X Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2018

ВВЕДЕНИЕ

При оценке предприятия с позиций доходного подхода, само предприятие рассматривается больше не как имущественный комплекс, а как бизнес, дело, которое может приносить прибыль.

Бизнес всегда обладает стоимостью, которую необходимо знать для того, чтобы иметь возможность принимать обоснованные решения в процессе совершения сделок с ним.

Оценка стоимости предприятия (бизнеса) – это сложный процесс. Возникновение таких процессов как приватизация, появление фондового рынка, развитие системы страхования, переход коммерческих банков на систему выдачи кредитов под залог имущества формируют потребность в проведении работ по оценке бизнеса.

Основным законом, регулирующим оценочную деятельность, является закон РФ «Об оценочной деятельности в РФ» от 1998 года.

Оценка стоимости магазина представляет собой комплекс мероприятий связанных с осмотром магазина, торгового центра или иного торгового помещения, а также сбор фактической информации о его физическом состоянии (износе, амортизации).

Оценка бизнеса предприятия с применением доходного подхода - это определение текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате использования предприятия и (возможной) дальнейшей его продажи. Таким образом, оценка с позиции доходного подхода во многом зависит от того, каковы перспективы бизнеса оцениваемого предприятия.

Наибольшую сложность при оценке бизнеса предприятия с позиции доходного подхода (и, соответственно, ограничение его использования) представляет процесс прогнозирования доходов. Кроме того, иногда довольно сложно адекватно определить ставки дисконтирования (капитализации) будущих доходов конкретного предприятия.

Преимущество доходного подхода при оценке бизнеса предприятия состоит в учете перспектив и будущих условий деятельности предприятия (условий формирования цен на продукцию, будущих капитальных вложений, условий рынка, на котором функционирует предприятие, и пр.). Главный недостаток данного подхода (особенно в условиях переходной российской экономики с ее слабыми рыночными институтами и общей нестабильностью) - его умозрительность, порой основанная на недостоверной информации.

Целью курсовой работы является изучение методов оценки стоимости магазина «Виктория» с помощью доходного подхода.

Для реализации поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

Изучить основы стоимости бизнеса;

Рассмотреть нормативно – правовую базу оценочной деятельности;

Сформировать систему методов оценки стоимости магазинов;

Рассмотреть факторы и принципы, определяющие оценку стоимости магазинов;

Рассмотреть характеристику магазина «Виктория»;

Оценить стоимость магазина женской одежды «Виктория».

Объект изучения курсовой работы – магазин женской одежды «Виктория».

Предметом изучения являются методы оценки стоимости магазинов и его показатели.

Работа состоит из введения, двух разделов, заключения и списка литературы.

1. Основы оценки стоимости бизнеса 1.1 Сущность и понятие оценочной деятельности (бизнеса)

Оценка стоимости предприятия (бизнеса) — это расчет и обоснование стоимости предприятия на определенную дату. Оценка стоимости бизнеса, как и любого другого объекта собственности, представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс определения величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка.

Дата оценки – это дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки Оценка стоимости бизнеса, как и любого другого объекта собственности, представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс определения величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка.[5]

Оценка рыночной стоимости позволяет продавцу или покупателю «выставить» товар по наиболее реальной цене, так как рыночная стоимость учитывает не только и не столько индивидуальные затраты и ожидания, но ситуацию на рынке в целом, ожидания рынка, общеэкономические тенденции развития, оценку данного объекта со стороны рынка.

Выполняя заказ, эксперт оценщик должен проделать ряд операций, очередность и содержание которых зависят от цели оценки, характеристик объекта и вы бранных методов.[6]

Можно выделить следующие общие этапы оценочной деятельности:

-определение цели оценки;

-выбор вида стоимости, подлежащего расчету;

-сбор и обработка необходимой информации,

-обоснование методов оценки стоимости;

-расчет величины стоимости объекта, внесение поправок;

-выведение итоговой величины;

-проверка и согласование полученных результатов;

-составление отчета об оценке;

Оценка стоимости позволяет решать многие насущные задачи в рыночной экономике. Будучи важным инструментом рыночной экономики, стоимостная оценка должна быть определенным образом организована. От этого зависит качество работы оценщиков, эффективность и адекватность принимаемых с их помощью решений. Поэтому оценку производит эксперт, обладающий подготовкой, опытом и квалификацией по систематизированному сбору и анализу рыночных и нормативных данных.

Субъектом оценки выступают профессиональные оценщики, обладающие специальными знаниями и практическими навыками. В роли профессиональных оценщиков выступают юридические лица (оценочные фирмы, отделы оценки аудиторских и других компаний) и физические лица (индивидуальные предприниматели). В любом случае их деятельность регулируется Федеральным законом об оценочной деятельности в Российской Федерации.[8]

Объектом оценки является любой объект собственности в совокупности с правами, которыми наделен его владелец. Это может быть бизнес, компания, предприятие, фирма, банк, отдельные виды активов, как материальных, так и нематериальных. А также объектом выступает деятельность, направленная на получение прибыли и осуществляемая на основе функционирования имущественного комплекса предприятия. Предприятия (организация) является объектом гражданских прав (ст. 132 ГКРФ), вступает в хозяйственный оборот, участвует в хозяйственных операциях. В результате возникает потребность в оценке его стоимости.

Есть несколько случаев, когда может понадобиться оценка магазина:

При заключении договора сделки купли-продажи

При оформлении страхового договора

При приватизации недвижимости

При изменении статуса или специализации магазина

При получении кредита в банке

При привлечении инвестиций

Также оценка магазина может помочь, если владелец хочет оптимизировать свои налоги. Чрезмерно завышенная стоимость магазина может привести к тому, что владелец будет платить гораздо больше налогов, чем это положено по действующим законам. Кроме этого, при проведении оценки следует обратить внимание на активы и пассивы торговой точки. Однако все же главные параметры оценки – это месторасположение и доступность магазина для покупателей.[10]

Проводя оценку, специалист также учитывает, расположен ли магазин на людном месте, будут ли пользоваться продаваемые в нем товары спросом, каков состав населения в районе расположения торгового предприятия. Все эти факторы являются определяющими при проведении оценки магазина и могут существенно повлиять на окончательный результат.

При проведении оценки магазина следует помнить, что отчет должен быть оформлен в полном соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Иначе в дальнейшем у собственника коммерческой недвижимости может возникнуть ряд проблем, связанных с недостоверной оценкой стоимости магазина.

1.2 Нормативно-правовая база оценочной деятельности. Правовые основы оценки стоимости бизнеса

Регулирование проведение анализа и оценки стоимости бизнеса происходит на основании нормативно – правовой базы. Постоянное ее обновление с учетом особенностей рынка, изменения ситуаций – служит важным рычагом для цивилизованного, правомерного осуществления оценки и принятия решений на этом основании.[4]

Оценочная деятельность должна осуществляться в строгом соответствии с утверждаемой Правительством Российской Федерации Единой системой стандартов оценки. Единая система стандартов оценки является неотъемлемой частью нормативно-правового регулирования оценочной деятельности.[3]

Источники оценочной деятельности:

Федеральный закон (ФЗ) №135 «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 года. Данный закон включает в себя все понятия оценочной деятельности, указывает что (кто) является субъектом (объектом) на рынке недвижимости, а так же их обязанности и права. [2]

Федеральный стандарт оценки (ФСО) №256 «Общие понятия оценки, подходы и методы к требованию оценки» от 20.07.2007 года. Указывает на этапы оценки, и что должно быть в задании для оценки.

ФСО №255 «Цели оценки и виды стоимости» от 20.07.2007 года.

Раскрывает 4 вида стоимости:

- Рыночную (это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).[2]

- Ликвидационную (расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества).

- Кадастровую (определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется, в частности, для целей налогообложения).

- Инвестиционную (это стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. В отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен).

ФСО №254 «Требования к отчету об оценки» от 20.07.2007 года.

Включает пункты по содержанию, составлению, описанию отчета об оценки недвижимого имущества. [2]

Все Федеральные стандарты оценки утверждены Министерством экономического развития.

Сборники УПВС (укрупненные показатели восстановительной стоимости) зданий и сооружений для оценки основных фондов.

Земельный кодекс РФ.

Таким образом, основным документом из вышеперечисленной нормативно-правовой базы оценочной деятельности является Федеральный Закон Российской Федерации № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Многие положения закона разработаны на прогрессивных и применяемых в России результатах практики и опыта.

Для проведения оценки между оценщиком и заказчиком необходимо заключить договор. Договор заключается в письменной форме и должен содержать:

- основания его заключения;

- вид объекта оценки;

- вид определяемой стоимости объекта оценки;

- денежное вознаграждение за проведение оценки соответствующего объекта;

- сведения о страховании гражданской ответственности оценщика;

- сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности и др.[2]

1.3 Факторы и принципы, определяющие рыночную стоимость бизнеса

Для того чтобы определить стоимость предприятия, необходимо иметь представление о совокупности факторов, влияющих на стоимость, а также о влиянии каждого конкретного фактора. При расчете стоимости бизнеса оценщик принимает во внимание различные микро- и макроэкономические факторы.[7]

Среди факторов, влияющих на стоимость предприятия (бизнеса), можно выделить следующие как основные.

Первый фактор, влияющий на стоимость бизнеса.

- Спрос и предложение. Спрос определяется предпочтениями потребителей, которые зависят от того, какие доходы приносит данный бизнес собственнику, в какое время, с какими рисками это сопряжено, каковы возможности контроля и перепродажи данного бизнеса. Стоимость бизнеса напрямую зависит от количественного соотношения потенциальных покупателей и предприятий, предложенных к продаже. Соотношение между спросом и предложением может увеличить или уменьшить цену на 15-20%.

- Второй фактор, влияющий на стоимость бизнеса.[4]

Полезность бизнеса для собственника. Бизнес имеет стоимость, если может быть полезен реальному или потенциальному собственнику. Полезность для каждого потребителя индивидуальна. Полезность бизнеса - способность приносить доход в конкретном месте и в течение данного периода. Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости.

Третий фактор, влияющий на стоимость бизнеса.

Тип бизнеса. Компании, управление которыми не требует специализированной подготовки, продаются дороже, чем те, владение которыми предполагает наличие специализированных навыков и которые, следовательно, имеют ограниченный рынок покупателей.

Четвертый фактор, влияющий на стоимость бизнеса.

Доход (прибыль). Доход, который может получить собственник объекта, зависит от характера операционной деятельности и возможности получить прибыль от продажи объекта после использования. Прибыль от операционной деятельности, в свою очередь, определяется соотношением потоков доходов и расходов.

Пятый фактор, влияющий на стоимость бизнеса.

Ограничения для рассматриваемого бизнеса. Бизнес может иметь ограничения (ограничение цен на продукцию предприятия государством, экологические ограничения и т. п.). Стоимость такого бизнеса будет ниже, чем в случае отсутствия ограничений.

Шестой фактор, влияющий на стоимость бизнеса.

Риск. На величине стоимости неизбежно сказывается и риск как вероятность получения ожидаемых в будущем доходов.

Седьмой фактор, влияющий на стоимость бизнеса.

Контроль. Одним из важнейших факторов, влияющих на стоимость, является степень контроля, которую получает новый собственник.

Восьмой фактор, влияющий на стоимость бизнеса.

Ликвидность. Одним из важнейших факторов, влияющих при оценке на стоимость предприятия и его имущества, является степень ликвидности этой собственности. Рынок готов выплатить премию за активы, которые могут быть быстро обращены в деньги с минимальным риском потери части стоимости.

Девятый фактор, влияющий на стоимость бизнеса.

Мотивация. Насколько сильно желание продавца продать бизнес? Насколько сильно желание покупателя приобрести бизнес? Наличие вынуждающих личных обстоятельств, начиная с отсутствия работы и заканчивая болезнью и смертью, может серьезно повлиять на цену бизнеса. Покупателю всегда надо обращать особое внимание на причину продажи – ведь не исключено, что магазин продается из- за того, что рядом строится большой супермаркет.

Среди прочих факторов большое значение имеют известность компании на рынке, возможность увеличения рыночной доли, гарантия сохранения клиентской базы при смене собственника, наличие слаженной команды и прочее.[9]

Таким образом, анализ факторов, влияющих на стоимость предприятия, становится важной задачей, решение которой необходимо для получения обоснованной стоимости бизнеса.

Принципы оценки стоимости бизнеса:

- основанные на представлениях пользователя (собственника);

- связанные с эксплуатацией собственности;

- обусловленные действием рыночной среды.

Первая группа:

- Принцип полезности состоит в том, что чем больше бизнес способен удовлетворять потребности собственника, тем выше его стоимость. С позиции любого пользователя оценочная стоимость фирмы не должна превышать минимальной цены на аналогичные компании с такой же полезностью.

-Принцип замещения формулируют следующим образом: максимальную стоимость определяют минимальной ценой, по которой может быть приобретен другой объект собственности с такой же полезностью. Данный принцип положен в основу трех традиционных подходов к оценке стоимости бизнеса: доходного, рыночного (сравнительного) и затратного.

-Принцип полезности фирмы определяют тем, во сколько сегодня оценивают прогнозируемые будущие доходы (ожидаемую выручку от перепродажи объекта).[7]

- Принцип ожидания заключается в определении текущей стоимости дохода, который может быть получен в будущем от владения компанией. Процесс приведения будущих доходов к их текущей стоимости называют дисконтированием.

Вторая группа принципов обусловлена эксплуатацией объектов и связана с представлением пользователей.

- Принцип вклада означает, что доходность любой экономической деятельности характеризуют четырьмя факторами производства: землей, рабочей силой, капиталом и управлением. Данный принцип означает, что включение дополнительного актива в имущество компании экономически выгодно для нее, если прирост стоимости выше затрат на приобретение этого актива.[5]

- Принцип остаточной продуктивности земельного участка означает, что владельцу дается возможность извлекать максимальный доход или до предела минимизировать затраты на пользование им. Остаточную продуктивность земельного участка устанавливают как чистый доход после того как оплачены расходы на рабочую силу, эксплуатацию капитала и менеджмент. Производственные факторы учитывают только исходя из их воспроизводства и места в обороте капитала.

- Принцип увеличивающихся или понижающихся доходов означает, что по мере добавления ресурсов к остальным факторам производства прибыль (чистый доход) будет возрастать ускоренными темпами вплоть до той точки, начиная с которой общий доход хотя и растет, однако уже замедленными темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится ниже, чем затраты на добавляемые ресурсы.

Остальные принципы второй группы (сбалансированность, экономическая величина, экономическое разделение) связаны со специфическими условиями эксплуатации земельных участков и правами собственности на них.[5]

Третья группа принципов обусловлена действием рыночной среды:

-Принцип зависимости определяется местом расположения объекта, которое является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Качество месторасположения зависит от того, насколько физические характеристики объекта соответствуют принятому в данном регионе типу землепользования, а также от его близости к экономической инфраструктуре.

-Принцип соответствия заключается в том, что проект, не отвечающий рыночным стандартам, вероятнее всего проиграет в финансовом отношении. Соответствие выражает, в какой степени архитектурный стиль и уровень удобств, предлагаемые к застройке земли, отвечают потребностям и ожиданиям пользователя.

- Принцип конкуренции состоит в том, что при усилении конкурентной борьбы может происходить снижение потока доходов или их увеличение с учетом фактора риска. Данный принцип важен для профессиональных оценщиков, стремящихся оценить стоимость потока доходов, превышающих среднюю рыночную величину.

- Принцип изменения выражается в том, что стоимость объекта оценки не остается стабильной, она изменяется с течением времени вследствие влияния физического износа. Поэтому она подлежит соответствующей корректировке.[8]

- Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования активов – это синтез принципов всех трех групп, которые были рассмотрены ранее. Оценщики определяют данный принцип следующим образом: возможный и разумный вариант использования, который обеспечит объекту (активу) максимальную текущую стоимость, определенную на конкретную дату оценки. Данный принцип имеет важное значение для анализа различных факторов, влияющих на стоимость активов фирмы и бизнеса в целом.

2. Оценка стоимости магазина женской одежды «Виктория» 2.1 Общие сведения маркетинговая деятельность организации

Название: Магазин женской одежды «Виктория»

Руководитель: Макеева Виктория Георгиевна, осуществляет свою деятельность на основании свидетельства о регистрации индивидуального предпринимателя от 24.09.2004 года.

Местоположение: Красноярский край, город Минусинск, улица Абаканская 55, 1 этаж.

ОГРНИП 304245526800097

ИНН 245500354488

Цель создания: организовать продажу качественной одежды для женщин.

Организационно - правовая форма: Индивидуальный предприниматель; Вид налогообложение: УСН (Упрощенная система налогообложения – специальный налоговый режим, направленный на снижение налоговой нагрузки на субъекты малого бизнеса, а также облегчение и упрощение ведения налогового учёта и бухгалтерского учёта. УСН введена Федеральным законом от 24.07.2002 N 104-ФЗ № 43)

Основная деятельность магазина женской одежды «Виктория» связана непосредственно с розничной торговлей женской одежды, а также занимается и дополнительным видом деятельности, то есть аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом. Магазин осуществляет свою деятельность с 25.09.2004 года.

Режим работы магазина:

с понедельника - пятницу: 10.00-19.00

суббота-воскресенье: 10.00-17.00, без обеда.

Общая площадь магазина составляет 70,3 кв.м. из них которых 55%- составляет торговая площадь, 5% - туалетная комната, 10% - подсобное помещение, и 30% - площадь, которая сдается в аренду, под салон красоты. Всю свою площадь руководитель, использует с максимальной эффективностью.

Рынок сбыта: ассортимент магазина непосредственно направлен на женщин возрастной категории от 35 и более лет. Основной поток покупателей приходится на первые и последние числа месяца. Численность прохождения покупателей в среднем составляет 150-200 человек в день. За весь период деятельности магазина имеются и постоянные клиенты.

Ассортимент магазина представлен из нескольких видов женской одежды:

- Верхняя одежда:

Ветровки;

Куртки

пуховики,

пальто

Плащи.

-Кофты, кардиганы, жакеты, джемперы;

-Блузы, футболки;

-Платья, юбки;

-Брюки, джинсы;

-Брючные и юбочные костюмы

-Нижнее белье.

Размерный ряд представлен от 42 до 56 размеров.

Поставки товара производятся: Кыргызтан, г. Бишкек, ул. Ибраимова 115-А, с вещевого рынка «Дордой». Сотрудничество по закупки товара с ведущими продавцами женской одежды.

Таблица 1 - Обеспеченность организации персоналом

Категории работников	Количество по штатному расписанию, чел.	Количество по табелю на постоянной основе, чел.	Обеспеченность (%)
Руководитель (Директор)	1	1	100%
Бухгалтер	1	1	100%
Вспомогательный персонал	2	2	100%
Итого:	4	4	100%

2.2 Конкуренция на рынке сбыта

Внешняя среда магазина женской одежды «Виктория».

К экономическим факторам следует отнести:

- наличие 5 основных конкурентов, которые находятся в одном районе с магазинов, и оказывают сильное влияние на его деятельность;

-отношение курса рубля к валюте тенге;

-процентные ставки банков.

Непосредственными конкурентами являются:

Магазин женской одежды «Personage»; (г. Минусинск, ул. Абаканская 62)

Салон-магазин женской одежды «Мишель» (г. Минусинск, ул. Абаканская 58).

Магазин женской одежды «Мона»; (г. Минусинск, ул. Сургулазе 7)

Салон женской одежды «Модная линия»; (г. Минусинск, ул. Абаканская 56 и 61)

Магазин женской одежды «Эмилия»; (г. Минусинск, ул. Тимерязева 8)

Представим сравнительную характеристику конкурентов. Для этого проведем SWOT – анализ.

SWOT – это определение сильных и слабых сторон организации, а также возможностей и угроз, исходящих из его ближайшего окружения (внешней среды), в частности и изучим сильные и слабые стороны основных конкурентов.

Таблица 2 – Характеристика сильных и слабых сторон основных конкурентов

№ п/п	Наименование	Местонахождение	Сильные стороны	Слабые стороны
	Магазин женской одежды «Виктория» (место прохождение практики)	г. Минусинск, ул. Абаканская 55	Бесперебойные поставки; Широта ассортимента; Наличие бонусной системы; Безналичный расчет; Достаточное количество постоянных клиентов. Приемлемые цены	Возрастная категория покупателей от 35 и более; Редкая реклама; Отсутствует кредитование.
	Магазин женской одежды «Personage»	г. Минусинск, ул. Абаканская 62	Продажа дизайнерской одежды, возрастная категория от 18 и выше. Широкая реклама; Осуществление продажи в оптовом количестве; Имеется сайт.	Размерный ряд представлен от 40 до 52; Отсутствие бонусной системы;
	Магазин женской одежды «Мона»	г. Минусинск, ул. Сургулазе 7	Поставщики только российские производители; Высокое качество товара; Большое торговое помещение	Ассортимент ограничивается только классической женской одеждой; Трудно подъехать к магазину.
	Салон женской одежды «Модная линия»	г. Минусинск, ул. Абаканская 56 и 61	Имеются 2 магазина в разных частях города; Приятная ценовая политика; Широкий размерный ряд; Предоставление рассрочки.	Одинаковый ассортимент магазинов; малое торговые площади, что объясняется неудобством.
	Магазин женской одежды «Эмилия»	г. Минусинск, ул. Тимерязева 8	Удобная парковка и оснащены пандусом; Широкий размерный ряд; Приемлемые цены; Предоставляется рассрочка.	Ассортимент ориентирован на пожилых потребителей.
	Салон-магазин женской одежды «Мишель»	г. Минусинск, ул. Абаканская 58	Направлен, как и на женщин, так и на мужчин; Массовая реклама; Без наличный расчет, так же предоставляются кредиты через банк; Достаточное количество постоянных клиентов;	Недостаточно обученный персонал; Отсутствие скидок; Высокие цены.

Из приведенных данных в таблице, можно сделать вывод о том, что среди своих основных конкурентов, магазин обладает больше плюсами, чем минусами. Если со временем все минусы предотвратить, и постоянно поддерживать систему лояльности клиентов, расширять свой ассортимент и следовать предпочтениям клиентов, то магазин приобретет большую популярность среди своих покупателей.

Таблица 3 – Матрица анализа внешней среды организации

Вопросы анализа	Балльная оценка взаимодействия с внешней средой
	1		2	3	4	5
1	2		3	4	5	6
1. Рынок
1.1. Хорошо ли организация знает свой рынок?	совсем не знает		не знает	имеет отдаленное представление	хорошо знает	владеет полной информацией
1.2. Каковы перспективы развития отрасли?	падение объемов более чем на 5 %		падение на 1–2%	без изменений	рост на 1–2 %	рост свыше 5 %
1.3. Как изменилась доля организации на рынке?	уменьшилась более чем на 10 %		уменьшилась до 10 %	без изменений	рост до 10 %	рост свыше 10 %
2. Конкуренты
2.1. Сколько конкурентов на рынке?	свыше 20		от 11 до 20	от 5 до 10	от 1 до 5	нет конкурентов
2.2. Имеет ли организация конкурентные преимущества?	нет		незначительные	аналогичные с конкурентами	значительные	определяющие лидирующие позиции
2.3. Каковы затраты на НИОКР в сравнении с конкурентами?	до 25 %		25 %	50 %	75 %	100 %
3. Потребители
3.1. Когда в последний раз проводилось изучение потребительских предпочтений?		никогда	более 3 лет назад	1 год назад	в этом году		в прошлом месяце
3.2. Отслеживает ли организация социально-экономические изменения в сегментах рынка? 11		нет	периодически	бессистемно	имеет представление		одно из приоритетных направлений принятия решений
4. Сбыт
4.1. Каковы возможности организации в прогнозировании объемов продаж?		не определяется	определяется с учетом результатов продаж прошедшего года	определяется в сравнении с продажами конкурентов	определяется с учетом тенденций рынка		определяется с применением экономико-математических моделей к накопленной информации
4.2. Каковы сезонные колебания в отрасли?		существенные	значительные	умеренные	незначительные		без изменений
4.3. Каковы долгосрочные колебания спроса?		существенные	значительные	умеренные	незначительные		без изменений
4.4. Знает ли организация, как потребители получают информацию о продукте?		нет	только для отдельных групп потребителей	имеет представление	часть информации подготовлена самой организацией		организация контролирует информационные каналы
5. Общие тенденции
5.1. Каковы политико-правовые изменения?		существенные	значительные	умеренные	незначительные		без изменений
5.2. Каковы экономические изменения?		существенные	значительные	умеренные	незначительные		без изменений
5.3. Каковы законодательные изменения?		существенные	значительные	умеренные	незначительные		без изменений

Итого получилось 46 баллов, это говорит о том, что магазин взаимодействует с внешней средой только при решении особо важных проблем, которые окажут существенное влияние на дальнейшую деятельность магазина.

2.3 Оценка стоимости недвижимости с помощью доходного подхода

Доходный подход используется для оценки недвижимости, приносящий доход. Он основан на принципе ожидания, который утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения от нее будущих доходов или выгод. Таким образом, стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем.

Сущностью подхода является оценка бизнеса на основе определения ожидаемых доходов фирмы. Этот способ является основным и чаще всего используется для установления стоимости предприятий. Суть заключается в том, что размер стопроцентного пакета акций вычисляется как предполагаемая величина будущей выгоды, определённой по норме доходности. При этом учитывается степень риска инвестиций.

С_дп=ЧОД/СК (1.1)

С_дп-стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с применением доходного подхода (тыс.руб.)

ЧОД - чистый операционный доход от оцениваемого объекта недвижимости за год (тыс.руб.)

СК- ставка капитализации.

Расчет чистого операционного дохода.

Для расчета ЧОД необходимо определить:

1. Потенциальный валовый доход (ПВД) – это сумма всех ожидаемых поступлений от объекта недвижимости. В данной работе необходимо определить годовой ПВД;

2. Действительный валовый доход (ДВД) – величина, которая равна потенциальному валовому доходу, кроме затрат от его недовзвешенности объекта и недобора денежных средств.

ПВД= S*А*n (1.2)

S-площадь помещения. S=70,3 м.кв.;

А- арендная ставка в месяц за оцениваемое помещение (руб./м.кв.).

Арендная ставка под магазин - 319 руб./м.кв. ;

n-количество месяцев в периоде, за который определяется ПВД. n=12;

ПВД = 70,3*319*12 =269 108,4 тыс.руб

ДВД=ПВД-П1-П2 (1.3)

П1-потери от недозагруженности помещений (тыс.руб.). В данном задании П1=0;

П2-потери от недосбора арендной платы и смены арендаторов (тыс.руб.).

П2=5% от ПВД= 269 108,4*0,05=13 455,42 тыс.руб.

ДВД=269 108,4-0-13 455,42= 255 652,98 тыс.руб.

ЧОД=ДВД-Р (1.4)

Р – расходы на содержание оцениваемого объекта (тыс.руб.)

Р=30% от ПВД=269 108,4*0,3= 80 732,52 тыс.руб.

ЧОД=255 652,98 - 80 732,52= 174 920,46 тыс.руб.

Таблица 4 – Расчет ставки капитализации по сопоставимым объектам

Аналоги	ЧОД (тыс.руб)	Цена продаж (тыс.руб)	СК в долях
А1	158 455,5	52 400	3,02
А2	108 850,9	80 000	1,36
А3	98 455	42 500	2,31
А4	180 569,6	35 400	5,24
А5	170 105,2	60 000	2,83
ИТОГО	716 436,2		14,76

А1=158 455,5/52 400=3,02

А2=108 850,9/80000=1,36

А3=98 455/42500 =2,31

А4=180569,6/35400=5,24

А5=170105,2/60000=2,83

СК в долях всех аналогов=14,76/5=2,95

Расчет стоимости объекта оценки с помощью доходного подхода (С_дп):

С_д.п.=ЧОД/СК=174 920,46 /2,95= 59 295,07 тыс.руб.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Стоимость предприятия как действующего (бизнеса в целом) – это понятие включает в себя оценку функционирующего предприятия и получение из общей стоимости действующего предприятия величин для составных его частей, выражающих их вклад в общую стоимость, однако сама по себе не одна из этих компонент рыночной стоимости не образует.

В теории оценки собственности существует три основополагающих подхода: затратный, рыночный (сравнительного анализа продаж) и доходный.

Очевидно, что наиболее приемлемым подходом для оценки предприятия как действующего является доходный подход.

При определении стоимости предприятия как действующего как суммы стоимостей в использовании активов предприятия необходимо к полученной итоговой стоимости прибавить рыночную или иную стоимость избыточных активов с альтернативным текущему вариантом использования.

Инвестиционный проект может быть оценен по большому числу факторов: ситуация на рынке инвестиций, состояние финансового рынка, геополитический фактор и т.п. Однако на практике существуют универсальные методы определения инвестиционной привлекательности проектов, которые дают формальный ответ: выгодно или не выгодно вкладывать деньги в этот проект, какой проект предпочесть при выборе из нескольких вариантов. Проблема оценки инвестиционной привлекательности состоит в анализе предполагаемых вложений в проект и потока доходов от его использования.

При оценки магазина можно использовать три метода: затратный, сравнения продаж, доходный. При этом следует иметь в виду, что затратный метод дает наименее надежную оценку стоимости магазинов. Метод сравнения продаж может быть использован, если имеются достоверные цифры о продажах аналогичных объектов, что в наших условиях бывает достаточно редко. Чаще всего оценщику будут доступны данные по арендным ставкам, поэтому основным методом оценки должен быть доходный.

Данная курсовая работа выполнена и доходного подходов с применением метода стоимости чистых активов и метода капитализации.

При использовании доходного подходак оценке, объект оценки рассматривается как долгосрочный актив, приносящий владельцу определенный доход в течение ряда лет. Стоимость актива складывается из суммы будущих доходов, а также цены, по которой актив может быть впоследствии продан.

На идеальном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производители могут быть неэффективны. По этим, а также по другим причинам данные подходы могут давать, различные показатели стоимости.

А также в работе были рассмотрены правовые аспекты оценки бизнеса.

Основным нормативным актом, регулирующим оценку недвижимости и хозяйственных обязательств, является Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (далее – Закон об оценочной деятельности). Данный акт определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации или субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а так же для других целей.

В ходе написания данной курсовой работы были решены следующие задачи: ознакомление с нормативно – правовой базой; изучение факторов, используемые в подходах оценки стоимости магазинов.

Также, в подходе написания данной курсовой работе были изучены основы оценки стоимости бизнеса. А именно: были раскрыты основные понятия оценочной деятельности (бизнеса); изучена нормативно-правовая база оценочной деятельности; определены факторы, влияющие на рыночную стоимость бизнеса.

В данной курсовой работе так же были представлены основные сведения о магазине, ее маркетинговая деятельность и конкуренция на рынке сбыта. А так же была проведена оценка стоимости магазина «Виктория» с помощью доходного подхода, которая составила 59 295,07 тыс.руб.

Из ходя из проведенного анализа конкурентов и изученной маркетинговой деятельности, стоит отметить что магазин представлен высокой конкуренцией и находится на хорошем счету у покупателей.

В условиях большой конкуренции среди магазинов одежды в качестве эффективного инструмента стимулирования активности клиентов выступают программы лояльности. Программа лояльности носит долгосрочную перспективу и не нацелена на быструю прибыль. Это существенно поможет повысить стоимость бизнеса в целом. Привлечет новых клиентов, удержит постоянных покупателям и создаст клиентскую базу магазина «Виктория».

Для магазина «Виктория» могут быть приемлемы следующие инструменты:

- карта на предъявителя с фиксированной скидкой;- именная карта с фиксированной скидкой;- карта для различных категорий клиентов с фиксированной скидкой (может быть серебряная, золотая или платиновая карта, согласно которым скидка увеличивается от номинала карты);- особое обслуживание (доставка, время обслуживания, покупка в кредит);- лотереи, подарки, призы, награды;- клубы и объединения для постоянных клиентов, членство в которых было бы почётным и желанным.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. От 29.07.2017) // Cправочно – правовая система «Консультант Плюс»

Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», М.: Кремль, 29 июля 1998 г., ФЗ № 135.

Валдайцев С. В. Оценка бизнеса: Учебник.-М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2013.

Григорьев В. В., Островская И. М. Оценка предприятий. Имущественный подход. Учебно-практическое пособие. М.: Дело, 2014 г.

Григорьев В. В., Федотова М. А. Оценка предприятия: теория и практика (учебное пособие). М.:ИНФРА – М., 2013 г.

Есипов В. Е., Маховикова Г. А., Терехова В. В. Оценка бизнеса.- СПб.: Питер, 2014 г.

Козырев А. Н. Оценка интеллектуальной собственности, 2015 г.

Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Учебное пособие. Под ред. Абдулаева Н. А. М.: Изд-во «ЭКМОС», 2012 г.

Федотова М. А., Уткин Э. А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. М.: Ассоциация авторов и издателей «ТАНДЕМ». Изд-во «ЭКМОС», 2013 г.

Яценко А. Оценка недвижимости. Доходный подход//Финансова газета.-2014 г. - №25.

Код для цитирования: Скопировать