VII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2015

За последние несколько лет в нашей стране появился и активно развивается рынок ипотечного капитала.

Среди различных направлений рынка ипотечного капитала кредитование под залог жилой недвижимости является для экономики наиболее значимой и перспективной формой ипотечного кредитования.

Развитие ипотечного кредитования – один из самых актуальных финансовых и социальных вопросов, стоящих перед нашей страной.

Ипотечная программа имеет большое значение для населения страны, поскольку она может обеспечить:

• повышение качества жизни россиян;

• ускоренное воспроизводство рабочей силы, а следовательно, и повышение ее качества и производительности труда;

• желание и возможность зарабатывать, повышать качество своей рабочей силы – рост платежеспособного спроса;

• создание новых рабочих мест по всей технологической цепочке строительства жилья – землеустроителей, архитекторов, проектировщиков, градостроителей, строителей всех специальностей, рабочих мест в строительной индустрии; увеличение дорожного и энергетического строительства, а отсюда – рост ВВП темпами, которые установил Президент РФ В. В. Путин, возможность стерилизации денежной массы;

• реформирование ЖКХ, т.е. строительство новой инфраструктуры по новым стандартам строительства жилья;

• самое главное – решение демографической проблемы и увеличение рождаемости.

Ипотечный рынок – это рынок ипотечных кредитов, предоставляемых банками и другими учреждениям домашним хозяйствам с целью приобретения жилья под залог этого (или иного) жилья, и финансовых активов, размещаемых на рынке с целью приобретения ресурсов в ипотечное кредитование.

Раскрывая механизм его работы, остановимся на подсистемах рынка ипотечного кредитования. Реализация экономических отношений участников ипотечных отношений, по существу происходит на первичном и вторичном ипотечном рынке. Должники в качестве исполнения обеспечения разного рода обязательств предоставляют кредиторам в залог недвижимое имущество.

Первичный рынок ипотечных кредитов - сегмент ипотечного рынка, непосредственно охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа обеспечения обязательства предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество.

Вторичный рынок ипотечных кредитов - сегмент ипотечного рынка, в котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещение их среди долгосрочных инвесторов

Таким образом, вторичный рынок является связующим звеном между инвесторами и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты.

Следовательно, можно заключить, что ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств. Также, хотелось бы выделить некоторые достоинства и недостатки ипотечного кредитования. К достоинствам можно отнести:

• возможность сразу жить в новой квартире, доме;

• жилье сразу становится собственностью, в нем можно зарегистрироваться;

• безопасность обеспечивается договорами страхования;

• заемщику предоставляется имущественный налоговый вычет;

• длительный срок кредитования делает платежи не слишком большими;

• в некоторых районах существует социальная ипотека.

Недостатками ипотечной системы кредитования является:

• переплата за квартиру может достигать 100% и более (ежегодные суммы обязательного страхования, услуги оценочных компаний, нотариуса, плата банку за рассмотрения заявки, сбор за ведение ссудного счета и т.д.)

• много требований ипотечных банков к заемщику (подтверждение доходов, наличие регистрации и гражданства, поручители, определенный стаж работы на одном месте и т.п.)

Участники кредитования:

• Заёмщики – физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надёжные и платёжеспособные.

• Кредиторы - банки и другие финансовые кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов.

• Риэлторские организации – лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, из собственных жилищных фондов.

• Продавцы жилья — физические и юридические лица, продающие собственное жильё или жильё, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по их поручению.

• Страховые компании – лицензированные страховые компании, осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности заёмщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка.

• Оценочные агентства – лицензированные компании, осуществляющие независимую оценку недвижимости .

• Инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка .

Важным элементом российской государственной политики является формирование рынка доступного жилья. Ипотека - основной механизм достижения этой цели.

Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. Ипотека влияет на преодоление кризиса двумя путями:

Во-первых, развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики, ведет к остановке спада производства в ряде отраслей промышленности;

во-вторых, развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности,

Сегодня развитие жилищной ипотеки в России сдерживается следующими основными факторами:

• Ограниченный платежеспособный спрос населения. предоставляется на 15 лет величиной 70% от стоимости жилья

• Низкие объемы и невысокое качество нового жилищного строительства в субъектах Российской Федерации обуславливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.

• Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости.

• Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства,невысокая эффективность системы в целом, завышенные расходы при совершении сделок.

• Психологические факторы,—нежелание жить в долг.

Следовательно, отсюда можно выявить основные проблемы ипотечного кредитования в России:

1. Сроки кредитования. По своей логике кредит на приобретение жилья должен быть долгосрочным, на 10-15 лет, как это было принято в мировой практике. Однако реальные сроки предоставляемых кредитов большинством отечественных банков составляют 3-4 года (несмотря на то, что в рекламных материалах декларируется срок до 10 лет).

2. Отсутствие ресурсной базы. Для того, чтобы сделать долгосрочное кредитование массовым продуктом кредитной организации и в то же время соблюсти все требования ликвидности, банк должен привлечь денежные средства на такой же длительный срок. Сегодня это сделать практически невозможно. Единственный выход в данном случае – привлечение целевого финансирования от иностранных фондов (например, Американский инвестиционный фонд или средства местных бюджетов).

3. Трудности оценки кредитоспособности заёмщика. Как известно, оценка платёжеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов (заработной платы, дивидендов, арендных платежей и т.п.) и расходов (на питание, одежду, оплату квартиры, отдых, выплаты по другим кредитам и т.п.). Однако подтвердить величину зарплаты – основного источника доходов – могут немногие граждане. Это, в основном, сотрудники инофирм и госбюджетных организаций. Главная же целевая группа – сотрудники российских коммерческих структур – получают заработную плату по страховым, кредитным схемам или просто наличными денежными средствами и не могут представить официальной справки, подтверждающей реальную её величину.

4. Валюта кредитования. В настоящее время стоимость квадратного метра жилья фиксируется в долларах США. Банки предпочитают выдавать кредиты также в иностранной валюте, в то время как у большинства населения заработная плата установлена и выплачивается в рублях.

5. Неадаптированность ряда ипотечных программ, финансируемых зарубежными инвесторами, к российским условиям. Например, программа ипотечного кредитования российских банков совместно с Американским инвестиционным фондом слишком «идеальна» для отечественного рынка в современных условиях. Кредит может получить лишь тот, у кого зарплата (причём высокая) выплачивается официально.

Для решения данных проблем, государству необходимо:

• стимулировать банки для выдачи ипотечных кредитов;

• создать единую базу данных об участниках ипотечного рынка в разрезе каждого региона, что будет способствовать внедрению унифицированной федеральной системы координации участников ипотечного кредитования и рефинансирования ипотечных кредитов;

• внести поправки в законодательство о банкротстве, предусмотрев исключение из конкурсной массы ипотечных ценных бумаг, что позволит привлечь инвесторов для финансирования ипотечного кредитования;

• уменьшить предусмотренный Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» годичный срок допустимой отсрочки реализации судебного решения об обращении взыскателя на заложенное имущество;

• решить вопросы о снижении размера государственной пошлины при регистрации договоров ипотеки и, конечно же, отмене двойного взимания пошлины с одной и той же ипотечной сделки.

• развитие российской экономики в целом и укрепление рубля

Ипотечное кредитование – это один из самых надежных и проверенных в мировой практике способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов – в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса – в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в экономическом росте страны.

Ведь в современных условиях, когда предпринимаются меры по стабилизации экономики и реформированию кредитно-финансовой сферы, формирование системы ипотечного жилищного кредитования становится одним из важнейших и приоритетных направлений государственной политики и развития общества.

Список использованных источников:

1. Конституция РФ 12 декабря 1993 года (с учетом поправок, внесенных Законами Российской Федерации о поправках к Конституции Российской Федерации от 30.12.2008 N 6-ФКЗ и от 30.12.2008 N 7-ФКЗ) // Российская газета. N 7, 21.01.2009.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. От 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ. Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. №32. Ст. 3301 с изменениями и дополнениями в редакции от Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ Изменения вступают в силу с 1 марта 2013 года

3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ //Собрание законодательства Российской Федерации, т 04.03.2013 - N 21-ФЗ.

4. Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть первая. От 31 июля 1998г. №146-ФЗ. Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. №31. Ст. 3824 с изменениями и дополнениями в редакции от 04.03.2013 N 20-ФЗ.

5. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (от 06.12.2011 N 405-ФЗ) // СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400; 2011. N 27. Ст. 3880.

6. Закон Российской Федерации от 29 мая 1992 г. N 2872-1 "О залоге" (с изм. от 02.10.2012 N 166-ФЗ) // Ведомости СНД и ВС РФ. 1992. N 23. Ст. 1239; СЗ РФ. 2009. N 1. Ст. 14.

7. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" // СЗ РФ. 2000. N 3. Ст. 278. (с изм. от 08.05.2002 N 302).

8. Распоряжение Правительства РФ от 19 июля 2010 г. N 1201-р "Об утверждении Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года" // СЗ РФ. 2010. N 30. Ст. 4118.

9. Закон Московской области от 17 июня 2003 г. N 63/2003/ОЗ "О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории Московской области" // Ежедневные новости. Подмосковье. 2003. N 110. Ст. 1.

10. Боброва О.В. Правовые основы государственного регулирования банковского кредитования: Автореф. дис. ... к.ю.н /О.В. Боброва.- Саратов, 2008. –С.26.

11. Быстревский С.В. Ипотека как один из способов обеспечения исполнения кредитных обязательств: Автореф. дис. ... к.ю.н.- М., 2007. -С. 23 - 24.

12. Белоглазова, Г.Н. Банковское дело: учеб. / Г.Н.Белоглазова, Л.П. Кроливецкая. – М.: Финансы и статистика, 2012.- 29 с.

13. Довдиенко, И.В. Ипотека: учеб.-практ. пособ. / И.В. Довдиенко.– М.:РДЛ, 2009.-291 с.

14. Жарковская, Е.П. Банковское дело: учеб. / Е.П. Жарковская.– М.: Омега-Л, 2010.- 529 с.

15. Жуков, Е.Ф. Банковское дело: учеб. / Е.Ф. Жуков, Н.Д. Эриашвили.- М.: Единство, 2011.- 621 с.

16. Лаврушин, О.И. Банковское дело: учеб. / О.И. Лаврушин, И.Д. Мамонова, Н. И. Валенцева.– М.: КНОРУС, 2008.- 729 с.

17. Вишневский А.А. Залоговое право. -М., 2008.

18. Горбачев А.С. Ипотечное жилищное кредитование в России и направления его совершенствования: Дис. ... канд. экон. наук.- М., 2010.

19. Гришаев С.П. Ипотека на современном этапе. Комментарий законодательства. – М., 2009.

20. Гонгало Б.М. Учение об обеспечении обязательств: вопросы теории и практики.- М., 2009.

21. Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости» (постатейный)».- М.: Юстицинформ, 2010.

22. Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (постатейный). -М.: ЗАО Юстицинформ, 2010.

23. Колобов С.С., Колобова В.С. Жилищное ипотечное кредитование: состояние и перспективы развития. - М.: Дашков и Ко, 2010.

24. Калинин М.И. Ипотечное жилищное кредитование и пути его совершенствования: Дис. ... канд. экон. наук.- М., 2012.- С. 50.

25. Научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (постатейный) / Под ред. М.Г. Масевич. - М.: КОНТРАКТ-ИНФРА-М, 2009.

Код для цитирования: Скопировать