VII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2015

Вещно-правовые способы защиты своих прав арендатором в рамках договора, прежде всего, проявляются в возможности арендатора подавать виндикационные иски к третьим лицам, которые своим поведением препятствуют исполнению договора аренды. Для более детального рассмотрения данного положения необходимо выявить, действительно ли на практике арендатор обладает вещно-правовыми способами защиты переданного ему имущества, и если обладает, то в каких случаях.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Следовательно, в соответствии с ГК РФ выделяется две разных совокупности правомочий, которые могут быть переданы арендатору:

- временное владение и пользование;

- временное пользование.

Во многих случаях для достижения целей договора аренды достаточно предоставления имущества лишь в пользование арендатора без передачи в его владение.

Согласно ст. 50 Федерального закона от 10 января 2003 г. № 18-ФЗ «Устав железнодорожного транспорта Российской Федерации» на основании договора об оказании услуг по использованию инфраструктуры для осуществления перевозок владелец инфраструктуры может предоставлять перевозчику права на использование железнодорожных путей или иных объектов, принадлежащих владельцу инфраструктуры.

На основании изложенного выше можно прийти к выводу, что дифференциация правомочий арендатора на две составляющие (право владения и право пользования) не мыслится корректной, а устанавливает лишь правовую неопределенность по данному вопросу.

Как показывает правоприменительная практика, именно наличие факта владения по договору аренды обусловливает возможность для арендатора подачи виндикационного иска третьему лицу, нарушившему его право на имущество, переданное ему для целей пользования.

Таким образом, в настоящее время существует некоторый формализованный подход относительно подтверждения наличия ограниченного вещного права у арендатора, который сводится лишь к факту наличия подписанного сторонами договора аренды акта приема-передачи арендованного имущества.

Хотя недостатки такого формализованного подхода существуют на практике, у арендатора все-таки есть право обращения к третьим лицам за защитой прав на имущество, которое ему было предоставлено в рамках арендных отношений.

Становление аренды исключительно обязательственной сделкой влечет исключение каких-либо, даже на доктринальном уровне, споров относительно ограниченного вещного права у арендатора. Данное обстоятельство существенно отразится на порядке взаимоотношений сторон, в частности, на интересах арендатора, связанных с пользованием арендованным имуществом, так как последний будет вынужден претерпевать определенные лишения или ограничения в отношении пользования арендованным имуществом на протяжении длительного периода времени, в том числе в течение процесса уведомления арендодателя о факте наличия препятствий по пользованию имуществом, времени, пока арендодатель вникнет в возникшую ситуацию, а также процесса устранения таких препятствий.

Что касается преимущественного права арендатора на заключение нового договора аренды, то следует отметить, что данная законодательно установленная привилегия является естественным процессом осуществления взаимодействия между субъектами гражданского оборота не только в предпринимательской деятельности. Под естественным процессом в данном случае следует понимать соблюдение арендатором тех необходимых условий, которые ему необходимо совершить для приобретения преимущественного права, а именно: надлежащее исполнение своих обязанностей в течение срока действия договора аренды, направление заблаговременного письменного уведомления в адрес арендодателя о намерении заключить новый договор аренды. Полагаем, что данное правило имеет весьма обоснованные предпосылки и устраняет возможности злоупотребления правом со стороны более сильного субъекта (арендодателя) данных договорных отношений. В обыденной жизненной ситуации каждый индивид, покупая ежедневно в одном и том же магазине товар, доверяет продавцу в том, что покупаемый им товар соответствует всем требованиям, которые он к нему предъявляет, в противном случае он отказался бы от покупки данного товара.

Таким образом, между продавцом и покупателем формируются своего рода фидуциарные отношения, основанные на ежедневном потреблении продаваемых товаров продавцом. Иными словами, данное правило (о возникновении квазифидуциарных отношений между арендодателем и арендатором) отразилось и в более сложной конструкции, представленной в форме арендных отношений.

В частности, представляется немыслимым устранение правила о преимущественном праве арендатора на заключение нового договора аренды в рамках аренды недвижимого имущества, так как арендатор крайне заинтересован в объекте аренды и не может просто взять и пойти в другой магазин, перебиваясь иным товаром день-два, как это может быть в случае с приведенным примером.

Введение положений в Гражданский кодекс РФ о «новых» разновидностях ограниченных вещных прав, таких как право застройки, право постоянного владения и пользования, право личного пользовладения, не должно сказываться на устоявшемся в практическом смысле институте договора аренды.

Существование института договора аренды и «новых» ограниченных вещных прав должно быть параллельным, что придаст свободу субъектам гражданских правоотношений в выборе порядка взаимоотношений.

Код для цитирования: Скопировать