VII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2015

Ипотека – довольно рисковый вид кредитования, так как с заключением кредитного договора у заемщика возникают многолетние финансовые обязательства перед банком – кредитором. На сегодняшний день во время оформления ипотечного кредита страхование является обязательным условием. Существуют причины данного требования банков: значительная сумма кредита и большой срок выплат.

Страхование ипотечных обязательств защищает кредитора на случай возникновения недостаточности денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, для погашения задолженности заемщика по кредитному договору.

Под ипотечным страхованием принято понимать комплексное страхование, которое включает в себя: страхование заложенного банку имущества, страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование титула.

Принципиальное отличие ипотечного страхования от традиционно применяемого при ипотеке страхования жизни и здоровья заемщика, титула и залогового имущества заключается в том, что в этом случае страхуются риски совершенно иного характера. Объект страхования – имущественные интересы выгодоприобретателя, связанные с ненадлежащим исполнением заемщиком обязанностей по кредитному договору. По сути, это финансовые риски, которые принято страховать при кредитовании в развитых странах, в том числе для смягчения условий и требований по кредитованию (например, для снижения размера первоначального взноса) [7].

23 июня 2014 года Федеральным законом Российской Федерации № 169-ФЗ в Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ внесены изменения в статьи 31 и 61 Федерального закона "Об ипотеке (залог недвижимости)", которыми установлены механизмы страхования ответственности лица, являющегося должником по обеспеченному ипотекой обязательству, а также финансового риска кредитора от возникновения убытков, вызванных недостаточной стоимостью заложенного имущества [3].

После изменений в статье 31 указанного Закона предусмотрено, что страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. Договор страхования имущества, заложенного по договору об ипотеке, должен быть заключен в пользу залогодержателя (выгодоприобретателя), если иное не оговорено в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем возникновение ипотеки в силу закона, либо в закладной.

Залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Данное требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу которых осуществлено страхование, за исключениями, установленными федеральным законом [3].

В случае, если утрата или повреждение имущества произошли по причинам, за которые отвечает залогодержатель, то он лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения.

Законом установлено, что заёмщик имеет право застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату основной суммы долга и по уплате процентов за пользование кредитом.

По договору страхования ответственности заёмщика выгодоприобретателем является кредитор-залогодержатель по обеспеченному ипотекой обязательству. При передаче кредитором-залогодержателем по обеспеченному ипотекой обязательству своих прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству либо при передаче прав на закладную права выгодоприобретателя по договору страхования ответственности заемщика переходят к новому кредитору либо новому владельцу закладной в полном объеме.

При заключении договора страхования ответственности заёмщика на срок действия обеспеченного ипотекой обязательства страхователь в случае погашения более чем тридцати процентов от основной суммы долга имеет право на снижение размера страховой суммы соразмерно снижению основной суммы долга по обеспеченному ипотекой обязательству и на соответствующий пересмотр размера страховой премии по договору страхования ответственности заемщика при условии, что на момент пересмотра условий договора страхования ответственности заемщика страхователь исполнял обязательства по возврату основной суммы долга и по уплате процентов за пользование кредитом в соответствии с установленным графиком погашения основной суммы долга, не допуская при этом нарушения сроков внесения платежей более чем на тридцать дней [9].

Для целей расчета страховой выплаты по договору страхования ответственности заемщика или по договору страхования финансового риска кредитора не подлежат учету причитающиеся выгодоприобретателю неустойки (штрафы, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, проценты за пользование чужими денежными средствами, предусмотренные статьей 395 ГК РФ [1].

Договор страхования ответственности заемщика или договор страхования финансового риска кредитора может быть заключен на срок действия обеспеченного ипотекой обязательства либо на срок, в течение которого сумма обеспеченного ипотекой обязательства составляет более чем 70 % от стоимости заложенного имущества.

В случае погашения суммы долга по обеспеченному ипотекой обязательству договор страхования ответственности заемщика или договор страхования финансового риска кредитора прекращается. При этом страховщик имеет право на часть страховой премии пропорционально времени, в течение которого действовало страхование.

При отказе страхователя от договора страхования ответственности заемщика или договора страхования финансового риска кредитора уплаченная страховщику страховая премия не подлежит возврату.

Положения пункта 5 статьи 61 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 169-ФЗ) применяются к обеспеченным ипотекой обязательствам, которые возникли до 25 июля 2014 года [3].

Обеспеченные ипотекой обязательства, по которым на 25 июля 2014 года не были заключены договоры страхования ответственности заёмщика и после указанной даты для исполнения которых залогодержатель оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, прекращаются в порядке, установленном пунктом 5 статьи 61 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 23.06.2014 N 169-ФЗ).

Формально страхование ответственности по ипотеке появилось у россиян около 10 лет назад, в 2004 г., но на практике не работало. Самым большим дефектом для всех участников рынка была норма о «прощении долга заёмщика». Суть ее сводилась к тому, что долг гражданина прощался, если имущество не удавалось продать с публичных торгов. Законодатель предполагал, что это признак кризиса в регионе, и потому заёмщика стоит оградить от дальнейших взысканий. По факту, прощая долг заёмщика, законодатель не дал источника компенсации этих «неожиданных убытков», и кредиторы вынуждены были закладывать эти потери в свою ставку.

Динамика объёма и количества выдачи ипотечных кредитов в 2006 – 2014 гг. представлена на рисунке 1.

Рисунок 1 – Динамика объёма и количества выдачи ипотечных кредитов в 2006 –

2014 гг.

В настоящее время рынок ипотеки является самым быстрорастущим сегментом не только в банковской рознице, но и по сравнению с корпоративным блоком. Объём ипотечных сделок в 3 квартале 2014 года превышает аналогичный период 2013 года в 1,3 раза в количественном выражении и в 1,4 раз в денежном. Суммарный ипотечный портфель на балансах банков продолжает расти и за последние двенадцать месяцев увеличился на 33,7%.

Повышение инвестиционной привлекательности недвижимости привело к оживлению рынка жилья: рост по итогам квартала составил 17% по отношению к первому кварталу 2013г. (за 2013г. в целом количество сделок снизилось на 5%). Доля сделок с ипотекой также выросла до очередного рекордного уровня: по данным Росреестра, 25,8% всех прав собственности, зарегистрированных в сделках с жильем в первом квартале 2014г., приобретались с использованием ипотечного кредита [13].

Вместе с тем на рынке наблюдается рост ставок. Начиная с мая многие банки, в том числе и крупнейшие игроки, скорректировали ставки в сторону увеличения. В этих условиях особенно актуально появление нового инструмента снижения рисков. Несмотря на то, что некоторые банки, например, Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк, МИА и другие повысили свои ставки на 0,4-1 %, это пока не приводит к снижению заявок от потенциальных заемщиков, а вот более тщательное и строгое их рассмотрение со стороны банков замечено. Так кредиторы, предлагающие самые низкие ставки, например, «Связь Банк» со ставкой 11,8 % не отказывает лишь наемным работникам среднего звена с белым доходом. Сбербанк со ставкой 13 % после того, как выдал беспрецедентное количество кредитов под 12%, стал дольше рассматривать и чаще отказывать клиентам в выдаче ипотеки [10].

В третьем квартале нынешнего года немало шума наделали заградительные санкции США, под которые попали системообразующие банки - Сбербанк, Газпромбанк, ВЭБ, ВТБ, Банк Москвы и Россельхозбанк. Эта новость сама по себе звучала угрожающе, но простые клиенты данных банков фактически не ощутили на себе их действие. Смысл санкций сводился к тому, что перечисленным банкам закрыли доступ к международному банковскому кредитованию, в частности на европейский и американский рынки капитала.

Опережающий рост ипотеки в текущем году во многом объясняется тем, что в условиях макроэкономической нестабильности и снижения курса рубля недвижимость стала популярным объектом для инвестиций. Также спрос на ипотечные кредиты увеличился из-за санкций, по мнению многих экспертов. Многие граждане ожидают в связи с ними повышения курса доллара и уверены, что за счёт приобретения квартиры они могут избавиться от риска потери денег.

По оценке аналитиков, тенденцией последнего времени является рост доли заёмщиков, взявших ипотечные кредиты с более низкими требованиями. В связи с тем, что таких заёмщиков, особенно получающих "серые" доходы, отличает более высокий уровень кредитного риска, рост объёмов выдачи ипотеки в этом сегменте не создает предпосылок для снижения ставок. Распространение кредитов с низким первоначальным взносом и без официального подтверждения доходов в условиях нестабильности приводит к росту кредитных рисков ипотечного портфеля банков, поскольку в случае кризиса такие заемщики окажутся очень уязвимыми к возможному снижению доходов [14].

Таким образом, страхование ответственности заёмщика несёт мощную социальную нагрузку – позволяет не только снизить процентную ставку по кредиту и уменьшить первоначальный взнос, но и защитить должника. В случае, если банк продаст жилье с торгов, а остаток долга станет непосильной ношей для заёмщика, страховая выплата призвана "подстраховать" его.

Изменение в законе предполагает сохранение "непрерывности" действия договора страхования финансовых рисков кредитора при переходе прав на закладную. Другими словами, в случае смены владельца закладной (банка, заимодавца) договор страхования финансовых рисков продолжает работать. В законе также прописано последовательное осуществление страховых выплат при одновременном наличии двух договоров страхования – сначала по договору страхования ответственности заёмщика, затем по договору страхования финансовых рисков кредитора. Эти возможности позволяют снизить банкам стоимость фондирования, что неизбежно отражается на потребительской ставке по ипотеке в сторону уменьшения [6].

Наконец, есть проблема, что страхователем может быть заёмщик, только если он является залогодателем. Изменение в законе предполагает возможность страхования ответственности заемщика на лиц, не являющихся залогодателями.

В целом, основной причиной, предопределившей привлекательность недвижимости, стала ценовая динамика рынка, а также падение цен в долларовом эквиваленте. Многие покупатели недвижимости видят в этой инвестиции защиту своих сбережений либо стремятся приобрести квартиру для собственных нужд как можно скорее, опасаясь снижения доступности жилья в будущем.

Конечно, на показатели третьего квартала частично влияет сезонность. Значительная часть потенциальных заёмщиков находилась в отпусках, поэтому уже в сентябре было отмечено увеличение обращений ипотечных покупателей [11].

Стоит отметить, что рост выдачи ипотечных кредитов происходил на фоне снижения вкладов физических лиц и увеличения количества займов с минимальным первоначальным взносом. А это значит, что таким образом население защищает накопления, инвестируя их в недвижимость. На фоне существенного снижения сделок на рынке вторичного жилья, увеличивалась доля сделок на первичном, особенно среди новостроек с максимальной степенью готовности, в связи с нарастающими опасениями покупателей по поводу судьбы проектов на старте. Такие же опасения можно наблюдать и со стороны банков, которые стали ужесточать требования к аккредитации новых объектов, особенно застройщиков, не имеющих ранее опыта строительства.

В 2015 году прогнозируется падение данного сектора кредитования. Сейчас экономика страны только вошла в рецессию и сложно предугадать её последствия, в любом случае на рынке недвижимости они проявляются с временным лагом.

Если же санкции для банков и всей экономики примут затяжной характер или будут увеличены, то это наверняка приведет к повышению ставок и минимального взноса. Скорее всего, для новостроек вернут надбавку на период строительства, которую в 2013 году отменили многие ведущие банки. Предполагается, что банки откажутся от минимального взноса 10-15 % и увеличат входной порог до 20-30 % от стоимости квартиры. Ставки скорректируются таким образом, что среднее значение будет находиться в пределах 13-13,5% (сейчас – 12,5%). Как правило, сроки и суммы ипотечных программ не корректируются, может быть ужесточен способ оценки заёмщиков, в результате которого будут занижать одобряемые суммы. Все это, к сожалению, приведет к торможению ипотечных сделок, и как следствию – снижению спроса [8].

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1.Гражданский кодекс Российской Федерации : URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 28.09.2014).

2 Об организации страхового дела в Российской Федерации Федеральный закон РФ от 27.11.1992 N 4015-1 (ред. от 28.12.2013) : URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 28.09.2014).

3 Об ипотеке (залоге недвижимости) Федеральный закон РФ от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 21.07.2014) : URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 28.09.2014).

4 О банках и банковской деятельности Федеральный закон РФ от 02.12.1990 N 395-1 (ред. от 04.10.2014) : URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 28.09.2014).

5 О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации Федеральный закон РФ от 01.07.2011 г. № 169-ФЗ (ред. от 28.12.2013) : URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 28.09.2014).

6 URL: http://rusipoteka.ru (дата обращения: 01.10.2014).

7 URL: http://insurance-info.ru (дата обращения: 01.10.2014).

8 URL: http://ipospravka.ru (дата обращения: 04.10.2014).

9 URL: http://realty.rbc.ru (дата обращения: 04.10.2014).

10 URL: http://www.ipocred.ru (дата обращения: 04.10.2014).

11 URL: http://www.kommersant.ru (дата обращения: 11.10.2014).

12 URL: http://www.rg.ru (дата обращения: 11.10.2014).

13 URL: http://www.vestifinance.ru (дата обращения: 11.10.2014).

14 URL: http://news.ners.ru (дата обращения: 11.10.2014).

Код для цитирования: Скопировать