VIII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2016
ПРЕДПРИЯТИЕ КАК ОСОБЫЙ ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ
КомментарииПолная версия работы доступна во вкладке "Файлы работы" в формате PDF
Сегодня именно объекты недвижимости представляются центральным звеном всей системы рыночной экономики страны [1].
Одним из объектов недвижимости является предприятие.
Целью данной работы является рассмотрение предприятия как особого объекта недвижимости.
Актуальность выбранной темы определяется тем, что на данный момент вопросы правового положения предприятия как особого объекта недвижимости приобрели особую востребованность, в связи с увеличением числа предприятий, их развитием, а также увеличением количества сделок с предприятием как с имущественным комплексом.
Исходя из цели работы были поставлены следующие задачи:
1) изучить понятие и сущность предприятия;
2) рассмотреть правовое регулирование сделок с предприятиями;
3) исследовать особенности продажи предприятия как имущественного комплекса;
4) рассмотреть приватизацию предприятия как имущественного комплекса.
Практическая значимость данного исследования заключается в том, что выявление особенностей предприятия как имущественного комплекса, необходимо для осуществления хозяйственной деятельности. Для этого необходимо знать по каким критериям имущественный комплекс может быть признан предприятием.
1. Понятие и сущность предприятия
В законодательстве большинства стран предприятие не считается самостоятельным субъектом права, за ним не признается характер хозяйственного образования, обладающего обособленным имуществом, собственным балансом и пользующегося правами юридического лица. Предприятие рассматривается как определенный имущественный комплекс, включающий материальные и нематериальные элементы и являющийся объектом права [1].
В ГК РФ термин «предприятие» используется применительно к субъектам и объектам права. Предприятием называется юридическое лицо, т.е субъект гражданского права, участник предпринимательской деятельности. При этом термин ''предприятие" применяется только к государственным и муниципальным унитарным предприятиям, которые как коммерческая организация подлежат государственной регистрации и выступают в качестве субъекта права в различных договорах и других правоотношениях [2].
Одновременно этот же термин применяется для обозначения определенного вида объектов права. В этом смысле предприятие– это производственно - хозяйственный комплекс, имущество которого полностью обособленно от имущества организации.
Предприятие как единый имущественный комплекс создается на базе вновь образованных коммерческих организациях с использованием взносов их учредителей и участников, а также из доходов от последующей производственной деятельности.
В состав предприятия как особого объекта недвижимости могут входить: отдельные объекты (здания, сооружения, земля и т. д.), нематериальные активы (права пользования земельным участком, природными ресурсами, авторские и другие права и пр.) и оборотные средства (деньги, сырье, материалы и т. п.). Законом не определён обязательный перечень элементов, входящих в состав предприятия как имущественного комплекса.
При осуществлении хозяйственной деятельности важно знать, по каким критериям имущественный комплекс может быть признан или не признан предприятием. Сравнительно небольшая практика применения данного института не дает ответа на этот вопрос. Вместе с тем представляет интерес высказанное в юридической литературе мнение: "если отчуждаемый имущественный комплекс пригоден для ведения предпринимательской деятельности, т.е. образует технологически единое целое, замкнутый производственный цикл, его следует считать предприятием, а продажу регулировать нормами п.8 гл. 30 ГК РФ. Все другие сочетания (комплексы) вещей, не обладающие этими свойствами, предмета указанного договора не образуют" [3]. Отсюда следует, что для признания имущественного комплекса предприятием он должен включать элементы, позволяющие субъекту предпринимательской деятельности самостоятельно осуществлять производство продукции, выполнять работы или оказывать услуги и тем самым систематически получать прибыль. При этом набор элементов зависит от профиля деятельности, финансово-экономических, территориальных и иных условий функционирования предприятия [1].
2. Правовое регулирование сделок с предприятиями
Сделка с предприятием предполагает передачу не только входящих в его состав вещественных, но и иных элементов, без которых невозможно его функционирование. Поэтому в состав предприятия могут быть включены нематериальные активы, например права, вытекающие из принадлежащих его собственнику патентов на изобретения, товарный знак. Следует отметить, что практика включения указанных элементов в состав предприятия, их оценки еще не сложилась, однако в условиях рыночного хозяйства данные элементы могут представлять большую ценность.
Отнесение предприятия как имущественного комплекса к категории недвижимости независимо от того, входит в его состав объект недвижимости, принадлежащий предприятию на правах собственности, или нет, вызвано необходимостью подчинения сделок с предприятием специальному правовому режиму недвижимости в целях повышения надежности таких сделок, защиты прав как их участников, так и третьих лиц. Однако "признав предприятие объектом недвижимости, ГК не подчиняет его автоматически всем общим правилам недвижимости, а устанавливает для сделок с предприятиями более формализованный и строгий режим" [4].
В качестве объекта права предприятие может принадлежать любым субъектам-участникам предпринимательской деятельности. Не исключена возможность принадлежности одному субъекту нескольких предприятий - имущественных комплексов, в частности предназначенных для изготовления разных видов продукции или для иных видов предпринимательской деятельности.
Предприятие как объект недвижимости, используемый для предпринимательской деятельности, нельзя сводить к комплекту оборудования для выпуска определенной продукции: для превращения такого комплекта в предприятие необходимо организовать на его основе процесс производства. Предприятие как объект недвижимости составляет единый имущественный комплекс, включающий не только все виды имущества, предназначенные для его деятельности, но имущественные права. Так, например, часто встречаются предприятия, которые арендуют объекты недвижимости, т.е. в состав предприятия входит имущественное право пользования объектом недвижимости для определенной производственной деятельности.
По своему составу предприятия могут быть различными, они, например, могут вовсе не иметь объектов недвижимости или, напротив, представлять собой мощные имущественные комплексы, расположенные на территории одного или нескольких регистрационных округов под юрисдикцией различных учреждений юстиции или их филиалов [1].
В соответствии с действующим законодательством государственной регистрации подлежат следующие сделки с предприятием в целом или его частью:
1) договор купли-продажи (п.3 ст.560 ГК РФ);
2) договор аренды (п.2 ст.658 ГК РФ);
3) договор о залоге (п.3 ст.339 ГК РФ, ст. 10 Закона об ипотеке);
4) договоры о передаче под выплату ренты, пожизненного содержания с иждивением (ст.584 ГК РФ).
В число сделок с недвижимостью, подлежащих государственной регистрации, входит также договор дарения недвижимого имущества. Но исходя из правовой природы предприятия как имущества для осуществления предпринимательской деятельности, а также из законодательного запрещения дарения между коммерческими организациями, дарение предприятий недопустимо.
Рассмотрим особенности основных сделок с предприятием подробнее.
В отношении предприятия могут быть заключены договоры залога. В соответствии со ст. 340 ГК, «при ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором».
Согласно ст. 70 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «если предметом ипотеки является предприятие и иное не предусмотрено договором, в состав заложенного имущества входят относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права».
Состав передаваемого в ипотеку относящегося к предприятию имущества и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации данного имущества. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию, являются обязательными приложениями к договору об ипотеке.
В соответствии со ст. 607 ГК предприятия могут быть переданы в аренду. При этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
При аренде предприятия:
- передается предприятие как имущественный комплекс;
- права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, как правило, не подлежат передаче арендатору;
- кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до его передачи арендатору письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду.
Обязательной государственной регистрации подлежит также переход прав на предприятие на основании договора купли-продажи, но с учётом сложности и разнородности состава предприятия как имущественного комплекса его продажа выделена законодательством в отдельный вид [5].
До принятия нового ГК практически все предприятия были государственными (кооперативными), они не находились в обороте и как правило передавались в ведение других организаций в административном порядке. Поэтому понятие предприятия, основанное на понятиях об имуществе, свойствах вещей, характере их связей, для нашего общества является новым и еще недостаточно утвердилось в практике, вследствие чего допускаются неточные формулировки.
3. Особенности продажи предприятия как имущественного комплекса
Причинами продажи предприятия как единого имущественного комплекса могут быть неплатежеспособность предприятий, их ликвидация или банкротство; потребность в денежных средствах; переход к другим занятиям; желание обновить оборудование; возможна также принудительная продажа предприятия. Не исключен вариант, когда предприятие специально создавалось для последующей продажи. Во всех таких ситуациях на стороне покупателя могут выступать предприниматели различных организационных форм.
Продажа предприятия как объекта недвижимости существенно отличается от продажи его акций. В первом случае особый объект недвижимости переходит в собственность покупателя, в качестве которого выступает созданное в процессе приватизации акционерное общество. При покупке акций независимо от их количества бывшие работники приватизированного предприятия и другие лица - акционеры - приобретают только собственность на акции, а не на имущество предприятия.
В последние годы в национальной экономике четко прослеживаются диверсификационные тенденции, характеризуемые выходом компаний в сферы бизнеса, непосредственно не связанные с основным или первоначальным видом деятельности. Жесткая конкуренция, дефицит инвестиционных ресурсов и риски, присущие российской экономике, привели к ситуации, когда вложение средств в расширение старого бизнеса стало во многих случаях менее привлекательным, чем покупка функционирующих смежных предприятий.
Также, следует отметить, что в соответствии с законом можно продать и часть предприятия, представляющую собой обособленный имущественный комплекс. Во всех случаях в договоре должны быть указаны данные, позволяющие установить предмет продажи, в том числе расположение предприятия на земельном участке.
До подписания договора стороны должны составить и рассмотреть акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов (обязательств), включенных в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размеров и сроков требования.
Договор продажи предприятия, как и другого объекта недвижимости, заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, с приложением к нему перечисленных выше документов и с обязательной государственной регистрацией.
В договоре купли-продажи должна быть четко обозначена цена приобретаемого предприятия, как одно из существенных условий договора. Как правило, цена определяется по соглашению сторон на основании проведенной инвентаризации и заключения аудитора. Предполагается, что в обусловленную цену включается и цена на передаваемый земельный участок или на право его использования.
Процесс реализации предприятия как имущественного комплекса может осуществляться по следующей схеме:
1. Заключение договора купли-продажи и его государственная регистрация. Отсутствие договора в письменном виде влечет за собой его недействительность;
2. Передача предприятия по передаточному акту. В передаточном акте в обязательном порядке должны найти отражение сведения об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, данные о составе предприятия, о недостатках, выявленных в передаточном имуществе, перечень утраченного продавцом имущества.
3. Государственная регистрация права собственности покупателя на приобретенное предприятие.
Таким образом, закон требует, чтобы стороны при продаже предприятия дважды осуществляли государственную регистрацию. Сначала нужно зарегистрировать договор о продаже предприятия, а потом осуществить регистрацию права собственности покупателя.
После заключения договора в соответствии с особенностями приобретения недвижимости необходима передача предприятия по специальному передаточному акту от продавца к покупателю.
В ст. 563 ГК РФ подробно определено содержание этого акта, указано, что подготовка предприятия к передаче, в том числе оформление передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.
Моментом передачи предприятия покупателю считается день подписания обеими сторонами передаточного акта. С этого момента к покупателю переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества. Покупатель вправе использовать входящее в состав предприятия имущество и извлекать выгоды, но он до перехода права собственности не вправе распоряжаться предприятием. Продавец после передачи предприятия тоже не вправе распорядиться им. Право собственности на предприятие переходит к покупателю только с момента государственной регистрации этого права.
Покупатель может сохранить приобретенное предприятие в качестве обособленного имущества юридического лица или же присоединить его к своему имуществу, создав на его основе внутреннее подразделение другой организации, или, если это индивидуальный предприниматель, непосредственно управлять им. На основе приобретенного предприятия может быть создано юридическое лицо — хозяйственное общество — даже с единственным участником. Последний будет иметь права, предусмотренные законом о соответствующем хозяйственном обществе, учредительными документами товарищества или общества.
4. Приватизация предприятия как имущественного комплекса
Правовое регулирование предприятий, созданных в порядке приватизации, определяется специальным законодательством, которое имеет приоритет по отношению к общим нормам ГК о приобретении права собственности. Как правило, при приватизации государственных и муниципальных предприятий, имущественный комплекс сохраняется, изменяются только собственник и правовая организационная форма.
Эти отношения регулируются Законом РФ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» от 3 июля 1991 г., в который неоднократно были внесены существенные изменения, а также многими указами Президента РФ и Основными положениями Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 г., утвержденными Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г., которые должны действовать до утверждения новой Государственной программы приватизации. Общий порядок и способы приватизации предприятий подробно определены в приложениях к Указу Президента РФ от 29 января 1992 г. Там указаны порядок подачи, оформления и принятия к рассмотрению заявки на приватизацию, правила оценки стоимости объектов приватизации, положения о преобразовании государственных и муниципальных предприятий в открытые акционерные общества, установлены порядок и условия организации и проведения аукционов, порядок проведения конкурсов.
Большое значение имеют положения Указа Президента РФ «Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества» от 1 июля 1992 г. и Положение о коммерциализации государственных предприятий с одновременным преобразованием их в акционерные общества.
В результате приватизации имущественный комплекс переходит в собственность хозяйственного товарищества, общества или индивидуальных предпринимателей.
Приватизации подлежат и части предприятия.
В Указе Президента РФ «Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества» от 1 июля 1992 г. предусмотрено выделение в процессе приватизации структурных подразделений предприятий (цехов, производств, участков и др.) в самостоятельные предприятия в правами юридического лица с соблюдением требований антимонопольного законодательства.
Действующими нормативным документами порядок бухгалтерского учёта операций по продаже предприятия и их налогообложению однозначно не определен. В бухгалтерском учете продажа предприятия должна отражаться как продажа основных средств.
Продажа приватизируемого предприятия осуществляется путем заключения договора купли-продажи, в котором четко определяются права и обязанности продавца и покупателя, порядок оплаты, закреплены иные условия. Право собственности на передаваемое имущество переходит к покупателю в момент регистрации договора.
При всех способах приватизации предприятий от лица собственника имущества — государства выступает соответствующий государственный орган или орган местного самоуправления. Такими органами являются комитеты по управлению имуществом и фонды имущества.
Покупатель приватизированного предприятия приобретает на него все права собственника и, следовательно, может продать предприятие другому лицу [1].
В заключение хотелось бы сделать следующие выводы:
предприятие как имущественный комплекс рассматривается в качестве особого объекта недвижимости в силу соблюдения всех родовых признаков объектов недвижимости, регистрации сделок с ним как с недвижимостью, своей качественной неоднородности и разнообразного состава (отдельные объекты недвижимости, нематериальные активы, оборотные средства).
Что, касается правого регулирования, то было выявлено, что в качестве объекта сделок могут выступать:
-часть предприятий как имущественных комплексов;
-отдельные предприятия;
-группа предприятий, принадлежащих одному субъекту пpaвa;
-предприятия в состав которых входят отдельные объекты недвижимости, не принадлежащие предприятиям на праве собственности.
Таким образом следует понимать, что предприятие как имущественный комплекс образуется из множества материальных и нематериальных элементов и может в какой-нибудь своей части быть объектом вложения инвестиций, залога и т.д [3].
Список использованной литературы
1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости : учебник для вузов / А. Н. Асаул - СПб.: Питер, 2004. - 512 с.: ил.
2. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 [Электронный ресурс] : федер. закон Рос. Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ : [ред. от 06.04.2011]. - Режим доступа : КонсультантПлюс. Законодательство. ВерсияПроф.
3. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник / В.А. Горемыкин - М.: Издательско-книготорговый центр "Маркетинг", 2002. - 358 с.
4. Максимов С.Н. Экономика недвижимости: Учебн. пособие / С.Н. Максимов - СПб.: Питер, 1999. - 204 с.
5. Сухов О.А. Сделки с предприятием [Электронный ресурс] / О.А. Сухов // - Режим доступа : http://portal-law.ru/articles/nedv/sdeli/sdelki_s_predprijatiem/