ЭФФЕКТИВНОСТЬ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНО – ИМУЩЕСТВЕННЫМ КОМПЛЕКСОМ НА ПРИМЕРЕ ГОРОДА ЕКАТЕРИНБУРГ

Шубина В.Н.

Текст работы размещён без изображений и формул.
Полная версия работы доступна во вкладке "Файлы работы" в формате PDF

ВВЕДЕНИЕ

Изучив опыт управления земельно-имущественным комплексом (ЗИК далее по тексту), можем сказать, что от эффективности управления во многом зависит уровень стабильности экономического и социального развития страны и каждого региона, а также уровень жизни населения. Основной целью для формирования способов эффективного использования земельных участков и иной недвижимости в составе земельно-имущественного комплекса на различных территориальных уровнях, является обеспечение потребности граждан.

Несмотря на то, что действие земельной реформы в России пришлось на конец двадцатого – начала двадцать первого столетия, земельно–имущественные отношения до сих пор нуждаются в детальной правовой регламентации, в государственном регулировании, устранении недоработок по усовершенствованию системы управления ЗИК.

Недостаточно разработанная методика управления ЗИК на различных территориальных уровнях определила актуальность, выбор темы, формулировку цели и задач данной работы.

Актуальность темы определяется рядом обстоятельств, в первую очередь:

- необходимостью выявления проблем, влияющих на эффективность управления ЗИК;

- настоятельная потребность в постоянной проработке вопросов, направленных на эффективность управления ЗИК.

Объектом квалификационного исследования является земельно-имущественный комплекс, в том числе ЗИК города Екатеринбурга.

Предмет данного исследования – совокупность отношений по управлению земельно – имущественным комплексом.

Целью является исследование направлений эффективного управления земельно – имущественным комплексом (ЗИК).

Для достижения цели в данной работе необходимо решить следующие задачи:

дать определение понятию земельно - имущественный комплекс;

раскрыть содержание ЗИК – как объекта управления;

проанализировать модели государственного управления земельно-имущественным комплексом в странах с развитой рыночной экономикой;

проанализировать эффективность управления ЗИК на муниципальном уровне;

обозначить проблемы в эффективности управления земельно-имущественным комплексом на современном этапе, найти возможные пути их решения;

проанализировать изменения в законодательстве по управлению ЗИК.

Информационной базой квалификационного исследования послужили: законодательные и нормативные документы, учебные пособия и методические рекомендации, законодательные акты РФ.

ГЛАВА 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ

ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫМ КОМПЛЕКСОМ

1.1 Земельно – имущественный комплекс как целостный объект управления

В экономической литературе понятие «земельно-имущественного комплекса» определяется как совокупность трех составляющих, объединяющая:

1. Понятие «земля» как пространственно-социально-экономическое понятие.

2. Понятие «имущество», раскрывающее социально-экономические характеристики объема имущественных прав и обязанностей различных субъектов права по отношению к законодательно закрепленному недвижимому имуществу.

3. Совокупность земельных ресурсов во всем многообразии форм собственности и управления с учетом уникальности земли как природного ресурса и главного фактора организации производства.

Данное определение ЗИК позволяет рассматривать его как:

– природно – территориальный ресурс хозяйственной деятельности в качестве главного фактора производства;

– товарные характеристики в социально-экономических отношениях региона;

– объект управления при реализации многообразия форм собственности на различных территориальных уровнях.

Исходя из вышеперечисленного, можно выделить два подхода к понятию ЗИК:

1. Социально – правовой подход, при котором земельно-имущественный комплекс рассматривается как совокупность понятия «земля» как необходимого условия существования нации и государства и понятия «имущество» как объекта имущественных прав и обязанностей различных субъектов прав по отношению к законодательно зафиксированному объекту недвижимости.

2. Экономический подход, понятие которого определяет ЗИК как совокупность земельных и других связанных с ними ресурсов в многообразии форм собственности и управления с учетом уникальности земли как природного ресурса и базиса существования человечества, производительных сил общества.

Земельно – имущественный комплекс – это вид социально-экономических систем, где в качестве базового элемента выступает земельный участок (или совокупность земельных участков) – обязательный элемент ЗИК. Другие элементы этой системы, расположенные на данном земельном участке и объекты, привязанные к нему юридически и экономически – возможные элементы ЗИК. Связь между элементами ЗИК и внешней средой определяются хозяйственной функцией, которая объединяет элементы в систему. Следовательно, объединение элементов ЗИК в систему определяется их использованием людьми в качестве блага, товара или источника дохода. Люди, которые создают и используют ЗИК и его элементы, являются носителями его экономических, социальных и правовых отношений [4].

Говоря о ЗИК как об объекте социально – экономического управления, по факту речь должна идти не о составляющих его имущественных объектах и объектах права, а о деятельности людей, организаций и предприятий по их использованию и развитию, о функционировании ЗИК в определенных пространственно-экономических условиях. При этом ЗИК следует рассматривать в пересечении интересов владельцев и пользователей.

Объединенные по территориальному и функциональному признаку земельно-имущественные комплексы представляют собой следующий более высокий уровень системной организации. Примером такого рода объектов может служить производственная зона, образованная несколькими предприятиями, связанными единой инфраструктурой; район жилой застройки, имеющий общую социальную инфраструктуру. Объединение ЗИК этого уровня формирует ЗИК следующего уровня иерархии и так далее до ЗИК субъекта федерации и страны в целом [5].

Система управления ЗИК субъектов федерации должна осуществлять функции управления имущественными объектами и ЗИК государственной федеральной собственности и (в рамках, наделенных федеральным правительством полномочий) расположенными на его территории имущественными объектами и ЗИК государственной федеральной собственности, функции регулирования расположенными на его территории имущественными объектами и ЗИК муниципальной, частной и других форм собственности.

В настоящее время земельный участок и расположенные на нем улучшения (здания, сооружения, элементы инфраструктуры) не рассматриваются как единый недвижимый объект (комплекс) управления, представляющий собой целостность указанных элементов для выполнения предназначенной функции.

В основе рассмотрения понятия единого объекта недвижимости должно быть положение, по которому объектом управления является территория с расположенными на ней (юридически связанными) улучшениями в совокупности, а не разрозненно. Такой объект управления должен именоваться «земельно-имущественный объект (комплекс)».

Данный подход соответствует намечаемой реформе в жилищной и производственной сфере, а также формируемому государственному кадастру недвижимости.

Земельно – имущественный комплекс отличается тем, что он является совокупностью, созданной искусственно в определенных пространственно - временных условиях и функционирует за счёт деятельности людей для удовлетворения их жизненных потребностей. Имеет социальную, экономическую и экологическую направленность. При этом базовым элементом ЗИК выступает земельный участок, а активным элементом в управлении всей системы являются люди в процессе своей деятельности [6].

В работе выделены следующие виды Комплекса:

1) Земельно-имущественный комплекс субъекта Российской Федерации и муниципального образования – это совокупность земельных ресурсов, объектов недвижимости и других, связанных с ними природных и антропогенных ресурсов (с учетом уникальности земли как природного ресурса и базиса существования человечества), находящихся в собственности субъекта Российской Федерации (или муниципального образования).

2) Земельно-имущественный комплекс локального уровня – это объект конкретных имущественных прав, совокупность земельного участка и расположенных на них иных объектов недвижимости определенного функционального назначения, принадлежащий конкретному юридическому (или физическому) лицу.

Земельно – имущественные комплексы локального уровня в совокупности по функциональному назначению и территориальному расположению с единой инфраструктурой формируют следующий уровень управления земельно-имущественными ресурсами (жилой район, промышленная зона, муниципальное образование, субъект Федерации, Российская федерация).

ЗИК локального уровня как единый объект недвижимости не признается существующим или окончательно сформированным, если он не будет соответствовать следующей формуле:

ЗИК = Земельный участок + Здания +

+ Сооружения + Ограничения + Вид

права + Субъект права.

Земельный участок в составе Комплекса локального уровня выступает в различных ролях в зависимости от функционального назначения объектов капитального строительства.

Поэтому выделяют следующие группы Комплексов:

– ЗИК, в которых земельный участок выступает в качестве основного средства производства сельскохозяйственной продукции и лесного хозяйства. (предприятия агропромышленного комплекса, лесохозяйственные предприятия);

– ЗИК, в которых земельный участок выступает в качестве пространственного базиса (промышленные предприятия обрабатывающей отрасли, транспортные предприятия, предприятия энергетики, связи, космического обеспечения и иного специального назначения);

– ЗИК, в которых земельный участок выступает в качестве источника сырья и энергетических ресурсов (промышленные предприятия добывающей отрасли);

– ЗИК, в которых земельный участок выступает в качестве пространственного базиса и места жизнедеятельности человека в населенных пунктах (предприятия жилищно-коммунального хозяйства, общественного назначения и кондоминиумы);

– ЗИК, в которых земельный участок выступает в качестве природного ресурса (предприятия особо охраняемых природных территорий и зон с особыми условиями использования территорий) [7].

Элементы, составляющие ЗИК можно подразделить на две группы:

земельные участки;

иные объекты недвижимого имущества, имущественные права и имущественные обязанности.

Все элементы ЗИК по виду и назначению можно классифицировать согласно рисунку 1.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что понятие «Земельно-имущественный комплекс» в отечественной научной литературе рассматривается с позиций социально – правового и экономического подходов в качестве системы имущественных элементов, формируемых в процессе использования и накопления общественно - полезных свойств этих элементов.

Змемельно – имущественный комплекс

Земля

Объекты капитального строительства

Земельные участки:

- составные;

- раннее учтенные;

- вновь образуемые;

- земельные доли

Здания и сооружения:

- жилые, нежилые;

- общественные;

- производственные;

- сельскохозяйственные;

- объекты транспортного и специального назначения

Территориальная зона

Инженерные сооружения:

- линейные

- площадные

- объемные

- высотные

Зоны с особыми условиями использования территории

(ОУИТ)

Объекты незавершенного строительства

Помещения:

- жилые

- нежилые

Рис. 1. Классификация элементов недвижимости по виду и назначению

1.2 Критерии управления земельно – имущественным комплексом Эффективное управление территорией является одним из приоритетных направлений государственной политики. Для принятия грамотных и экономически обоснованных управленческих решений по развитию территории необходима качественная документация. Для повышения эффективности принимаемых решений необходимы информационно - аналитические системы управления развитием территории. Формирование подходов к управлению земельным фондом крупных городов в целях обеспечения рационального использования земель, их охраны, защиты прав собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов земельных участков, устойчивого развития городов в условиях кардинального изменения социально-экономических условий - одна из наиболее сложных проблем в современной России. Эффективное управление земельными ресурсами не может быть осуществлено без создания целостной системы учета земельных участков. Главной целью в сфере развития рынка земли является вовлечение земельных участков в хозяйственный оборот и увеличение доходов от использования земельных ресурсов. Управление земельно – имущественным комплексом – это целенаправленное воздействие государственных органов на данный объект и систему связанных с ним отношений, которое позволяет достичь наиболее эффективного использования земельных ресурсов страны. Управление ЗИК осуществляется в рамках нескольких пространств:

Объект государственного управления – земли и прочно связанные с ними объекты недвижимого имущества, находящиеся в государственной, муниципальной собственности и в частной собственности. Предмет управления – формирование процессов и способов использования земли как земельно – имущественного комплекса в пределах определенной территории для обеспечения потребностей жителей. Основными целями государственного управления ЗИК являются:

Главной целью государственного управления земельно- имущественным комплексом является организовать воспроизводство имущественной собственности, использовать ее разумно, преобразовывать с требованиями и условиями очередного этапа развития рыночной экономики, придерживаясь действующей системы управления. Основные субъекты управления ЗИК – субъекты, осуществляющие государственное, местное и внутрихозяйственное управление, начиная от государства как субъекта земельных отношений и завершая конкретным юридическим или физическим лицом. Важнейшими принципами управления ЗИК являются комплексность и системность. Они позволяют обеспечить общую направленность и взаимодействие элементов системы управления и всех управленческих структур при оптимальном сочетании административно – правовых и экономических методов управления, а также использовать единый критерий обобщающей оценки действенности управления [9]. Одним из главных инструментов государственного управления ЗИК является система управления недвижимостью. Под системой обычно понимают наличие множества объектов с набором связей между ними и их свойствами. Система управления ЗИК соответствует признакам открытой, сложной и вероятностной экономической системы.

Открытой система является потому, что она не может функционировать без взаимодействия с внешней средой. То есть на входе в систему сосредоточены правовые акты РФ, акты субъекта РФ, сведения о состоянии объектов ЗИК. На выходе же сосредоточены следующие параметры:

- увеличение поступлений денежных средств в бюджет от использования объектов ЗИК;

- повышение эффективности землепользования;

- развитие социальной защиты населения и др.

Система управления ЗИК является сложной потому, что обладает содержанием в себе большого числа подсистем, несовпадение свойств подсистем и свойств самой системы, многофункциональность, гибкость, надежность, безопасность, стойкость, уязвимость, и наконец живучесть.

Вероятностной система управления ЗИК является потому, что никогда точно нельзя предсказать ее поведение и результат ее работы при изменяющихся условиях (в законотворчестве, в организационной структуре управления ЗИК например) [10]. Главной целью системы управления ЗИК является сохранение, развитие и эффективное использование недвижимости. Управление ЗИК в России осуществляется на различных административно – территориальных уровнях согласно рисунку 1.2.

Управление земельно – имущественным комплексом

Государственное

Осуществляют государственные органы общей и специальной компетенции; имеет территориальный характер; распространяется на все землепользование страны независимо от категории земель и субъектов права

Ведомственное (отраслевое)

Осуществляют министерства, комитеты, федеральные службы; строится по принципу подведомственности юридических структур, которым предоставлены земли и недвижимость; не зависит от территориального размещения ЗИК

Местное

Осуществляют органы местного самоуправления; может быть общим или специальным

Частное

Осуществляют собственники, землепользователи и арендаторы

Рис. 1.2. Управление земельно-имущественным комплексом Управление ЗИК обеспечивается путем создания норм, организационных структур и процедур, позволяющих выявлять, накапливать и обновлять информацию о недвижимости и земельных участках, а органы власти при этакой системе упорядочивают отношения использования земельной недвижимости, получают необходимую информацию о тенденциях в поведении пользователей этой недвижимости. Это позволяет принимать им правильные управленческие решения, либо корректировать уже имеющиеся, а также достигать необходимых целей. Механизм управления ЗИК – это совокупность управленческих методов. Само понятие «механизм управления» в Российской экономической литературе еще не получило единой трактовки. Вот одно из определений: механизм управления – это обеспечение совокупности методов взаимодействия субъекта с объектом управления и внешней средой. Методы управления в данном случае выступают основным критерием, по которому в механизме управления выделяют:

На основании вышеизложенного, можно классифицировать методы управления ЗИК. Данная классификация приведена на рисунке 1.3. Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что увеличение социально – экономического потенциала земельно – имущественного комплекса, увеличение потенциала его ресурсов, совершенствование технологии процессов, а также повышение уровня ее организации невозможно без государственного управления, побуждающего людей правильно и эффективно использовать элементы ЗИК в его процессах. Управление ЗИК осуществляется на определенных принципах, имеет свои цели и задачи, а также функционирует в России по сложной, но эффективной иерархии. Это является целенаправленным воздействием государственных органов на данный объект и систему связанных с ним отношений, которое позволяет достичь наиболее эффективного использования земельных ресурсов страны.

Рис. 1.3. Классификация и содержание методов управления ЗИК

1.3 Управление земельно – имущественным комплексом в зарубежных странах Анализ современного зарубежного опыта в управлении и регулировании земельно – имущественного комплекса, позволяет выявить Российским экономистам все плюсы и минусы, а также перенимать положительный опыт для страны. Практически во всех цивилизованных государствах фундаментальной основой организации управления земельными ресурсами является государственное регулирование правоотношений на землю, хотя принципы, формы и подходы к правовому решению этой проблемы в разных странах существенно отличаются. В большинстве развитых стран эволюция земельных отношений в последние два столетия носила относительно спокойный характер. Изменения в персональном составе законодательной и исполнительной власти не затрагивают политических и социально – экономических основ общественного устройства. Земельные отношения изменяются в направлении их большего соответствия реальной экономической практике, иногда под преимущественным влиянием факторов внешнего рынка. Методы регулирования направлены не на сложившиеся модели, а на улучшения этих моделей. В результате был накоплен опыт целесообразного вмешательства государства в земельные отношения, который может быть весьма полезен и в России. Государственное вмешательство в земельные отношения в развитых странах начало происходить еще в конце XIX, начале XX столетия. Так в 1881 году английский парламент принял нашумевший закон о сельскохозяйственной аренде в Ирландии, предписывавший ряд обязательных условий договора, направленных на защиту арендатора: продолжительность и устойчивость сроков аренды, уменьшение и устойчивость арендной платы, обязанность арендодателя возмещать арендатору стоимость производимых им улучшений земли. Принятие законов почти одновременно в Германии, Франции и Швейцарии о единонаследии земель крестьянских хозяйств, и принятие первого закона в Великобритании о планировании жилищного строительства, требующий от городских властей утверждения планов строительства и контроля за их соблюдением застройщиками. В США и странах ЕЭС земельные отношения строятся на праве частной собственности. Поскольку земля в развитых странах является национальным достоянием, то там законодательно закреплены общественные права на землю. Реализация основных общественных правомочий реализуются там путем:

В основном во всех федеральных странах многие вопросы землепользования отданы в юрисдикцию отдельных территорий, имеются специальные общественные и частные структуры, которые занимаются регулированием и управлением земельными ресурсами, а также существуют специализированные суды по разрешению земельных споров.

В формировании государственного управления земельными ресурсами существуют два подхода – это административный и экономический, которые тесно сочетаются между собой. Из-за этого в каждом государстве сложилась своя система государственного регулирования:

Но, несмотря на это, в любой развитой стране такой контроль является неотъемлемым элементом управления земельными ресурсами.

В основном во всех цивилизованных странах управление ЗИК осуществляется на трехуровневой основе:

1 уровень – государственный. Данный уровень заботится о сохранении сельскохозяйственного земельного фонда, обеспечении защиты от городской постройки и промышленности сельских поселений.

2 уровень – региональный. На данном уровне составляются карты и зоны землепользования, планы трансформации угодий, увязывают общегосударственную земельную политику с региональными условиями;

3 уровень – районный или муниципальный. Тут производят картирование земель, обеспечивают соблюдение правил по защите сельскохозяйственных угодий.

Но такая трехуровневая система в разных странах отличается. Например, в США формирование управления ЗИК происходит в основном на уровне штатов, в других же странах все решения в управлении на уровне муниципалитета утверждают на более высоком уровне. А в большинстве стран Евросоюза имеются две формы собственности на землю, причем в данный момент они применяют американскую стратегию по выкупу земель в государственную и муниципальную собственность, с целью получения более устойчивого дохода от эксплуатации земель и концентрации национального богатства [28]. Основой организации управления ЗИК развитых стран является государственное регулирование правоотношений на землю, не смотря на отличие принципов, форм и подходов к правовым решениям данной проблемы в разных странах. Например, в Германии существует всего две формы собственности на землю, несмотря на то, что в частной собственности находится более 90 % всех земель. В этой стране законодательством предусмотрен запрет дробления лесных и сельскохозяйственных участков, их отчуждение с изменением целевого назначения. Сельхозпроизводителям предоставляется приоритетное право на приобретение сельхозугодий, по сравнению с другими лицами. Аналогичные условия действуют и Швеции, Франции, Италии, Норвегии, Испании. В Италии государственный контроль над земельным оборотом сводится к возможности принудительной сдачи в аренду участка более эффективными пользователями. Так же в этой стране существует ограничение на приобретение в собственность земли иностранными лицами в приграничных зонах с целью обеспечения национальной безопасности. В цивилизованных странах целью государственного регулирования земельного оборота является не допустить формирования модели землепользования и землевладения, которая была бы экономически не выгодна и не функционируема в системе рыночной экономики. Ещё одной целью является создание благоприятных условий для семейных фермерских хозяйств. Но в некоторых странах законодательством установлены максимальные размеры земельных угодий. Так, например, в Дании, где преобладают небольшие хозяйства семейного типа, при превышении 150 га разрешение на укрупнение хозяйства дают только в том случае, если фермеру необходима земля для использования органических удобрений и если никто из соседних фермеров не имеют приоритетных прав на покупку. Многие страны требуют, чтобы собственники или арендаторы земли проживали по соседству с целью контроля над собственностью. В Китае законодательно установленной формой частной собственности является коллективная собственность на землю сельскохозяйственного назначения крестьян, которые проживают в деревнях, провинциях и объединенных в сельскохозяйственные кооперативы; земли же городов остаются в государственной собственности. В настоящее время практически во всех странах мира ведется земельный кадастр, который неразрывно связан с понятием учета, оценки состояния и использования земельных ресурсов экологии. При формировании системы управления земельными ресурсами он занимает центральное место. Ведение земельного кадастра в каждой стране, характеризуется своими национальными и территориальными особенностями, формами организации кадастровых и землеустроительных работ, структурами данных и своеобразными подходами к созданию автоматизированных информационных систем, реализующих функции учета и регистрации недвижимости [13]. На современном этапе развития мировой экономики, рынок земли является внушительным средством стимулирования роста производительности и инвестиций, так как земельный оборот способствует сосредоточению земельных ресурсов в руках наиболее эффективных пользователей. Государство в свою очередь имеет преимущественные права и ответственность по контролю над использованием земельной недвижимости в интересах общественного благосостояния и сохранения целостности природных ресурсов. В современной рыночной экономике государство контролирует земельные отношения. Причем косвенно, через выработку и воплощение законодательных и регулирующих норм. Муниципалитеты имеют право дополнить и ужесточить эти нормы, поэтому государство, как правило, не вмешивается в частные решения и действия, что позволяет участникам земельного оборота вырабатывать эффективные решения по использованию ЗИК. Общий анализ мирового опыта по управлению ЗИК позволяет нам сделать вывод, что при существовании декларации о частной собственности на землю любых категорий и видов ее использования существуют жесткие законодательные правила их эксплуатации и оборота.

ГЛАВА 2 УПРАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНО – ИМУЩЕСТВЕННЫМ КОМПЛЕКСОМ В МУНИЦИПАЛЬНОМ ОБРАЗОВАНИИ – ГОРОД ЕКАТЕРИНБУРГ

2.1 Особенности управления земельно-имущественным комплексом в муниципальных образованиях

Эффективность деятельности муниципального образования зависит от состояния его экономики, а она, в свою очередь, зависит от уровня использования муниципальной собственности и тех ресурсов, которыми располагает. Развитие муниципальной экономики в наибольшей степени соответствует интересам населения.

Под муниципальным образованием в России понимают часть территории РФ, в границах которой наряду с государственным управлением осуществляется местное самоуправление для решения только местных вопросов. Местное самоуправление осуществляется непосредственно или через выборные и иные органы местного самоуправления в целях решения вопросов местного значения.

Такими территориями согласно ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 06.10.2003 N 131-ФЗявляются: городские и сельские поселения, городской округ, муниципальный район, внутригородская территория города федерального значения, городской округ с внутригородским делением, внутригородской район [3].

В собственности муниципальных образований может находиться имущество, которое предназначено:

для решения вопросов местного значения;

для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления;

для обеспечения деятельности органов, должностных лиц местного самоуправления, муниципальных служащих, работников муниципальных предприятий, учреждений.

В случае возникновения у муниципального образования права собственности на имущество, не предназначенное для вышеназванных целей, такое имущество подлежит изменению целевого назначения имущества, либо отчуждению. Порядок и сроки отчуждения такого имущества устанавливаются федеральным законом.

Существуют три основных параметра, которые характеризуют территорию муниципального образования, они показаны на рисунке 2.

Факторы, характеризующие территорию муниципального образования

Географический

Размер территории;

природные условия

Экономический

Совместное использование природных ресурсов; однотипность производства; взаимная дополненность производства в рамках единого производственного цикла

Социальный

Компактность расселения; соотношение профессиональной подготовки и традиционных занятий

Рис. 2. Факторы, характеризующие территорию муниципального образования

В зависимости от наличия и видов ресурсов, в муниципалитетах управление формируется по-разному, но всегда для всех необходимо условие обеспечения цикличности процесса управления, которое представлено следующими факторами:

обязательное формирование бюджета;

сроки полномочий органов местного самоуправления;

наличие крупных инвестиционных проектов и др.

Муниципальное управление земельными ресурсами – это целенаправленная деятельность муниципальных органов власти по организации рационального использования земли, в целях обеспечения интересов всего общества, отдельного человека, а также устойчивого развития населения [14].

Система управления муниципальными землями, являясь важной составной частью системы управления муниципальной недвижимостью, предусматривает достижение нескольких целей:

эффективное использование муниципальных земель;

оптимизация структуры доходов местного бюджета за счет доходов от земельной собственности;

создание цивилизованного рынка недвижимости на территории муниципального образования;

обеспечение гарантий имущественных прав на объекты недвижимости;

увеличение доходов муниципального бюджета за счет увеличения собираемости земельных платежей;

экономия бюджетных средств;

снижение затрат времени на управленческие решения.

Для достижения указанных целей муниципальные образования определяют наиболее эффективное направление и форму использования земельных участков, в частности, продажу земли под приватизированными предприятиями, приватизацию объектов незавершенного строительства, передачу земельных участков в аренду и другие мероприятия.

При этом должны учитываться следующие условия и характеристики системы управления муниципальными землями:

1) наличие региональной и муниципальной нормативной базы по управлению земельным ресурсам;

2) наличие местной информационной базы (базы данных, методики расчета эффективности, региональные нормативы и пр.);

3) обеспечение положительной динамики уровня доходов от использования земли и иного недвижимого имущества;

4) повышение уровня спроса на объекты земельно-имущественного комплекса;

5) формирование уровня рыночных цен на объекты земельно-имущественного комплекса;

6) соответствие использования недвижимого имущества различным нормативам;

7) развитие институтов профессиональной деятельности в области земельно-имущественного комплекса (независимая оценка, риэлторская деятельность и т.д.);

8) динамика объемов инвестиций и т.п. [15].

До настоящего времени существовал подход, согласно которому большинство объектов собственности, приносящих доход, было приватизировано, а в ведении муниципалитетов оставались лишь те объекты, существование которых возможно лишь за счет бюджетного финансирования.

Для наиболее полного обеспечения социальных потребностей населения территории муниципалитеты должны максимально активно участвовать в сферах рынка недвижимости, где возможно получение прибыли. Этот подход оправдывается:

необходимостью экономической самостоятельности местных органов власти;

сложившейся экономической ситуацией и небольшими объемами федерального и регионального финансирования.

Предметом управления ЗИК в муниципальном образовании является формирование процессов использования земельных ресурсов в границах муниципального образования.

Объектом управления ЗИК являются земли, находящиеся в границах административных районов и населенных, пунктов, кроме земель, находящихся в государственной, частной и коллективной собственности.

Субъектами управления ЗИК являются органы местного самоуправления. Так же имеются субъекты внутрихозяйственного управления земельными участками: собственники, землепользователи, арендаторы в лице граждан и юридических лиц.

В таблице 1 представлены функции управления ЗИК между органами муниципальных образований.

На систему управления муниципальным земельным комплексом, влияют следующие факторы:

политические;

экономические;

пространственные;

рыночные;

экологические и др.

Под влиянием данных факторов возможно изменение соотношения категорий земельного фонда или формироваться новые категории земель [16].

Исходя из вышесказанного, можно сказать, что управление земельно-имущественным комплексом на муниципальном уровне является сложным процессом, которое находится под влиянием большого количества факторов как внутренней, так и внешней среды не зависящих от субъекта управления, но которое оказывает большое влияние на объект управления. Земельно-имущественный комплекс для муниципалитета является основным экономическим средством для пополнения бюджета в виде налогов и арендной платы, средством для инвестиционной привлекательности на неосвоенные территории.

Таблица 1 Органы муниципальных образований, наделенные функциями управления земельно – имущественным комплексом

Органы муниципальных образований, наделенные функциями управления ЗИК
Местные законодательные органы	Принятие нормативных актов и программ
Районные, городские поселковые, сельские администрации	Финансирование мероприятий по управлению ЗИК; перераспределение земель; регулирование земельного рынка; экономическое стимулирование рационального землепользования
Территориальные органы Федеральной службы по земельному кадастру	Осуществление земельной политики и непосредственное управление земельными ресурсами муниципалитета
Органы государственного Лесного хозяйства	Изучение земельных ресурсов; участие в принятии и реализации мероприятий по внутриотраслевому перераспределению земель; проведение государственного земельного контроля на землях лесного фонда
Органы Госстроя РФ	Управление государственным имуществом в сфере строительства, градостроительства; проведение государственного земельного контроля на застроенных территориях
Органы Минприроды РФ	Изучение земель под водными и лесными ресурсами; участие в принятии и реализации мероприятий по внутриотраслевому перераспределению земель; способствование экономическому стимулированию рационального землепользования; осуществление государственного земельного контроля на муниципальных землях
Органы Минимущества РФ	Участие в мероприятиях по перераспределению земель
Органы Министерства юстиции РФ	Регистрация права на недвижимое имущество и сделки с ним; участие в мероприятиях по государственному контролю и разрешению земельных споров

2.2 Характеристика управления земельными ресурсами в муниципальном образовании – город Екатеринбург

Местное управление земельными ресурсами муниципального образования "город Екатеринбург" Свердловской области возлагается на такие официальные органы как:

Земельный комитет;

Департамент архитектуры;

Комитет по строительству;

Архитектурно-градостроительный совет.

Основное управление земельными ресурсами возложено на Земельный комитет Администрации города Екатеринбурга, который был учрежден 8 апреля 2003 г. N 375.

Земельный комитет является отраслевым органом Администрации города Екатеринбурга и расположен по адресу: 620014, Екатеринбург, ул. 8 Марта, 8б, 2-й этаж [29].

В своей деятельности комитет руководствуется Конституцией Российской Федерации, федеральными законами, нормативными правовыми актами Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации, Уставом Свердловской области, законами Свердловской области, Уставом муниципального образования "город Екатеринбург", решениями Екатеринбургской городской Думы, постановлениями и распоряжениями Администрации города Екатеринбурга и настоящим Положением.

Основными задачами Земельного комитета являются:

1) рациональное использование бюджетных средств в рамках исполнения ведомственных целевых программ;

2) предоставление земельных участков, право распоряжения которыми передано органу местного самоуправления муниципального образования "город Екатеринбург" в порядке, установленном действующим земельным и гражданским законодательством, в пользование, аренду, собственность, безвозмездное срочное пользование на основании соответствующих договоров;

3) учет и ведение очереди граждан, нуждающихся в получении земельных участков для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства;

4) контроль за сроками восстановления нарушенных в ходе земляных работ элементов благоустройства;

5) осуществление муниципального земельного контроля за использованием органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и физическими лицами земель на территории муниципального образования "город Екатеринбург" и тд.

В целях реализации вышеназванных задач Земельный комитет осуществляет следующие функции:

осуществляет контроль над использованием земель по целевому назначению;

осуществляет согласование проектов правовых актов Администрации города Екатеринбурга о предоставлении земельных участков;

принимает участие в мероприятиях по проведению землеустройства образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства, находящихся в собственности муниципального образования "город Екатеринбург", а также установлению их границ на местности;

ведет геоинформационную систему учета земельных участков;

осуществляет сбор заявок на проведение мероприятий по рациональному использованию земельных ресурсов для разработки и корректировки ведомственных целевых программ;

готовит документацию для осуществления закупок товаров, работ, услуг для муниципальных нужд и тп.

Земельный комитет возглавляет председатель – Денисов Геннадий Витальевич, непосредственно подчиняющийся заместителю главы Администрации города Екатеринбурга по вопросам капитального строительства и землепользования. Председатель Земельного комитета назначается на должность и освобождается от должности главой Администрации города Екатеринбурга по представлению заместителя главы Администрации города Екатеринбурга по вопросам капитального строительства и землепользования.

Председатель Земельного комитета осуществляет распределение обязанностей между своими заместителями.

Заместители исполняют обязанности председателя Земельного комитета в период его отсутствия. Полномочия заместителей председателя Земельного комитета устанавливаются должностной инструкцией, утверждаемой председателем Земельного комитета.

Заместители председателя Земельного комитета несут персональную ответственность за выполнение возложенных на них задач

В структуру Земельного комитета входят:

отдел подготовки правоустанавливающих документов и контроля за уплатой арендной платы;

отдел муниципального контроля;

отдел учета земель;

отдел подготовки договоров;

отдел земельных программ;

отдел расчетов и прогнозирования поступлений арендной платы;

отдел учета и сверки поступлений арендной платы за землю.

Наглядная структура Земельного комитета Администрации города Екатеринбурга отображена на рисунке 2.1.

Реорганизация и упразднение Земельного комитета осуществляются на основании распоряжения Администрации города Екатеринбурга в соответствии с действующим законодательством и Уставом муниципального образования "город Екатеринбург".

Рис. 2.1. Структура Земельного комитета Администрации города Екатеринбурга

В целях повышения эффективности использования земельных ресурсов в муниципальном образовании "город Екатеринбург" Администрация города Екатеринбурга создала программу от 25 октября 2016 года N 2118 об "Управлении земельными ресурсами на территории муниципального образования "город Екатеринбург" на 2017 - 2020 годы (далее - Программа).

Программа является логическим продолжением Ведомственной целевой программы "Управление земельными ресурсами на территории муниципального образования "город Екатеринбург" на 2014 - 2016 годы и направлена на дальнейшее решение следующих проблем и вопросов:1) увеличение поступлений в бюджет города за счет эффективного использования земельных участков;2) формирование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования "город Екатеринбург";3) вовлечение земель в хозяйственный оборот;

4) совершенствование муниципального земельного контроля.

По итогам реализации Программы ожидается достижение следующих результатов:

устойчивое развитие муниципального образования "город Екатеринбург";

обеспечение эффективности использования, управления, распоряжения земельными участками, находящимися в собственности муниципального образования "город Екатеринбург";

формирование сбалансированного соотношения частных и общественных интересов при использовании земель, активное участие населения в экономическом развитии муниципального образования "город Екатеринбург";

обеспечение гарантий прав на землю и защиты прав и законных интересов собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов земельных участков;увеличение поступлений в бюджет города в результате сбора платежей за землю;

увеличение количества сформированных земельных участков, на которые зарегистрировано право собственности муниципального образования "город Екатеринбург";

удовлетворение потребностей населения муниципального образования "город Екатеринбург" в земельных участках, создание условий для качественной, комфортной жизнедеятельности граждан [1].

На таблице 2 представлен показатель эффективности реализации программы.

Таблица 2 Показатель эффективности реализации программы


Наименование показателя	Единица измерения	Плановое значение показателя					Базовое значение показателя по итогам 2016 года (оценочно)
		по итогам 2017 года	по итогам 2018 года	по итогам 2019 года	по итогам 2020 года	в целом по программе
1	2	3	4	5	6	7	8
1. Количество сформированных земельных участков под объектами, находящимися в собственности муниципального образования "город Екатеринбург	Единица	67	67	67	67	268	67

Продолжение таблицы 2

1	2	3	4	5	6	7	8
2. Количество земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования "город Екатеринбург", в отношении которых проведена оценка рыночной стоимости	Единица	40	40	40	40	160	40
3. Количество расчетов арендной платы за землю по действующим договорам аренды земельных участков	Единица	13250	13300	13350	13400	53300	13200
4. Количество вынесенных и ликвидированных металлических гаражей	Единица	445	440	441	441	1767	455

Продолжение таблицы 2

1	2	3	4	5	6	7	8
5. Количество вынесенных нестационарных объектов мелкорозничной торговли, нестационарных объектов и временных сооружений в местах несанкционированного размещения автомобилей, а также снесенных и вывезенных крупногабаритных объектов мелкорозничной торговли	Единица	150	150	150	150	600	250
6. Площадь рекультивирован-ных земель	Гектар	6	6	6	6	24	0

Не менее значимым органом управления земельными ресурсами муниципального образования "город Екатеринбург" Свердловской области возложено на Комитет по строительству города Екатеринбурга.

Основные задачи Комитета:

обеспечение условий эффективной работы строительного комплекса муниципального образования «город Екатеринбург»;

мониторинг развития строительного комплекса муниципального образования «город Екатеринбург»;

осуществление функций распорядителя средств бюджета муниципального образования «город Екатеринбург» в сфере строительства;

размещение муниципального заказа по вопросам проектирования, строительства и реконструкции объектов, финансируемых за счет средств бюджета муниципального образования «город Екатеринбург».

Градостроительная деятельность города Екатеринбург осуществляется в виде территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории, обеспечивающих устойчивое развитие этих территорий путем сбалансированного учета сложившихся на них экологических, экономических, социальных, инженерно-технических и иных факторов.

Градостроительная деятельность – деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства, эксплуатации зданий, сооружений.

Система градостроительного проектирования предполагает иерархическую систему последовательного формирования градостроительной документации, начиная от схемы территориального планирования Свердловской области, Генерального плана развития городского округа – муниципального образования «город Екатеринбург» и заканчивая проектами планировки и проектами их межевания.

Важность подготовки градостроительной документации очевидна, так как 100% покрытие территории города проектами планировок позволит:

- своевременно формировать земельные участки для продажи права на заключение договора аренды земельного участка и продажи земельного участка на торгах (аукционах);

- предоставлять земельные участки под индивидуальное жилищное строительство;

- формировать и реализовывать планы по строительству и вводу в эксплуатацию жилья на территории города.

Город Екатеринбург является административным центром Уральского федерального округа и Свердловской области. Территория в границах муниципального образования "город Екатеринбург" в настоящее время составляет 114,3 тыс. га. В дальнейшем предполагается объединение границы муниципального образования с городской чертой. Увеличение составит 66, 0 га.

Это вызвано значительными объемами жилищного строительства (17,4 млн. м²) и структурой этажности нового строительства. Малоэтажное жилье составляет 40% от всего объема нового строительства. Одновременно происходит развитие социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры [2].

Новое строительство по административным районам (представлено на рисунке 2.2.):

Орджоникидзевский - 1,8 млн. м² (10%);

Железнодорожный - 1,0 млн. м² (6%);

Верх – Исетский - 5,2 млн. м² (30%);

Ленинский - 2,6 млн. м² (15%);

Чкаловский - 2,7 млн. м² (16%);

Октябрьский - 1,8 млн. м² (10%);

Кировский - 2,3 млн. м² (13%).

Итого - 17,4 млн. м².

Рис. 2.2. Новое строительство по административным районам

Из общего объема нового строительства - объем индивидуальной застройки:

Орджоникидзевский - 0,50 млн. м² (Уралмаш, Эльмаш);

Железнодорожный - 0,37 млн. м² (Шувакиш, Палкино, Северка);

Верх-Исетский - 2,97 млн. м² (Широкая Речка, Медный, Карасьеозерский, Палкинский Торфяник);

Ленинский - 0,76 млн. м² (Совхозный, Академгородок);

Чкаловский - 1,53 млн. м² (Нижнеисетский, Елизавет, Горный Щит);

Октябрьский - 0,76 млн. м² (Компрессорный, Кольцово, Исток);

Кировский - 0,11 млн. м² (Шарташ, Изоплит).

Итого – 7,0 млн. м².

Основные направления градостроительного развития жилых территорий предусматривают:

завершение застройки крупных площадок, формирование жилых комплексов;

реконструкцию и модернизацию жилых домов первого поколения панельного домостроения сохраняемого жилого фонда;

освоение новых территорий жилой застройки при соответствующей инженерной подготовке;

реконструкцию территорий со сносом ветхого и 1-2-этажного амортизированного жилого фонда;

реконструкцию и благоустройство жилых кварталов и комплексов, представляющих историко-культурную ценность;

формирование районов малоэтажной жилой застройки:

сохранение и развитие усадебной застройки в отдаленных районах города;

строительство малоэтажной застройки городского, коттеджного типа в зонах природного и урбанизированного каркасов;

перевод садоводств, расположенных в зонах градостроительной ценности территории, в полноценные малоэтажные жилые образования с инженерной инфраструктурой [17].

Жилая зона города формируется как система взаимосвязанных планировочных и жилых районов. Основу жилой зоны составят сложившиеся центральные и периферийные жилые районы, и жилые образования.

В Екатеринбурге, как и во многих городах России (Красноярск, Новокузнецк, Тольятти и др.), создан и функционирует ГИС-центр, который создает необходимые условия для формирования, развития и эффективного использования социально – экономического и ресурсного потенциала Екатеринбургского городского округа, направленных на повышение управляемости и привлекательности территории, эффективное использование земельно – имущественного комплекса, повышение качества услуг и жизни горожан.

Городская геоинформационная система (ГИС) - система сбора, хранения, анализа и графической визуализации пространственных данных и связанной с ними информации о необходимых объектах.

Таким образом, можно подвести итог, что имеющаяся в Екатеринбурге структура управления земельными ресурсами опирается на законодательные и исполнительные документы и направлена на организацию эффективной работы в сфере управления земельно – имущественным комплексом муниципалитета, эффективное использование ЗИК и на повышение качества существования населения.

ГЛАВА 3 ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ

ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫМ КОМПЛЕКСОМ

3.1 Методика определения эффективности системы управления земельно – имущественным комплексом

Эффективность системы управления земельными ресурсами – это проведение определенного объема и вида управленческих для повышения качества и степени использования земельных и информационных ресурсов.

На эффективность любого управленческого решения, прежде всего, могут влиять следующие факторы:

- экономическая стабильность;

- общее состояние законодательной базы;

- информационное обеспечение;

- форс – мажоры и т. д. [18]

Эффективность системы управления ЗИК обусловлена:

соответствием задач управления федеральному и региональному законодательствам;

системой взаимодействия исполнительных и законодательных органов власти;

укомплектованностью кадрами органов управления;

обеспеченностью картографическими материалами необходимого масштаба;

наличием данных повсеместной инвентаризации земель, землеустройства, кадастра, мониторинга земель и их охраны;

уровнем автоматизации ведения процесса управления и ведения государственного земельного кадастра;

возможностью адаптации используемых геоинформационных систем к условиям объекта управления.

Для обеспечения более высокой эффективности системы управления земельно – имущественным комплексом, все протекающие в ее рамках процессы можно разделить на три группы, согласно рисунку 3.

Рис. 3 Процессы для эффективности управления ЗИК

Эффективность управления ЗИК следует определять в социально-экономической системе с учетом использования следующих факторов производства:

природные и трудовые ресурсы;

материальное производство;

информационные ресурсы [19].

При разработке системы управления ЗИК используют системный подход, при котором применяют следующие виды анализа:

Анализ объекта – установление обоснованной границы объекта, обмен информацией между системой и ее окружением, выявление структуры системы, состава подсистем и их взаимодействие.

Функциональный анализ – в качестве объекта рассматривается определенный экономический, экологический или другой процесс. Функциональный анализ является более целесообразным по сравнению с анализом объекта, так как позволяет в динамике развития процессов производства и управления ЗИК получать ожидаемые результаты.

Анализ цели – главным объектом исследования являются задачи, цели системы и порядок их достижения. Анализ цели направлен на создание организованной системы, способной путем координации деятельности различных исполнителей обеспечить достижение поставленной цели.

Эффективность системы управления ЗИК можно подразделить на следующие виды, согласно рисунку 3.1.

Мы полагаем, что на современном этапе в большинстве регионов и муниципальных образованиях России при определении эффективности системы управления ЗИК, чаще всего рассматривают бюджетную эффективность. Под бюджетной эффективностью понимается относительный показатель эффекта для бюджета в результате осуществления государственной функции, реализации программы, инвестиционного проекта, определяемый как отношение полученного бюджетом результата к затратам, расходам, обусловившим, обеспечившим его получение [30].

Рис. 3.1 Виды эффективности системы управления земельными ресурсами

Для эффективного управления земельно – имущественным комплексом необходимо создать надежную и эффективную систему прогнозирования земельно – кадастровых показателей по той причине, что они характеризуют состояние земельных ресурсов и являются основой для определения направлений управления этими ресурсами. Таким образом, необходимо иметь надежный и эффективный инструментарий, позволяющий на основе наблюдений за прошлым и текущим состоянием системы земельно-кадастровых показателей выявлять тенденции изменения системы и предсказывать ее перспективное состояние.

Актуальность задач прогнозирования определяется необходимостью своевременного учета изменений значений и удельного веса показателей с целью проведения мероприятий по корректировке структур и содержания информационных массивов в базах данных автоматизированной информационной системы (АИС), программного обеспечения обслуживания базы данных, запросов, выходных форм, состава, методов, алгоритмов и программ решения разнообразных задач анализа и принятия решений.

Прогнозирование использования ЗИК носит комплексный характер и включает в себя:

1) экономический прогноз;

2) прогнозирование использования земельных ресурсов в со ставе ЗИК;

3) социальный прогноз;

4) прогнозирование демографической ситуации.

Разработка прогнозов развития ЗИК региона должна предусматривать, по нашему мнению, прогнозирование состояния и использования земельного фонда на период 10 лет, а также развития производства и потребления продукции ЗИК на период 5-7 лет.

Принципиальная схема прогнозов развития земельно-имущественного комплекса представлена на рисунке 3.2.

Применительно к особенностям ЗИК процесс прогноза включает в себя следующие шаги:

♦ после стратегически ориентированной инвентаризации средств и компетенций по повышению стоимости ЗИК, а также анализа окружающей обстановки на фоне целей ЗИК определяются стратегическая проблема и потребность в стратегических действиях;

♦ для решения проблемы исследуются все релевантные стратегические альтернативы, анализируется их действенность;

♦ оценка стратегических альтернатив производится на базе критериев, которые выводятся из поставленных целей. Выбирается та стратегия, которая наилучшим образом отвечает целевым критериям (прежде всего обеспечение роста стоимости ЗИК в достаточно короткие сроки);

♦ стратегический план, являющийся результатом предварительной умозрительной работы, образует основу для дальнейших оперативных мероприятий о его реализации, включая разработку подробных стратегических программ, краткосрочных планов, бюджетов [20].

Рис. 3.2 Схема разработки прогнозов развития ЗИК

Основной принцип эффективности управления ЗИК заключается в достижении цели управления (определенного качественного результата деятельности или состояния объекта управления) путем максимальной экономии ресурсов. Этот критерий является обязательным при оценке деятельности государственных и управляющих органов по управлению ЗИК.

Исходя из вышесказанного, можно сделать следующий вывод: на эффективность управления земельно – имущественным комплексом могут влиять различные факторы, как внешние, так и внутренние. Но без четкого планирования в управлении ЗИК, прогнозирования земельно-кадастровых показателей и обеспечения высокого уровня автоматизации ведения процесса управления нельзя добиться совершенствования эффективности системы управления земельными ресурсами.

Это то, что касается теоретических положений в определении эффективности системы управления ЗИК, дальше рассмотрим это с практической точки зрения.

3.2 Современные проблемы в эффективности управления земельно-имущественным комплексом

На современном этапе проблема управления земельно-имущественным комплексом в Российской Федерации очень остра и актуальна. Более чем за двадцать пять лет проведения земельной реформы, принятия большого количества законодательных и нормативно-правовых актов существует много недоработок и вопросов в системе управления ЗИК, а вопросы совершенствования эффективности управления эти комплексом являются до сих пор важнейшей и приоритетной задачей государственной политики. Для муниципальных образований же, определение эффективности в данной категории еще более важно, так как земельные участки и объекты недвижимости, связанные с ними привязаны к конкретным территориям муниципалитетов, а налоговые и неналоговые поступления от использования земельных ресурсов являются основным по величине источником дохода в местные бюджеты после НДФЛ [21].

Если в большинстве развитых зарубежных стран все имущественные доходы от земельных участков и привязанным к ним объектов недвижимости на конкретных муниципальных территориях почти полностью зачисляются в местные бюджеты и составляют их основу, то в России идет разграничение бюджетов. Главная причина этого – несовершенство федерального законодательства (бюджетного и налогового), а также незавершенность работ по учету и кадастровой оценке реальной стоимости земли и недвижимости.

Если брать города Урала, то в доходной части городских бюджетов поступления от земельного налога в среднем составляют около 6,1%. В Екатеринбурге земельные платежи формируют - 3,3% доходной части городского бюджета, в Перми – 3,7%, в Челябинске – 5,9%. Причем в городские бюджеты в РФ, за исключением Москвы, больше средств поступает от земельного налога, чем от арендной платы.

Земля является важной частью имущества муниципального образования и её главным ресурсом, за счет которого бюджет получает доходы. Поэтому эффективная организация системы управления этим объектом имеет большое значение, и несогласованное управление данным ресурсом может порождать как конфликты между различными структурами Администрации, так и недовольство населения.

На сегодняшний день в Администрациях муниципальных образований существуют разные модели организаций по управлению ЗИК:

три самостоятельных структурных подразделения (управление архитектуры, управление земельными ресурсами и управление муниципальным имуществом);

единый земельно – имущественный орган плюс орган архитектуры;

единый орган градостроительства и землепользования плюс орган по управлению муниципальным имуществом.

Каждая модель имеет как достоинства, так и недостатки [22].

На наш взгляд, наиболее эффективной представляется модель, которая предполагает, что все вопросы должны быть подведомственны одному управляющему органу. В Екатеринбурге, например, существует один орган управления ЗИК – это Земельный Комитет, и три подчиняющиеся ему органа, что является эффективным в управлении ЗИК.

В двадцатом столетии, практически более шестидесяти лет бесплатного пользования землей (в СССР) привели к тому, что распределение участков осуществлялась путем командно – административных решений, а рента присваивалась пользователем участка или перераспределялась в пользу приоритетного для администрации градообразующего производства. Влиятельное предприятие на муниципальных землях получало более выгодные земельные участки, да еще и больше положенной площади для резерва. Все это привело к тому, что сегодня доля промышленных зон в городах России в 2-6 раз выше, чем в других странах, а интенсивность использования этих зон в 2-8 раз ниже. Это большой минус в экономической эффективности при управлении ЗИК [23].

После начала проведения земельной реформы и до сих пор существуют противоречия между региональным и федеральным законодательством по вопросам регулирования в области управления ЗИК. Это связано с долгим формированием региональной законодательной базы, и отсутствием ряда законов, регулирующих земельные отношения на муниципальном уровне, что приводит к необоснованным препятствиям по распределению и перераспределению земель в муниципалитетах.

Законодательная необеспеченность процессов и система проведения экономических реформ приватизации земли привела к юридическому различию понятий земли и недвижимости (под недвижимостью в первую очередь понимались исключительно улучшения земельного участка, но не сам участок), что привело на сегодняшний день к усложнению процедур оформления земельных участков и сооружений на них. Для учета и оформления земельных ресурсов были созданы свои административные органы, а для другой недвижимости свои – это привело к дисбалансу учета объектов недвижимости. Итог такого управления – приватизация имущества, прочно связанная с землей осуществляется без оформления прав на этот земельный участок.

В настоящий момент основной нормативной базой рынка недвижимости являются Указы Президента, Гражданский кодекс РФ и нормативные акты субъектов федерации. Но многие субъекты федерации трактуют Указы Президента по-своему в соответствии с региональной особенностью землепользования. В связи с этим появляются очень высокие риски для покупателя, арендатора или залогодателя при совершении сделок с недвижимостью, так как муниципальные органы власти могут изменять условия сделок даже уже при согласовании строительства объекта недвижимости.

Собственники недвижимости вместо налога на недвижимость (как это делается в зарубежных странах) уплачивают в бюджеты два налога: земельный и имущественный, согласно Налоговому Кодексу Российской Федерации. Причем, определение ставки по оплате за землю и фиксированные ставки для субъекта федерации определяются на федеральном уровне, а дифференциация ставок по видам землепользований и оценочным зонам может проводиться на местном уровне. Имущественный налог определяется на основе инвентаризационной оценки БТИ, которая через систему повышающих коэффициентов приводит данные оценки, проводимой еще в СССР, к современным расценкам, а это не имеет ничего общего с рыночной ценой [24].

Еще одной из существенных проблем в эффективности управления ЗИК является полное отсутствие получения дальнейшей информации об объекте недвижимости после регистрации прав на него и сделок с ним, а государственный технический учет (инвентаризация) в настоящий момент является основой любой операции с земельными ресурсами.

Делая вывод по данной теме, можно отметить, что проблем в эффективности управления земельно – имущественными комплексами муниципальных образований на сегодняшний день существует достаточно много и их необходимо решать на всех трех ветвях власти, начиная с изменений в федеральном законодательстве и заканчивая пересмотром принятия управленческих решений в системе управления ЗИК на места в муниципалитетах.

3.3 Совершенствование эффективности управления земельно-имущественным комплексом

Так как земельно – имущественные отношения затрагивают интересы всех сфер деятельности, а проблем в управлении земельно – имущественным комплексом на сегодняшний момент еще предостаточно, то существует объективная необходимость в решении вопросов, которые связаны с теорией и методологией формирования эффективных информационных и экономических механизмов в системе управления земельно-имущественным комплексом, причем на различных территориальных уровнях, а также необходима разработка практических рекомендаций, направленных на обеспечение эффективного функционирования земельно-имущественных комплексов и их отдельных элементов.

В настоящее время продолжается процесс совершенствования законодательства по разграничению полномочий Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления путем внесения изменений в действующее законодательство относительно перераспределения полномочий. К сожалению, существующая ситуация с разграничением государственной собственности в рамках разграничения полномочий между соответствующими уровнями публичной власти в Российской Федерации не позволяет определить окончательные сроки завершения указанных процедур [25].

По нашему мнению, было бы справедливо при разграничении государственной собственности на землю отнести к собственности поселений и городских округов все земельные участки в границах населенных пунктов, свободные от прав третьих лиц, а также восстановить право муниципалитетам на распоряжение городскими землями при обязательном учете и соблюдении интересов региональных органов государственной власти.

В марте 2012 года были приятны основы государственной политики по использования земельного фонда, сроком на 2012–2017 годы. Говорящие о полном исключение из законодательства принципов раздела участков земли по целевому назначению. Нам уже очевидно, что нынешняя система устарела, потому необходимо создать новую — прозрачную и удобную для людей и бизнеса модель использования земли.

Необходимым является оптимизированный информационный ресурс о земельных участках в нашей стране. Обычно эта информация, к сожалению, закрыта для людей. Сотрудники различных органов власти, многочисленные руководители ведомств, и всякие связанные с ними посреднические структуры, по факту монополизировали эту полезную и необходимую информацию, а без неё людям практически нереально получить в собственность даже заброшенный объект земли. Главная причины коррупции, которая буквально пронизывает весь земельный рынок-закрытость и непрозрачность. Государство обязано изменить эту ситуацию и дать каждому человеку шанс узнать любую полезную и необходимую информацию о свободных и используемых землях [26].

Условия предоставления земельных площадей в собственность или аренду не выдерживают никакой критики ни по срокам, ни по порядку оформления. Очевидно, что нужно как можно скорее переходить к проведению открытых торгов по заявлениям людей и юридических лиц.

Земельным кодексом уже установлена обязанность органов местного самоуправления вести такие аукционы, но подобные решения могут быть приняты только в отношении сформированных площадей. Однако чёткая обязанность их формирования не предусмотрена, а бюджетные расходы на эти цели зачастую не планируются просто. Все эти препятствия нужно устранять, в том числе на законодательном уровне.

Государство поставило задачу в течение времени обеспечить предоставление комфортабельного и доступного жилья 60 процентам российских семей, желающих улучшить свои жилищные условия. И это значит, что нужно серьёзно наращивать масштабы стройки, прежде всего современного жилья эконом – класса.

Предоставление земельных площадей, особенно в больших мегаполисах или рядом с достаточно крупными городами, где уже есть продвинутая инфраструктура, идёт по принципу точечной застройки. Нужно переходить к комплексному освоению земель, к градостроительному планированию, увязанному с социальной и инженерной инфраструктурой, поскольку с озвученным выше подходом не решить проблему.

Это важно для какой угодно территории: и для сельской, и для пригородной территории, где нужно активно развивать малоэтажное строительство. Участки под строительство жилья должны быть обеспечены необходимой инфраструктурой для многодетных семей. Делается это, к сожалению, далеко не во всех регионах. Поэтому семья бывает вынуждена либо вообще отказаться от перспектив иметь своё жильё, либо переносить значительные денежные потери, если такой инфраструктуры нет [27].

Приоритетным является направление предоставления земельных площадей под жилищное строительство. И такая публичная система предоставления площадей должна стать повседневной и привычной для собственников. Земля должна работать на людей. Здесь надо добиваться проведения аукциона. В прошедших годах в большинстве субъектов Федерации отмечено увеличение площади предоставления земельных площадей для жилищного строительства. Общая площадь земельных площадей, предоставленных на аукционах для этих целей, увеличивается. При этом часть от этой площади была предоставлена Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства путём вовлечения в оборот неиспользуемых федеральных земельных площадей.

Малоэтажное строительство сейчас имеет большое значение. Ведь сам по себе процесс постройки своего дома позволяет создать свой уклад жизни, формирует в человеке особое чувство ответственности перед собой, за свою семью и сплачивает её. Малоэтажное строительство обладает целым набором полезных особенностей: малые риски появления незавершённых объектов, незначительные капиталовложения, экономичность в использовании, короткий цикл возведения здания. А также способствует формированию среднего класса.

Результатом деятельности точечной застройки стало заметное уплотнение застройки в крупных городах нашей страны. И это без учёта ресурсов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры. Сконцентрироваться на предоставлении земельных площадей, в основном для комплексной застройки, всенепременно необходимо в будущем. И законодательство надо, при необходимости, изменить в разного рода направлениях.

Во-первых. Нужно создать стимулы к завершению разработки документов правил землепользования, застройки и самого территориального планирования, для муниципалитетов.

Во-вторых. Земельные площади в государственной собственности нужно активно вовлекать в оборот. Будет являться актуальным также включение в оборот федеральных земельных площадей, которые не используются на промышленном производстве, в сельском хозяйстве и для нужд обороны нашей страны.

В третьих. Создать простой и прозрачный процесс предоставления земельных площадей для постройки объектов транспортной, инженерной инфраструктуры. Необходимо упростить порядок предоставления таких площадей, исключив процесс предварительного согласования места размещения объекта. Сегодня цикл предоставления земельных площадей для указанных целей без проведения торгов занимает от одного до трёх лет. Требуется сократить эти сроки до трёх – пяти месяцев.

Вместе с этим требует совершенствования процесса предоставления земельных площадей в целом. В настоящее время есть допустимость без аукционов предоставлять участки для постройки, каких угодно объектов, кроме жилья. Конечно, это во многом зависит от конкретной практики на местах, но всё это приводит к злоупотреблениям и делает земельные ресурсы фактически недоступными.

Отдельного внимания заслуживает вопрос эффективного использования земельных площадей сельхоз назначения. В настоящее время во многом сняты проблемы по реализации федерального закона об обороте земель сельхоз назначения. Проблемой, препятствующей вовлечению земель в сельхоз оборот, долгое время являлось отсутствие чёткого законодательного регулирования вопросов прекращения прав на простаивающие земельные участки или на участки, использование которых осуществляется не по целевому назначению.

Важный вопрос — это справедливое определение платы за использование земельных площадей. В связи с этим особую актуальность приобретает совершенствование методик и процессов кадастровой оценки и системы налоговых и арендных платежей за использование земельных площадей.

В прошлом регулирование кадастровой оценки уже получило существенное развитие. Были установлены и общие требования к ней самой, и требования о дополнительном страховании оценщиков, ещё, также, требования об обязательном проведении экспертизы, отчётности саморегулируемых организаций оценщиков.

Предусмотренное создание фонда с информацией о государственной кадастровой оценки призвано было обеспечить нам максимальную открытость всего процесса определения кадастровой стоимости и вообще всей работы оценщиков.

Вместе с тем, в настоящее время, уже возникли предпосылки для ревизии этих процессов. Кадастровая оценка и её результат вызывают много претензий как со стороны налогоплательщиков, так со стороны органов местного самоуправления. Было бы необходимо обязательно разобраться в обоснованности таких претензий к ним. Очевидно, что одна сторона всегда идёт к снижению налоговой базы, в то время как другая к её повышению, но важно, чтобы кадастровая стоимость была как можно сильнее приближена к рыночной. Если этого добиться не удалось, то это может значить то, что нужна корректировка уже действующих у нас методик и всяческих процессов.

В целях гораздо лучшего проведения земельного контроля возникает необходимость уточнения предмета государственного земельного надзора. Отнесение земельного контроля к системе контроля в отношении юридических лиц исключило допустимость проведения внеплановых проверок. Очевидно, что мероприятия по государственному земельному контролю должны осуществляться в отношении конкретного земельного участка и проводиться не один раз в три года, а намного чаще.

Таким образом, можем сделать вывод, что в данный момент мы имеем целый ряд проблем препятствующих полноценному и эффективному управлению ЗИК. Проблемы эти оказывают влияние не только на само государство, но и его людей, которые так или иначе причастны к всевозможным реализациям земельного фонда в России. Есть конкретные предложения по улучшению ситуации, но поможет нам преодолеть все проблемы только упорная работа по их внедрению, исправлению всевозможных ошибок и оптимизации того, что уже сейчас показывает положительные результаты.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

На основе проделанного в работе анализа можно сделать следующие выводы.

Чтобы экономика нашей страны активно развивалась необходимо повышать эффективность использования земельных ресурсов в составе земельно-имущественного комплекса, как основного природного ресурса и фактора воспроизводственного процесса.

Земельно-имущественный комплекс на современном этапе развития является базовым элементом общественных и земельно-имущественных отношений, и при правильном его формировании и использовании достигается высокий уровень жизни, развитие предпринимательской и другой деятельности, умножение доходности в бюджетах всех уровней от налоговых и иных поступлений при использовании ЗИК.

Земельно-имущественные отношения затрагивают как интересы всей страны в целом, так и интересы регионов и муниципалитетов, а также хозяйствующих субъектов и граждан. Поэтому одной из главных задач на современном этапе развития страны является создание адекватно функционирующей системы управления ЗИК, от эффективности управления которой, зависит предпринимательский климат и инвестиционная активность в регионах и на местах.

В данной работе был проведен анализ, а также рассмотрены все необходимые аспекты функционирования и развития системы управления земельными ресурсами на примере города Екатеринбурга Свердловской области.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

Приложение к Постановлению Администрации города Екатеринбурга от 25 октября 2016 года N 2118 Муниципальная программа "Управление земельными ресурсами на территории муниципального образования "город Екатеринбург" на 2017 - 2020 годы.

Решение Екатеринбургской городской Думы № 60/1 от 06.07.2004г Об утверждении Генерального плана развития муниципального образования "город Екатеринбург" на период до 2025 года.

Федеральный закон "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" от 06.10.2003 N 131-ФЗ (последняя редакция).

Абалкин Л.И. «Экономическая энциклопедия», - Москва : Экономика, 2013. - 318 с.

Боголюбов, С.А. Земельное право: Учебник / С.А. Боголюбов. - М.: Высшее образование, 2016. - 413 c.

Богомольный Е.И. Законодательство и практика управления публичной недвижимостью в России // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2013. № 1 (34). С. 37.

Варламов А. А. Земельный кадастр: в 6 т. Том 2. Управление земельными ресурсами. // А. А. Варламов. – М.: КолосС. 2014. - с. 277.

Варламов А. А. Земельный кадастр: в 6 т. Том 2. Управление земельными ресурсами. // А. А. Варламов. – М.: КолосС. 2014. – с. 382.

Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. – М.: Юрайт, 2012.

Дементьев В.Е. Современная геодезическая техника и ее применение: Учебное пособие для вузов – Изд. 2-е. – М.: Академический проект, 2013. – 591 с.

Ершов В.А.: Все о земельных отношениях. - М.: ГроссМедиа Ферлаг : РОСБУХ, 2013.

Киселев М.И. Геодезия. – М. Издательский центр «Академия», 2014

Курошев Г.Д. Геодезия и топография: учебник для студ. вузов / Г.Д. Курошев, Е.Л. Смирнов. –2-е изд., стер. – М.: Издательский центр «Академия», 2015. – 176 с.

Кутафин О. Е. Муниципальное право Российской Федерации. // О.Е. Кутафин, В. И. Фадеев. Учебник 3-е изд. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект- 2016. – 672 с.

Кухтин П. В. Зарубежный опыт государственного управления землями крупных городов. // П. В. Кухтин. Науковедение. – 2014. - № 6 (25). – с. 3.

Маслов А. В., Гордеев А. В., Батраков Ю. Г. Геодезия. – М.: КолосС, 2014. – 598 с.

Нестеренок, М.С. Геодезия Учебное пособие для студентов специальности 1-51 02 01 «Разработка месторождений полезных ископаемых (по направлениям)» / М.С. Нестеренок. – Мн.: БНТУ, 2015. – 296 с.

Перфилов В.Ф. Геодезия: Учеб. для вузов/ В.Ф. Перфилов, Р.Н. Скогорева, Н.В. Усова. – 3-е изд., перераб. И доп. – М.: Высш. шк., 2016. – 350 с.

Петров В.В. Земельное право России.: Стоглавъ, 2015. - 300 c.

Поклад Г.Г. Геодезия: учебное пособие для вузов / Г.Г. Поклад, С.П. Гриднев. – 2-е изд. – М.: Академический проект, 2014. – 592 с.

Ример М.И. Конструирование корректного алгоритма оценки влияния инфляции на экономическую эффективность проекта / М.И. Ример, А.Ю. Никифоров // Вестн. Самар. гос. экон. унта. Самара, 2016. № 5 (31). С. 144_149.

Сырых Е.В.: Земельное право. - М.: Юстицинформ, 2015.

Улюкаев В.Х.идр. "Земельное право и земельный кадастр".-М.: Колос, 2016.

Фокин, С. В. Земельно-имущественные отношения. Учебное пособие / С.В. Фокин, О.Н. Шпортько. - М.: Альфа, Инфра-М, 2014. - 272 c.

Хаметов Т. И. Содержание системы управления земельно- имущественным комплексом. // Т. И. Хаметов. Вестник Самарского государственного экономического университета. - 2014. - № 8 (46). - с. 116.

Юнусов А.Г., Беликов А.Б., Баранов В.Н., Каширкин Ю.Ю. Геодезия: Учебник для вузов. – М.:Академический Проект; Гаудеамус, 2013. – 409 с.

Ямбаев Х.К. Геодезическое инструментоведение: Учебник для вузов. – М.: Академический Проект; Гаудеамус, 2016. – 583 с.

Трехуровневая система управления ЗИК. [Электронный ресурс]: StudFiles. Файловый архив студентов. URL: http://www.studfiles.ru/preview/ (дата обращения: 14.01.17г.)

Земельный комитет. [Электронный ресурс]: Официальный портал Екатеринбург.рф. URL: https://xn80acgfbsl1azdqr.xnp1ai/ (дата обращения: 28.02.17г.)

Бюджетная эффективность. [Электронный ресурс]: Википедия: Свободная энциклопедия. URL: https://ru.wikipedia.org/wiki/

(дата обращения: 05.04.17г.)

Просмотров работы: 3871

Код для цитирования:

X Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2018

ЭФФЕКТИВНОСТЬ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНО – ИМУЩЕСТВЕННЫМ КОМПЛЕКСОМ НА ПРИМЕРЕ ГОРОДА ЕКАТЕРИНБУРГ

Студенческий научный форум - 2018
X Международная студенческая научная конференция