X Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2018

В начале 90-х годов прошлого века в России возникла резкая необходимость в жилье качественно нового уровня, а главное в новых «мягких» условиях его приобретения. Советский Союз прекратил свое существование и капитализм победил, как следствие появление термина «приватизация» и расширение доли частной собственности на рынке. Наш российский рынок ипотечного кредитования начался формироваться в 1995 году, когда «СберБанк» и «ДельтаКредит» начали выдавать кредиты под залог уже имеющегося жилья у дебитора. Условия выдачи стали более лояльные и позволить такой вид кредита смогли большое количество людей. Сократилось количество документов, справок и иных бюрократических моментов необходимых для приобретения жилья на вторичном рынке. Изменения касались в большей части только вторичное жилье и не затрагивала новостройки, что не способствовало развитию рынка первичного жилья.

В 1998 году произошел дефолт, который перечеркнул планы правительства по стимулированию рынка, лишь в начале XXI века ипотечное кредитование начало оживать. Новые стандарты по процедуре выдачи займов упростили в 2002 году. Средний ставка стала 18% и снизилась до 15%. В период с 2005 по 2007 год уровень инфляции снизился и уровень населения вырос, что повлияло на активизацию ипотечного рынка. В борьбе за клиента банки снизили порог первоначального взноса до 10%, а базовая ставка стала 11%. Рывковое развитие дало хороший толчок для роста цен, как на первичный рынок, так и на вторичный. Объем ипотечного кредитования на 2005 год составил 56 миллиардов рублей, уже через год он вырос в пять раз до 263 миллиардов, далее до 557 миллиардов в 2007. Финансовый кризис 2008 года снизил цены на 35% и оставил на рынке только значительные банки. Многие организации, выдающие «длинные деньги» ушли с рынка или приостановили ипотечные программы. За резким снижением последовало ужесточение правил выдачи данного вида кредита. После кризиса началась медленная реабилитация рынка до 12% ставки к 2011 и 9,5% к 2017 году. Волна санкций 2014 года все ещё продолжается, на ней следует спад российской экономики, снижение доходов, отсутствие свободной денежной массы и профицит на рынке жилья. Поводов для улучшения ситуации нет и к 2020 году мы можем получить ситуацию где один метр жилой площади опустится на 20-30% по стоимости.

Главной проблемой на данный момент является тенденция, сохранившаяся с 2005 года недолговечность новостроек как косметическая, так и практическая. Из-за роста дохода населения появилась свободная денежная масса, за которой и устремились подрядчики со всей России. Соответственно целые районы строились без должного обеспечения инфраструктурой, даже сейчас она не догнала все районы, поскольку вновь отстроенное жилье чертит новую границу городов. Буквально в течение пяти лет от прежнего вида с буклета ничего не остается. Застройщик заинтересован в том, чтобы внешний вид постройки продержался в течении трех-четырех лет, пока распродаются квартиры новым собственникам. Далее обслуживание переходит в управляющую контору и у него нет задачи делать надежно и из качественных материалов. В России сложилась культура собственного жилья в отличии от той же самой Англии, где преобладает арендованное жилье. Соответственно заграницей застройщику необходимо изначально строить «на совесть» чтобы далее нести меньшие расходы на поддержание состояния застройки, так же он тщательно следит за состоянием зданий иначе он рискует остаться с пустыми квартирами и не менее пустой, заросшей травой придворовой территорией. Даже при условии того что все выполнено грамотно и застройщик подходит к вопросу инициативно, обслуживание красивой территории сильно бьет по кошельку жильцов, соответственно они рано или поздно общим собранием обращаются к управляющей компании для сокращения графы расходов «содержание придворовой территории». Таким образом подавляющее большинство застройщиков хотят побыстрее продать красивый объект, а дальше что будет с этим не их забота, их задача получить деньги и начать стоить дальше одинаковые коробки.

Этой проблеме предшествует одна очень весомая, за которой потянулись все остальные. Прежняя школа управленцев не была готова к переменам 90-х годов и не подготовила сити-менеджеров должного уровня, заинтересованных в благоприятном виде городов. Даже при наличии ресурсов самое важное это правильно ими воспользоваться с перспективной на будущее. Если мы не перенимаем иностранный опыт 70-х годов о районах-гетто, тогда мы сами столкнемся с этой проблемой, и на собственных ошибках заложим основу российской школы развития городов. Надеяться на то, что Россия избежит такой участи достаточно наивно, поскольку сигналы этого явления уже доступны для нас. Подобные спальные районы превращаются в настоящие гетто, как из фильмов про криминальную Америку. Так происходило и в США, и в Европе. Люди везде одинаковые, нет исключения для стран. Наши городские менеджеры видимо так не думают либо не знают о таком факте.

В Санкт-Петербурге существует район «Новая Охта», который состоит из одинаковых коробок в 25 этажей без должной инфраструктуры: школы, магазины, парковочные места. Была поставлена одна задача – построить дешевое жилье быстро и много. Закрытый паркинг для машин обустроили, но он совершенно не рассчитан на такие нагрузки, придомовую территорию строители оставили в ужасном состоянии, уйма пустого и нереализованного места, отсутствие видения перспективы. Все говорит о халатном отношении застройщика к своему проекту. Именно в таких условиях и развивалась история с гетто 70-х годов.

Дальше существует проблема монополизации и минимальной прозрачности рынка первичного жилья в России. Фирм, которые занимаются строительством новых домов мало, крупных ещё меньше. Между компаниями практически отсутствует конкуренция. Застройщикам нет нужды бороться за выгодное место и могут позволить себе удержать цену на жилье высокую и достаточно продолжительное время. Это приводит к фактической монополизации локальных рынков, повышению ставок и первоначальным взносам. Для улучшения ситуации возможна единственная мера – снижение цен методом появления новых компаний-застройщиков, введение дополнительных льгот, введение прозрачной системы борьбы за новый район.

Статистика говорит, что средняя высота новостроек в России варьируется в районе 16 этажей, а в Москве все 20. Существует картина, где в каждом регионе активно строятся таким образом целые спальные районы, когда в развитых странах от этой системы отказались ещё в прошлом веке. В США и Германии среднее новое здание находится на уровне пятого этажа, достаточно скучно по сравнению с Россией. Как бы странно это не звучало, но высотные здания гораздо дороже в обслуживании нежели здания до шестого этажа. Они более сейсмозависимы, сложны в построении и несут большую угрозу для жильцов при ошибке проектировщиков или строителей. Скопление таких микрорайонов сильно повышает нагрузку на существующую и потенциальную инфраструктуру, что негативно сказывается уже на сложившемся рынке жилья.

Ситуация, сложившаяся на рынке жилья, требует комплексного подхода в совершенно разных областях от нормативно-правовой и экономической до социально-психологической и морально-этической. Это вопрос не одного десятка лет и не одного поколения. Эта проблема вполне естественна, поскольку произошел резкий перелом в обществе, смена одного политического режима на другой, но это не означает, что не нужно её замечать. Вопрос не решит сам себя. Необходимо черпать опыт у других стран, привлекать иностранных специалистов. Подобный опыт уже имеется в Воронеже, когда целый комплекс жилых зданий построила немецко-турецкая команда. Люди привыкли строить на совесть, когда и через 20-30 лет дом будет в потребном состоянии. Эта проблема существует во всех сегментах рынка, что эконом-класса, что и элитного жилья. Затыкание дыр с помощью различных стимулирующих программ не решит проблему. Важно углубиться в суть проблемы, а не блуждать по верху айсберга.

Список литературы и источников:

http://realty.ria.ru

http://fb.ru

http://bibliotekar.ru

Код для цитирования: Скопировать