VIII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2016

Современное использование земель свидетельствует о том, что в городе Заволжье, как и в России в целом, происходит трансформация земельных отношений, в виде ликвидации монополизма государственной собственности на землю и становления платного землепользования, что в свою очередь стимулирует развитие рынка земли.

Кроме того, в городе Заволжье, как и во всей Нижегородской области, происходит реформирование земельных отношений, в связи с проведением земельной реформы, которая предполагает разграничение государственной собственности на землю.

Так, рассматривая земельный фонд города, который является средством производства, предметом труда и всеобщим местом проживания людей, что требует рационального использования земель, которыми необходимо эффективно управлять, особенно в периоды земельных преобразований при переходе от плановой к рыночной экономике.

Рассматривая структуру  земельного баланса, необходимо отметить, что земельный фонд города Заволжье по состоянию на 1 января 2015 года составил 1287,0 га. Земли города Заволжье по видам использования и формам собственности распределяются следующим образом (Таблица 1).

Таблица 1 - Сведения о распределении земель города Заволжье по видам использования и формам собственности

Виды использования земель	Общая площадь, га	В собственности граждан, га	В собственности юридических лиц, га	В государственной и муниципальной собственности, га
1	2	3	4	5
Земли жилой застройки	504	156		348
Земли общественно-деловой застройки	33	8	4	21
Земли промышленности	196		164	32
Земли общего пользования	87			87
Земли транспорта, связи, инженерных коммуникаций	31			31
Продолжение таблицы 1
1	2	3	4	5
Земли сельскохозяйственного использования	167	97	67	3
Земли занятые особо охраняемыми территориями (городские леса)	34			34
Земли под водными объектами	55			55
Земли, не вовлеченные в градостроительную деятельность	180			180
Итого земель в границах населенного пункта	1287	261	235	791

Структура земель города Заволжье по видам использования представлена на рисунке 1.

Кроме того, рассматривая использование земель в собственности граждан по видам использования в процентном соотношении, структура будет выглядеть следующим образом (рисунок 2).

Земельная реформа затронула проблемы в развитии и использовании земель города, во взаимосвязи с  территориальным планированием. Заволжье в связи со своим географическим положением, не имеет свободных земель для своего территориального развития, которое возможно, как  показывает практика только в направлении Балахнинского района. В связи с этим, администрацией Городецкого района поднимался вопрос о выделении и присоединении дополнительных площадей и земель городу Заволжье.

В связи с этим, издан закон  Нижегородской области №61-З «Об изменении границ Городецкого муниципального района и муниципального образования - городского поселения город Заволжье Городецкого муниципального района Нижегородской области» от 30 мая 2005 года [1], в котором предполагается передача дополнительных земель городу Заволжье в размере 721,4 га из земель Балахнинского района. Однако в связи с тем, что передаваемые площади заболочены на 70% и не пригодны для городского строительства, администрация Городецкого района не приняла их на учет и в настоящее время граница города до конца не определена и не закреплена на местности. Что негативно сказывается на эффективности использование земель города, так как в настоящее время граница города несет в себе не только градостроительные функции, но имеет экономическое значение. Земли, находящиеся в пределах границ населенного пункта, облагаются налогом по более высоким ставкам, чем расположенные вне его границ.

Основной площадкой развития строительства, а также размещения резервов жилой зоны в соответствии с генпланом города, станет территория в юго-восточной части (505 га), которая будет новым микрорайоном города под именем «Прибрежный» [2]. В соответствии с балансом присоединяемой территории 25 га будет отведено под жилую застройку, часть из которой предполагается под усадебное и коттеджное строительство - 10 га и часть - 15 га под многоэтажную секционную застройку.

Был произведен расчет эффективности использования данных площадей под жилую застройку.

В расчете эффективности использования земельного участка площадью 10 га, выделяемого под усадебное и коттеджное строительство, эффективность использования рассматривалась исходя из двух статей: расходы и доходы.

Расходная часть состояла из:

1)        выкупа земельного участка, исходя из кадастровой стоимости пахотных земель 13,5 тыс. руб. за 1 га;

2)        расходов на установление новой границы (межевание);

3)        формирования объекта кадастрового учета и постановки его на учет с переводом земель из I категории во II - 20 тыс. руб. за 1 га.

Доходная часть: в целях организации планирования и использования земельного участка, включенного в новую границу населенного пункта, было предусмотрено то, что 40% от площади включаемого земельного участка необходимо выделить на организацию инфраструктуры, а оставшиеся 60% территории разделить на земельные участки площадью 800 м2, которые будут проданы жителям города по кадастровой стоимости 13,5 тыс. руб./га с учетом рыночного коэффициента.

Данный расчет показал, что доходная часть составила  6,075 млн. руб., а затратная - 336,5 тыс. руб., отсюда следует, что разовый доход от использования присоединяемых 10 га под усадебное и коттеджное строительство составит 5 млн. 738,5 тыс. руб. Ежегодный доход от данного участка в бюджет города, при ставке земельного налога застраиваемой территории 0,3%, будет составлять 24,3 тыс. руб./га.

На участке площадью 15 га планируется разместить 10, 2х подъездных 12ти этажных домов, где на одном этаже будут размещаться: однокомнатная квартира, двухкомнатная квартира и две трёхкомнатных квартиры.

В целях эффективного социального распределения жилищных площадей предлагается следующая схема их реализации в условиях муниципального образования:

а) 20 % квартир (11088 м2) передать бесплатно малоимущим и нуждающимся в жилье гражданам, принимая  рыночную стоимость 1 м2  квартиры равной 30 тыс. руб., затраты составят 332,6 млн. руб./м2

б) 30%  квартир (16632 м2) предоставить гражданам, относящимся к бюджетной сфере учителям, врачам и др., принимая во внимание то, что квартиры им будут предоставлены по льготной цене - 15 тыс. за  1 м2. Затраты от этого составят 249,5 млн. руб./м2.

в) 50% квартир (27720 м2) продать гражданам по рыночной цене (30 тыс. рублей за 1 м2). Доход, принесенный в данном случае, составит  831,6 млн. руб./м2.

Разница между доходной и затратными частями составит 249,5 млн. руб., что определяет эффективность использования данных площадей под многоэтажную секционную застройку.

Благодаря этому, можно сделать ряд основных предложений по эффективному использованию земельного фонда города Заволжье:

1)            изменение существующих границ города и их упорядочивание. Включение в границу города Заволжье территорий в юго-восточной части в размере 505,0 га.

2)        максимально использовать имеющиеся свободные производственные площади градообразующего предприятия ОАО «ЗМЗ», что позволит сократить большие расходы на содержание пустых производственных площадей, а также поспособствует избавлению от монозависимости;

3)        для обеспечения равномерного расселения населения, формирования законченного архитектурно-пространственного облика города и повышения уровня комфортности проживания предлагается размещение нового жилищного строительства и реконструкция существующей жилой зоны, с заменой малоценного и ветхого жилья;

4)        развитие территории обеспечивающей отдых населения, благоустройство речного фасада р. Волги, создание системы зданий культурно-бытового и социального назначения, увеличение площади зеленых насаждений общего пользования.

И в заключении можно сделать вывод, что эффективное использования земельного фонда города Заволжье Нижегородской области, во многом зависит от рациональной организации территориального планирования на благо развития города и решения социальных проблем жителей Заволжья.

Список литературы

1.        Нижегородская область. Закон. Об утверждении границ, состава территории Городецкого муниципального района, границ и состава территорий муниципальных образований, входящих в состав Городецкого муниципального района [Электронный ресурс] : закон Нижегор. обл. от 18.08.2005 № 114-З : [изм. от 07.02.2011]. - Режим доступа : http://docs.cntd.ru/document/944923820.

2.        Проект генерального плана города Заволжья Городецкого района Нижегородской области [Текст]. В 3 т. Т.1. Пояснительная записка / Адм. г. Н. Новгорода ; муниципальное предприятие г. Н. Новгорода Ин-т развития города «НижегородгражданНИИпроект». Нижний Новгород, 2007.

Код для цитирования: Скопировать