VIII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2016

Массовая оценка недвижимости - это процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, которые имеют схожие характеристики, где используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке [1]. Подходы и методы кадастровой оценки, используемые для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, представлены на рисунке 1.

Рассмотрим каждый из подходов подробнее.

1.  Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

В доходном подходе применяется метод прямой капитализации, который используется, если:

-        потоки доходов стабильны, длительный период времени представляют собой значительную положительную величину;

-        потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости.

2.  Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов [2].

В сравнительном подходе используются следующие методы: метод регрессионного анализа, метод УПКС и метод типового объекта.

1) Метод регрессионного анализа позволяет построить регрессионную модель расчета стоимости. Под регрессионной моделью расчета понимается математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной и значениями ценообразующих факторов. Для применения метода необходимо выполнение следующих условий:

- достаточный уровень развития рынка недвижимости, наличие достаточной и достоверной информации для выявления зависимости между стоимостью объектов и ценообразующими факторами;

- наличие у объектов оценки характеристик - ценообразующих факторов,  которые необходимо подставить  в модель оценки для определения  стоимости.

2) Метод моделирования на основе удельной кадастровой стоимости (метод УПКС) предполагает моделирование с использованием  определенных для других объектов оценки удельных показателей кадастровой стоимости. Метод УПКС применяется только в рамках  сравнительного подхода к оценке.

Метод применяется в случаях, когда отсутствует возможность применения метода регрессионного анализа вследствие отсутствия информации о точном местоположении объекта оценки, о его характеристиках [3].

3) Метод типового объекта оценки объекта-аналога применяется при отсутствии достаточной рыночной информации для группы (подгруппы). Метод типового объекта сводится к индивидуальному расчету.

Метод типового объекта заключается в следующем:

-        определяется группа объектов оценки, в котором целесообразно типизировать объекты оценки;

-        определяется основание типизации - характеристика или группа характеристик объектов оценки, на основании которых можно сгруппировать объекты оценки по типам;

-        проводится типизация объектов оценки;

-        формируется типовой объект оценки;

-        определяется стоимость типового объекта оценки;

-        в зависимости от вида разрешенного использования объектов оценки могут вноситься корректировки в стоимость объектов при распространении стоимости типового объекта оценки на объекты оценки.

В качестве объекта оценки может выступать как непосредственно объекты оценки, так и типовой объект оценки. В качестве объектов аналогов также могут выступать как непосредственно объекты-аналоги, так и типовой объект-аналог.

3.  Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

В ходе оценки объектов недвижимости города Арзамас был применен только сравнительный подход к оценке. Распределение количества объектов оценки по применению методов оценки в сравнительном подходе представлено в таблице 1.

Таблица 1 - Распределение количества объектов оценки по применению методов

Подход	Метод	Количество объектов оценки г. Арзамас
Сравнительный подход	Регрессионный анализ	38963 (89,7%)
	Метод УПКС	3488 (8,0%)
Установление кадастровой стоимости на уровне 1 руб.		984 (2,3%)
Всего объектов оценки		43435 (100,0%)

 

Распределение случаев применения регрессионного анализа к оценке объектов недвижимости города Арзамас в разрезе видов использования объектов недвижимости представлено на рисунке 2.

Распределение случаев применения метода УПКС в разрезе групп к оценке объектов недвижимости представлено на рисунке 3.

Таким образом, при оценке объектов недвижимости города Арзамас в полной мере использовался сравнительный подход. Объекты оценивались двумя методами: регрессионного анализа и УПКС, удельные веса которых соответственно составляют 89,7% и 8,0%. Всем сооружениям была установлена номинальная стоимость в размере 1 рубля. Удельный вес установления кадастровой стоимости на уровне 1 руб. составляет 2,3%.

Список литературы

1.      Пылаева, А.В. Основы кадастровой оценки недвижимости. [Текст] : монография / А. В. Пылаева. - Н. Новгород : НИУ РАНХиГС, 2014. - 141 с.

2.  Российская Федерация. Министерство экономического развития и торговли. Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки [Электронный ресурс] : федер. стандарт оценки (ФСО №1) : утв. приказом Мин-ва  экон. развития и торговли Рос. Федерации от 20.07.2007 № 256. - Режим доступа : КонсультантПлюс. Законодательство. ВерсияПроф.

3.      Пылаева, А.В. Практика применения подходов и методов оценки в определении кадастровой стоимости недвижимости. Методология кадастровой оценки недвижимости [Текст] : статья / А.В. Пылаева. - Н. Новгород, 2015. - 17 с.

Код для цитирования: Скопировать