Сделка — действия физических и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Недвижимость - один из самых значимых объектов гражданских прав и институтов гражданского законодательства. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц.
Типы операций с недвижимым имуществом
Со сменой собственника |
С изменением состава собственников |
С добавлением иных субъектов прав |
|
|
|
Классификация сделок по признакам:
1. Законность содержания:
- действительные – как юридический факт;
- недействительные – не соответствующие требованиям закона.
2. Число сторон:
- односторонние – по воле одного лица;
- двух – многосторонние.
3. Формы совершения:
- письменные, нотариально удостоверенные в установленных случаях и зарегистрированные в Государственном реестре
- в простой письменной форме, зарегистрированные в Государственном реестре;
4. Момент возникновения прав:
- реальные после передачи объекта и государственной регистрации сделки;
- формальные – заключённые в установленной форме.
5. Обязанности сторон:
- возмездные - при встречном удовлетворении;
- безвозмездные – без встречного удовлетворения.
6. Место совершения:
- на организованном рынке – на аукционах, конкурсах и т.д.;
- на неорганизованном рынке.
7. Способ заключения:
- лично;
- представителем по доверенности.
8. Способ передачи прав:
- передача недвижимости в собственность;
- передача прав на пользование или залог.
Действительность сделки определяется через совокупность следующих условий:
законность содержания;
правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку;
соответствие воли и волеизъявления участников сделки;
соблюдение формы сделки.
Если хотя бы одно из вышеперечисленных условий не будет соблюдено, то сделка недействительна.
Сделка считается ничтожной, если:
совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности;
волеизъявление не соответствует подлинной воле;
нарушены форма сделки и требования о ее государственной регистрации;
сторона сделки недееспособна, т. е. неспособна понимать значение своих действий;
сделка юридического лица выходит за пределы его правоспособности.
Сделки могут совершаться в двух формах:
устной;
письменной.
В устной форме сделка возможна:
если законом или соглашением не установлена письменная форма;
для сделок, исполненных при самом их совершении (кроме тех, для которых предусмотрена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность);
для сделок во исполнение договора, заключенного в письменной форме (если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору).
Письменная форма сделки заключается в составлении документа, отражающего содержание сделки и подписанного лицом, ее совершающим.
Сделки с недвижимостью подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
Купля-продажа
Купля-продажа — сделка, в которой продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Субъектами сделки могут быть и граждане, и юридические лица.
Договор купли-продажи объекта недвижимости заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.
При заключении договора купли-продажи по этой сделке продавец вправе требовать:
уплаты оговоренной в договоре цены;
оплаты цены объекта и процентов (на основе учетной ставки банковского процента по месту жительства продавца), если покупатель не оплачивает объект своевременно;
оплаты объекта недвижимости или отказа от исполнения договора купли-продажи, если покупатель отказывается принять и оплатить объект.
При этом продавец обязан:
передать объект недвижимости свободным от любых обременении, если только покупатель не согласился принять объект обремененным именно этими правами;
в случае изъятия объекта у покупателя третьими лицами возместить покупателю убытки, если не докажет, что тот знал или должен был знать о наличии оснований, послуживших причиной изъятия;
вступить в дело на стороне покупателя в случае предъявления иска об изъятии объекта недвижимости третьим лицом;
передать объект покупателю в том виде, в котором предусматривается договором купли-продажи.
Покупатель вправе требовать:
передачи проданного ему объекта недвижимости;
уменьшения цены объекта либо расторжения договора купли-продажи, если объект имеет обременения;
При передаче объекта, не соответствующего тому виду, который он имел при заключении договора купли-продажи:
соразмерного уменьшения цены сделки,
безвозмездного устранения недостатков в определенный (разумный) период,
возмещения своих расходов на устранение этих недостатков,
возврата уплаченной цены объекта при отказе от исполнения договора;
замены объекта недвижимости в соответствии с видом (и качеством), предусмотренным договором купли-продажи;
предъявить требования, связанные с недостатками объекта недвижимости, при обнаружении их в разумный срок, но в пределах двух лет, если иное не установлено законом или договором.
При этом покупатель обязан:
принять переданный ему объект недвижимости;
оплатить объект непосредственно до или после передачи объекта, если иное не установлено договором, законом, иным правовым актом;
оплатить объект по цене, предусмотренной договором купли-продажи.
Мена
Мена — сделка, в которой каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. Субъектами сделки могут быть и граждане, и юридические лица.
Мена — сделка:
между нанимателями-пользователями помещений с получением соответствующих документов (обеспечивается обмен права пользования на равноценное право пользования);
между нанимателем помещения (имеющим только право пользования) и собственником (обеспечивается обмен права пользования на право собственности).
Дарение и наследование
Дарение — сделка, в которой даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:
объект недвижимости в собственность;
имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.
Для сделки дарения имеются ограничения:
• если объект недвижимости находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия всех его участников;
• для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника объекта недвижимости.
Субъектами сделки могут быть либо граждане, либо юридические лица.
В сделке дарения одаряемый вправе в любое время отказаться от объекта недвижимости.
Наследование – переход права собственности на объекты недвижимости физических лиц в случае смерти гражданина по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
Аренда и найм
Аренда (лат. arrendare — отдавать внаём) — форма имущественного договора, при которой собственность передаётся во временное владение и пользование (или только во временное пользование) арендатору за арендную плату.
Арендодатель- собственник имущества или орган, его представляющий.
Арендатор – это лицо, заключившее договор аренды с собственником на право временного владения и (или) пользование определенным имуществом.
При заключении договора аренды этой сделке арендодатель вправе требовать:
своевременной уплаты арендной платы;
расторжения договора аренды, если арендатор пользуется объектом не в соответствии с его назначением или условиями договора.
Арендодатель обязан:
предоставить сданный в аренду объект недвижимости своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора аренды;
отвечать за недостатки сданного в аренду объекта, препятствующие его использованию;
Арендатор имеет право:
истребовать сданный в аренду объект недвижимости;
при обнаружении недостатков в арендуемом объекте: требовать их устранения, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжения договора аренды;
требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора при появлении не оговоренных прав третьих лиц на арендуемый объект;
с согласия арендодателя: сдать объект недвижимости в субаренду; передать арендные права другому лицу; отдать арендные права в залог или внести в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ;
иметь преимущество при заключении аренды на новый срок.
Арендатор обязан:
своевременно вносить арендную плату;
пользоваться арендуемым объектом недвижимости в соответствии с его назначением и условиями договора.
Право на часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для её использования, передаётся одновременно с передачей арендных прав на недвижимость.