VII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2015

Стоимость предприятия необходимо начинать с оценки стоимости имущества, принадлежащего данному предприятию

В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т. д.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться.

Актуальность работы обусловлена тем, что на сегодняшний день появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке стоимости недвижимости, а институт оценки собственности еще не полностью сформирован, отсутствует информационная база оценки, профессиональная подготовка оценщиков в России.

Все операции и сделки с недвижимостью требуют знания стоимости объекта собственности. В рыночных условиях стоимость недвижимости зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни общества в целом. Необходимость в оценке недвижимости возникает в следующих случаях: [2, с. 10]

• операции купли-продажи или сдаче в аренду;

• акционирование предприятий и перераспределении имущественных долей;

• привлечение новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

• кадастровая оценка для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

• страхование объектов недвижимости;

• кредитование под залог объектов недвижимости;

• внесение объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

• разработка инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

• ликвидация объектов недвижимости;

• исполнение прав наследования, судебного приговора, разрешение имущественных споров;

• другие операции, связанные с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связанно с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество[1, ст.30].

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

В современной экономике существует множество различных видов стоимости. Они необходимы в силу различных потребностей и функций. Сюда входят такие виды, как заемная стоимость, страховая стоимость, обоснованная рыночная стоимость, балансовая стоимость, арендная стоимость, ликвидационная стоимость, инвестиционная стоимость и многие другие. Однако, в общем, стоимость может быть разделена на две категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании [5, с. 19-20].

Стоимость в обмене - это цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Ее иногда называют объективной стоимостью, поскольку она определяется реальными экономическими факторами.

Стоимость в пользовании - это стоимость собственности для конкретного пользователя или группы пользователей, т.е. стоимость недвижимости, которая используется как составная часть действующего предприятия (например, недвижимость, используемая заводом) [5, с. 20].

Из всех видов стоимости наибольшее распространение получила рыночная стоимость - основной вид стоимости в условиях рыночных отношений. При определении рыночной стоимости исходят из того, что рынок существовал в прошлом (объекты собственности уже продавались), существует в настоящем (собственность создается для продажи) и будет существовать в будущем, поскольку ни прошлое, ни настоящее рынка не противоречат этому.

Основная задача при определении стоимости - прогнозирование количества, качества и продолжительности будущих выгод от владения объектом оценки и пересчет этих выгод в настоящую стоимость. Собственность анализируется исходя из принципов оценки.

Принципы оценки делятся на четыре группы [4, с. 33]:

• принципы, основанные на представлениях пользователя (принципы полезности, замещения и ожидания);

• принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости (принципы вклада, остаточной продуктивности, предельной производительности, сбалансированности, экономического размера и экономического разделения);

• принципы, обусловленные действием рыночной среды (принципы альтернативности, изменчивости, зависимости, предложения и спроса, конкуренции и соответствия);

• принцип наиболее эффективного использования - главный принцип оценки. Этот принцип соединяет в себе все другие принципы и является фундаментом любой оценки недвижимости.

Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода [7, с. 48].

В оценке недвижимости существуют три общепринятых подхода к определению стоимости: затратный, сравнительный и доходный. В каждом подходе имеются свои сложившиеся методы, приемы и процедуры. Обнаруживается концептуальное сходство подходов к оценке различных объектов собственности. В то же время вид оцениваемого объекта определяет особенности конкретных методов, вытекающие из специфических проблем оценки, присущих, как правило, только данному виду собственности.

Затратный подход к оценке недвижимой собственности основан на сопоставлении затрат по созданию объекта недвижимости со стоимостью оцениваемого или сравнимых объектов. Подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек [8, с. 52].

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе [16, с. 87]:

• расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования;

• определение затрат на замещение оцениваемого здания. В основе расчета затрат на замещение лежит расчет затрат на воссоздание рассматриваемого объекта, исходя из современных цен и условий изготовления аналогичных объектов на определенную дату.

• определение величины физического, функционального и внешнего износов объекта недвижимости;

• оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);

• расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки затрат на замещение на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате перед оценщиком встает задача проведения корректировки баланса предприятия. Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.

Базовой формулой в имущественном (затратном) подходе является:

Собственный капитал = Активы - Обязательства

Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому стоимость предприятия определяется затратами на приобретение аналогичного имущественного комплекса очищенного от всех обязательств, т.е. стоимость компании не может превышать стоимости всех ее активов за вычетом стоимости обязательств.

Данный подход является косвенным методом оценки действующего предприятия. Существуют два варианта затратного подхода: метод чистых активов и метод ликвидационной стоимости. Выбор того или иного метода затратного подхода зависит от состояния предприятия, а именно, является ли оно действующим и перспективным или находится в состоянии упадка, при котором наиболее целесообразна раздельная распродажа активов.

Как правило, при оценке действующего предприятия используется метод чистых активов.

В отличие от балансовой стоимости собственного капитала предприятия, которая рассчитывается в соответствии с учетной (балансовой) стоимостью его активов, метод откорректированной балансовой стоимости предусматривает приведение всей активной части балансового отчета к реальному экономическому виду.

Для того, чтобы выполнить расчет по формуле, предварительно необходимо произвести рыночную корректировку следующих компонентов балансового отчета:

- оценку зданий, сооружений, машин и оборудования. Оценка отдельных объектов недвижимости в контексте понятия стоимости действующего предприятия по своей сути заключается в представлении их вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия. Определяющим условием оценки является фактор существующего использования их конкретным пользователем на дату оценки, в отличие от других разумных альтернативных вариантов использования. При этом рыночная стоимость избыточных или инвестиционных активов, при оценке действующего предприятия, рассматривается на основе наиболее эффективного использования, независимо от того, совпадает ли оно с существующим применением или нет;

Второй метод имущественного (затратного) подхода - метод ликвидационной стоимости.

Оценка ликвидационной стоимости предприятия осуществляется в следующих случаях:

• компания находится в состоянии банкротства или есть серьезные сомнения относительно ее способности оставаться действующим предприятием;

• стоимость компании при ликвидации может быть выше, чем при продолжении деятельности.

Ликвидационная стоимость представляет собой стоимость, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия и раздельной продаже его активов.

Расчет ликвидационной стоимости предприятия включает несколько основных этапов:

• берется последний балансовый отчет (желательно последний квартальный);

• разрабатывается календарный график ликвидации активов, так как продажа различных видов активов предприятия (недвижимого имущества, машин и оборудования, товарно-материальных запасов) требует различных временных периодов;

• определяется валовая выручка от ликвидации активов;

• оценочная стоимость активов уменьшается на величину прямых затрат. К прямым затратам, связанным с ликвидацией предприятия, относятся комиссионные оценочным и юридическим фирмам, налоги и сборы, которые платятся при продаже. С учетом календарного графика ликвидации активов, скорректированные стоимости оцениваемых активов дисконтируются на дату оценки по ставке дисконта, учитывающей связанный с этой продажей риск;

• ликвидационная стоимость активов уменьшается на расходы, связанные с владением активами до их продажи, включая затраты на сохранение запасав готовой услуг и незавершенного производства, сохранение оборудования машин, механизмов, объектов недвижимости, а также управленческие расходы по поддержанию работы предприятия вплоть до завершения его ликвидации. Срок дисконтирования соответствующих затрат определяется по календарному графику продажи активов предприятия;

• прибавляется (или вычитается) операционная прибыль (убытки) ликвидационного периода;

• вычитаются преимущественные права на выходные пособия выплаты работникам предприятия, требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого предприятия, задолженность по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды, расчеты с другими кредиторами.

Таким образом, ликвидационная стоимость предприятия рассчитывается путем вычитания из скорректированной стоимости всех активов баланса суммы текущих затрат, связанных с ликвидацией предприятия, а также величины всех обязательств (табл. 1.3,1.4)

Затратный подход наиболее уместен при оценке объектов, недавно сданных в эксплуатацию, он приводит к наиболее убедительным результатам в случае достаточно обоснованной стоимости земельного участка и незначительном накопленном износе улучшений. Затратный подход правомерен при оценке стоимости планируемых объектов, объектов специального назначения и другого имущества, сделки по которому редко заключаются на рынке, может быть использован при оценке для целей страхования. Данный подход при оценке объектов, подлежащих реконструкции, позволяет установить, будут ли строительные затраты компенсированы увеличением операционного дохода или выручки от продажи имущества. Применение затратного подхода в данном случае позволяет избежать риска избыточных капиталовложений.

Также затратный подход используется для целей налогообложения имущества юридических и физических лиц, при аресте имущества, для анализа наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли [12, с. 23].

Сравнительный подход.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в рыночном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта [15, с. 65].

Основным принципом в сравнительном подходе оценки недвижимости является принцип замещения, который гласит, что потенциальный покупатель не заплатит за имущество цену, превышающую стоимость приобретения аналогичного, с его точки зрения, имущества.

Основные трудности при применении методов сравнительного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим часто при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам [14, с. 23].

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход базируется на рыночной информации и учитывает текущие действия потенциальных продавцов и покупателей. Данный подход предусматривает использование информации о сделках купли - продажи компаний (частичных интересов в них в виде пакетов акций или долей участия).

Сравнительный подход используется в следующих случаях:

• имеется достаточное количество сопоставимых (действительно сходных с оцениваемой по наиболее важным экономическим параметрам) компаний и сделок с ними (частичными интересами в них);

• имеется достаточно данных по сопоставимым компаниям (и сделкам) для проведения соответствующего финансового анализа;

• имеются надежные данные о прибылях или денежных потоках как оцениваемой, так и сопоставимых компаний.

В рамках данного подхода используются следующие методы оценки предприятия:

• метод рынка капитала основан на анализе цен реальных сделок с акциями сходных компаний;

• метод сделок - основан на анализе цен приобретения контрольных или существенно значимых пакетов акций в сходных компаниях

• метод отраслевых коэффициентов - основан на специальных формулах или ценовых показателях, используемых в одной или различных отраслях.

Компании-аналоги должны действовать в той же отрасли, что и оцениваемые компании, однако, если по предприятиям данной отрасли отсутствует достаточная информация о сделках, может оказаться необходимым рассмотреть другие компании, схожие с оцениваемой компанией по таким инвестиционным характеристикам, как рынки сбыта, продукция, темпы роста, зависимость от циклических колебаний, а также по другим существенным параметрам.

Метод рынка капитала.

Базируется на ценах, по которым происходили сделки купли-продажи по акциям сходных компаний на фондовых рынках. Данные о сопоставимых предприятиях при использовании соответствующих корректировок могут послужить ориентирами для определения стоимости оцениваемого предприятия. Преимущество данного метода заключается в использовании фактической информации, а не прогнозных данных, имеющих известную неопределенность.

Для реализации данного метода необходима достоверная и детальная финансовая и рыночная информация по группе сопоставимых предприятий и оцениваемого предприятия. Выбор сопоставимых предприятий осуществляется исходя из анализа сходных предприятий по отрасли, услуг, диверсификации услуг (услуг), жизненному циклу, географии, размерам, стратегии деятельности, финансовым характеристикам (рентабельности, темпам роста и пр.). Метод определяет уровень стоимости неконтрольного пакета акций.

Метод сделок (продаж).

Основан на анализе цен приобретения контрольных или существенно значимых пакетов акций сходных предприятий (в том числе полного права собственности). Результатом является оценка стоимости мажоритарного пакета акций, позволяющего полностью или в значительной степени управлять предприятием.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий [11, с. 67]:

• исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

• определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

• сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;

• приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

Метод отраслевых коэффициентов (мультипликаторов)

Основан на специальных формулах и ценовых показателях, используемых в отдельных отраслях производства. Формулы и ценовые показатели выводятся эмпирическим путем из данных о продажах тех или иных интересов в предприятиях (или полного пакета прав). В зависимости от смысла мультипликатора результат отражает или стоимость акций в миноритарном пакете (наиболее частая практика), или стоимость бизнеса как целого.

Сравнительный подход является одним из трех подходов, используемых в оценочной практике. Оценщик использует в качестве ориентира реально сложившиеся на рынке цены на сходные предприятия (акции). Важнейшим условием применения сравнительного подхода является наличие развитого фондового рынка.

Процесс формирования итоговой величины стоимости состоит из трех основных этапов:

• выбора величины мультипликатора;

• взвешивания промежуточных результатов;

• внесения итоговых корректировок.

Расчет стоимости капитала предприятия основан на использовании ценовых мультипликаторов:

• цена / прибыль;

• цена / денежный поток;

• цена / дивиденды;

• цена / выручка от реализации;

• цена / балансовая стоимость.

Вывод итоговой величины стоимости предприятия в процессе применения сравнительного подхода включает три основных этапа:

• выбор величины мультипликатора, которую целесообразно применить к оцениваемому объекту;

• определение удельного веса стоимостей каждого из рассчитанных типов мультипликаторов;

• корректировку итоговой величины стоимости.

Полученные в результате того или иного метода значения стоимости могут потребовать корректировки для отражения специфики оцениваемого пакета. Стоимость контрольной доли участия, как правило, выше, чем стоимость неконтрольного пакета акций.

Если же акции оцениваемой компании отсутствуют в свободном обращении, то рассчитанное значение стоимости может быть скорректировано соответствующим образом для отражения отсутствия рынка для таких акций и недостаточно ликвидного характера инвестиций (поскольку некоторые методы оценки основаны на допущении о том, что оцениваемая доля участия свободно обращается на рынке).

Вышеназванные скидки и премии применяются в оценке для отражения следующих особенностей пакетов акций, как объектов купли-продажи.

Если акции Общества не являются предметом весьма активного рыночного оборота, они не могут быть быстро обменяны на деньги по расчётному значению их оценки без учёта скидки за неликвидность.

Такая скидка должна применяться к оцененной стоимости (её пока нельзя называть рыночной) пакета (базовой) с тем, чтобы в денежной форме компенсировать потерю продавцом времени и денег в связи с поиском покупателей, представления им достоверных характеристик предмета сделки и осуществлением сделки.

Такая скидка должна применяться к пакетам акций (долям) закрытых компаний и тех открытых, которые не торгуются на фондовом рынке, или объёмы их продаж весьма малы (значит и темп продаж низок).

Применение скидок и премий (за отсутствие или наличие контроля) отражает экономическую суть факта владения пакетом акций - получение акционером пакета прав, имеющих для него некоторую совокупную полезность, которая в процессе оценки выражается в денежной форме.

Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию.

Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов.

Для того чтобы применить метод сравнения продаж, специалисты используют ряд принципов оценки, включая принцип замещения.

В качестве источников информации о рыночных сделках с недвижимостью могут использоваться риэлтерские конторы, государственные источники, собственные базы данных, публикации и т.д.

После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость объекта посредством необходимых корректировок цен купли-продажи сравнимых объектов недвижимости.

В оценочной практике при определении стоимости недвижимости выделяют такие основные элементы сравнения, как переданные права на недвижимость, условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости, условия продажи (чистота сделки), время продажи, функциональное назначение объекта, местоположение, удобство подъездных путей, площадь объекта, техническое состояние и уровень отделки помещений [19, с. 48].

Данный метод наиболее эффективен для регулярно продаваемых объектов.

Доходный подход.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости с помощью доходного подхода основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущем доходов от использования.

Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов, иными словами, стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемым объектом оценки.

Преимущество доходного подхода по сравнению с затратным и рыночным подходами заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор.

Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличие от двух других подходов основан на прогнозных данных [4, с. 89].

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе [10, с. 116-118]

Составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения и на основе полученных данных определение потенциального валового дохода (ПВД), который рассчитывается по формуле:

ПВД = S * Са, (1.1)

где S - площадь, сдаваемая в аренду, м2;

Са - арендная ставка за 1 м2.

Определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, расчет действительного валового дохода (ДВД). Как правило, собственник в долгосрочном периоде не имеет возможности постоянно сдавать в аренду 100% площадей здания.

Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта недвижимости и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами.

Степень незанятости объекта доходной недвижимости характеризуется коэффициентом недоиспользования, определяемым отношением величины не сданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду.

Расчет действительного валового дохода (ДВД) осуществляется по формуле [11, с.32]:

ДВД = ПВД * Кз * Кс, (1.2)

где ДВД - действительный валовой доход, р.;

ПВД - потенциальный валовой доход, р.;

Кз - коэффициент загрузки площадей;

Кс - коэффициент сбора платежей.

Следует отметить, что к ДВД, рассчитанному вышеизложенным способом, необходимо добавить прочие доходы, получаемые от функционирования объекта сверх арендных платежей (например, за использование дополнительными услугами - автомобильной стоянкой и т.п.).

Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости, который основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. Расходы бывают условно - постоянные (налог на имущество, страховые взносы, платежи за земельный участок), условно - переменные (коммунальные, текущие ремонтные работы, заработная плата обслуживающего персонала и т.п.), расходы на замещение (расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания).

Таким образом, расчетная величина эксплуатационных расходов вычитается из ДВД, а итоговый показатель является чистым операционным доходом (ЧОД).

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки1, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Методы доходного подхода:

- метод дисконтированных денежных потоков;

- метод капитализации.

Метод дисконтированных денежных потоков

Рыночная оценка бизнеса во многом зависит от того, каковы его перспективы. При определении рыночной стоимости бизнеса учитывается только та часть его капитала, которая может приносить доходы в той или иной форме в будущем.

При этом очень важно, на каком этапе развития бизнеса собственник начнет получать данные доходы и с каким риском это сопряжено. Все эти факторы, влияющие на оценку бизнеса, позволяет учесть метод дисконтированных денежных потоков (далее - метод ДДП).

Определение стоимости бизнеса методом ДДII основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса.

Собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. В результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

Данный метод оценки считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете, покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей и т.д., а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние. С этой точки зрения все предприятия, к каким бы отраслям экономики они ни принадлежали, производят всего один вид товарной услуг - деньги.

Метод ДДП может быть использован для оценки любого действующего предприятия. Тем не менее существуют ситуации, когда он объективно дает наиболее точный результат рыночной стоимости предприятия.

Применение данного метода наиболее обосновано для оценки предприятий, имеющих определенную историю хозяйственной деятельности и находящихся на стадии роста или стабильного экономического развития.

Данный метод в меньшей степени применим к оценке предприятий, терпящих систематические убытки (хотя и отрицательная величина стоимости бизнеса может быть фактом для принятия управленческих решений.

Следует соблюдать разумную осторожность в применении этого метода для оценки новых предприятий, пусть даже и многообещающих. Отсутствие ретроспективы прибылей затрудняет объективное прогнозирование будущих денежных потоков бизнеса.

Приведем пример расчета по предприятию ЗАО «Находка Марил »

Рассчитаем доходным методом

Таблица 10 - Метод дисконтирования денежных потоков

Наименование показателя	2011	2012	2013	Постпрогнозный период
1. Выручка от реализации услуг	4111	7139	8527	12449,42
2. Себестоимость реализованной услуг	3858	6856	8127	11826,949
3. Валовая прибыль	253	283	400	622,471
4. Прочие доходы	0	0	0	0
5. Прочие расходы	0	0	0	0
6. Прибыль (убыток) до налогообложения	253	283	400	622,471
7. Налог на прибыль и другие аналогичные платежи (20%)	50,6	56,6	80	124,4942
8. Чистая прибыль	202,4	226,4	320	497,9768
9. Амортизация	385,8	685,6	812,7	1182,6949
10. Прирост капитальных вложений	-	-	-	-
11. Прирост оборотных средств	386	686	813	1 183
12. Денежный поток	202	226	320	498
13. Коэффициент текущей стоимости при ставке дисконтирования 21%	0,83	0,68	0,56	0,47
14. Текущая стоимость денежных потоков	168	154	179	234
15. Сумма текущей стоимости денежных потоков				1 247
16. Стоимость реверсии (выручка от продажи предприятия в постпрогнозном периоде)				7800
17. Текущая стоимость реверсии				3666
18. Рыночная стоимость предприятия				4 913

Расшифруем некоторые пункты таблицы:

- п.1.данные 2011 года являются основой для построения денежного потока в прогнозные периоды. Более длительный период не обеспечивает достоверных данных, а более короткий не позволяет увидеть тенденции роста бизнеса. По данным ретроспективного анализа получим, что в 2013 году выручка возрастает на 19%, в 2012 – на 73%. За пределами прогнозного периода рыночное положение компании стабилизируется, потоки денежных средств становятся стабильными (увеличение составит в среднем 46%);

- п.2 доля себестоимости в выручке за 2013г. составила 95,31%, а в последующие годы эта тенденция сохранилась;

- п.3. Валовая прибыль = Выручка - себестоимость;

- п.4. Прочие доходы и расходы предприятия отсутствуют;

- п.6. Прибыль до налогообложения равна сумме валовой прибыли и прочих доходов за вычетом прочих расходов;

- п.7. Налог на прибыль составляет 20% от прибыли до налогообложения;

- п.8. Чистая прибыль равна прибыли от налогообложения за вычетом налога на прибыль;

- п.9. Амортизация. После чистой прибыли вторым по значимости показателем, который оказывает влияние на величину денежного потока, являются амортизационные отчисления, которые составляют 10% от себестоимости реализованной услуг. Данная тенденция сохранятся в течение всех периодов;

- п.10. Доля основного капитала в валюте балансе составляет 88,8%, это высокий процент, предприятию нет необходимости наращивания производственных мощностей;

- п.11. По мере роста предприятия некоторая часть его денежного потока должна направляться на финансирование закупок товарно-материальных запасов, роста дебиторской задолженности, эта величина называется потребностью предприятия в дополнительном оборотном капитале, то есть недостаток чистого оборотного капитала должен быть восполнен. Положение оборотных средств рассчитывается исходя из того, что доля постоянных расходов в себестоимости составляет 30%, а доля переменных 70%;

- п.12. Денежный поток рассчитывается по формуле: Чистая прибыль + амортизация - кап. вложения- прирост оборотных средств;

- п.15. Сумма текущей стоимости денежных потоков = сумме денежных потоков за четыре года;

- п.17. Стоимость реверсии на коэффициент постпрогнозного периода;

- п.18. Рыночная стоимость предприятия = денежный поток + текущая стоимость реверсии.

Определение ставки дисконта.

Ставка дисконта для оценки стоимости действующего предприятия определяется на основе дохода альтернативных вложений и рассчитывается методом кумулятивного построения.

где R- ставка дисконта, соответствующая величине дохода альтернативного вложения;

- безрисковая норма дохода в %;

- поправка на риск, вложенная в данное предприятие (в %);

За безрисковую норму дохода принимается ставка по рублёвым долгосрочным депозитам сбербанка РФ.

На дату оценки данного предприятия ставка по долгосрочным рублёвым депозитам составляет 6% в год.

Таблица 11 - Расчёт поправки на риск инвестирования

Вид риска	Вероятное интервальное значение	Значение для ЗАО «Находка Марин Партнерс»
1. руководящий состав, качество управления	0-5	4
2. размер компании	0-5	4
3. финансовая система	0-5	5
4. товарно- территориальная диверсификация	0-5	1
5. уровень и прогнозирование прибылей	0-5	1
Итого	-	15%

R= 6+15= 21%

Руководящий состав.

Изучив бухгалтерский баланс, мы видим, что у предприятия большой перевес оборотного капитала перед основным, соотношение 50% на 50% не сохраняется, что свидетельствует о не совсем качественной работе руководящего состава.

Принимаемый риск за качество управления = 4%

Размер компании.

Уставный капитал =150 тыс. руб. Уставный капитал организации очень низкий.

Принимаем риск за размер компании = 4%

Финансовая структура.

Финансовая система зависит от показателя текущей ликвидности, который равен 3,49; доли собственного капитала в средствах компании – 80% и от степени влияния процентных платежей на финансовую устойчивость компании – чистая прибыль и амортизация составляют менее 15% от себестоимости.

Принимаем риск за финансовую структуру = 5%

Товарно-территориальная диверсификация.

Принимаем риск за товарно-территориальную диверсификацию = 1%

Уровень и прогнозируемость прибыли.

Уровень и прогнозирование прибыли - в качестве критерия по данному фактору рассматривается выручка от реализации услуг, она составляет 8527тыс. руб., а в предыдущем году составила 7139тыс. руб. Среднегодовые темпы выручки растут на 46% - это большой показатель. Принимаем риск за уровень и прогнозируемость прибыли = 1%

Затратный подход оценки предприятия основывается на следующем положении: стоимость предприятия может быть определена как разница между рыночной стоимостью и стоимостью его активов и общей суммой обязательств предприятия на дату оценки. Для этого балансовая стоимость активов, а также совокупная стоимость всех обязательств предприятия должна быть скорректирована на основе рыночной цены.

Расчет методом чистых активов

Данный метод предусматривает следующую последовательность действий.

1 этап. Анализируется структура внеоборотных активов, и определяются объекты, которые должны быть исключены из оценки. Внеоборотные активы включают основные средства – 624 тыс. руб. Основные средства включают в себя здания, сооружения, машины и оборудование.

2 этап. Осуществляется оценка недвижимого имущества предприятия. Так как в балансе нет разделения основных средств на более мелкие составляющие, предположим что большая часть основных средств это здания и сооружения, построенные в 2007 году. Тогда примем индекс переоценки, равный 1,1.

624*1,1=686. руб.

3 этап. Оценка стоимости долгосрочных финансовых вложений. У предприятия нет долгосрочных финансовых вложений.

4 этап. Оценка оборотных активов. Для расчёта оборотные активы группируются следующим образом:

- запасы предприятия составляют 501 тыс. руб.

- НДС по приобретенным ценностям – 0 руб.

- дебиторская задолженность - из общей суммы дебиторской задолженности на основе проведенного анализа финансового состояния предприятия исключается задолженность с истёкшим сроком исковой давности, а также нереальная к взысканию в связи с ликвидацией должника.

Таблица 12 - Оценка дебиторской задолженности

Наименование показателя	Сумма задолженности	Штрафные санкции	Недоимка	Коэффициент текущей стоимости	оценка
1.Общая сумма задолженности	347000
2. в том числе краткосрочные финансовые вложения	-
3.Задолженность к оценке просроченная из нее	34000	-	-	-	-
4. Задолженность на пределах установленного срока погашения	46700	-	-	1	46700
Итого	-	-	-		46700

- расход будущих периодов оценивается по балансовой стоимости, либо подлежит исключению из баланса – информация о расходах будущих периодов отсутствует.

- денежные средства предприятия в сумме составляют 453тыс. руб.

5 этап.

Определение общей стоимости активов предприятия путём суммирования оценочной стоимости внеоборотных активов и оборотных активов – общая стоимость активов составит:

686+1301=1987 тыс. руб.

6 этап.

Определение общей суммы обязательств предприятия на дату оценки по данным бухгалтерского баланса (долгосрочные обязательства), займы и кредиты, кредиторская задолженность. При этом с целью установления реального уровня этих обязательств следует запросить в налоговой инспекции информации о начисленных, но не предъявленных предприятием штрафных санкций за задержку налоговых выплат в бюджет и во внебюджетные фонды.

Кредиторская задолженность составляет 373тыс. руб., в том числе по налогам и сборам – 373 тыс.руб.

Таблица 13 - Оценка кредиторской задолженности

Наименование показателя	Сумма задолженности	Штрафные санкции	недоимка	Коэффициент текущей стоимости	Оценка
1.Общая сумма задолженности	373000
2. в том числе по налогам и сборам	373000
3.Задолженность к оценке, из нее просроченная	0

Продолжение таблицы 13

Наименование показателя	Сумма задолженности	Штрафные санкции	недоимка	Коэффициент текущей стоимости	Оценка
4. Задолженность в пределах установленного срока погашения	373000			1	373000
Итого					373000

Займы и кредиты организации предприятия составляют 373 тыс. руб. Общая сумма обязательств предприятия составила 373 тыс. руб.

7 этап. Стоимость предприятия по затратному методу (на основе чистых активов) - как разность между общей стоимостью активов предприятия и общей суммой обязательств предприятия. Стоимость предприятия по затратному методу составит:

1987–373= 1614 тыс. руб.

Таблица 14 -Определение стоимости предприятия методом чистых активов

№ п/п		Наименование показателя	По данным баланса		По оценке		Прирост (сокращение)
			сумма
1	Внеоборотные активы
1.1	Нематериальные активы			0		0
1.2	Основные средства в т.ч. здания и сооружения			624		686	62
1.4	Доходы в материальные ценности			-		-
1.5	Долгосрочные финансовые вложения			-		-
1.6	Прочие внеоборотные активы			-		-
Итого по разделу 1				624		686
2	Оборотные активы
2.1	Запасы			501		501
2.2	НДС по приобретенным ценностям			-		-
2.3	Дебиторская задолженность			347		347
2.4	Краткосрочные финансовые вложения			-		-
2.5	Денежные средства в тч валютные счета			453		453
2.6	Прочие оборотные активы			-		-
Итого по разделу 2				1301		1301

Продолжение таблицы 14

№ п/п		Наименование показателя	По данным баланса		По оценке		Прирост (сокращение)
			сумма
3	Обязательства
3.1	Займы и кредиты
3.2	Кредиторская задолженность в том числе по налогам и сборам			373		373
3.3	Прочие кредиторы			-		-
Итого по разделу 3				373		373
4	Стоимость предприятия			1552		1615	62

Проанализировав два метода оценки рыночной стоимости, было выявлено, что по итогам проведения анализа, первый метод показал оценку значительно выше, чем второй.

Тем не менее, подводя итог, можно заключить, что исследуемое предприятие – значимо на рынке находкинского городского округа.

Для определения стоимости предприятия (бизнеса) применяют специальные приемы и способы расчета, которые получили название методов оценки. Каждый метод оценки предполагает анализ определенной информационной базы и соответствующий алгоритм расчета. Все методы оценки позволяют определить стоимость бизнеса на конкретную дату, все методы являются рыночными, так как учитывают сложившуюся рыночную конъюнктуру, ожидания инвесторов, риски, сопряженные с оцениваемым бизнесом, предполагаемую «реакцию» рынка при сделках с оцениваемым объектом.

Для определения рыночной стоимости предприятия (бизнеса) ЗАО «Находка Марис» в рамках данной работы использовалось три подхода. По результатам проведенных исчислений оба метода оказались достаточно достоверны.

Следует отметить, что стоимость данного предприятия по современным оценкам достаточно высока, и это объясняется финансовой политикой ЗАО «Находка Марин Партнерс», которая придерживается следующей тенденции – крайне редко прибегать к привлечению капитала со стороны (кредиты и займы), также сохранять очень маленькую сумму кредиторской задолженности.

Данное предприятие является очень привлекательным, и для возможной сделки купли-продажи предприятия, и для различного рода инвестирования в него.

Список использованных источников

1 Балашов О.И. Теория анализа хозяйственной деятельности / О.И. Балашов, Л.Е. Усов. - М.: Мысль, 2009. - 321 с.

2 Русак Н.А. Финансовый анализ субъекта хозяйствования / Н.А. Русак, В.А. Русак. - М.: Высшая школа, 2009. - 309 с.

3 Савицкая Г.В. Анализ хозяйственной деятельности промышленного предприятия / Г.В. Савицкая. – Мн.: Новое знание, 2009. - 688 с.

4 Поляк Г.Б. Финансовый менеджмент: учебник для вузов / Г.Б. Поляк. - М.: ЮНИТИ, 2013. - 518 с.

5 Производственный менеджмент / С.Д. Ильенкова, А.В. Ильенкова, Г.А. Бандурин, И.Р. Горбовцов; под ред. С.Д. Ильенкова. – М.: ЮНИТИ, 2011. – 583 с.

6 Савина Д.А. Анализ хозяйственной деятельности промышленного предприятия / Д.А. Савина. – М.: ИНФРА, 2011. - 387 с.

7 Бухгалтерский учет: учебное пособие для вузов / А.Р. Кротов и др. - М.: КНОРУС, 2013. - 445 с.

8 Экономика предприятия: учебник для вузов / В. Я. Горфинкель и др. - М.: Высшая школа, 2011. - 354 с.

9 Экономика предприятия: учебник для вузов / В. К. Иванов и др. - М.: Высшая школа, 2013. - 385 с.

10 Производственный менеджмент / С.Д. Ильенкова, А.В. Ильенкова, Г.А. Бандурин, И.Р. Горбовцов; под ред. С.Д. Ильенкова. - М.: ЮНИТИ, 2009.-583 с.

11 Николаева М.А. Теоретические основы товароведения: учебник для вузов / М.А. Николаева. – М.: Норма, 2013. – 448 с.

12 Новикова М.А. Теоретические основы анализа себестоимости: учебник для вузов / М.А. Новикова. – М.: Норма, 2007. - 488 с.

13 Новицкий Н.И. Организация производства на предприятиях / И.Н. Новицкий. - М.: Высшая школа, 2008. – 285 с.

14 Политехнический словарь / гл. ред. И.И. Артоболевский. – М.: Советская энциклопедия, 2011. - 607 с.

15 Финансовый менеджмент: теория и практика: учебник для вузов / Е.С. Стоянова и др. - М.: Перспектива, 2009. - 405 с.

Код для цитирования: Скопировать