IX Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2017

В настоящее время российский рынок недвижимости развивается быстрыми темпами. В основном развитие рынка связано ссерьезным реформированием гражданского законодательства России и строительством нового жилого фонда

Рассмотрим наиболее подробнокаждое из оснований роста российского рынка недвижимости [4].

Следует отметить, что во многих Российский городах последнее время происходит крупномасштабное строительство нового жилого фонда. Даже самые крупные города России "обновляются", и, вследствие, этого растет количество риэлторских компаний и строительных фирм.

в России в 1990-х годынаметиласьочень серьезная проблема:произошло обветшание жилого фонда. В этот сложный период для страны, государство практически не имело возможности заниматься этой проблемой проблемой: во-первых у государства не было таких средств и во-вторых государство уже не являлось собственникомнаибольшей части жилого фонда и не могло самостоятельно за свой счет решать жилищные проблемы граждан. Правительство РФ все же принимает большое количество программпо улучшению жилищных условий населения на федеральном уровне. В сфере недвижимости правоотношения изменяются и пересматриваются. Жители РФ могут самостоятельно решать все свои жилищные проблемы за свой счет. Землю, жилой фонд и коммуникации -передали в собственность граждан. Изначально в законодательство ввели нормы по приватизации квартир. Россияне смогли распоряжаться своим недвижимым имуществом. Все это привело к тому, к возникновению нового рынка жилья и как следствие к посредническим услугам в жилищной сфере (риэлторские компании).[3]

Фирмы, которые оказывают риэлторские услуги, занимались в основном только оказанием помощи гражданам в приватизации квартир и их перепродажей. Впоследствии всего происходящего рынок риэлторских услуг поменял, содержание своей работы: стало намного активнееразвиваться долевое строительство, в то же время риэлторские компании на рынке жилья стали активными участниками и у них появиласьновая возможность - вкладывать на долевых началах средства в строительство жилых домов.

29 декабря 2004 г. был принят новый Жилищный кодекс Российской Федерации от N 188-ФЗ (ЖК РФ) (с изм. и доп. от 31 декабря 2005 г., 18, 29 декабря 2006 г.) [1].

Ряд правовых вопросов очень сильно затягивало строительство жилья (согласование проектной документации, организация юридического лица, оформление в аренду или собственность земельного участка под строительство). Требовалось от 2 месяцев и до полугода, иногда и более для составления и согласования документов (в процессе проектирования и согласования по законодательству должны учитываться положения ряда технических регламентов и санитарных норм). В связи с этим у риэлторских компаний появилось много работы с регистрацией прав на уже сданный в эксплуатацию дом и с регистрацией прав на объекты незавершенного строительства.

Но все же, стоит отметить, что строить жилые многоквартирные дома с целью последующей продажи чрезвычайно выгодно, так как вложение денежных средств, в данную сферу, связано с минимальными рисками (жилье всегда пользуется спросом). Рынок недвижимости РФ - это достаточно молодая и развивающаяся отрасль экономики нашей страны. Все положительные показатели роста динамики российского рынка недвижимости были "сбиты" финансовым кризисом 1998 г развития. Многие фирмы просто не выдержали такогосильного удара и прогорели. В тех не многих фирмах, которым удалось "выжить" подход к осуществлению деятельности - изменился - уровень профессионализма весьма возрос, а значит, повысилось и качество оказываемых услуг.

В РФ риэлторская деятельность становиться одним из сегментов рынка сферы услуг.Выделяют два основных видариэлторскихкомпаний: "чистая риэлторская фирма"(мелкие компании) и "нечистая риэлторская фирма" (крупные компании). Одни компании занимаются непосредственно посредничеством на рынке недвижимости, вторые не только оказывает посреднические услуги, но и участвует в совершении сделок с недвижимостью.

Риэлторские фирмы оказывают помощь в приватизации жилья, причем приватизация может быть лишь первой ступенью в дальнейшей сделке.

Любой сегмент рынка имеет собственную специфику, поэтому во многих агентствах организованы отдельные структуры, которые занимаются разными направлениями. Агенты, работающие по определенному направлению, не только обязаны знать особенности проведения сделок, но и ситуацию в данном сегменте рынка: - если квартиры продаются агентством в строящихся домах, то оно заключает

договоры с конкретными компаниями-застройщиками (продавать квартиры в определенном доме может только это агентство и сам застройщик).

- элитный рынок недвижимости также имеет свою специфику, квартиры здесь «штучные», сделок совершается мало(агенты, работающие в этом сегменте, тоже образуют особую группу).

- отдельная статья – коммерческой(сделки с нежилой) недвижимость. (подготовка сделки требует очень много времени, набор документов для регистрации права собственности отличен от пакета по регистрации жилья и т. д.).

Помимо всего этого риэлторы могут управлять квартирой на время длительного отъезда. Фирма обеспечивает не только чистоту и безопасность оставленного жилья, своевременную оплату коммунальных услуг,но также, если хозяева квартиры того пожелают, сдаст квартиру в аренду и будет регулярно переводить ежемесячные платежи. [2]. Обратившись в агентство можно получить дополнительные услуги. В возможностях агентства- порекомендовать надежных партнеров, которые, как правило, предоставляют скидки клиентам, пришедшим к ним из агентства: компании, профессионально работающие на рынке мувинга (услуг по переезду), страховые компании и т. д.

Рассмотрим деятельность риэлторскойкомпании на примере агентства ООО «Агентство Недвижимости «Чистый Дом».

ООО «Агентство Недвижимости «Чистый Дом» , образованное в 2012 году.За эти годы агентство заработало очень положительную репутацию среди клиентов, партнеров и коллег. Агентство развивает и укрепляет партнерские связи со строительными, банковскими и страховыми компаниями.

Самой главной целью агентства является качественное удовлетворение потребностей потребительского рынка Орловской области в получении необходимой информации в сфере недвижимости, а также участие в создании одного сегментов рынка недвижимости За 4 года работы у агентства выработался свой стиль работы и определенный перечень предоставляемых услугООО «Агентство Недвижимости «Чистый Дом».

• Покупка, продажа, обмен, расселение,дарение.

• Подбор квартир в конкретном районе, доме, подъезде, этаже.

• Оформление сделок (срочно)

Межевание

• Оформление межевых планов для постановки на государственный кадастровый учет земельных участков;

• Оформление межевых планов для постановки на государственный кадастровый учет земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

• Вынос границ земельного участка в натуру, а также землеустроительная экспертиза.

Проанализируемнекоторые показатели, характеризующих деятельность риэлтерской фирмы, а именно те, в которых наибольшим образом проявляется специфика агентства недвижимости ООО «Агентство Недвижимости «Чистый Дом».

Приблизительно 70% средств прибыли агентства недвижимости приходится на долю сделок купли-продажи. Операции сопровождающиеся с продажей торговой недвижимости доставляют 15% дохода. Отдел аренды в настоящий период очевидно невыгодный.

Подобным способом, главная доля прибыли складываетсяза счет сделок купли-продажи жилых помещений, остальные виды деятельности представляют дополнительную значимость. Расходную часть фирмы формируют следующие затраты:

-оплата аренды; - оплата сотовой связи; - з/п сотрудников; -расходы в рекламу и производство маркетинговой продукта; -расходы в информативное сервис и сущность оргтехники; - представительские (коммерческие расходы); - налоговыеплатежи; - прочие расходы

Величина расходов по каждой конкретной позиции зависит от объема фирмы,несмотря на то непосредственный связи тут не имеется. Сравнительно ООО Агентство Недвижимости «Чистый Дом»возможно отметить,то что небольшую часть захватывают затраты в рекламу, в целом 10%.Все без исключения другие затратыносят регулярный вид: 15% -расходы на оформление бумаг,30% -оплата заработной платы работникам,налоги - 15%.

Таким образом возможно сделать вывод,что доходы фирмы в среднем составляют около 30% от сделки. Офис, находится в самом центре города, занимает площадь около 20 кв.м, (что имеет большое преимущество), стоимость 1 кв.м - 800 руб., без учёта коммунальных платежей.

Уровень расходов на рекламу составляет - 5000 руб. Оплата труда штатных сотрудников -23000 руб. телефонных линий -2000 руб. прочие текущие расходы -7000 руб.

Таким образом, только минимально необходимые расходы составляют 43000 руб.

Если все же учесть ,и расходы наприобретение и обслуживание техники: - информационное обслуживание, - безопасность, - налоги. то уровень расходов можно оценить - 60 000 руб. в месяц.По этому можно сделать вывод, что для безубыточной работы необходимо проводить как минимум 5-6 сделок в месяц.

К преимуществам ООО «Агентство Недвижимости «Чистый Дом» можно отнести: -

Относительно наиболее невысокие расходы управления,какие предопределенные неимениембюрократического аппарата и, в соответствии с этим, большая эластичность, своевременность заключений в управлении агентством,то что увеличивает эффективность работы.Данные требование предоставляют вероятность стремительно и эластично реагировать на конъюнктурные изменения.

- Более низкая потребность в капитале и способность быстро вводить изменения в продукцию и производство в ответ на требования местных рынков. - Относительно высокая оборачиваемость капитала.

- Работники ООО «Агентство Недвижимости «Чистый Дом» имеют высокий уровень мотивации в достижении успеха, а также возможности реализовать свои идеи, проявить свои способности. К недостаткам можно отнести: - По сравнению с крупными предприятиями ООО«Агентство Недвижимости «Чистый Дом» обладает более высоким уровнем риска, и, следовательно, высокой степенью неустойчивости на рынке. - ООО«Агентство Недвижимости «Чистый Дом» зависимы от крупных компаний. - Повышенная чувствительность к изменениям условий хозяйствования. - ООО«Агентство Недвижимости «Чистый Дом» связан с трудностями в привлечении дополнительных финансовых средств и получении кредитов. - Несмотря на повышенную гибкость, потенциальные способности ООО «Агентство Недвижимости «Чистый Дом» к изменениям не велики.

В ходе анализа структуры организацииООО «Агентство Недвижимости «Чистый Дом» были выявлены возможности по расширению масштабов деятельности фирмы и увеличение доли рынка, путем увеличения спектра оказываемых услуг. Это агентству позволит получить дополнительную прибыль и привлечь новых клиентов.

Так как, спрос на услуги превышает предложение агентства, необходимо создать дополнительное рабочее место-звено, которое позволит увеличить объем оказываемых услуг.

Проанализировав рынок риэлторских услуг, мы пришли к выводу, что спрос на услуги ипотеки вырос и существует необходимость создания нового отдела, который будет заниматься предоставлением данного вида услуги.

Стратегическое видение бизнеса включает понимание миссии компанииООО« Агентство Недвижимости «Чистый Дом», завоевание своей ниши сегмента рынка услуг , осознание собственных сильных сторон и слабостей и, в конечном счете, определение финансовых целей. В настоящее время агентство недвижимости «Чистый дом» находится в г.Мценск, улица Гагарина,д. 69 .Сократить издержки агентства можно путем ликвидации отделов, не приносящих доход. Тем самым сократить расходы на рекламу, которые не эффективно использовались отделом. По нашему мнению, в ближайшей перспективе целесообразно открытие филиала в г. Орле и Ливны [5].

Мы считаем, что перспектива роста для любой риэлтерской фирмы кроется в освоении новых видов деятельности, введения новых методов и средств работы с клиентами, освоения новых коммуникационных технологий,повышении конкурентоспособности за счет оказания более качественных сервисных услуг и снижения издержек за счет ликвидации нерентабельных направлений деятельности.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1.Жилищный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс] / Режим доступа:http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/

2. Все о продаже жилой недвижимости. Совета специалиста [Электронный ресурс] / Режим доступа:http://belibra.ru/Buki/Vsye-o-priobryetyenii-i-prodazhye-zhiloyi-nyedvizhimosti-Sovyety-spyetsialista.84.html

3. Характеристика рынка риэлторских услуг в РФ [Электронный ресурс] / Режим доступа:http://studopedia.ru/2_102287_lektsiya--harakteristika-rinka-rieltorskih-uslug-v-rf.html

4. Справочник риелтора [Электронный ресурс] / Режим доступа:http://pandia.ru/text/77/166/1553.php

5. Агентство недвижимости Чистый Дом [Электронный ресурс] / Режим доступа:https://yandex.ru/maps/org/agentstvo_nedvizhimosti_chisty_dom/1283920070?source=wizbiz_new_text_single

Код для цитирования: Скопировать