IX Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2017

Особенности управления коммерческой недвижимостью

ВВЕДЕНИЕ

Тема: «Особенности управления коммерческой недвижимости» является актуальной в современном мире.

Развитие рынка недвижимости является одним из необходимых условий преобразований экономических отношений в России, поскольку стабилизация экономического роста страны во многом зависит от инвестиций в строительство, от управления и развития объектов недвижимости. Значительная потребность инвестиций в строительство не вызывает сомнений.

Решения организации по привлечению инвестиций в недвижимость, связаны с управлением инвестиционным портфелем недвижимости. Эти решения включают идентификацию ресурсов, формирование портфеля ресурсов, отвечающего целям инвесторов, оценивание ресурсов, определение стоимости портфеля инвестиционных ресурсов и эффективности управления им.

В мировой практике широко известны методические подходы к формированию и управлению инвестиционным портфелем финансовых активов, но эти подходы необходимо адаптировать применительно к активам, состоящим из объектов недвижимости с учетом особенностей и институциональных характеристик рынка недвижимости.

Объект и предмет исследования. Объектом исследования является система формирования и управления инвестиционным портфелем недвижимости.

Предметом исследования является совокупность экономических отношений, возникающих при формировании и управлении инвестиционным портфелем недвижимости.

1.1 Коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость – это земельные участки, сооружения или здания, которые используют для коммерческой деятельности с дальнейшим извлечением прибыли, дохода от аренды, от инвестиций. Она подразумевает под собой офисные здания, гостиницы, промышленные объекты, магазины, торговые центры, склады, сельскохозяйственные предприятия и гаражи. Управление коммерческой недвижимостью направлено на получение в краткосрочной, среднесрочной и долгосрочной перспективе роста доходов от недвижимости.

Портфель недвижимости – это совокупность объектов недвижимости, принадлежащих одному собственнику или группе собственников.

Управление портфелем — совокупность развития во времени процессов приобретения, создания, реконструкции, эксплуатации и обслуживания, реализации и замещения объектов недвижимости с целью обеспечения максимального дохода в условиях минимизации рисков.

Основная цель формирования портфеля недвижимости – диверсификация рисков. Диверсификация рисков – это один из экономических принципов, суть которого заключается в минимизации рисков в инвестиционной деятельности. Диверсификация представляет собой распределение инвестиций между разными объектами, несвязанными между собой.

У инвестора есть выбор:

- инвестор может потратить весь инвестиционный бюджет на приобретение одного объекта недвижимости или «пакета» однотипных объектов недвижимости

ИЛИ

- сформировать сбалансированный портфель недвижимости, распределив имеющийся инвестиционный бюджет между объектами разных типов и/или разных локаций и т.д.

Формирование портфеля недвижимости (в сравнении с покупкой одного объекта или «пакета» однотипных объектов) имеет:

достоинство: позволяет инвестору диверсифицировать свои инвестиции («не класть все яйца в одну корзину»)

недостаток: организационно более сложный комплекс действий (купить «пакет» однотипных объектов в одной стране намного проще, чем инвестировать в разнотипные объекты в нескольких странах).

1.2 Риски в управлении портфелем недвижимости

Различают следующие риски инвестирования в недвижимость:

1.Несистематические риски, характерные для разных типов недвижимости и различных регионов. Они поддаются диверсификации за счет формирования портфеля.

2.Систематические риски определяются такими факторами, как:

—низкая ликвидность активов;

—нестабильное налогообложение;

—изменение уровня конкуренции;

—длительность делового цикла на рынке недвижимости;

—демографическая тенденция в стране и по регионам;

—занятость работоспособного населения;

—уровень доходов;

—инфляция;

—риск изменения процентных ставок;

—изменение курса валют и ценных бумаг. Систематический риск определяется как среднерыночный.

3.Случайные риски — результат качества объектов, природно-климатических катаклизмов, уровня управления недвижимостью.

Риски зависят от источников риска и уровня риска инвестиций в недвижимость относительно инвестиций в другие активы.

Уровень рисков инвестирования необходимо определить с учетом особенностей вложения инвестиций в недвижимость (табл. 1).

Таблица 1 Положительные и отрицательные особенности вложения инвестиций в недвижимость

Недвижимость
Положительные	Отрицательные
Низкий уровень риска обеспечивается правом аренды имущества Стабильный ежемесячный операционный доход Недвижимость — это фиксированные активы с устойчивым доходом Длительный срок аренды Гарантированный возврат инвестиций, вложенных в недвижимость Постоянный рост цен на недвижимость, особенно в период инфляции Цены на недвижимость растут при колебании курса валют Собственные инвестиции в недвижимость имеют более высокую ставку доходности, чем в финан­совые активы	Низкая ликвидность активов Необходимость вложения больших объемов инвестиций Большой срок окупаемости инвестиций Зависимость рынка недвижимости от рынка капитала Зависимость рынка недвижимости от стабильности в регионе Зависимость рынка недвижимости от доходов населения Зависимость рынка недвижимости от демографических и миграционных изменений Зависимость рынка недвижимости от экономической активности в регионе (потребность в офисных, складских и производственных помещениях) Инвестирование рынка недвижимости носит циклический характер Подверженность цен и доходов на рынке недвижимости международно­му экономическому влиянию

Риски при финансировании недвижимости и управление ими.

Кредитный риск — риск неплатежеспособности заемщика. В случае неплатежеспособности заемщика кредитор реализует недвижимость по цене ниже кредита по разным причинам. При заключении договора цена залоговой недвижимости принимается на 20—40% ниже ее рыночной стоимости на момент выдачи кредита.

Риск процентной ставки не соответствует изменению ставок по кредиту на рынке инвестиций. Он может быть снижен за счет точного прогнозирования изменения процентных ставок и своевременной их корректировки; покупки ценных бумаг и выпуска долговых обязательств с одинаковым сроком погашения, но сокращенным сроком выплаты процентов.

Риск альтернативного выбора — потери, вызванные досрочным погашением ипотечного кредита с фиксированной ставкой процента или связанные с неправильно определенной ставкой кредита (заниженная).

Снижение риска альтернативного выбора достигается за счет включения в договор условий о возможности досрочного погашения кредита для заемщика и периодической корректировки процентной ставки кредитором.

Риск изменения условий мобилизации фондов — потенциальные потери, вызванные обесцениванием фондов при кредитовании с фиксированной надбавкой к базовой ставке. Управление риском достигается за счет финансирования кредитов долгосрочными долговыми обязательствами с плавающей процентной ставкой.

Риск ликвидности — затраты на поддержание уровня ликвидности недвижимости, вызванные продажей ценных бумаг по заниженным ценам для получения наличных средств. Готовые квартиры продаются медленнее, чем планировалось при выдаче кредита.

Процесс управления рисками.

1.Анализ риска.

1.1.Выявление риска

1.2.Оценка риска

2.Выбор метода воздействия.

3.Принятие решения.

4. Воздействие на риск.

4.1.Снижение риска

4.2. Сохранение риска

4.3.Передача риска

5. Контроль над риском.

Методы воздействия на риск представлены в таблице 2.

Таблица 2 Методы воздействия на риск

Воздействие на риск
Снижение риска: -ликвидация риска -уменьшение риска -уменьшение ущерба	Сохранения риска: -не страхование -самострахование -фонды покрытия риска	Передача риска: -страхование -гарантирование -другие методы

Сохранение риска. Для сохранения наиболее подходят риски, которые требуют небольших, повторяющихся затрат, а также те, которые принимать экономически выгоднее, чем, например, передавать.

Снижение риска. Одним из наиболее распространенных способов снижения риска является разделение его с третьими сторонами. Например, при инвестиции в девелопмент недвижимости риск нарушения сроков строительства можно разделить с генподрядной организацией путем включения в контракт на строительство статей о ее материальной ответственности за нарушение сроков строительства.

Передача риска. Передача риска на первый взгляд кажется наиболее естественной формой реакции на риск. Не устраняя сам источник риска, компенсация его возможных последствий передается третьей стороне. Наиболее распространенной формой передачи риска является его страхование, которое преобразует неопределенность ситуации риска в определенные издержки.

1.3 Структура механизма управления объектами коммерческой недвижимости

Основные элементы механизма управления объектами коммерческой недвижимости представлены на рисунке 1.

Рис.1 Механизм управления объектами коммерческой недвижимости

-субъект управления – это собственник, юридическое или физическое лицо владеющее объектом коммерческой недвижимости и желающее привлечь дополнительные инвестиции для развития недвижимости. Или управляющая компания, привлеченная собственником;

-объект управления – это факторы, характеризующие объекты коммерческой недвижимости с точки зрения возможности приносить доход;

-цель управления – это повышение эффективности управления объектами коммерческой недвижимости;

-первоначальное состояние – это объект недвижимости с первоначальным показателем инвестиционной привлекательности;

-процесс управления – это комплекс мероприятий, способствующих улучшению характеристик объектов недвижимости, определяющих эффективность их управления;

-конечный результат – это объект недвижимости, имеющий более высокий показатель инвестиционной привлекательности, по сравнению с определенным для первоначального состояния.

Процесс управления может быть представлен в виде следующей последовательности этапов:

 

1.Оценка текущего состояния объекта

 

 

2. Выявление мероприятий по преобразованию объекта

Разованию

3. Формирование совокупности вариантов мероприятия

4.Оценка вариантов мероприятий и выбор наиболее эффективного варианта

5. Принятие управленческого решения или их совокупности

6. Контроль за выполнением решения

8. Оценка состояния объекта после реализации решения

9. Расчет эффективности управления

7. Корректировка мероприятий при необходимости

 

Рис. 2 Процесс управления объектами коммерческой недвижимостью

Рассмотрим первый блок «оценка текущего состояния объекта». Этот блок предполагает проведение оценки объекта с точки зрения инвестиционной привлекательности.

Второй блок в предлагаемом реализационном механизме – процесс управления объектом недвижимости, предполагает разработку мероприятий управленческого характера. При это принципиально возможны следующие подходы:

-формирование управленческого решения и решений, внедрение которых способно преобразовать объект недвижимости с целью увеличения его инвестиционной привлекательности;

-отказаться от принятия специальных управленческих решений, рассчитывая на то, что внешние условия, например, конкурентная среда могут измениться таким образом, что инвестиционная привлекательность вырастет без каких-либо преобразований.

Необходимо иметь ввиду, что второй подход в реальной жизни может иметь ряд негативных последствий. Во-первых, сложен сам процесс прогнозирования рынка недвижимости и его структурных элементов. Во-вторых, усложнен выбор методов прогнозирования, т.к. ряд наиболее известных из них не применим в условиях динамизма прогнозируемых характеристик. В-третьих, отказ от преобразований объекта ведет в большинстве случаев к его стагнации, как с позиций физического, так и с позиций экономического жизненных циклов и как следствие-к преждевременному физическому и моральному износу объекта.

При определении мероприятий по преобразованию объекта, следует иметь в виду, что к их числу могут относиться:

-физического преобразования различного масштаба и сложности;

-организационно-экономические преобразования (например, изменения направлений использования отдельных помещений, перепрофилирование объекта, а так же его продажа, что с организационной точки зрения является преобразующим действием).

В третьем блоке формирование совокупности сравниваемых вариантов не должно быть чрезмерно длинным и детализированным, предполагается использовать принцип разумного укрупнения, т.е. попытаться формировать варианты, таким образом, чтобы их число не превышало трех-четырех. В противном случае процедура выбора усложнится, а структура мероприятий может оказаться «измельченной», т.е. включать неосновные и несущественные мероприятия.

Четвертый блок посвящен сравнительной оценке вариантов мероприятий. В рамках этого блока выполняется количественная оценка данного показателя по каждому из вариантов, и вариант, получивший самую высокую оценку, рассматривается, как наиболее эффективный и рациональный.

В пятом блоке принимаются управленческие решения по реализации выбранных мероприятий. Управленческое решение-это выбор наилучшего варианта действий, обеспечивающий максимальную эффективность в соответствии с целями и задачами управления, основанный на результатах анализа, прогнозирования, оптимизации и экономического обоснования.

Следующий блок реализует контрольную функцию в механизме управления. Процесс контроля включает следующие стадии: установление норм деятельности, сбор данных о фактических результатах, сравнение и оценку фактического и ожидаемого итогов выполнения, разработку и реализацию корректирующих действий.

На основании полученных данных инвестиционной привлекательности объекта до и после принятия управленческого решения рассчитывается показатель эффективности прироста инвестиционной привлекательности объекта недвижимости. Этот показатель служит главным аналитическим критерием в данном механизме управления.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итоги, можно сделать вывод, что управление коммерческой недвижимостью— это совокупные процессы формирования, развития решений управления, которые обеспечивают максимальную эффективность от проводимой собственником стратегии и тактики по наиболее рациональному использованию активов.

Управляющий инвестиционным портфелем недвижимости отвечает за доходность доверенного ему портфеля, который состоит из объектов недвижимости, за разработку и выполнение стратегической программы управления. Эта стратегия направлена на составление оптимального портфеля путем проведения хорошо сбалансированных инвестиций и извлечения средств с учетом распределения возможных инвестиционных рисков. Но она направлена и на улучшение соотношения риска при эксплуатации и увеличение потребительной стоимости объектов. Управляющий портфелем ставит задачи перед управляющими фондами и окончательно решает вопрос об участии в реализации крупных инвестиционных проектов.

Главной целью управления портфелем являются инвестиции и получение максимальной прибыли на вложенные средства. Эта прибыль должна рассматриваться в сочетании с возможными инвестиционными рисками. Деятельность управляющего портфелем направлена на управление рисками и контроль за ними.

Управляющий портфелем отвечает за полученный доход на вложенные в портфель средства в долгосрочной перспективе, за увеличение потребительной стоимости включенных в портфель объектов, за степень инвестиционных рисков, долю рынка (процент от суммарного объема продаж данного товара всеми участниками рынка).

Список используемой литературы

1. А В. А, Горемыкин Экономика недвижимости; Юрайт - Москва, 2012. - 928 c.

2. Асаул А. Н. Экономика недвижимости; Издательство Ассоциации строительных вузов, СПбГАСУ - Москва, 2011. - 384 c.

3. Болотин, С.А. Экономика и управление недвижимостью: Учебник / С.А. Болотин, О.О. Егорычев; Под общ. ред. П.Г. Грабовой. - М.: Проспект, 2012. - 848 c.

4. Бузова, И.А. Управление недвижимостью: Учебник / И.А. Бузова, Н.В. Васильева, О.В. Веденеева; Под ред. С.Н. Максимов. - М.: Дело АНХ, 2008. - 432 c.

5. Марченко, А.В. Экономика и управление недвижимостью: Учебное пособие / А.В. Марченко. - Рн/Д: Феникс, 2010. - 352 c.

6. Савельева, Е.А. Экономика и управление недвижимостью: Учебное пособие / Е.А. Савельева. - М.: Вузовский учебник, НИЦ ИНФРА-М, 2013. - 336 c.

Код для цитирования: Скопировать