VII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2015

Рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

Наиболее существенное влияние на рынок недвижимости оказывают такие ценообразующие факторы как: а) объективные факторы – это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно подразделить на макроэкономические (факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка – налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.) и микроэкономические (факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок); б) физические факторы – местонахождение (удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения, архитектурно-конструктивные решения, состояние объекта недвижимости, наличие коммуникаций); в) факторы, влияющие на скорость продажи – количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно в этой части города, характер сделки («прямая» или «встречная» продажа), юридическая «чистота» объекта; г) факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера (реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.д.). Рынок жилой недвижимости может быть подразделен на первичный рынок квартир, вторичный рынок квартир и рынок домовладений. На первичном и вторичном рынке квартир могут быть выделены следующие сегменты: 1-комнатные, 2-комнатные, 3-комнатные и многокомнатные. В рамках данного исследования, на территории г. Ставрополь выделяются следующие функциональные (географические) районы согласно общепринятому в населенном пункте районированию: Северо-Запад, Центр (вкл. Ботаника, Осетинка), Юго-Запад и Другие. Под «Другими» районами здесь и далее понимаются следующие районы: 204-й квартал, Мамайка, Ташла, Туапсинка, Чапаевка, а также районы, не выделенные по экономическому сегменту. Дифференциация по классам качества (эконом, комфорт, бизнес, элитный) достаточно затруднена. Реально присутствуют классы эконом и комфорта, а также единичные предложения бизнес-класса, однако многие застройщики позиционируют свой продукт в более «высоких» сегментах (бизнес и элитный). Тем не менее, на наш взгляд, уровень цен, сложившийся на рынке в настоящее время, практически полностью исключает бизнес и тем более элитый, т.к. себестоимость такого строительства будет как минимум равна рыночной цене, а возможно и выше, что исключает прибыль предпринимателя как таковую.

Таблица 1 – Ценовая ситуация на первичном рынке квартир, руб./кв.м за 2013 год

Район

Средневзвешенная цена предложения квартир на первичном рынке, руб./кв.м.

1. комнатные квартиры

2. комнатные квартиры

3. комнатные квартиры

Многокомнатные квартиры

Общая ср. цена

Диапазон цен

Ср. цена

Диапазон цен

Ср. цена

Диапазон цен

Ср. цена

Диапазон цен

Ср. цена

Юго-запад

20 000- 44 594

30 415

18 548- 42 982

29 114

22 222- 37 333

30 537

19 256- 36 585

27 125

29 298

Северо-запад

22 500- 40 000

30 052

23 952- 34 423

28 875

21 317- 33 780

26 596

18 181- 26 666

26 666

28 047

Центр

21 978- 51 842

33 951

16 233- 48 421

33 797

22 014- 46 315

34 944

25 615- 56 250

36 248

34 735

Другие районы

23 376- 37 851

29 617

22 195- 32 307

27 766

25 030- 40 000

28 197

23 900- 26 111

25 304

27 729

Всего, руб./кв.м

20 000- 51 842

30 754

16 233- 48 421

29 781

21 317- 46 315

30 536

19 256- 56 250

33 393

31 116

Таблица 2 – Ценовая ситуация на первичном рынке квартир, руб./кв.м за 2014 год

Район

Средневзвешенная цена предложения квартир на первичном рынке, руб./кв.м.

1. комнатные квартиры

2. комнатные квартиры

3. комнатные квартиры

Многокомнатные квартиры

Общая ср. цена

Диапазон цен

Ср. цена

Диапазон цен

Ср. цена

Диапазон цен

Ср. цена

Диапазон цен

Ср. цена

Юго-запад

15 853- 39 393

30 556

16 931- 34 385

28 347

18 396- 40 666

28 328

21 981- 31 746

26 811

28 511

Северо-запад

23 500- 45 394

29 420

24 065- 34 843

28 891

20 000- 32 236

26 439

18 888- 21 567

20 306

26 264

Центр

33 725- 54 000

38 003

27 820- 58 500

39 029

20 774- 58 333

37 155

20 000- 56 250

37 392

37 895

Другие районы

25 000- 36 111

28 946

21 970- 34 905

28 141

23 062- 31 304

27 277

24 446- 30 000

26 287

27 663

Всего, руб./кв.м

15 853- 54 000

31 210

16 931- 58 500

30 455

18 396- 58 333

31 629

18 888- 56 250

33 486

31 695

Таким образом, можно сделать вывод, что по сравнению с 2013 годом на 2014 год стоимость квартир в районе «Юго-Запад» снизилась на 787 рублей за квадратный метр, района «Северо-Запад» также снизилась на 1783 руб./кв.м., а стоимость района «Центр» увеличилась на 3160 руб./кв. м., в других районах произошло незначительное изменение стоимости квартир.

Список литературы:

1. ЗАО «Центр содействия развитию малых предприятий «Илекта» [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://appraiser.ru/UserFiles/File/Analitics/Stavropol/01-04-2014/jilaia-01-04-2014.pdf

2. ЗАО «Центр содействия развитию малых предприятий «Илекта» [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://realtymarket.ru/RINOK-JILIH-POMESHENII/Stavropol.-Analiz-rinka-jiloi-nedvijimosti-na-1-noyabrya-2013-g..html

Код для цитирования: Скопировать