VII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2015

В условиях динамичного развития рынка недвижимости, ипотека, как показала практика, получает все большее применение и на сегодняшний день выступает практически основным способом обеспечения исполнения обязательств. Во-первых, предметом ипотеки выступает конкретное недвижимое имущество, стоимость которого практически всегда превышает сумму долга, что является гарантией обеспечения прав кредиторов. Во-вторых, залогодержатель, который является кредитором, имеет право на удовлетворение своих денежных требований к должнику преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. В-третьих, в подавляющем большинстве случаев, такое заложенное недвижимое имущество играет важную роль в жизни залогодателя, в связи с чем, он заинтересован в надлежащем исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой¹.

Однако, несмотря на стремительное развитие ипотеки, единообразная правоприменительная практика пока не сложилась. На сегодняшний день существует множество неразрешенных проблем, порой даже принятие новых нормативных правовых актов с целью разрешения различных противоречий лишь добавляет еще больше неясности. Возможно, виной тому является и несовершенство самого законодательства, регулирующего ипотеку, и коллизия некоторых норм права, которые по-разному регулируют одни и те же отношения.

Так, несмотря на широкое правовое регулирование, ни в одном из нормативных правовых актов не дается понятие института ипотеки, в частности института ипотеки земельных участков.

Некоторые авторы зачастую отождествляют понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование». Отождествление терминов «ипотека» и «ипотечное кредитование» является не только неверным, но и, как представляется, негативно сказывающимся на правильном понимании сущности института ипотеки земельных участков.

В рамках гражданского правоотношения по поводу ипотеки земельных участков традиционно в качестве одного из его элементов называют объект. Как указывает В.С. Белых, "правоотношение представляет собой индивидуализированную правовую связь, структурно состоящую из соответствующих субъективных прав и юридических обязанностей, возникающую между ее участниками по поводу конкретного объекта - материального и духовного блага"². Между тем, в правовых актах часто встречается понятие «предмет». Например, в ч. 1 ст. 334 ГК РФ³ заложенное имущество прямо называется предметом залога. В ч. 1 ст. 5Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее – Закон об ипотеке)⁴ содержится перечень имущества, которое может быть предметом ипотеки.

Таким образом, можно выделить два понятия: "объект" и "предмет". Первый употребляется в основном в науке, а второй - в законодательстве. В связи с этим логически возникает вопрос: тождественны ли данные понятие, а если нет, то в чем заключается разница?

Как указывает Руденко Е.Ю., объектом ипотеки земельных участков является право собственности, а предметом – сам земельный участок, право собственности на который зарегистрировано в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним⁵.

Однако, с таким разграничением категорий «объект» и «предмет» ипотеки можно и не согласиться. Общефилософская теория объекта права исходит из того, что под объектом понимается то, на что направлено изучаемое явление; взаимодействие субъекта и объекта носит диалектический характер. (См. Краткий словарь по философии / Под ред. И.В. Блауберга, П.В. Копнина, И.К.Панкратова. М.,1970. С.313). Юридическая теория объекта правоотношения трактует объект правоотношения как то, по поводу чего возникает правоотношение. (См.Учебник гражданское право:/Под ред. Суханова Е.А., 2-е издание Т.1. М. 1998г. С.295). Понятие предмет договора также часто встречается в ГК РФ как и предмет сделки и предмет обязательства, представляется, что понятия «предмет договора(сделки)» и «предмет обязательства» можно приравнять, несмотря на различия природы сделки и обязательства: первое является юридическим фактом, второе – правоотношением, так как «предмет» во всех указанных случаях это – то, что будет доставлено кредитору посредством исполнения обязательства, возникшего в результате договора. Т.о. предмет договора никак не может отличаться от предмета обязательства. Предметом любого гражданского обязательства являются имущественные или неимущественные блага, перечень которых содержится в ст.128 ГК РФ, хотя она и поименована «Объекты гражданских прав». Сопоставив вышеизложенные умозаключения, можно предложить, считать предметом договора об ипотеке земельного участка сам материальный объект (вполне конкретное материальное благо), ради которого стороны вступили в конкретное ипотечное правоотношение, объектом которого, соответственно, могут выступать недвижимости, поэтому, логично будет признать, что предмет договора об ипотеке земельного участка и объект ипотечного правоотношения соотносятся как частное и общее понятия.

Если характеризировать основные положения договора об ипотеке, следует отметить, что договор об ипотеке в соответствии со ст.432 ГК РФ, как и любой другой гражданско-правой договор, считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Необходимо указать на достаточно обширный по сравнению с другими гражданско-правовыми договорами перечень условий договора об ипотеке, которые признаются существенными.

В соответствии со ст. 9 Закона об ипотеке в договоре ипотеки должны быть указаны - предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой.

Предметом ипотеки могут быть земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, а также земельные участки, которые не исключены из оборота и не ограничены в обороте федеральным законом.

С 1 марта 2015 г. под земельным участком будет пониматься недвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи⁶. В настоящее время под земельным участком понимается часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами⁷. В этой связи представлено Заключение, в котором указывается, что одним из принципов земельного законодательства является учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, природном ресурсе, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю⁸.

Таким образом, сведение земельного участка только к недвижимой вещи противоречит одному из основных принципов земельного законодательства.

Как указывалось выше, одним из существенных условий является условие об оценке предмета ипотеки. При этом в законодательстве не определено, в каком случае оценка предмета ипотеки будет считаться согласованной, к примеру, если стороны расширили предмет договора, дополнительно указав объекты недвижимости без увеличения установленной оценки. Разрешая данный вопрос, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ указал, что стороны договора ипотеки вправе расширить предмет ипотеки без увеличения ранее согласованной оценки предмета ипотеки путем заключения дополнительного соглашения к договору. В таком случае происходит снижение первоначального значения залоговой стоимости предмета ипотеки и по общему правилу это не свидетельствует о несогласованности оценки нового предмета ипотеки⁹. Так же следует указать, что если предметом договора являются несколько объектов недвижимости, то не обязательно отражать в договоре оценку каждого объекта недвижимости в отдельности¹⁰.

Интересным представляется вывод из судебной практики, согласно которому факт обременения недвижимого имущества в виде ипотеки должен быть учтен экспертом при расчете рыночной стоимости объекта. Так, суд указал, что рыночная стоимость недвижимого имущества, обремененного ипотекой, уменьшается, что в данном случае повлияло на определение действительной стоимости доли, подлежащей выплате участнику. Стоимость недвижимости в конкретном случае без обременения ипотекой составила 226 142 389 руб., а с учетом данного обременения 104 468 054 руб.¹¹

Несмотря на столь высокую разницу, следует учитывать, что наличие залога может негативно повлиять на возможность получения максимальной выручки от продажи заложенного имущества.

Важными на сегодняшний день также являются вопросы по страхованию заложенного имущества.

Обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке, является обязанностью залогодателя. По общему правилу риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник. Поэтому залогодатель по договору об ипотеке обязан страховать заложенное имущество за свой счет от рисков утраты и повреждения. При этом договор страхования заключается в пользу залогодержателя, если иное не оговорено в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем возникновение ипотеки в силу закона, либо в закладной, что является дополнительной гарантией обеспечения интересов кредитора.

Страхователь также имеет право застраховать дополнительные риски, как правило, предложенные банком, осуществляющий ипотечное кредитование. К таким дополнительным рискам относят: риск утраты трудоспособности, смерти заемщика в результате заболевания и (или) несчастного случая; риск гражданской ответственности заемщика в случае причинения вреда третьим лицам при эксплуатации предмета ипотеки и др. Отказ от страхования дополнительных рисков, естественно, ведет к повышению банком ставки по ипотечному кредиту¹².

При государственной регистрации договора долевого участия с застройщиком, в силу закона возникает залог недвижимости в пользу инвестора. Его объектом является земельный участок, на котором ведется строительство здания, либо право аренды застройщика на этот участок. По данному залогу инвестор является залогодержателем, а застройщик залогодателем.

С 1 января 2014 г. вместо поручительства банка застройщики могут страховать свою ответственность перед инвесторами. При выборе застройщиком страхования своей ответственности возникает ряд интересных моментов. Страховым случаем признается факт нарушения застройщиком обязательства по передаче квартиры инвестору. Однако такой страховой случай требует обязательного подтверждения: решением суда об обращении взыскания на предмет залога либо решением арбитражного суда о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства. Без такого подтверждения страховая выплата не производится. При этом получение инвестором подобных документов может затянуться на несколько месяцев. Тогда встает вопрос о моменте подачи заявления инвестором для получения страхового возмещения, по общему правилу действует принцип немедленного извещения страховщика о страховом случае, однако в страховой выплате скорее будет отказано в связи с отсутствием на данный момент соответствующего подтверждения¹³. На наш взгляд, целесообразнее извещение страховой компании после получения всех необходимых документов. Как будут в дальнейшем решаться подобные технические проблемы, покажет практика.

К тому же банки, являющиеся залогодержателями, практически всегда требуют от заемщика застраховать не только свою собственность, но также жизнь и здоровье самого заемщика. Такое страхование лишний раз обеспечивает интересы банка, однако следует помнить, что страхование жизни и трудоспособности заемщика по закону обязательным не является. Если же жизнь и здоровье заемщика застрахованы, то при наступлении страхового случая суммы пойдут на погашение долга. Если же страховщик отказывается платить и в связи с этим на сумму долга по основному обязательству начисляются проценты, они также уплачиваются страховой компанией¹⁴.

Немаловажен тот факт, что с 1 июля 2014 г. исходя из позиции Росреестра¹⁵, государственная пошлина рассчитывается по новому механизму. Если ранее в договоре ипотеки можно было прописать несколько объектов, оплатив государственную пошлину в размере одной или четырех тысяч рублей, то сейчас необходимо оплачивать отдельно государственную регистрацию возникновения каждого обременения и в иных размерах. После 1 июля 2014 государственная пошлина за регистрацию обременения права собственности в виде залога недвижимого имущества (ипотеки) должна уплачиваться согласно пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, а не в соответствии с пп. 28 п. 1 ст. 333.33 НК РФ¹⁶ как это было ранее. К примеру, если предметом договора об ипотеке, заключенного юридическими лицами после 01 июля 2014, являются три объекта недвижимости, то государственная пошлина на сегодняшний день должна быть уплачена в размере 22000 руб. за каждый из трех объектов недвижимости; между физическим и юридическим лицом, за один объект недвижимости государственная пошлина должна быть уплачена в размере 12000 руб.

Можно предположить последствия такого толкования. Так, взяв кредит в один миллион рублей под залог десяти участков, оцененных, к примеру, в совокупности в один миллион пятьсот тысяч рублей, юридическому лицу нужно будет заплатить 220 000 руб. лишь за государственную пошлину.

Существенные нововведения в законодательство об ипотеке вводит проект изменений Гражданского кодекса¹⁷. Новым для современного российского законодательства является отнесение ипотеки к ограниченным вещным правам. Также данный, проект разрешает текущие проблемы, допуская одновременный залог прав на здание (сооружение) и земельный участок, вводится неизвестная ранее форма залога - неакцессорная оборотная ипотека, которая позволит существенно защитить интересы кредитора по обязательству, обеспеченному ипотекой¹⁸.

Вышеуказанные небесспорные изменения в законодательстве об ипотеке свидетельство того, что институт ипотеки в России находится в стадии становления и развития и без активного государственного регулирования он не сможет стать локомотивом промышленного роста и эффективным механизмом обеспечения граждан жилыми помещениями. Только субсидирование процентных ставок по ипотеке государством не позволит разрешить все накопившиеся в этой сфере деятельности проблемы, и в этой связи, модернизация ипотечного законодательства имеет непреходящее значение.

1^Ахметьянова З.А. Вещное право: учебник. М.: Статут, 2011. 360 с.

2^Белых В.С. Правоотношения, возникающие в сфере банковской деятельности // Банковское право. 2012. N 3. С. 42 - 48.

3^ Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (в ред. от 21.12.2013) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1994. N 32. Ст. 3301.

4^ Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ (в ред. от 21.12.2013) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1998. N 29. Ст. 3400.

5^ Руденко Е.Ю. Право собственности на жилое помещение как объект ипотеки жилого помещения // Власть закона. 2014. N 2. С. 108 - 111.

6^Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ (ред. от 24.11.2014) "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" // "Собрание законодательства РФ", 30.06.2014, N 26 (часть I), ст. 3377

7^Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ // "Собрание законодательства РФ", 29.10.2001, N 44, ст. 4147

8^Заключение Комитета по земельным отношениям и строительству от 13.03.2014 N 80 "По проекту Федерального закона N 444365-6 "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности" // СПС КонсультантПлюс

9^Аналитический обзор от 14 ноября 2013 года. Постановление Президиума ВАС РФ от 17.09.2013 N 755/13 по делу N А45-5119/2009 // СПС КонсультантПлюс.

10^Постановление Президиума ВАС РФ от 01.06.2010 N 2620/10 по делу N А38-5402/2008 // "Вестник ВАС РФ", N 8, июнь, 2010

11^Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.03.2014 по делу N А45-17429/2010 // СПС КонсультантПлюс

12^Каковы особенности страхования при ипотеке? // "Электронный журнал "Азбука права". 2015

13^ Шарапов В.В. Защита инвестиций в новостройки // СПС КонсультантПлюс. 2014.

14^ Мун О. Наследование ипотечной квартиры // Жилищное право. 2014. N 5. С. 17 - 31

15^ Письмо Росреестра от 17.01.2014 N 14-исх/00425-ГЕ/14 // Официально опубликовано не было

16^Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 N 117-ФЗ // "Российская газета", N 292, 31.12.2004,

17^Проект Федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // СПС КонсультантПлюс

18^Пояснительная записка "К проекту Федерального закона "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // СПС КонсультантПлюс

Код для цитирования: Скопировать