
1. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
2. Федеральные стандарты оценки: «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3). Утверждены приказами Министерства экономического развития и торговли от 20 июля 2007 г. № 254-256.
3. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Распоряжение Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р.
4. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков.
Состав информации, детальность и глубина выполняемых исследований и содержание отчета должны удовлетворять следующим принципам. В отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности). В отчете должны содержаться все необходимые данные, чтобы заказчик отчета смог:
- понять содержание отчета и примененные оценщиком способы выполнения работ, анализов и исследований, идентифицировать, источники использованной им информации и степень достоверности таковой;
- проверить выполненные расчеты (как промежуточные, так и конечного результата оценки) и воспроизвести их и для других комбинаций исходных данных.
· Информация, приведенная в отчете об оценке, использованная пли полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности). Информация является обоснованной, если она соответствует реальной действительности и позволяет пользователю отчета об оценке сделать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком в процессе оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
· Содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности). Используемые в отчете термины не должны допускать двоякого толкования. Все специальные термины, используемые в тексте отчета, должны быть разъяснены.
· Состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести пользователя к аналогичным результатам (принцип проверяемости).
· Отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной (принцип достаточности). Информация является достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. При составлении отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка целесообразно руководствоваться следующими требованиями:
· своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке земельного участка является надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором;
· в отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки земельного участка, используемые стандарты оценки, цели и назначение оценки земельного участка, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки земельного участка, отраженных в отчете;
· если при проведении оценки земельного участка определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки земельного участка и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости земельного участка;
· отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенными с точки зрения полноты обоснования примененного им метода расчета стоимости конкретного земельного участка;
· для проведения оценки земельных участков законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы
· отчет об оценке должен быть пронумерован постранично и прошит. Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью, если он осуществляет оценочную деятельность самостоятельно, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.[12]
2.3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования является основополагающей предпосылкой определения стоимости объекта недвижимости. Данный анализ позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости, т.е. такое использование, которому соответствует ожидание максимальной рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ) - это разумный и вероятный вариант использования (назначения) земельного участка и существующих строений, который является физически возможным, юридически допустимым, целесообразным с финансовой точки зрения и обеспечивает наибольший экономический эффект.[2]
При отборе различных вариантов использования объекта для выбора наилучшего и наиболее эффективного из них учитываются четыре основных критерия:
Законодательная допустимость: рассмотрение только тех вариантов, которые не противоречат законодательству и разрешены распоряжениями о зонообразовании.
Физическая возможность: рассмотрение физически реальных в данном районе вариантов использования.
Экономическая целесообразность: рассмотрение того, какой физически возможный и законодательно допустимый вариант использования будет давать приемлемый доход владельцу объекта, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат.
Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из экономически приемлемых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования проводится, как правило, в два этапа. На первом проводится анализ для условно свободного участка, а на втором этапе анализ наилучшего и наиболее эффективного использования проводится с учетом существующего здания, где расположен объект оценки.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного
При проведении анализа наиболее эффективного использования земельного участка как свободного, предполагается, что участок является незастроенным (или может быть освобожден путем сноса имеющихся сооружений). Оценка земельного участка при этих условиях необходима для корректного применения затратного подхода. Кроме того, необходимо учитывать наличие коммуникаций.[8]
Допустимость с точки зрения законодательства:
Различного рода ограничения и сервитуты (обременения) могут повлиять на возможные варианты использования земельного участка.
Наличие вблизи объекта жилых кварталов дает возможность застройки земельного участка жилыми зданиями и зданиями общественного назначения.
Рассматриваемый земельный участок предназначен для эксплуатации административного здания.[3]
Физическая возможность:
Рассматриваемый, застроенный земельный участок имеет ровный спокойный рельеф. Инженерные коммуникации (водопровод, канализация и центральное отопление) присутствуют. Физические характеристики участка не накладывают ограничений на возможные варианты его застройки.
В данном случае, как это следует из анализа рынка недвижимости и анализа местоположения объекта, логично рассмотреть вариант возведения нежилого здания.
Строительство торговой и жилой застройки физически также возможно. Но окончательное рассмотрение вариантов застройки зависит от допустимости с точки зрения законодательства и экономической целесообразности.[7]
Экономическая целесообразность:
Современная ситуация на рынке недвижимости показывает, что он является привлекательным с точки зрения социального строительства; анализ местоположения объекта свидетельствует о предпочтительности варианта строительства зданий нежилого назначения. С точки зрения рынка это говорит об экономической целесообразности реализации проектов строительства нежилых зданий.[4]
Максимальная продуктивность:
Максимальная продуктивность - это итоговый критерий для выбора ННЭИ объекта оценки относительно всех отобранных юридических разрешенных, физически осуществимых и экономически оправданных видов использования. Максимальная доходность подразумевает соответственно, коммерческое использование объекта оценки.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с улучшениями
Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с уже имеющимися улучшениями позволяет определить такое использование, которое обеспечит максимальную доходность объекта в долгосрочной перспективе.
Законодательно разрешенное использование:
Целевое назначение объекта - административного назначения. Оцениваемые помещения будут использоваться под офис.
Физически возможный вариант использования:
Как следует из характеристик оцениваемых помещений, инженерного обеспечения рассматриваемого земельного участка, а также, учитывая техническое состояние, наилучшим с точки зрения физической возможности использования является использование для функционирования их в качестве коммерческих (свободных): офисного назначения.[11]
Экономически целесообразное использование:
Текущее использование объекта недвижимости должно обеспечить доход, превышающий затраты на его содержание и тем самым создавать дополнительную стоимость.
Максимально продуктивное использование:
Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность из всех физически и законодательно возможных вариантов, при соответствующем уровне ассоциированных рисков является наиболее эффективным использованием имеющихся улучшений. Рассматриваемый земельный участок с улучшениями обеспечивает максимальную продуктивность в варианте застройки его нежилым зданием. Иными словами объекты (земля + строение) максимально продуктивно могут быть использованы в качестве здания административного назначения.
С учётом вышеизложенного можно сделать следующие основные выводы относительно потребительских свойств и наиболее эффективного использования объекта: по совокупности своих потребительских качеств оцениваемый объект представляет собой рыночный актив с высоким коммерческим потенциалом (как при возможной продаже, так и при аренде).[1]
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В первой главе работы рассмотрены понятие недвижимости, основные этапы, подходы и методы оценки недвижимости.
Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.
Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.
Следовательно, под объектом оценки недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок.
Оценка стоимости недвижимости обычно осуществляется с позиции трех основных подходов:
-затратный подход;
-сравнительный подход;
-доходный подход.
Затратный подход исходит из предположения, что благоразумный инвестор не заплатит за недвижимость больше той суммы, в которую ему обойдется приобретение аналогичного земельного участка и строительство сходного по потребительским свойствам здания.
Сравнительный подход основан на предположении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше той суммы, за которую он может приобрести на открытом рынке объект аналогичной полезности.
Доходный подход основывается на утверждении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше суммы, которую оцениваемый объект недвижимости принесет в будущем в виде чистого дохода, скорректированной на инвестиционный риск.
Формирование итоговой величины стоимости оцениваемого объекта является одним из важных этапов в процессе оценки. Для этого могут быть использованы два метода: метод математического взвешивания, при котором используется процентное взвешивание, и метод субъективного взвешивания, при котором оценщик описывает факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, и выводит стоимость на основе своего мнения и личных аргументов. В результате взвешивания определяется рыночная стоимость объекта оценки.
В соответствии с поставленной целью во второй главе работы были изучены факторы влияющие на рыночную стоимость земельного участка.
Во второй главе были исследованы факторы, влияющие на рыночную стоимость земельного участка, из которой можно увидеть, что на стоимость земли влияет совокупность факторов, которые можно объединить в следующие основные группы:
- социальные и демографические особенности;
- общая экономическая ситуация;
- правовое регулирование и действующие системы налогообложения;
- природные условия и окружающая среда;
- физические и качественные характеристики земельного участка;
- расположение земельного участка;
- доход, который можно получить, используя земельный участок.
Так же была исследована процедура оценки рыночной стоимости земельного участка.
При изучении анализа наилучшего и наиболее эффективного использовании, можно сделать вывод, что наиболее эффективное использование земельного участка с улучшениями - использование в варианте здания административного назначения.
По итогам проделанной работы является необходимым отметить, что существенной проблемой оценки недвижимости - является полное ориентирование на рынок. Это можно проследить на простом примере - применение в рамках сравнительного подхода метода сравнительного анализа продаж. В этом случае производится сбор информации по недавним сделкам купли-продажи аналогичных объектов по отношению к оцениваемому, в ходе которого оценщик не может на сто процентов получить достоверную информацию об этих объектах (физические характеристики, местоположение, состояние и т. д.), так как он не может лично проверить каждый из выбранных для оценки объект-аналог. Полнота полученных сведений исчерпывается лишь беседой, т. е. отражает точку зрения лишь одной заинтересованной стороны - продавца.
Отдельно необходимо отметить, что оценочная деятельность в целом носит субъективный характер, так как, любая оценочная организация или компания, используя общепринятые нормы оценки, имеет собственную выработанную методику по оценке. Данный факт не может не сказываться на результатах оценки. В итоге оценка, а именно ее результат (определение рыночной, залоговой, инвестиционной стоимости и т. д.), проведенная несколькими компаниями, как правило, отличается друг от друга, что может быть причиной споров о правильности ее проведения, а также правоты той или иной стороны, а главное, дает повод для размышления потенциальному заказчику оценки.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1.Орлов С.В. Цыпкин Ю.А: учебное пособие для вузов/ С.В. Орлов, Ю.А. Цыпкин; Рыночная оценка имущества города:. - Москва: Юнити-Дана, 2003.
2.Тэмпан Л.Н. Оценка недвижимости: Учеб. пособ. для вузов/ Тэмпан Л.Н.; Под общей ред. Швандара В.А. - Москва: Юнити, 2002.
3.Горемыкин В.А: Экономика недвижимости: Учебник для вузов по экон. спец./ Горемыкин В.А. - 2-е издание, пераб. и доп. - Москва: Маркетинг, 2002.
4. Касьяненко.Т.Г. Оценка недвижимости: учебное пособие/Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Осипов, С.К. Мирзажанов. – Москва :КНОРУС, 2010.
5. Петров.В.И. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие / В.И. Петров; под.ред. М.А. Федотовой. - 3-е изд., перераб. и доп. – Москва: КНОРУС, 2010. - 264 с.
6. Буланова Н.В. Рынок недвижимости: состояние и перспективы развития М., Международная академия оценки и консалтинга – Москва: 2004 г. - 147 с.
7.Белокрыс А.М. Основы оценки стоимости недвижимости. Учебное пособие. - Москва: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.-263 с.
8.Бейлезон Ю. В. Основы оценки недвижимости - Москва, Международная академия оценки и консалтинга, 2003 г.
9.Жариков Ю.Г. Недвижимое имущество: Правовое регулирование.- Москва: БЕК, 2003.-237 с.
10.Риполь-Сарагоси Ф. Б., Основы оценочной деятельности: Учебное пособие. - Москва: «Издательство ПРИОР», 2001. - 240 с.
11.Иванова Е.Н, Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие/Е.Н. Иванова; под ред. д-ра экон. наук, проф. М.А. Федотовой. - 2 изд., стер. – Мосвка: КНОРУС, 2008. - 344 с.
12.Каминский Н.В. Анализ практики оценки недвижимости. Учебное пособие. – Мосвка: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.-210 с
13.Фридман Дж., Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. ДЕЛО Лтд., Москва, 2001.-303 с.