IX Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2017

Жилищная тема остается актуальной во все времена. С переходом к рыночным отношениям жилищные проблемы стали более решаемыми благодаря возможности совершать сделки по купле-продаже недвижимости. Однако путь приобретения жилья в собственность предполагает наличие у покупателя достаточно крупных денежных сумм, которые необходимо единовременно заплатить продавцу. На помощь в решении этого вопроса пришел договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Такая форма приобретения недвижимости приобрела чрезвычайную популярность, поскольку не только предоставила покупателям возможность поэтапного вложения денежных средств в строительство, но и значительно сократила материальные затраты приобретателей. Кроме того, возможность привлечения денежных средств со стороны выгодна и строительным организациям, осуществляющим функции застройщиков, благодаря чему они могут сформировать необходимое для строительства количество капитала.

Вместе с тем, договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости, часто называемый инвестиционным, не только прямо не был урегулирован действующим гражданским законодательством, но и правоприменительная практика, сложившаяся по этому вопросу, крайне противоречива. Судебные споры, вытекающие из договоров о застройке, составляя значительную часть рассматриваемых арбитражными судами дел, представляли немалые юридические проблемы.

Долевое строительство(англ. equity construction, исп. construcción de la equidad — «строительство по справедливости») — форма инвестиционной деятельности в строительстве, при которой строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекает денежные средства граждан (участников долевого строительства, «дольщиков») для строительства объектов недвижимости. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства участникам долевого строительства.

Участники долевого строительства(«Дольщики») — граждане и (или) юридические лица на основании договора участия в долевом строительстве, вступившие в отношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Застройщик (в контексте статьи) — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Основным документом, регламентирующим участие в долевом строительстве является Федеральный Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской федерации» [1].

Исследуя отечественный и зарубежный опыт следует сказать о том, что российская экономика, как правило, отличается достаточной специфичностью, что обуславливает тот факт, что ее рассматривают отдельно от европейской или американской экономики. Подобная специфичность касается большинства экономических сфер, в том числе и долевого строительства. На сегодняшний день оно является достаточно спорной сферой инвестиций, которая имеет как свои преимущества, так и вполне ощутимые риски.

Согласно законодательным актам Российской Федерации долевое строительство – это вид сотрудничества между застройщиком и инвестором, который с одной стороны обязует первого осуществить строительство тех или иных объектов в установленные сроки, а с другой стороны накладывает обязательства по уплате оговоренной суммы на второго. При этом законодательная база подчеркивает, что в данных отношениях слабой стороной является именно инвестор, поэтому основной акцент сделан на защиту его прав и интересов.

Преимущество данного вида сотрудничества заключается, прежде всего, в том, что позволяет получить инвестору новую квартиру по умеренной цене, оплатив ее при этом в рассрочку. Долевое строительство является по сути одним из самых доступных способов приобрести собственную жилплощадь для многих частных лиц, которые не обладают достаточным объемом денежных средств для покупки уже готовой квартиры или по каким-то причинам не могут получить ипотечный кредит. При этом стоимость квартиры по долевому строительству изначально будет гораздо ниже рыночных цен на уже готовое жилье. Впрочем, следует учитывать тот факт, что такой вид сотрудничества позволяет получить собственное жилье только через определенный срок, который может растянуться по непредвиденным обстоятельствам.

Следует отметить, что долевое строительство в России имеет и немало рисков. Так, например, застройщик в процессе строительства может обанкротиться или проводить те или иные мошеннические операции. В данном случае избежать подобных неприятностей может внимательный выбор застройщика, который должен основываться на критериях надежности и безупречной репутации.

Иногда застройщики предпочитают заключать не договора долевого строительства, а другие соглашения, которые в меньшей степени защищают инвестора. В качестве таких договоров могут быть использованы вексельные документы или предварительные соглашения о купле-продаже объекта. И те, и другие договора являются так называемыми серыми технологиями, которые не гарантируют получение квартиры и накладывают немалые риски на покупателя. Если вы решили принять участие в долевом строительстве, то вам необходимо провести тщательную подготовку перед заключением договора. Прежде всего, специалисты рекомендуют внимательно изучить законодательную базу: четкое знание своих прав и обязанностей позволит вам уверенно разговаривать с компанией-застройщиком. Также следует крайне аккуратно отнестись к выбору будущего застройщика и проверить документы, подтверждающие необходимые права на земельный участок. Наконец, при заключении договора рекомендуется обратить внимание на его тип, а также на условия, касающиеся цены, сроков и объекта строительства.

Смысл долевого строительства при всей его мутности прост: застройщик получает бесперебойное финансирование от частных лиц, которые в свою очередь заинтересованы в получении определенного объекта недвижимости.

При этом, эти финансовые средства передаются застройщику, как целевое инвестирование, которые застройщик обязан направлять только на строительство конкретного объекта.

Больше всех рискуют инвесторы, которые изначально вкладывают деньги в пустоту и находятся заведомо в невыгодном положении, рискуя порой немалыми личными средствами, поскольку застройщик может оказаться банкротом, потребовать еще денег, заморозить стройку или применить еще какую–либо финансовую схему.

Успокоить инвесторов может пристальное внимание со стороны государственной власти, которая осуществляет надзор за участием граждан в долевом строительстве жилья, а также устанавливает собственные «правила игры».

С одной стороны имеется специальная государственная структура - Государственный строительный надзор, с другой стороны развивается и законодательная база, регламентирующая участие граждан в долевом строительстве, что сводит к минимуму возможности для махинаций с полученными от граждан инвестициями, со стороны застройщика.

Варианты финансирования

В настоящее время можно выделить три легальных варианта привлечения денежных средств от частных лиц:

• непосредственно долевое участие;

• вступление в жилищно-строительный кооператив (вариант жилищно-накопительный);

• приобретение недвижимости по договору купли-продажи у застройщика.

Кроме легальной схемы, у застройщика, желающего привлечь частных инвесторов, должны быть - договор аренды земельного участка, выделенного под строительство данного объекта или Свидетельство на право собственности на этот земельный участок, зарегистрированные в государственной регистрационной службе; разрешение на строительство и официально опубликованная проектная декларация. Документ, содержащий все данные о застройщике и описание сооружающегося объекта, должен быть опубликован в СМИ, что предпочтительнее, или как вариант размещен в сети Интернет.

Застройщик обязан также представить перечисленные выше документы в управление Федеральной регистрационной службы, а также в инспекцию Государственного строительного надзора, и в дальнейшем раз в квартал представлять этим органам отчеты о привлечении и использовании денежных средств.

Выбор застройщика в этом случае - важнейший пункт на пути к скорому получению ключей от собственного жилья. К сожалению, далеко не все участники рынка являются добросовестными компаниями, и обманутые дольщики сегодня - не редкость.

Самая большая армия владельцев несуществующих или недостроенных квартир собрана в Москве, Санкт-Петербурге и ближних поясов обрамляющих их областей, именно в этих населенных пунктах осуществляется наиболее активная жилая застройка, хотя и другие регионы нашей страны не обошла проблема долгостроев. Власти по всей стране пытаются ее решить, вводя новые санкции против недобросовестных компаний-застройщиков (вплоть до уголовной ответственности). В новостях про обманутых вкладчиков нередко встречаются сообщения о возобновлении строительства заброшенных корпусов. В целом, за последние несколько лет количество обманутых соинвесторов немного сократилось, что вселяет определенные надежды на кардинальное улучшение ситуации на рынке строящейся недвижимости.

Пострадавшие соинвесторы строительства - проблемное явление наших дней, бороться с которым пытаются на государственном уровне. Уже наложены серьезные ограничения на законодательство в части долевого участия в строительстве, репутация строительных компаний проверяется и перепроверяется. Тем не менее, ряды обманутых дольщиков пополняются, хотя уже и не так массово, как несколько лет назад

Рассмотрим зарубежный опыт на примере Аргентины, Чили, Сальвадор и Британии.

Аргентина. В 1983-89 годах Аргентиной правил президент Рауль Риккардо Альфонсин. Ему досталась бедная страна, разоренная семью годами правления военной хунты. Все эти семь лет в стране левыми партизанами велась «Грязная война», на которую военное правительство отвечало вылазками «эскадронов смерти». Вдобавок ко всему, Аргентина в 1982 году потерпела поражение от англичан в Фольклендской войне, окончательно разорившей ее экономику и приведшей к падению военной хунты.

Особенно расстроенными оказались финансы. Замена обесцененного песо на новую денежную единицу аустраль к стабилизации экономики не привела. За семь лет своего существования аустраль испытал 12 деноминаций – в последний раз его деноминировали 1 ноября 1990 года в 500 тысяч раз. В таких условиях банки просто не выдавали кредиты – выдать кредит даже на полгода означало получить назад в сто тысяч раз меньше денег. Валютные же кредиты были тогда запрещены законом.

И что же было делать десарролладорам – аргентинским девелоперам, да и самим аргентинцам? Ипотечный кредит банки им по той же причине не давали, а накопить и купить жилье было невозможно, так как аустрали было бессмысленно копить. Вот тогда-то, в 1985 году Рауль Альфонсин и выдвинул лозунг «Строительство по справедливости».

Суть его заключалась в том, что люди, желающие построить себе жилье, должны были содействовать строительной компании в строительстве их будущих домов. Едва получив свою трехдневную зарплату (месячную и даже недельную при такой инфляции не выдавали), аргентинец, пока деньги не подешевели, спешил внести взнос в sociedad anónima (SA, акционерное общество).

Взнос подтверждался покупкой акции, стоимость которой выражалась не в деньгах, а в квадратных метрах. Как только у аргентинца набиралось достаточное количество акций, он мог обменять их на уже ранее построенное жилье. Дело в том, что многие компании располагали не только долгостроями, но и уже готовыми домами, построенными еще чуть ли не при Пероне. Однако покупателей на это жилье не было – крупные домовладельцы разорились из-за того, что жильцы перестали платить квартплату, а до Альфонсина дома поквартирно не продавались.

Дома эти, хотя и пустовали, но охранялись и поддерживались в нормальном состоянии, а когда Альфонсин убедил девелоперов распродавать дома поквартирно, то «процесс пошел». Строительные компании, наконец-то получили оборотные средства на завершение долгостроев и смогли сбросить с баланса давно построенные объекты, которые, не продаваясь, тем не менее, требовали денег на их содержание.

Кстати, в аренду, построенные дома не сдавались. По информации Изабеллы Вейсгаупт – наследной владелицы агентства «Inmobiliario - Segunda Mano» в те годы существовало лицензирование как строительной деятельности, так и деятельности по содержанию доходных домов и одна лицензия исключала другую. К тому же, как отмечает Марко Кальдерон, аналитик компании «AnaliticoRental», сдача в аренду новых квартир в то время была невыгодна, так как Альфонсин обложил арендодателей большим прогрессивным налогом, чтобы вынудить их избавиться от излишних квартир. Строителям же, не сдававшим построенные дома в аренду, наоборот, давались субсидии.

За годы правления Альфонсина количество собственников жилья возросло от 2 до 21% населения. В настоящее время в Аргентине такие акционерные общества распространены уже не столь широко, как при Альфонсине. Нынешняя Аргентина испытывает строительный бум. Цены на недвижимость растут на 15% в год, а квадратный метр в Буэнос-Айресе стоит 12500-15000 песо ($4000-4800).

Чили. Передовой опыт Аргентины не остался незамеченным у ее соседей. Так, по словам Хосе Ибаньеса (Jose Ibañez), владельца чилийского агентства «Inmobiliario – Valparaíso», в Чили «construcción de la equidad» появилось только после ухода Пиночета, то есть после 1990 года. В отличие от аргентинцев, дольщики объединялись в основном для того, чтобы построить доходный дом и получать с него доходы пропорционально вложенному капиталу. Однако теперь чилийцы относятся к такому способу строительства с некоторым недоверием.

Если в Аргентине над долевым строительством строго надзирало государство, то в Чили это стало делом частной инициативы. В результате некоторые компании не смогли выполнить обязательства перед дольщиками и объявили себя банкротами. Тяжесть достройки легла на страховые компании, а в ряде случаев и на перестраховочные, так как не все страховые фирмы смогли потянуть одновременное банкротство нескольких своих клиентов. Однако, несмотря на все эти перипетии, чилийские дольщики обманутыми не остались.

Сальвадор. Обманутыми остались дольщики сальвадорские. Как сообщает представитель компании «Las Habitaciones АС» Хулия Гомес, пик долевого строительства пришелся на начало девяностых, когда в стране наступил мир после долгой гражданской войны. Из разрушенных войной деревень народ хлынул в города, а ловкие дельцы предлагали им, вложив остатки денег, получить в скором времени новое городское жилье. Вакханалия продолжалась до 1996 года, когда правительство запретило эту деятельность.

Британия. Английские строительные компании обратились к «строительству по справедливости», желая гарантировать сбыт возводимых объектов. Причем не сколько в Великобритании, сколько в бурно застраивающихся Арабских Эмиратах, в Кувейте, Египте, Катаре. Именно британцы стали первыми изобретателями «русской» схемы.

Они не стали создавать акционерных обществ, а просто начали продавать «воздушные замки», то есть, непостроенные объекты. Сначала это вызывало недоверие, но многолетняя безупречная репутация солидных девелоперов сделала свое дело – покупатели – уроженцы Арабского Востока «купились».

Решительные покупатели отхватывали «воздух» метр за метром, зная, что всё равно продадут готовый объект своим менее решительным соплеменникам по будущей цене. Ведь строительный бум в странах Арабского Востока совпал с бумом нефтяным, а цены на недвижимость находятся почти в прямой зависимости от цен на нефть. Арабам необходимо было срочно пристроить шальные нефтяные деньги во что-то реальное. А что же может быть реальнее того, что называется английским словом «realty»?

Кстати, наиболее известным объектом, где апартаменты продаются задолго до ввода в эксплуатацию, можно назвать самое высокое здание в мире Бурдж Дубай (Burj Dubai), которое возводит британская компания Sherwoods. Несмотря на то, что окончание строительства планируется не ранее весны 2009 года, еще в начале февраля «бурдждубайский метр» продавали за 28 870 долларов.

Договор о долевом участии (ДДУ) относится к той разновидности документов, которая подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Только после того, как выполнена регистрация договора долевого участия, он может считаться заключенным. Именно поэтому и дольщик, и застройщик должны быть заинтересованы в том, чтобы данная процедура состоялась как можно быстрее.

Чтобы регистрация состоялась, необходимо подать документы в Росреестр. Для регистрации ДДУ требуется следующий пакет документов:

• заявление о регистрации ДДУ;

• сам договор участия в долевом строительстве;

• нотариально заверенное согласие второго супруга (если дольщик состоит в браке);

• кредитный договор (если участник долевого строительства использует кредитные средства);

• другие приложения к ДДУ.

• При необходимости к стандартному пакету могут прилагаться следующие бумаги:

• свидетельство о рождении ребенка (если в сделке участвует представитель ребенка, которому не исполнилось 14 лет);

• документ о назначении представителей опекунами (если участник сделки признан недееспособным);

• доверенность (если регистрация производится через представителя дольщика).

Набор документов, необходимый компании, приступившей к строительству многоквартирного жилого дома, зависит от того, сколько раз производилась регистрация договора участия в долевом строительстве до этого. Также имеет значение то, каким по счету был заключен договор. Так, если договор заключается с первым с начала строительства многоквартирного дома дольщиком, то, в соответствии со статьей 25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», застройщику придется предоставить следующие документы:

• разрешение на строительство;

• проектная декларация;

• план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения, количества находящихся в составе жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из них;

• договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, а также документ, подтверждающий уплату страховой премии в соответствии с договором страхования;

• учредительные документы;

• подтверждение государственной регистрации юридического лица.

Если регистрация первого договора прошла успешно, то застройщику в дальнейшем будет освобожден от предоставления вышеперечисленных документов.

Как и большинство услуг, государственная регистрация договора долевого участия потребует оплаты пошлины.

Оплата госпошлины регламентируется Налоговым кодексом Российской Федерации. Исходя из существующих правил, за регистрацию ДДУ, юридическое лицо обязано заплатить 6000 рублей, а физическое лицо — 350 рублей. Указанные суммы делятся на количество участников договора.

Квитанция об оплате госпошлины у каждого будет отдельной. Юридическое лицо оплачивает ее платежным поручением, а физические — через банковское учреждение с получением квитанции об оплате.

Хотя, по закону, квитанцию заявитель предъявлять не обязан, специалисты Росреестра все же рекомендуют ее приложить к пакету документов. В случае возникновения сбоев в электронной Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах (ГИС ГМП) оплата может не отобразиться и специалист Росреестра приостановит регистрацию ДДУ.

Что регистрация договора долевого участия в Росреестре предполагает обязательную выдачу расписки — документа, содержащего следующие данные:

• список документов, предоставленных вами;

• ФИО и контактный телефон специалиста, у которого вы сможете получить информацию о стадии готовности регистрации;

• дата предоставления документов;

• ФИО и подпись специалиста, принимавшего ваши документы.

Прежде чем регистрация произойдет, специалисты проведут правовую экспертизу. Если никаких неточностей выявлено не будет, то ДДУ благополучно зарегистрируют.

Чтобы технические ошибки не стали причиной приостановления регистрации договора о долевом участии, следует тщательно проверять документы! Очень часто причиной приостановления регистрации ДДУ являются: неверная дата рождения, ошибки в имени, несоответствие описания объекта, неправильный адрес, неверно указанный земельный участок и т. д. При обнаружении ошибки, сотрудник Росреестра звонит заявителю и сообщает о ее обнаружении, предлагая исправить.

Процедура регистрации ДДУ ограничена по срокам, если заявитель не исправит ошибку до окончания назначенной ему даты, то специалист Росрееестра вынужден будет приостановить регистрацию, что отсрочит процедуру еще на месяц.

Таким образом, главной особенностью договора долевого участия в строительстве является то, что заключив такой договор участник долевого строительства не становится собственником квартиры, а получает право на ее приобретение после ввода построенного объекта недвижимости.

Договор долевого участия в строительстве имеет свои положительные и отрицательные стороны. К преимуществам рассматриваемого договора можно отнести:

- во-первых, это цена квартиры, она значительно ниже цены квартир в готовых домах;

- во-вторых, возможность согласования всех перепланировок, переоборудований, изменений в несущих конструкциях с застройщиком;

- в-третьих, квартира новая;

- в-четвертых, гарантийный срок на объект долевого строительства – не менее 5 лет.

Недостатками договора являются:

1. Временной промежуток - квартира переходит в собственность через определенное договором время, а предоплата вносится в момент заключения договора полностью или в рассрочку (причем при оплате в рассрочку стоимость квадратного метра увеличивается ,а сроки сдачи, в лучшем случае, остаются прежними).

2. Вкладывая деньги в строительство дома, участник договора долевого строительства становится партнером строительной фирмы, он принимает на себя все риски, связанные со строительством. В случае если строительная компания разоряется, а также в случае форс-мажерных обстоятельств, покупателю будет крайне трудно вернуть свои деньги.

3. Самая распространенная проблема – срыв сроков сдачи жилья и задержки получения прав собственности.

4. Договор долевого участия в строительстве имеет свои слабые стороны, этим пользуются компании-застройщики.

В результате участник долевого строительства в течении 6-12 месяцев находится в «подвешаном» состоянии.

Библиографический список

1. Федеральный Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской федерации»

2. Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью на первичном и вторичном рынке в вопросах и ответах. / В.Г. Шабалин – М.: Изд-во Омега-Л : Филинъ, 2006

1. https://ru.m.wikipedia.org/wiki/Долевое_строительство

1. https://www.metrinfo.ru/zarubezhnaya/articles/dolevoe-stroitelstvo-izobreli-v-argentine.38333.html

Код для цитирования: Скопировать