VIII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2016

1.1. Основания изъятия земельных участков

для муниципальных нужд

Лишение лица собственности на земельный участок в порядке обеспечения государственных и муниципальных нужд должно обосновываться общим благом, общеполезностью принятой меры в отношении собственника земельного участка. Основанием к изъятию земли могут послужить соображения экономические, культурные, спортивные, санитарные и др. Вопрос о наличии общеполезной цели является политическим, поэтому его принимают особые субъекты (государство, органы местного самоуправления), что в последующем получает юридическое закрепление¹.

Земельный кодекс разграничил полномочия Российской Федерации и ее субъектов в области регулирования земельных отношений. К полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений Земельный кодекс (ст. 11) относит изъятие земельных участков для муниципальных нужд.

В соответствии с п. 1 ст. 49 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным с:

1) выполнением международных договоров Российской Федерации;

2) строительством, реконструкцией следующих объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов:

объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

объекты использования атомной энергии;

объекты обороны страны и безопасности государства, в том числе инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации;

объекты федерального транспорта, объекты связи федерального значения, а также объекты транспорта, объекты связи регионального значения, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;

объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения;

автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;

3) иными основаниями, предусмотренными федеральными законами.

При этом, как отмечает Д.С. Кузнецов, не может быть произведено изъятие земельного участка для муниципальных нужд, связанное с выполнением международных обязательств Российской Федерации. В соответствии со ст. 14-16 Федерального закона № 131-ФЗ, органы местного самоуправления правомочны изъять земельные участки для размещения объектов электро-, тепло-, газо- и водоснабжения муниципального значения либо для строительства муниципальных дорог, так как эти вопросы имеют местное значение.²

Решение об изъятии земельного участка для муниципальных нужд должно соответствовать документам территориального планирования, которые принимаются в соответствии с Градостроительным кодексом РФ³. В противном случае будет считаться, что орган местного самоуправления не доказал отсутствие иных вариантов размещения объекта местного значения.

Так, например, Постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа от 22 августа 2012 г. было признано недействительным распоряжение мэра г. Якутска об изъятии земельного участка со следующей мотивировкой: «Мэрией не доказано, что выкуп земельного участка с целью строительства детской площадки является исключительным случаем, предусмотренным ЗК РФ».⁴

Так, в соответствии с Решением Совета Палехского муниципального района от 23.04.2009 N 31 "Об утверждении Порядка резервирования и изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков в границах Палехского муниципального района для муниципальных нужд"⁵,

Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с:

1) размещением следующих объектов муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:

объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;

автомобильные дороги межмуниципального и местного значения;

2) иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, - в случаях, установленных законом Ивановской области.

Решение об изъятии, резервировании земельных участков для муниципальных нужд может быть принято только после утверждения в установленном порядке проектов планировки и проектов межевания в их составе, определяющих границы земельных участков, строительство на которых может быть осуществлено только после изъятия этих участков в порядке, установленном законодательством.

Т.о., изъятие земельных участков обусловлено одной целью – реализацией государственных или муниципальных нужд⁶.

1.2. Общий порядок изъятия земельных участков

для муниципальных нужд

В соответствии с п.1 ст. 279 ГК РФ, изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. Глава VII.1. ЗК РФ рассматривает порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

На основании обозначенных выше норм Гражданского и Земельного кодексов РФ можно заключить, что изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд является юридическим составом, требующим совершения по меньшей мере шести последовательных действий.

1. Принятие решения об изъятии земельных участков для муниципальных нужд органами местного самоуправления - в случае изъятия земельных участков для муниципальных нужд, в том числе для размещения объектов местного значения (ст. 56.2 ЗК РФ). Решение об изъятии земельных участков для муниципальных нужд может быть принято на основании ходатайств об изъятии земельных участков для муниципальных нужд (далее также - ходатайство об изъятии), с которыми в органы местного самоуправления вправе обратиться организации, указанные в ст. 56.4 ЗК РФ.

2. Уведомление о принятии решения.

В соответствии с п. 10 ст. 56.6 ЗК РФ, в течение десяти дней со дня принятия решения об изъятии уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение:

1) осуществляют размещение решения об изъятии на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет";

2) обеспечивают опубликование решения об изъятии (за исключением приложений к нему) в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа (муниципального района в случае, если земельные участки, подлежащие изъятию, расположены на межселенной территории) по месту нахождения земельных участков, подлежащих изъятию;

3) направляют копию решения об изъятии правообладателям изымаемой недвижимости письмом с уведомлением о вручении;

4) направляют копию решения об изъятии в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

5) направляют организации, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого осуществляется изъятие земельных участков для муниципальных нужд (при наличии такого ходатайства), копию решения об изъятии и другие документы.

3. Заключение соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд.

Орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии земельного участка, направляют проект соглашения об изъятии недвижимости сторонам такого соглашения для подписания (ст. 56.7 ЗК РФ). Проект соглашения об изъятии недвижимости направляется заказным письмом с уведомлением о вручении (ст. 56.10 ЗК РФ). Соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и органом местного самоуправления, а в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организацией, подавшей такое ходатайство.

Соглашение об изъятии недвижимости заключается с каждым правообладателем земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества (п.2 ст. 56.9 ЗК РФ). Содержание соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд указано в ст. 56.9 ЗК РФ. В целях подготовки соглашения об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд (далее также - соглашение об изъятии недвижимости) орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, организация, подавшая такое ходатайство выступают заказчиком кадастровых работ (ст. 56.7 ЗК РФ).

Одновременно с проектом соглашения об изъятии недвижимости, направляемым правообладателю изымаемой недвижимости, направляются следующие документы:

1) кадастровые паспорта земельных участков, подлежащих изъятию в соответствии с соглашением об изъятии недвижимости, а также кадастровые паспорта расположенных на таких земельных участках зданий, сооружений, помещений в них, объектов незавершенного строительства (если сведения о таких зданиях, сооружениях, помещениях в них, объектах незавершенного строительства внесены в государственный кадастр недвижимости);

2) отчет об оценке рыночной стоимости изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или об оценке рыночной стоимости прав на земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению в связи с изъятием, а также отчет об оценке размера убытков, причиняемых изъятием земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества;

3) отчет об оценке земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества, предоставляемых взамен изымаемых, или оценке стоимости права, на котором предоставляются земельные участки взамен изымаемых, в случае, если условиями соглашения об изъятии недвижимости предусмотрено предоставление земельных участков или иных объектов недвижимого имущества взамен изымаемых объектов недвижимого имущества (п.4 ст. 56.10 ЗК РФ).

4. Подписание соглашения.

Правообладатель изымаемой недвижимости подписывает соглашение об изъятии недвижимости и направляет его в орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, в организацию, подавшую ходатайство об изъятии (п. 8 ст. 56.10 ЗК РФ). Правообладатель изымаемой недвижимости вправе подписать соглашение об изъятии недвижимости и направить его в орган местного самоуправления, либо направить указанным лицам уведомление об отказе в подписании соглашения об изъятии недвижимости или предложения об изменении условий данного соглашения, в том числе предложения об изменении размера возмещения. К предложениям об изменении размера возмещения должны быть приложены обосновывающие это изменение документы.

На основании предложений правообладателя изымаемой недвижимости об изменении условий соглашения об изъятии недвижимости орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, по согласованию с лицом, на основании ходатайства которого принято решение об изъятии (при наличии такого лица), вправе изменить условия соглашения об изъятии недвижимости с учетом предложений правообладателя изымаемой недвижимости.

В случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

Он может быть предъявлен в течение трех лет с момента направления собственнику участка уведомления о принятии решения об изъятии (ст. 282 ГК РФ, п. 13 ст. 56.6 ЗК РФ).

5. Предоставление возмещения за изымаемые земельный участок (п. 2 ст. 56.11 ЗК РФ).

6. Государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок. Данная процедура рассчитана на изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд не только у собственника, но и у лиц, владеющих этим участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.

Так, в соответствии с Решением Совета Палехского муниципального района⁷ утвержден следующий Порядок выкупа и изъятия земельных участков для реализации муниципальных нужд у его собственника:

Земельный участок может быть изъят у собственника для муниципальных нужд путем выкупа.

Решение об изъятии земельного участка для муниципальных нужд принимается Главой администрации Палехского муниципального района. Порядок подготовки и принятие этих решений определяются настоящим порядком.

Собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков не позднее чем за один год до предстоящего изъятия, в том числе путем выкупа, должны быть письменно уведомлены об этом Главой администрации Палехского муниципального района, принявшим решение об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков.

Решение об изъятии земельного участка для муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты.

Выкуп для муниципальных нужд земельного участка допускается исключительно с согласия собственника.

Собственник земельного участка, подлежащего изъятию для муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его назначением. Однако собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период.

Плата за земельный участок, изымаемый для муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Палехского муниципального района уплатить выкупную цену за изымаемый участок.

При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, администрация Палехского муниципального района может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск о выкупе земельного участка для муниципальных нужд может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику участка соответствующего уведомления.

Расходы, понесенные собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами, арендаторами земельных участков на осуществление застройки земельных участков зданиями капитального типа и проведение других мероприятий, существенно повышающих стоимость земли, после уведомления о предстоящем изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков, возмещению не подлежат.

Изложенное выше подтверждает, что общая процедура изъятия земельного участка является весьма сложной и длительной и это может отрицательно повлиять на реализацию строительных проектов общественной важности.

2.3. Гарантии прав на землю при изъятии земельных участков для муниципальных нужд

Изъятие земельных участков, в том числе путем их выкупа, для государственных или муниципальных нужд осуществляется после⁸:

1) предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются, земельные участки, равноценных земельных участков (п.3 ст. 281 ГК РФ);

2) возмещения стоимости объектов недвижимого имущества (жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений), находящихся на изымаемых земельных участках;

3) возмещения в соответствии с п. 2 ст. 281 ГК РФ и п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

Таким образом, в императивной форме фактически запрещается осуществление изъятия земельных участков без предоставления предварительного и равноценного возмещения (п.4 ст. 281 ГК РФ).

Особенностям определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для муниципальных нужд посвящена статья 56.8. ЗК РФ.

Размер возмещения за земельные участки, изымаемые для муниципальных нужд (далее также - размер возмещения) определяются в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"⁹ с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Приведём пример из судебной практики. Администрация ГО Верхняя Пышма обратилась в суд с иском к Грудковской А.И. об изъятии для муниципальных нужд земельного участка №, площадью ., с кадастровым номером № (категория земель - земли населенных пунктов) в садоводческом товариществе «Ветеран», расположенном , с находящимся на нем садовым домом, площадью ., хозяйственными постройками и многолетними насаждениями, прекращении права собственности Грудковской А.И. на указанный земельный участок и садовый дом, с выплатой денежной компенсации в размере . Грудковская А.И. является землепользователем земельного участка № в садоводческом некоммерческом товариществе «Ветеран».

Ответчик не согласен с указанным решением об изъятии у него земельного участка для государственных нужд. Соглашение о выкупной цене земельного участка и о других условиях выкупа, с ответчиком не достигнуто, что подтверждается письмо ответчика от ДД.ММ.ГГГГ. В ходе судебного разбирательства по данному гражданскому делу, ответчик Грудковская А.И. обратилась в суд со встречным исковым заявлением к администрации ГО Верхняя Пышма о взыскании денежной компенсации в счет выкупной цены за изымаемый для муниципальных нужд земельный участок №, площадью с кадастровым номером (категория земель - земли населенных пунктов), в садоводческом товариществе «Ветеран», расположенном , с садовым домом, площадью , и многолетними насаждениями, в размере

В обоснование встречных исковых требований Грудковская А.И. ссылается на то, что, не возражая против прекращения ее права собственности на земельный участок и садовый дом, в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд, считает оценку рыночной стоимости спорного земельного участка, представленную администрацией ГО Верхняя Пышма, несправедливой, и не соответствующей действительности. По ее мнению, рыночная стоимость изымаемого земельного участка с садовым домом и многолетними насаждениями составляет

Из представленного истцом по первоначальному иску - администрацией ГО Верхняя Пышма отчету о рыночной стоимости изымаемого земельного участка, составленного ООО «Прайс», объектом оценки являлся только земельный участок и расположенный на нем садовый дом. При этом, суд обращает внимание на то, что, несмотря на указание в исследуемой части заключения на оценку садового дома, указание на это в выводах эксперта, отсутствует. Так, согласно сведениям расчета стоимости объекта оценки, полная восстановительная стоимость садового дома путем расчета затратным методом, составляет - , стоимость земельного участка - . Из сведений расчета сравнительным методом следует, что стоимость земельного участка составляет . Выводы вышеуказанного заключения содержат сведения об определении рыночной стоимости только земельного участка - . Сведения об определении рыночной стоимости убытков, в число которых должна была быть включена, по мнению суда, и стоимость многолетних насаждений, в вышеуказанном заключении, представленном администрацией ГО Верхняя Пышма, отсутствуют.

Суд встречные исковые требования Грудковской Анны Ильиничны к администрации городского округа Верхняя Пышма о взыскании денежной компенсации в счет выкупной цены, за связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд, удовлетворил в полном объеме. С администрации городского округа Верхняя Пышма было взыскано в пользу Грудковской Анны Ильиничны в счет выкупной цены, в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд: за земельный участок, садовый дом, многолетние насаждения, упущенную выгоду - ¹⁰.

Такое же решение суда было принято по иску Администрации ГО Верхняя Пышма к Фархутдиновой Ф.Т. Суд также обязал Администрацию выплатить рыночную стоимость земельного участка с учетом убытков¹¹. Таким образом мы видим нарушение законодательства при изъятии земельных участков для муниципальных нужд. Неверно рассчитывается рыночная стоимость имущества и не учитывается упущенная выгода.

При определении размера возмещения при изъятии земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, рыночная стоимость подлежащих прекращению прав на такие земельные участки устанавливается с учетом следующих особенностей:

1) в случае прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предоставленным юридическому лицу, рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость права аренды земельного участка на установленный законом предельный (максимальный) срок, а в случае отсутствия установленного законом предельного (максимального) срока - на сорок девять лет;

2) в случае прекращения права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения земельным участком, предоставленным гражданину или имеющей право на бесплатное предоставление в собственность изымаемого земельного участка организации, рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость земельного участка;

3) в случае досрочного прекращения договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость права аренды земельного участка до истечения срока действия указанных договоров.

В целях определения размера возмещения за изымаемый земельный участок, который подлежит образованию, рыночная стоимость такого земельного участка, находящегося в частной собственности (рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на такой земельный участок), определяется как разница между рыночной стоимостью исходного земельного участка (рыночной стоимостью прекращаемых прав на исходный земельный участок) и рыночной стоимостью земельного участка, сохраняющегося у правообладателя (рыночной стоимостью сохраняющихся прав).

В целях определения размера возмещения рыночная стоимость земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка.

В случае, если до указанного дня разрешенное использование земельного участка изменено для строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, для строительства, реконструкции которых осуществляется изъятие, рыночная стоимость земельного участка или рыночная стоимость прекращаемых прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования, установленного до указанного изменения.

Планируемое изъятие земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества не учитывается при определении размера возмещения.

В случае, если в результате изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества у правообладателей изымаемой недвижимости возникают убытки в связи с невозможностью исполнения ими обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, правообладатели изымаемой недвижимости обязаны представить лицу, выполняющему работы по оценке изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или оценке прекращаемых прав и размера убытков, причиняемых таким изъятием, документы, подтверждающие возникновение у правообладателей изымаемой недвижимости убытков в связи с невозможностью исполнения указанных обязательств.

Размер возмещения определяется не позднее чем за шестьдесят дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимости.

При определении размера возмещения не подлежат учету:

1) объекты недвижимого имущества, расположенные на изымаемом земельном участке, и неотделимые улучшения данных объектов (в том числе в результате реконструкции), произведенные вопреки его разрешенному использованию, а также вопреки условиям договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком;

2) неотделимые улучшения земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества, произведенные после уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, за исключением неотделимых улучшений, произведенных в целях обеспечения безопасности такого недвижимого имущества в процессе его использования (эксплуатации), предотвращения пожаров, аварий, стихийных бедствий, иных обстоятельств, носящих чрезвычайный характер, либо в целях устранения их последствий, а также в результате реконструкции на основании выданного до указанного уведомления разрешения на строительство;

3) объекты недвижимого имущества, строительство которых осуществлено после уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии земельного участка для муниципальных нужд, за исключением случаев, если это строительство осуществлялось на основании ранее выданного разрешения на строительство;

4) объекты недвижимого имущества, для строительства которых не требуется выдача разрешения на строительство и строительство которых начато после уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии;

5) сделки, заключенные правообладателем изымаемой недвижимости после его уведомления о принятом решении об изъятии, если данные сделки влекут за собой увеличение размера убытков, подлежащих включению в размер возмещения за изымаемый земельный участок.

Размер возмещения за принадлежащий нескольким лицам на праве общей собственности изымаемый земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимого имущества определяется пропорционально долям в праве общей собственности на такое имущество.

Отчет об оценке, составленный в целях определения размера возмещения, рыночной стоимости земельного участка, предоставляемого в собственность взамен изымаемого, или рыночной стоимости права, на котором предоставляется земельный участок взамен изымаемого, действителен вплоть до подписания в соответствии со статьей 56.9 ЗК РФ соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд либо до решения суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд.

Гражданский кодекс также освещает данный вопрос¹². Так, в соответствии со ст. 281 ГК РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством. В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

При наличии согласия лица, у которого изымается земельный участок, в соглашении об изъятии может быть предусмотрено предоставление этому лицу иного земельного участка и (или) иного недвижимого имущества на условиях и в порядке, которые определены законодательством, с зачетом стоимости такого земельного участка и (или) иного недвижимого имущества или прав на них в размер возмещения за изымаемый земельный участок.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.

Таким образом, разрешая вопрос о вознаграждении собственника, к учету принимаются два элемента утрачиваемой ценности: рыночная цена отчуждаемого земельного участка и убытки, составляющие последствия отчуждения.

Вознаграждение со стороны отчуждателя должно соответствовать величине убытков. Денежная оценка земельного участка, приобретаемого в порядке принудительного изъятия для муниципальных нужд, может производиться с учетом доходности изымаемого участка, местных цен и особых условий, в которых он находится, развития инфраструктуры и других показателей. Оценка может производиться на основании достоверных данных, представленных собственником с применением капитализации чистого дохода, исчисленного за определенный период.

До изъятия земельного участка должно быть произведено полное возмещение убытков участнику земельных отношений, у которого этот участок изымается. Убытки, заключающиеся в уменьшении ценности наличного имущества сравнительно с той, какую оно имело до отчуждения, можно отнести к прямому действительному ущербу. Убытки, заключающиеся в уменьшении ценности имущества сравнительно с той, какую оно могло бы иметь, если бы не было отчуждения земельного участка, составляют упущенную выгоду. Возмещаются те убытки, которые причинены непосредственно и исключительно действием по отчуждению земельного участка. Необходимо доказать, что убытки произошли именно от действия по отчуждению, а не от другого какого-либо обстоятельства. Действия по отчуждению земельного участка не являются правонарушением, если они соответствуют действующему закону, поэтому размер возмещения сообразуется не с виной, ее степенью, а с величиной причиняемых убытков и вреда. Рассматриваемые убытки происходят от обстоятельств, которые не могут быть поставлены кому-либо в вину. Вред, причиненный имуществу лица в результате отчуждения и состоящий в уменьшении его ценности, является убытками, под которыми никак нельзя понимать моральный и нравственный вред¹³.

Особым образом решается вопрос об упущенной выгоде бывшего собственника земельного участка в результате его выкупа. Так, при оценке не должно быть принимаемо в расчет увеличение ценности имущества, могущее произойти от самого предприятия. Соответственно, риски от снижения стоимости на изымаемый земельный участок в результате проводимых общеполезных мероприятий несет государство или орган местного самоуправления. В состав реального ущерба в таких случаях может включаться, например, стоимость растений, в том числе многолетних, находящихся на изымаемом земельном участке, в состав упущенной выгоды - стоимость не собранного и не реализованного урожая и т.п.

Так, в соответствии с Решением Совета Палехского муниципального района, возмещение убытков при изъятии земельных участков для муниципальных нужд производится в следующем порядке:

3.1. Убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, причиненные изъятием земельных участков для муниципальных нужд.

3.2. Возмещение убытков осуществляется за счет бюджета или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон и влечет за собой ограничение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшение качества земель.

3.3. При расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, о временном занятии земельных участков или об ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

В случае если между отчуждателем и частным лицом отсутствует согласие на изъятие земельного участка, то вступает в силу публично-правовая обязанность, состоящая в принудительном подчинении каждого законному требованию верховной власти. Неисполнение обусловленного публичной обязанностью, в ходе настаивания на этом, дает право требовать удовлетворения требований в суде.

Собственник может не согласиться также с размером компенсации, и этот спор также подлежит разрешению судом. При этом, как правило, назначается судебная экспертиза по определению выкупной цены, в процессе проведения которой эксперты руководствуются методическими рекомендациями по оценке¹⁴, а также правилами возмещения убытков¹⁵.

Так, Администрация Шуйского муниципального района обратилась в Шуйский городской суд с иском к Иванову Ю.В. и Петровой М.В. о выкупе земельного участка для муниципальных нужд. 19.03.2013 Администрацией Шуйского муниципального района было принято постановление «Об изъятии земельного участка для муниципальных нужд» № 172-п. В данном случае Земельный участок необходим для размещения системы газоснабжения муниципального значения.

Уведомлениями от 29.03.2013г. №№ 597,598 Ответчики были извещены о принятом решении.

В соответствии с предусмотренной действующим законодательством процедурой, была проведена независимая оценка рыночной стоимости изымаемого Земельного участка.

В соответствии с Отчетом №25 от 30.01.2014 об определении рыночной стоимости земельного участка, произведенного независимым оценщиком Пелевиным Андреем Витальевичем (ООО «Информационно-косультационная фирма «Вес», Свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков регистрационный №003527 от 06.02.2008г.), рыночная стоимость земельного участка составила 1 550 000 (Один миллион пятьсот пятьдесят тысяч) рублей.

Письмом от 04.03.2014 года № 512 Администрация Шуйского муниципального района уведомила Ответчиков о проведенной оценке и направила проект Соглашения о выкупе земельного участка.

06.03.2014 года Ответчик – Иванов Ю.В. получил для ознакомления оригинал Отчетом № 25 от 30.01.2014 об определении рыночной стоимости земельного участка.

02.04.2014 года Ответчики уведомили Администрацию Шуйского муниципального района о несогласии с результатами оценки.

В иске Администрация просит изъять путем выкупа земельный участок, расположенный по адресу: , категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, для муниципальных нужд в собственность Муниципального образования «Шуйский муниципальный район», с выплатой Ответчикам рыночной стоимости земельного участка в размере 1 550 000 (Один миллион пятьсот пятьдесят тысяч) рублей, пропорционально доле каждого в праве общей долевой собственности. Обязать Ответчиков заключить Соглашение о выкупе земельного участка, изымаемого для муниципальных нужд, на условиях предложенных Администрацией Шуйского муниципального района.

В результате было заключено мировое соглашение по которому была определена рыночная (выкупная) стоимость земельного участка, расположенного по адресу: , кадастровый номер , площадью 256252+/-4429 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, в размере 2 342 000 (Два миллиона триста сорок две тысячи) рублей. Стоимость определена на основании, проведенной в рамках рассмотрения данного гражданского дела, судебной экспертизы. Также было заключено соглашение о выкупе земельного участка, изымаемого для муниципальных нужд на условиях определенных в приложении к настоящему Мировому соглашению.

Т.о. была изменена рыночная стоимость участка, но не учтены убытки, что является нарушением действующего законодательства. Также не совсем понятен механизм определения рыночной цены и причины ее изменения.

1^ Авдонина О.Г. Прекращение права собственности на земельный участок в результате его принудительного изъятия // Нотариус. 2011. N 6. С. 15 - 19.

2^ Кузнецов Д.С. Отдельные вопросы по изъятию земельных участков для муниципальных нужд // Сибирский юридический вестник. 2013. № 2. С. 37

3^ Градостроительный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 31.12.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.04.2015) // Российская газета, N 290, 30.12.2004; Российская газета, N 1, 12.01.2015.

4^ Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22 августа 2012 г. по делу № А58-5774/04-Ф02-3965/12-С1 // Документ не опубликован. СПС «КонсультантПлюс». URL: http://base.consultant. ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base= LAW;n=176165;fld = 134;dst=100009;rnd=0.9266143103595823 (дата обращения: 18.02.2015)

5^ Об утверждении Порядка резервирования и изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков в границах Палехского муниципального района для муниципальных нужд: Решение Совета Палехского муниципального района от 23.04.2009 N 31 (ред. от 30.09.2010) // Информационный бюллетень органов местного самоуправления Палехского муниципального района, 12.05.2009, N 9.

6^ Тихонов А.Н. Предпосылки возникновения правоотношений, связанных с выкупом земельных участков для государственных или муниципальных нужд: общие положения // Российский юридический журнал. 2013. N 2. С. 176 - 179.

7^ Об утверждении Порядка резервирования и изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков в границах Палехского муниципального района для муниципальных нужд: Решение Совета Палехского муниципального района от 23.04.2009 N 31 (ред. от 30.09.2010) // Информационный бюллетень органов местного самоуправления Палехского муниципального района, 12.05.2009, N 9.

8^ Авдонина О.Г. Прекращение права собственности на земельный участок в результате его принудительного изъятия // Нотариус. 2011. N 6. С. 15 - 19.

9^ Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 08.03.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.04.2015) // Российская газета, N 148-149, 06.08.1998; Российская газета, N 52, 13.03.2015

10^ Решение Верхнепышминского городского суда Свердловской области по Делу № 2-1742/11 от 17.10.2011. URL: https://rospravosudie.com/court-verxnepyshminskij-gorodskoj-sud-sverdlovskaya-oblast-s/act-101765362/ (дата обращения: 15.03.2015)

11^ Решение Верхнепышминского городского суда Свердловской области по Делу № 2-1743/2011 от 13.10.2011. URL: https://rospravosudie.com/court-verxnepyshminskij-gorodskoj-sud-sverdlovskaya-oblast-s/act-101765362/ (дата обращения: 15.03.2015)

12^ Тихонов А.Н. Принудительное отчуждение земельного участка в публичных интересах: история и современность // Семейное и жилищное право. 2014. N 3. С. 45 - 48.

13^ Авдонина О.Г. Прекращение права собственности на земельный участок в результате его принудительного изъятия // Нотариус. 2011. N 6. С. 15 - 19.

14^ Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков: Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р (ред. от 31.07.2002) // Документ не опубликован. СПС «КонсультантПлюс». URL: http://base.consultant.ru/cons/cgi/ online.cgi?req =doc;base =LAW;n=38786 (дата обращения: 14.03.2015).

15^ Об утверждении Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц: Постановление Правительства РФ от 7 мая 2003 г. N 262 // Российская газета. 2003. 17 мая.

Код для цитирования: Скопировать