VIII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2016

Квартирный вопрос достаточно остро стоит сейчас для многих, особенно для многодетных и молодых семей. Приобретение жилья зачастую связано с увеличением расходов семейных бюджетов на долгие годы кредитования. Рыночная стоимость квартир, как на первичном, так и на вторичном рынке достаточно высока даже в период финансовой нестабильности.

Решению жилищных вопросов призвано ипотечное кредитование в Ивановской области, которое постепенно набирает популярность среди населения, так как банки предлагают все более выгодные условия.

В регионе осуществляют свою деятельность 6 региональных кредитных организаций, в том числе 1 небанковская кредитная организация, 11 филиалов иногородних банков (из них 1 филиал ОАО «Сбербанк России») и 3 представительства кредитных организаций. Каждый банк предлагает своим клиентам разные условия ипотечного кредитования. В Ивановской области 79 видов ипотечных кредитов предлагают 15 банков, осуществляющих свою деятельность в регионе. Проведем анализ организации ипотечного кредитования в 5 банках (выбор банков произведен произвольно). (См. таблицу 1)

Таблица 1 -Условия ипотечного кредитования в кредитных организациях Ивановской области

№ п/п	Банк	Процентная ставка	Срок кредита	Первоначальный взнос	Виды ипотеки	Сумма кредита, в рублях
1	Сбербанк	11,4 %	до 30 лет	от 20 %	Ипотека с государственной поддержкой в ЖК «Усадьба Суханово»	до 8 000 000
2	Бинбанк	12 %	5 - 25 лет	от 20 %	Новостройка с господдержкой	600 000 - 8 000 000
3	Газпромбанк	11 %	до 30 лет	от 20 %	Ипотека с государственной поддержкой	500 000 - 8 000 000
4	Россельхозбанк	10,9 %	до 30 лет	от 20 %	Ипотека с господдержкой	100 000 - 8 000 000
5	ВТБ 24	11,4 %	до 30 лет	от 20 %	Ипотека с государственной поддержкой	До 8 000 000

Источник: http://proipoteka.com/CreditRegions.aspx?r_id=247898

Ставки по ипотеке в Иваново и Ивановской области находятся в диапазоне до12.00 % годовых по рублевым кредитам. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Иваново составляет от 20 %. Срок ипотечного кредитования в Иваново может достигать 30 лет.

У многих банков свои условия ипотечного кредитования, но большинство требований похожи. К таким требованиям относятся:

1. Требование стабильной и официальной работы.

2. Требование поручителя, в этой роли может выступить любой член семьи (если он достиг совершеннолетия) или, например, предприятие на котором вы работаете.

Для поиска более выгодного варианта ипотечного кредитования следует обратиться в тот банк, с которым вы уже вели сотрудничество. Хорошая кредитная история также поможет снизить проценты по кредиту.

Особые условия ипотечного кредитования для молодых семей. Если молодая семья берёт ипотечный кредит, то существует три варианта поддержки государства.

1. Кредит в коммерческом банке. Если вы попадаете под социальную программу, то государство может почти полностью погасить проценты переплаты по ипотечному кредитованию.

2. Федеральная программа помощи. При таком варианте государство может взять на себя часть стоимости жилья. Такая помощь может достигать до 35% от полной стоимости жилья.

3. Государственное жильё. Этот вариант будет на порядок дешевле, нежели в коммерческих домах.

Условия ипотечного кредитования главным образом характеризуются сроком погашения долга и процентной ставкой. Кроме того, к второстепенным факторам можно отнести ещё несколько параметров:

• первоначальный взнос (чем он больше, тем выгоднее кредит, так как меньше переплачиваете);

• наличие или отсутствие созаёмщиков (их наличие поможет увеличить сумму кредита);

• валюта (по иностранным валютам ставка по кредиту обычно выше). Не забывайте о том, что оплачивать кредит необходимо в тех же денежных единицах в каких вы брали кредит.

На выгодные условия ипотечного кредитования могут рассчитывать большинство граждан РФ. Если у вас не хватает средств на покупку квартиры, то это один из самых выгодных вариантов получить своё жильё.

Ипотечные ссуды используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений. Сегодня ипотека является одним из самых эффективных инструментов решения важнейшей проблемы, обеспечения населения жильем. Однако немало важным вопросом с этой точки зрения является оценка потенциала ипотечного кредитования.

В докризисный период ипотечные сделки составляли до 30-40% в общем объеме продаж жилья. Говоря о рынке первичного жилья, эксперты называли цифры вплоть до 50%. Сейчас же доля ипотеки, по некоторым оценкам, не составляет больше 10%.

Объем выданных российскими банкам и ипотечных кредитов с начала года снизился на 36,8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — до 971,79 млрд рублей, это первое за последние 5 лет снижение показателей ипотечного кредитования. Об этом говорится в исследовании коллекторской компании «Секвойя Кредит Консолидейшн».

Отрицательная тенденция связана с резким ростом курса евро и доллара по отношению к рублю в первые месяцы 2015 года. Все чаще заемщики стали отказываться от кредитов в валюте из-за высокого риска, банки так же сокращали объем предложений в этом сегменте.

Более резкого падения рынка ипотечного кредитования избежать удалось благодаря государственной программе по льготному ипотечному кредитованию. Из федерального бюджета на субсидирование ипотечной ставки в 12% выделено 20 млрд рублей. С апреля 2015 года, когда начала действовать программа, выдано около 150 тыс. кредитов на общую сумму более 265 млрд рублей. На льготную ипотеку пришлось порядка 30% от общего объема выданных ипотечных кредитов.

По итогам 2015 года объем выданных ипотечных кредитов составит не более 1,1 трлн рублей против 1,76 трлн в 2014 году.

Динамику ипотечного кредитования в Ивановской области проанализируем на основе данных по ипотечному кредитованию региональных банков. (Таблица 2).

Первое место по объему портфеля занимает «Кранбанк» (3,9млрд. рублей), второе - банк «Иваново» (2,4 млрд) и третье - банк «Евроальянс» (1,2 млрд). Из всех перечисленных трех портфелей банков только один имеет существенный годовой прирост («Иваново» - 32,22%).

Таблица 2 - Рейтинг региональных банков по размеру ипотечного кредитного портфеля в РФ за период 2015-2016 гг. (в тысячах рублей)

№ п/п	Банк	Ипотечный кредитный портфель на 01.01.2016 года	Ипотечный кредитный портфель на 01.01.2015 года	Динамика ипотечного портфеля, %
1	Кранбанк	3 910 833	4 261 830	−8,24%
2	Иваново	2 422 736	1 832 332	+32,22%
3	Евроальянс	1 202 191	1 437 947	−16,40%
4	Акция	528 481	721 227	−26,72%
5	Национальный Банк Сбережений	152 325	554 738	−72,54%

Источник http://www.banki.ru/banks/ratings/

Анализ приведенных в таблице данных позволяет сделать вывод, что за анализируемый период наблюдается спад рынка ипотечного кредитования в Ивановской области. Безусловно, на это влияет ситуация, сложившаяся в стране, а именно финансовый кризис, а вместе с ним снижение уровня жизни населения, сокращение рабочих мест, отзыв лицензии у банков и другие факторы, связанные с нестабильностью экономики.

Динамика ипотечного портфеля в среднем по региональным банкам Ивановской области составила -20,16%. Этот показатель ниже общероссийского (-37%), что является положительным моментом для банковской системы региона.

Негативные явления связанные с ипотечным кредитованием обусловлены рядом проблем, которые можно разделить на две группы – внутренние и внешние.

Так к внутренним проблемам относятся:

- затягивание сроков рассмотрения поданной заявки от заемщика в кредитной организации. Если объектом залога является квартира и собственником этого объекта выступает физическое лицо, как правило, заявка в банке должна рассматриваться в течение 2-3 дней с момента предоставления всех документов;

- кредитная организация в процессе работы с потенциальным заемщиком может одобрить сумму кредита, отличную от той, которую заявил заемщик при подаче заявки, а заемщик в итоге может отказывается от выбранного варианта, тем самым может потерять определенную сумму денег, которые он возможно уже потратил при подготовке пакета документов для банка;

- оплата услуг риэлтерского агентства или ипотечного брокера. Требуются дополнительные средства и расходы. Стоимость услуг определяет каждое агентство по-своему, в настоящее время средняя стоимость услуг по оформлению ипотечных сделок варьируется от пятидесяти до ста тысяч рублей.

- главным вопросом остается выбор объекта недвижимости. Порой спрос на рынке недвижимости превышает предложения. К объектам недвижимости предъявляются определённые требования. Так, например, в квартире не должно быть перепланировок, износ дома должен быть не ниже 40 процентов, некоторые банки не ставят под залог квартиру, где собственником могут выступать несовершеннолетние дети. Многие продавцы квартир или других объектов не охотно соглашаются работать с ипотечными программами.

К внешним проблемам можно отнести:

- недостаточное количество объектов новостроек, и как правило, завышенные цены на них;

- систему законодательства и нормативную базу необходимо совершенствовать и приводить к соответствию меняющимся условиям рынка недвижимости;

- совершенно не развита инфраструктура рынка жилья и жилищного строительства. В стране отсутствует схема, в которой могут взаимодействовать все участники при оформлении ипотечных кредитов, а это агентства недвижимости, застройщики, компании по оценке недвижимости, страховые компании.

- ограниченная платежеспособность граждан. Государство должно учитывать доходы малообеспеченных слоев населения. Основным решением этой проблемы для граждан данной категории является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование на основе государственных программ.

В настоящее время система выдачи ипотечного кредитования строится на том, что обеспечение кредита может быть оформлено тремя способами:

1) договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с нотариальным удостоверением сделки и государственной регистрацией возникающей ипотеки;

2) трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны (кредитор, заемщик, продавец) последовательно и почти одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю (заемщику), а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;

3) договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи.

Современная ипотека представляет собой уникальный процесс, сочетающий одновременно несколько факторов:

• социальную стабильность;

• долгосрочное и малорисковое размещение средств;

• перспективность рынка (пока меньше 10 % жилья приобретается с помощью ипотечных кредитов);

• возможность выстраивать долгосрочные отношения банка с клиентом (по сути, именно данный вид кредитования дает банку возможность «получить клиента на всю жизнь»).

Основные показатели ипотечного кредитования (средние по Российской Федерации):

1 - Стоимость кредитов на приобретение жилья на вторичном рынке при первоначальном взносе в 20–30 % не менее чем на 10 лет, у ведущих банков составляет примерно 12,5–14 % годовых.

2 - Первоначальный взнос составляет 30 % от стоимости приобретаемого жилья. Банки, которые стремятся увеличить свою долю рынка любым способом, снизили минимальную величину первоначального взноса только до 20 %. Это Абсолют Банк, АМТ Банк, Банк Сосьете Женераль Восток (БСЖВ), ВТБ 24, банки «ДельтаКредит», «Еврофинанс», «ЖилФинанс» и «МИА», Нордеа Банк, банк «Открытие», Росбанк, Сбербанк, Связь-Банк, СМП Банк, ЮниКредит Банк. Ипотечные кредиты при первоначальном взносе от 15 % предоставляют Газпромбанк и Райффайзенбанк.

3 - Устойчивое восстановление экономики и доходов населения в последнее десятилетие позволило банкам быть менее требовательными по отношению к форме подтверждения доходов ипотечных заемщиков. Уже большинство банков соглашается принимать справку в свободной форме, в частности, АМТ-Банк, Банк Москвы, банк «Возрождение», Газпромбанк, Райффайзенбанк, Собинбанк. Этому веянию поддались даже такие известные консерваторы, как Сбербанк и банк «Дельта-Кредит». Возможно, что связанное с финансовым кризисом негативное изменение рынка ипотечного кредитования в 2016 году внесет новые условия и позволит сформировать банкам новые требования, предъявляемые клиентам для стабилизации и привлекательности предоставляемых банком услуг.

Подводя итог, можно сделать следующий вывод, что для становления и развития системы ипотечного кредитования в регионах Российской Федерации необходимо предусмотреть решение следующих задач:[2, с. 379]

1) совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании;

2) создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;

3) налоговое стимулирование граждан — получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, и коммерческих банков — ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, — с другой;

4) обеспечение равных условий для свободной конкуренции субъектов рынка ипотечных кредитов;

5) формирование механизмов социальной защиты заемщиков от неправомерных действий банков-кредиторов и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;

6) формирование нормативно-законодательных основ использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу.

Решение поставленных задач в конечном итоге невозможно без объединения усилий законодательных, исполнительных органов власти и банковского сообщества, поскольку целью формируемой политики в области ипотечного кредитования является рост благосостояния российских граждан.

Список литературы

1. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)"//СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400

2. Мукабенова А. В. Ипотечное кредитование // [Электронный ресурс] Молодой ученый. — 2013. — №6. — С. 379-381. http://www.moluch.ru/archive/53/6792/

7

Код для цитирования: Скопировать