ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ - Студенческий научный форум

VII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2015

Личный портфель

ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Ходорович А.Ю. 1
1Ивановский государственный политехнический университет
 Комментарии
Текст работы размещён без изображений и формул.
Полная версия работы доступна во вкладке "Файлы работы" в формате PDF
ведение

Переход нашей страны к рыночной экономике потребовал углубленного развития ряда новых областей науки и практики, в частности, оценки стоимости недвижимости.

Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).

Сейчас на рынке недвижимости представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости.

В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т. д.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться.

Актуальность темы курсовой работы обусловлена тем, что на сегодняшний день появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке стоимости недвижимости, а институт оценки собственности еще не полностью сформирован, отсутствует информационная база оценки, профессиональная подготовка оценщиков в России еще не достигла мирового уровня.

Цель работы – изучение теоретических основ оценки недвижимости и определение рыночной стоимости предприятия(административного здания и бизнеса).

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

  1. Изучить особенности оценки недвижимости, а именно:

  • понятия, цели и принципы оценки ;

  • особенности функционирования рынка недвижимости;

  • правовые аспекты оценки недвижимости ;

  • методы и подходы к оценке недвижимости;

  • особенности оценки недвижимости в условиях современного российского рынка.

  1. Произвести оценку деятельности предприятия.

  2. Оценить стоимость административного здания и стоимость бизнеса по производству строительных материалов.

Объект исследования – деятельность предприятия по производству строительных материалов и его имущество.

Предмет исследования – рассмотрение методов оценки недвижимости, анализ деятельности предприятия, проведение расчета рыночной стоимости административного здания предприятия и бизнеса.

Структурно работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы. В первой главе рассматриваются теоретические основы оценки недвижимости, во второй главе проводится анализ деятельности предприятия, в третьей – оценивается стоимость административного здания и стоимость бизнеса по производству строительных материалов.

Глава 1. Особенности оценки недвижимости 1.1. Понятия, цели и принципы оценки

Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.1

К недвижимым вещам - (недвижимому имущество, недвижимости) К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.2

Виды недвижимого имущества указаны в табл.1.

Таблица 1

Виды недвижимого имущества

№ п/п

Отдельные объекты

Сложные объекты

1

Земельные участки

Предприятие в целом как имущественный комплекс, включая:

  • земельные участки;

  • здания и сооружения;

  • инвентарь и оборудование;

  • сырье и продукцию;

  • требования и долги;

  • права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги;

  • нематериальные активы;

  • информацию;

  • другие исключительные права

2

Участки недр

3

Обособленные водные объекты

4

Все, что прочно связано с землей, в том числе:

  • леса;

  • многолетние насаждения;

  • здания;

  • сооружения.

5

Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации:

воздушные и морские суда;

суда внутреннего плавания;

космические объекты;

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность (оценщики).

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом.

Оценка стоимости имущества проводится для различных целей. Она лежит в основе продажи, передачи недвижимости в залог, сдачи в аренду, в доверительное управление; внесение в уставной капитал акционерного общества, дарения, наследования (для исчисления налога) и многих других операций, совершаемых на рынке недвижимости (рис. 1).

Рис. 1. Цели оценки недвижимости.

Стоимость недвижимости – понятие неоднозначное. Существует множество определений, отражающих разное содержание этого понятия. Все виды стоимости недвижимости можно условно разделить на два больших подвида, связанных между собой, но качественно и количественно не тождественных (рис. 2).

Рис. 2. Виды и подвиды стоимости недвижимости.

Рыночная стоимость – это расчетная сумма, за которую был бы произведен обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в коммерческой («на расстоянии руки») сделке после надлежащего маркетинга, в которой стороны действовали бы, будучи хорошо осведомленными, расчетливо и без принуждения. Рыночная стоимость является предметом торга и может как повышаться, так и понижаться.

Арендная стоимость – это рыночный размер арендной платы за сдаваемую внаем недвижимость.

Залоговая стоимость определяется для целей ипотечного кредитования на основе рыночной стоимости.

Страховая стоимость определяется по стоимости восстановления или замещения объекта, подверженного риску уничтожения или разрушения. На базе страховой стоимости объекта определяется страховые суммы, выплаты и проценты.

Ликвидационная стоимость представляет собой денежную сумму, которую собственник может получить при вынужденной продаже объекта.

Инвестиционная стоимость – это цена объекта недвижимости, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Инвестиционная стоимость рассчитывается исходя из ожидаемых инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации и может быть либо выше, либо ниже рыночной стоимости. Данный вид стоимости имеет субъективный характер.

Балансовая стоимость отражается в бухгалтерской документации и представляет собой стоимость имущества, по которой оно числится на балансе предприятия.

Налогооблагаемая стоимость исчисляется для целей налогообложения. В соответствии с российским законодательством она тождественна инвентаризационной стоимости, базирующейся на восстановительной стоимости с учетом степени износа. В странах с развитой рыночной экономикой налогообложение осуществляется по рыночной стоимости.

Восстановительная стоимость равна издержкам на воспроизводство точной копии объекта недвижимости.

Стоимость замещения равна издержкам на воспроизводство аналогичного объекта, но в новом архитектурном стиле, с использованием новых материалов, прогрессивных строительных технологий и современного оборудования.

В оценочной деятельности основным видом является стоимость обмена, а ее главным подвидом – рыночная стоимость, т.к. на ее основе или с ее учетом определяется арендная, страховая, залоговая, ликвидационная и другие подвиды стоимости, которые необходимы для проведения операций на рынке недвижимости.

Стоимость в использовании с ее подвидами является расчетной, не рыночной величиной и по существу субъективной оценкой собственника. Она необходима для сравнения с альтернативными вариантами инвестиций, сопоставления с затратными оценками на создание аналогичных объектов и других целей.

Рыночная стоимость, как известно, определяется соотношением спроса и предложения. Под спросом понимается то количество недвижимости данного вида, которое участники рынка готовы приобрести по определенной цене в течение определенного времени. Под предложением понимается количество недвижимости определенного вида, которое выставляется на продажу или сдается в аренду по заданной цене в течение определенного времени. Точка рыночного равновесия, в которой совпадают спрос и предложение, определяет рыночную стоимость недвижимости данного вида и равновесный объем. Спрос, предложение и рыночная стоимость недвижимости подвержены влиянию множества факторов (рис. 3).

При оценке рыночной стоимости необходимо принимать во внимание, что на нее влияет и период времени, в которым она рассматривается. В краткосрочном периоде на рыночную стоимость влияет главным образом спрос, т.к. предложение не успевает приспособиться к изменениям спроса. В долгосрочном периоде влияние предложения усиливается, и оно активно влияет на рыночную стоимость. Рыночная стоимость, как показывает опыт, подвержена влиянию многочисленным, преходящим событиям. Они иногда взаимно погашают влияние друг друга, но могут и усиливать совокупное воздействие на стоимость. Поэтому рыночные цены нестабильны. Вот почему оценка недвижимости, особенно специфической или уникальной, осложнена и требует применения разнообразных методов, результаты которых необходимо согласовывать для получения результирующей оценки.

Рис. 3. Факторы, влияющие на спрос, предложение и рыночную стоимость недвижимости.

Принципы оценки недвижимости

Мировая практика выработала унифицированный набор методических правил и приемов – принципов оценки недвижимости, - на основании которых определяется степень воздействия различных факторов на стоимость объекта недвижимости.

Принципы оценки недвижимости могут быть условно объединены в следующие четыре группы:

  1. принципы, основанные на представлении пользователя;

  2. принципы, связанные с землей, зданиями, сооружениями;

  3. принципы, связанные с рыночной средой;

  4. принцип наилучшего и наиболее выгодного использования.

1. Принципы, основанные на представлении пользователя, отражают его представление об объекте недвижимости и включают полезность, замещение и ожидание.

Принцип полезности заключается в том, что всякая недвижимость обладает стоимостью только в том случае, если она полезна какому-либо потенциальному инвестору и может быть нужна для реализации определенных функций или личных потребностей, например для работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Она может быть полезной, поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение ею, создает у собственника чувство гордости или удовлетворяет иную психологическую потребность.

Полезность – это способность недвижимости удовлетворять потребностям пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.

В случае с приносящей доход недвижимостью удовлетворение потребностей пользователя, в конечном счете, может быть выражено в виде потока доходов.

Принцип замещения устанавливает верхний предел стоимости недвижимости. Он гласит, что максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью.

Рациональный покупатель не заплатит за собственность больше цены, взимаемой за другую собственность такой же полезности. Соответственно, было бы неразумно платить за уже существующий объект больше, если другой объект с аналогичной полезностью может быть воспроизведен без необоснованной задержки при меньших затратах.

Сходным с принципом замещения является понятие альтернативные издержки. Альтернативные издержки – это то, что потеряет инвестор, отказавшись от альтернативных вариантов вложения средств и инвестируя именно в данный объект недвижимости.

Принцип ожидания выражает, что полезность объекта недвижимости для пользователя и его стоимость прямо связаны с потоком доходов или других выгод, ожидаемых от использования оцениваемого объекта, а также его перепродажи.

Ожидание – это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью.

В общем, полезность объекта собственности связана со стоимостью прогнозируемых будущих выгод. Стоимость приносящих доход объектов определяется тем, какую чистую выдержку от его использования, а также от его перепродажи ожидает потенциального покупателя. Однако ожидания со временем могут меняться. Например, на мнение людей о конкретной собственности может повлиять такое событие, как объявление о строительстве метро, завода, автострады и т.д.

Поскольку деньги приносят процент, то один рубль, который должен быть получен в будущем, имеет меньшую стоимость, чем рубль нынешний. Речь идет о стоимости денег во времени. Процесс приведения будущих доходов к их текущей стоимости называется дисконтированием.

2. Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями

К этой группе относятся принципы:

- остаточной продуктивности;

- вклада;

- возрастающей и убывающей отдачи;

- переменных пропорций;

- оптимальных величин;

- оптимального разделения прав.

Принцип остаточной продуктивности (или производительности) устанавливает, что в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность. Смысл этого утверждения вытекает из экономического соображения, согласно которому любой вид деятельности требует наличия четырех факторов производства: труда, капитала, предпринимательской деятельности, земли.

Принцип вклада (предельной производительности) означает, что в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек.

Вклад – это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта недвижимости либо чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства или компоненты недвижимости. Необходимо отметить, что вклад – это сумма прироста стоимости объекта недвижимости в результате привнесения какого-либо нового фактора или компоненты, а не фактические затраты на сам фактор.

Принцип возрастающей и убывающей отдачи утверждает, что увеличение инвестиций в основные факторы производства ведет к увеличению темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Этот предел соответствует максимальной стоимости недвижимости.

Принцип сбалансированности (пропорциональности) устанавливает, что недвижимость достигает точки максимальной производительности или наилучшего использования, когда факторы производства (земля, труд, капитал и управление) сбалансированы друг с другом.

Принцип оптимальных величин является разновидностью принципа сбалансированности. Он гласит, что при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа.

Принцип имущественного разделения прав нацеливает на разделение и последующее соединение прав на недвижимость так, чтобы увеличить общую стоимость недвижимости. Действующее законодательство Российской Федерации позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права. Помимо права собственности, которое подразумевает права владения, пользования и распоряжением имуществом, имущественными правами являются также: право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования, право хозяйственного владения, право оперативного управления, аренда, а также различного рода сервитуты.

3. Принципы, связанные с рыночной средой определяют воздействие внешних условий на рыночную стоимость недвижимости

К данной группе относятся следующие принципы: соответствия среды, зависимости, спроса и предложения, конкуренции, изменения.

Принцип соответствия среды гласит, что стоимость объекта недвижимости достигает своей максимальной величины в среде наиболее физически, экономически и социально совместимой с объектом недвижимости. Например, стоимость квартиры «хрущевка» меньше стоимости такой же по площади квартиры в доме, построенном по современным проектам.

Принцип зависимости (внешнего воздействия) устанавливает влияние на стоимость недвижимости различных факторов внешней среды.

Эти факторы в зависимости от степени влияния на тот или иной объект подразделяются на основные и дополнительные; в зависимости от сферы влияния – на климатические, геологические, региональные, социальные, экономические, экологические, демографические, юридические, международные, градостроительные, отраслевые и технические. Основным фактором, влияющим на стоимость объекта недвижимости, является его местоположение. Оно во всех случаях относится к основным, и с него необходимо начинать анализ стоимости объектов недвижимости. Другой основной фактор – близость объекта недвижимости к развитой инфраструктуре: дорогам, торговым и культурным центрам и пр. Два этих фактора – местоположение объекта и связь его с рынком пользователя – в совокупности составляют понятие «экономическое местоположение недвижимости», которое оказывает наибольшее влияние на стоимость объекта недвижимости.

Принцип спроса и предложения выражает зависимость стоимости недвижимости от спроса и предложения, которые в свою очередь сами зависят от многочисленных факторов.

Поскольку рынки недвижимости несовершенны, предложение и спрос не всегда диктуют цену, по которой происходит смена собственника. Продажная цена зависит от умения согласовать условия сделки, числа и искушенности участников, уровня их эмоций и других факторов.

В долгосрочном плане предложение и спрос являются относительно эффективными факторами в определении направлений ценовых измерений. Однако в короткие промежутки на рынке недвижимости эти факторы могут терять свою эффективность.

В краткосрочном плане предложение недвижимости относительно неэластично. Спрос обычно более изменчив.

В соответствии с принципом конкуренции следует считать, что на коротком отрезке времени цены поддерживаются на одном уровне и реальные стоимости устанавливаются посредством постоянного соперничества и взаимодействия покупателей, продавцов, посредников и других участников рынка. Повышенные прибыли стимулируют обострение конкуренции. Обострение конкуренции приведет к снижению доходов.

Принцип изменения требует учета оценщиком происходящих изменений и в объекте недвижимости (знания этапов жизненного цикла – зарождение, рост, зрелость, упадок), и в окружающей объект среде. Стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, а изменяется с течением времени. То есть важно учитывать, что физические, социальные, политические и экономические условия непрерывно изменяются: здания изнашиваются, люди передвигаются, законы меняются, производство расширяется и уменьшается, меняются человеческие вкусы и так далее.

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости является синтезом принципов всех трех групп.

Он гласит, что для целей рыночной оценки недвижимость необходимо оценивать при условии ее наилучшего и наиболее интенсивного использования. За этим принципом стоит простая логика, что рачительный хозяин будет в своих собственных интересах использовать недвижимость таким образом, чтобы она принесла наибольший доход. Действовать по-другому было бы нерационально. И именно эта стоимость является ориентиром при принятии любых решений относительно недвижимости.3

1.2. Особенности функционирования рынка недвижимости

Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования; это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями:

  • низкой ликвидностью;

  • цикличным характером;

Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике.

  • высокой степенью регулирующего государственного воздействия;

  • наличием стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастанием ее с течением времени;

  • высоким уровнем трансакционных издержек.

К особенностям рынка недвижимости можно отнести сложный симбиоз преимуществ и недостатков с точки зрения целесообразности предпринимательской и коммерческой деятельности.

Преимущества:

  • возможность получения большей прибыли (чем на других рынках) за весь период эксплуатации объектов недвижимости;

  • достаточная устойчивость потребительского спроса;

  • меньшая подверженность колебаниям экономических циклов;

  • наличие определенной защиты от внезапных изменений рыночной конъюнктуры ввиду долгосрочного характера аренды и длительного срока строительства конкурирующих объектов.

К недостаткам можно отнести:

  • информация на рынке не столь открыта, как, например, на рынке товаров, что затрудняет процесс обоснования для объема и характера инвестиций;

  • отсутствие законодательной базы в отношении обязательной публикации информации о сделках на рынке недвижимости;

  • необходимость использования информации о сделках, совершаемых на рынке недвижимости;

  • «жесткая» зависимость от внешних условий градостроительного регулирования, возможностей строительного комплекса и специфики потребительского спроса;

  • издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта недвижимости, а также затраты на техническую документацию и регистрацию) значительны, если не сказать высокие.4

Таблица 2

Классификация рынков недвижимости5

Признак классификации

Виды рынков

Вид объекта

Земельный, зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав, иных объектов

Географический (территориальный)

Местный, городской, региональный, национальный, мировой

Функциональное назначение

Производственных помещений, жилищный, непроизводственных зданий и помещений

Степень готовности к эксплуатации

Существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства

Тип участников

Индивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов, муниципальных образований, коммерческих организаций

Вид сделок

Купли-продажи, аренды, ипотеки, вещных прав

Отраслевая принадлежность

Промышленных объектов, сельскохозяйственных объектов, общественных зданий, другие

Форма собственности

Государственных и муниципальных объектов, частных

Способ совершения сделок

Первичный и вторичный, организованный и неорганизованный, биржевой и внебиржевой, традиционный и компьютеризированный

Функции рынка недвижимости:

Одна из главных функций рынка — установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены — избыточные предложения. В цене концентрируется и большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например жилищного строительства и т.д.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, "невидимой рукой" перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, — к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники: риэлторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

Стимулирующая функциявыступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.

Инвестиционная функция— рынок недвижимости, это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости, в общем, формируется средний социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения на рынке предприятия земельные участки, здания и сооружения, в конечном счете, переходят к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование.6

1.3. Правовые аспекты оценки недвижимости

Нормативно-правовое регулирование оценки недвижимости в Российской Федерации имеет следующую иерархическую структуру:

  • Конституция Российской Федерации;

  • Кодексы Российской Федерации (к оценочной деятельности прямое отношение, прежде всего, имеют Гражданский Кодекс, Налоговый Кодекс, Земельный Кодекс, а опосредованно – все остальные, в том числе, Градостроительный и Уголовный Кодексы);

  • Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

  • Федеральные стандарты оценки (ФСО);

  • Стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемых организаций оценщиков (далее – СРОО);

  • прочие документы уполномоченных органов (например, методические рекомендации Минэкономразвития или Национального совета по оценочной деятельности).

Конституция и Кодексы определяют общие основы функционирования основных институтов государства, относясь к оценочной деятельности в самых общих чертах. Например, Гражданский Кодекс устанавливает виды прав на имущество, вводит разделение на движимое и недвижимое имущество; Налоговый Кодекс используется при прогнозе денежных потоков, связанных с использованием оцениваемого имущества.

Достаточно долгий период, до 1998 года, оценочная деятельность в России осуществлялась без полноценного нормативно-правового регулирования. Первая редакция Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ была принята только 29.07.1998 г. До этого момента оценка выполнялась в зависимости от внутренних представлений конкретного «оценщика» и заказчика его работ (более того, отсутствовала даже сама профессия «оценщик»).

Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установил базовые требования к отчету об оценке, договору на оказание услуг по оценке, оценщику, уровню его ответственности. Документ является динамично развивающимся, практически каждый год в него вносятся поправки и дополнения.

Логическим развитием положений, заложенных в Закон об оценке, являются стандарты оценки. В 2002 году постановлением Правительства от 06.07.2002 г. №519 были утверждены первые из них, продолжившие детализацию регулирования оценочной деятельности. С 2007 года на смену указанным стандартам пришла совокупность полноценных Федеральных стандартов оценки, систематически охватывающих различные аспекты оценочной деятельности (табл. 3).

Таблица 3

Федеральные стандарты оценки

Номер стандарта и

название

Краткая характеристика

ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»

Определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки.

ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости»

Определяет стоимость объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения и т.п.

ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке»

Устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам. Отчет об оценке составляется по итогам проведения оценки.

ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости»

Содержит требования к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости.

ФСО № 5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения»

Устанавливает виды экспертизы отчета об оценке, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения.

Продолжение табл. 3

Номер стандарта и

название

Краткая характеристика

ФСО № 6 «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации»

Устанавливает требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков.

ФСО № 7 «Оценка недвижимости»

Развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, и является обязательным к применению при оценке недвижимости.

С 2008 года оценочная деятельность переведена на механизм саморегулирования – ряд функций по регулированию отрасли передан профессиональным объединениям оценщиков, имеющим статус саморегулируемых организаций.

В общем виде, сущность саморегулирования базируется на следующих основных положениях:

  • разработка стандартов оценочной деятельности – стандарты разрабатываются и корректируются самим профессиональным сообществом, что должно повышать как качество самих стандартов, так и услуг по оценке в целом;

  • контроль за исполнением стандартов – саморегулируемые организации самостоятельно контролируют деятельность своих членов и, при необходимости, оперативно применяют различные меры дисциплинарного воздействия (например, вынесение предупреждения, наложение штрафа, исключение из СРОО);

  • обеспечение прозрачности деятельности оценочного сообщества, в том числе, в части деятельности СРОО и НСОД, что является необходимым, но недостаточным условием выполнения двух предыдущих пунктов.7

Проведение оценки должно обеспечиваться профессиональным оценщиком, который исходя из цели оценки, изучает объект недвижимого имущества и связанные с ним права; анализирует рынок, к которому относится объект оценки; осуществляет выбор подходов к оценке и методов определения стоимости; выполняет необходимые расчеты и формирует окончательное заключение о стоимости недвижимого имущества. Результаты работы оценщиком документируются в форме отчета, который должен носить доказательственный характер относительно установленной стоимости. Это требует от оценщика профессионального знания в самых разнообразных отраслях экономических, юридических, технических наук и хорошей осведомленности относительно тенденций развития местного рынка недвижимости.

Оценщик имеет право:

  • применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;

  • требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;

  • получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;

  • запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;

  • привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов;

  • отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы;

  • требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки объекта оценки, и денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки по определению суда, арбитражного суда или третейского суда.

Оценщик обязан:

  • быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков;

  • соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является;

  • соблюдать правила деловой и профессиональной этики, установленные саморегулируемой организацией оценщиков (далее - правила деловой и профессиональной этики), членом которой он является, а также уплачивать взносы, установленные такой саморегулируемой организацией оценщиков;

  • сообщать заказчику или юридическому лицу, с которым он заключил трудовой договор, о невозможности своего участия в проведении оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки;

  • обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки;

  • представлять заказчику информацию о членстве в саморегулируемой организации оценщиков;

  • представлять саморегулируемой организации оценщиков информацию о юридическом лице, с которым он заключил трудовой договор, в том числе информацию о соответствии такого юридического лица условиям, установленным статьей 15.1 Федерального закона № 135-ФЗ, а также сведения о любых изменениях этой информации в течение десяти дней с даты заключения трудового договора и (или) возникновения изменений;

  • представлять ежеквартально в порядке, установленном внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков, информацию о подписанных им в указанный период отчетах с указанием даты составления отчета и его порядкового номера, объекта оценки, вида определенной стоимости;

  • представлять по требованию заказчика страховой полис и подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности документ об образовании;

  • не разглашать информацию, в отношении которой установлено требование об обеспечении ее конфиденциальности и которая получена от заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;

  • хранить копии подписанных им отчетов, а также копии документов и материалов, на основании которых проводилась оценка, на бумажных или электронных носителях либо в форме электронных документов в течение трех лет с даты составления отчета;

  • в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или содержащуюся в них информацию правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам по их требованию;

  • по требованию заказчика предоставлять заверенную саморегулируемой организацией оценщиков выписку из реестра членов саморегулируемой организации оценщиков, членом которой он является.8

1.4. Методы и подходы к оценке недвижимости

Известно несколько десятков методов оценки недвижимости, используемых для различных объектов. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, функции и цели оценки. Рекомендуется выбирать наибольшее количество используемых методов, чтобы при согласовании оценки получить наиболее точную стоимость. Основные методы оценки недвижимости приведены в табл.4.

Все методы группируются в три подхода к оценке недвижимости:- сравнительный;- доходный;- затратный.

Таблица 4

Методы различных подходов к оценке недвижимости

Метод

Характеристика метода

Сравнительный подход

Метод парных продаж

Заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. Парными продажами называется продажа двух объектов, которые почти идентичны, за исключением одной черты, которую оценщик пытается оценить, с тем, чтобы внести правильную поправку.

Метод общей группировки

Общая группировка используется на активном рынке где, может быть найдено достаточное число сравнительных продаж, с тем, чтобы сузить рыночный разброс цен. Данный метод может быть использован при наличии относительно однородных объектов. В этом случае оценщик может принять решение не производить отдельные поправки, а сравнивать оцениваемый объект в целом, чтобы определить лучше он или хуже каждого из сопоставимых объектов. Затем в рамках выделенной группы производится совокупная корректировка.

Метод регрессионного анализа

Определение величины поправок при оценке стоимости объектов недвижимости методом регрессионного анализа основано на применении серии математических формул, например:

Jc = B×X ,

где Jc – рассчитываемая величина поправки на стоимость объекта недвижимости;

B – коэффициент, полученный для единицы сравнения;

X – замеренные данные для оцениваемого объекта недвижимости.

Или: Jc = B×X+a+c+...+n,

где a,c,...,n-положительные или отрицательные поправочные

коэффициенты.

 

Затратный подход

Метод сравнительной единицы

Это наиболее простой метод расчета, который заключается в умножении стоимости выбранной единицы (1 м2, 1 м3 и др.) на количество единиц оцениваемого объекта.

Продолжение табл.4

Метод

Характеристика метода

 

Начинается с определения базовой стоимости строительства

1 м2 или 1 м3, взятого в качестве ориентира “типичного”сооружения. Затем вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта. Обязательно нужно сделать поправку на коэффициент эффективности, определяемый как отношение площади, подлежащей сдаче в аренду, к общей площади здания.

Поэлементный метод

Предполагает нахождение стоимости отдельных компонентов объекта недвижимости на единичной основе

(затраты на производство земляных работ, фундамент, стены, кровлю и т.д.), а затем их суммирование.

- метод субподряда

Основывается на признании того факта, что строитель обычно нанимает субподрядчиков для выполнения, по крайней мере, части работ. При этом методе делается попытка определить стоимость воспроизводства объекта путём сложения затрат по всем субподрядчикам. Субподрядчики могут быть наняты для рытья котлована,

строительства фундамента, кирпичных работ, прокладки водопровода и т.д.

- метод разбивки по профилю работ

Сходен с предыдущим. Это может быть оплата работ выполненных плотниками, каменщиками, водопроводчиками и т. д.

- метод выделенных затрат

Различные компоненты здания оцениваются по стоимости строительства на квадратный или кубический метр, затем эти оценки суммируются. Компоненты могут включать

фундаменты, рамы, крыши и т. д.

Индексный метод

Состоит в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс удорожания. Индексы для переоценки основных фондов рассчитываются по отдельным группам Госкомстатом и утверждаются Правительством РФ.

Сметный метод

Является самым точным, но также и наиболее сложным и трудоемким методом расчета восстановительной стоимости

объекта. Он заключается в составлении локальных и сводных смет строительства оцениваемого объекта, как если бы тот строился вновь.

Доходный подход

Метод прямой капитализации дохода

Заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта. Доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи капитализируются в текущую стоимость,

которая и будет представлять собой рыночную стоимость объекта.

Формула, по которой определяется стоимость объекта, имеет следующий вид:

V= ЧОД/R,

где V – стоимость недвижимости, ден. ед.;

ЧОД – чистый операционный доход, ден. ед./год;

Окончание табл.4

Метод

Характеристика метода

Метод дисконтирования денежных потоков

R – общая ставка капитализации, 1/год.

Позволяет учесть изменение величины денежных потоков, доходности и ограниченности срока службы. По экономическому содержанию оценка недвижимости, получаемая данным методом, является чистым дисконтированным доходом (ЧДД) от генерируемых ею

денежных доходов.

1.4.1. Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке − это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным.

2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Основные требования к аналогу:

- аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;

- сходные условия сделки.

Сравнительный подход базируется на принципах:

- замещения;

- сбалансированности;

- спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

- изучение рынка;

- сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;

- сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;

- корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;

- установление стоимости объекта оценки.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

Таблица 5

Преимущества и недостатки сравнительного подхода

Преимущества

Недостатки

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей

1. Различия продаж

2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж

3. Статически обоснован

3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки

4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов

4. Зависимость от активности рынка

5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты

5. Зависимость от стабильности рынка

6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах

1.4.2. Затратный подход

Затратный подход − это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика. В основе этого подхода лежит принцип замещения.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

- уровень заработной платы;

- величина накладных расходов;

- затраты на оборудование;

- нормы прибыли строителей в данном регионе;

- рыночные цены на строительные материалы.

Этапы затратного подхода:

- расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного

использования (Сз);

- расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (Снс);

- расчет накопленного износа (Ин):

- физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

- функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

- внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов;

- расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа: Су=Снс-Си;

- определение итоговой стоимости недвижимости: Сзп= Сз+Су.

Таблица 6

Преимущества и недостатки затратного подхода

Преимущества

Недостатки

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости

2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда

- анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;

- технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;

- оценка общественно-государственных и специальных объектов;

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ

Продолжение табл.6

Преимущества

Недостатки

- оценка объектов на малоактивных рынках;

- оценка для целей страхования и налогообложения.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений

6. Отдельная оценка земельного участка от строений

7. Проблематичность оценки земельных участков в России

1.4.3. Доходный подход

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Доходный подход − это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

Капитализация дохода − это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (IRV - формула):

V=I/R ,

где V − стоимость недвижимости;

I − ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;

R − норма дохода или прибыли − это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации − норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Различают два вида капитализации:

- прямая капитализация;

- капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации.

Ставка капитализации − это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью.

Ставка дисконтирования − норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Этапы доходного подхода:

1. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки.

2. Расчет действительного валового дохода.

3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

− условно-постоянные;

− условно-переменные (эксплуатационные);

− резервы.

4. Определение величины чистого операционного дохода.

5. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.9

Для оценки земли может быть использовано несколько методов:

1. Метод сопоставления продаж, предусматривающий прямое сравнение оцениваемого земельного участка с подобными земельными участками, которые были недавно проданы или предлагаются к продаже.

2. Метод развития, который строится на предположении о возможности продажи или сдачи в аренду земельных участков, образованных в результате разделения (объединения) оцениваемого земельного участка, расчете доходов и расходов, связанных с этим процессом, и дисконтировании образующегося в результате этого чистого денежного потока в значение стоимости.

3. Метод соотнесения, представляющий собой непрямую технику сравнения, когда стоимость земли определяется путем распределения общей рыночной цены недвижимости через сложившееся отношение между стоимостью земли и стоимостью улучшений.

4. Экономический метод, с помощью которого стоимость земли определяется из общей рыночной цены сопоставимой недвижимости путем вычитания из нее стоимости улучшений, рассчитанной на основе анализа затрат на их создание, уменьшенных на величину совокупного износа.

5. Метод остатка для земли, в соответствии с которым стоимость земли определяется разницей между капитализированной стоимостью чистого операционного дохода, получаемого в результате сдачи недвижимости в аренду, и стоимостью улучшений.

6. Метод распределения дохода, который предполагает распределение чистого операционного дохода с недвижимости по ее компонентам путем вычитания из общего дохода, дохода, генерируемого улучшениями. Оставшийся доход относится к земле и капитализируется в ее стоимость.

7. Метод капитализации земельной ренты, когда стоимость определяется на основе дохода, который возможно получить непосредственно с земли. При этом источником дохода является сдача земли в аренду отдельно от улучшений, или земельная рента как остаточный доход от реализации выращенной (произведенной) продукции в сельском и лесном хозяйстве. В первом случае метод капитализации земельной ренты соотносится с инвестиционным методом, а во втором, - с методом выгод.

Рис. 1. Методы определения стоимости земли.

1.5. Особенности оценки недвижимости в условиях современного российского рынка

Оценка недвижимости в современных условиях развивалась первоначально усилиями частных лиц. Потом добавились стандарты профессиональных организаций. Появились специальные законы и акты, регулирующие оценку недвижимости.

В новейший период четко определились два направления оценки недвижимости:

  • для государственных нужд;

  • для нужд частных собственников и других частных юридических и физических лиц.

В современной России оценка недвижимости начала обособляться от других операций с недвижимостью вскоре после возрождения рынка недвижимости. Уже в 1992-93 гг. отдельные специалисты начали заявлять о себе как о профессиональных оценщиках недвижимости. Как правило, это было связано с прохождением подготовки на специальных курсах, организованных американскими или международными структурами, а позже и Российскими организациями. А в 1993г. Была создана первая общероссийская профессиональная организация оценщиков Российское Общество Оценщиков (РОО). В марте 2003 г. РОО торжественно отметило свое десятилетие. Позже России возникли и другие профессиональные организации оценщиков (Лига Независимых Экспертов; Национальная Коллегия Оценщиков и др.), но среди них РОО остается старейшей и, видимо, крупнейшей, имеющей региональные отделения во многих городах России.

Одной из основных форм государственного регулирования оценочной деятельности является разработка стандартов оценки, которые устанавливают определения фундаментальных понятий, относящихся к оценке имущества, и предлагают основные принципы осуществления оценочной деятельности.

Международные и национальные стандарты оценки способствуют формированию единого понятийного аппарата в зарубежных странах и в современной России.

В настоящее время особенностями развития оценочной деятельности в Российской Федерации является отставание законодательной базы от практики, а также несоответствие основных положений теории оценки, ориентированных на развитые экономические отношения, нашей российской действительности.

Таким образом, в данное время происходит выработка основополагающих принципов и методов оценки имущества.

Развитие оценочной деятельности в Российской Федерации заключается в формировании нормативной правовой базы. Проявляется тенденция ориентированности отечественных стандартов оценки на международные (МСО) и европейские (ЕСО) стандарты в рамках Европейского Союза для европейской группы Ассоциаций оценщиков (ТЕСОVА).10

Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости в России является сравнительно новой областью знаний и, в этой связи, является новым научным направлением со своей методологией, терминологией, принципами исследований и т.д.

Практика по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости показала, что использование западных методик оценки на рынках, подобных российским рынкам, очень часто дает неприемлемые результаты. Связано это с тем, что для рынка недвижимости России в силу его пассивности характерно сравнительно бедное информационное поле, играющее основную роль при формировании результата по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Анализ западных методик и попытка использования в российских условиях показал их относительную слабость при решении проблем оценки в условиях недостатка информации. Появившаяся в России в последние годы литература по оценке недвижимости является в лучшем случае хорошим переводом западной теории оценки, предназначенной для использования на активных, хорошо развитых рынках, практически не затрагивает проблем учета национальных особенностей рынка недвижимости России и его государственного регулирования, без которого эффективное развитие рынка недвижимости для современного уровня экономики России, невозможно.

Базируясь на мировом опыте развития оценки, в современных условиях России необходимо создавать и развивать национальную систему оценки.11

Глава 2. Оценка деятельности предприятия 2.1. Анализ макроэкономических показателей Российской Федерации

Экономическая ситуация в 2014 году продолжала ухудшаться на фоне осложнения геополитической обстановки. По оценке Минэкономразвития России, в I квартале 2014 г. ВВП снизился на 0,5% (по отношению к предыдущему кварталу, с исключением сезонности), во II квартале падение прекратилось, однако рост экономики с исключением календарного и сезонного факторов остается на нулевой отметке.

По данным Росстата, динамика ВВП к соответствующему периоду предыдущего года замедлилась с 2,0% в IV квартале 2013 г. до 0,9% в I квартале и 0,8% во II квартале 2014 года (рис. 5).

Рис. 5. Динамика ВВП.

Таблица 7

Динамика основных макроэкономических показателей

(в % к соответствующему периоду предыдущего года)

Показатели

2013

2014

I

II

III

IV

год

I

II

III оценка

IV оценка

год оценка

ВВП

0,8

1,0

1,3

2,0

1,3

0,9

0,8

0,2

0,1

0,5

ВВП, к предыдущему кварталу, SA

-0,1

0,4

0,9

0,6

 

-0,5

0,0

0,1

0,6

 

Индекс потребительских цен

7,1

7,2

6,4

6,4

6,8

6,4

7,6

7,6

7,7

7,4

Промышленное производство

-1,2

0,8

0,6

1,4

0,4

1,1

1,8

1,5

2,2

1,7

Инвестиции в основной каптал

0,1

-1,2

-0,3

0,4

-0,2

-4,8

-1,4

-2,3

-2,2

-2,4

Оборот розничной торговли

4,0

3,8

4,0

3,6

3,9

3,6

1,9

1,5

1,1

1,9

Реальная заработная плата

4,5

6,2

6,4

3,9

4,8

4,4

2,4

0,7

0,3

1,5

Реальные располагаемые денежные доходы

5,6

3,2

2,5

2,6

3,2

-2,5

1,7

1,8

0,2

0,3

Экспорт, млрд. долл. США

125

127

131

140

523

123

132

129

127

512

Импорт, млрд. долл. США

77

84

87

93

341

72

80

81

83

317

В табл. 7 отражены основные макроэкономические показатели и их динамика в процентах к предыдущему году.

Со стороны внутреннего спроса тенденция замедления роста в наибольшей степени связана со снижением динамики инвестиционного спроса. Продолжают ухудшаться условия кредитования, наблюдается рост цены кредита. Так, средняя стоимость обслуживания кредита нефинансовыми предприятиями по рублевым кредитам сроком до одного года увеличилась с 8,8% в январе 2013 г. до 10,7% в июле 2014 г., а сроком свыше одного года с 10,6% в декабре 2013 г. до 11,9% в июле 2014 года. В сочетании с эскалацией санкций и блокировкой доступа к мировым финансовым рынкам это существенно снижает инвестиционные возможности компаний.

Учитывая возрастающие геополитические риски, компании с осторожностью подходят к инвестированию, даже с учетом того, что сальдированный финансовый результат деятельности организаций в целом по экономике, снижавшийся на протяжении более года, с марта 2014 г. начал увеличиваться. Динамика прибыли по итогам января - июля составила 9,8% против снижения на 20,2% за аналогичный период годом ранее. На улучшение ситуации по сравнению с прошлым годом прежде всего повлияло ослабление курса рубля, которое повысило доходность экспортных операций.

Инвестиции в основной капитал за январь - август 2014 г. сократились на 2,5 процента. Сокращение связано со снижением объемов инвестиций субъектов малого предпринимательства и инвестиций, не наблюдаемых прямыми статистическими методами. В то же время рост инвестиций крупных и средних организаций в первом полугодии сохранялся на уровне, близком к 2 процентам. Ожидается, что сокращение инвестиций в основной капитал во втором полугодии замедлится до 2,2% против 2,8% за первые шесть месяцев года. В целом за год инвестиции в основной капитал могут снизиться на 2,4 процента.

Вместе с тем, несмотря на ухудшение экономической ситуации, условия на рынке труда остаются достаточно жесткими. Безработица с исключением сезонного фактора в январе - августе 2014 г. сохраняется на уровне 5,1 - 5,2% против среднего уровня 5,7% в 2013 году. Сокращается регистрируемая безработица. Потребность работодателей в работниках по-прежнему остается высокой.

В то же время ожидается, что во второй половине года в условиях ухудшения экономических ожиданий предприятия начнут сокращать издержки на рабочую силу. К концу года уровень безработицы может превысить 6,0% экономически активного населения.

Несмотря на низкий уровень безработицы, рост реальной заработной платы существенно замедлился: с 4,4% в I квартале 2014 г. до 2,4% во II квартале. В целом за восемь месяцев реальная заработная плата выросла всего на 2,9%, что на 2,7 п. п. ниже темпов роста аналогичного периода 2013 года. При этом замедление темпов роста заработной платы отмечается во всех видах экономической деятельности, в том числе и в бюджетных (образование, здравоохранение, государственное управление). Во II квартале 2014 г. реальная заработная плата в бюджетных видах экономической деятельности относительно соответствующего периода 2013 года выросла на 4,2%, в остальных видах - на 0,2% против соответственно 8% и 1,6% в I квартале 2014 года.

Во втором полугодии 2014 г. по мере роста безработицы, сокращения финансовых возможностей государства рост реальной заработной платы продолжит замедляться. По итогам года прирост заработной платы снизится до 1,5% против 4,8% в 2013 году.12

2.2. Анализ отрасли производства строительных материалов 2.2.1. Анализ отрасли производства строительных материалов по России

Индустрия производства строительных материалов относится к категории наиболее затратных производств по расходу топливно-энергетических ресурсов и составляет порядка 20% в объеме всех затрат. К тому же это одна из грузоемких отраслей экономики России. Объем грузоперевозок строительных грузов (водным, железнодорожным, автомобильным транспортом) составляет примерно 25%.

Основными факторами, способствующими развитию российского рынка, являются рост капиталовложений в основные фонды, улучшение благосостояния населения, рост строительства жилья, повышение платежеспособности строительных фирм и населения.

Индустрии стройматериалов характерны сезонность, высокая степень конкуренции и влияния на формирование стоимости жилья (стройматериалы составляют до 70% стоимости готового дома).

Российский рынок строительных материалов отличается от многих других рынков своей сезонностью. Наибольший спрос на строительные материалы приходится на весну-лето. К основным потребителям рынка строительных материалов относятся крупные строительные корпорации, на чью долю приходится порядка 60% потребления. Остальная доля потребления примерно 40% приходится на множество мелких строительно-ремонтных бригад и других частных потребителей. На жилищное строительство приходится свыше 80% рынка потребления строительных материалов. Немалая часть отдельных сегментов рынка достигла своих докризисных показателей уже к началу второго полугодия 2011 г. С 2012 г. начался процесс стабильного роста производства основных сегментов строительных материалов. Если взять, к примеру, объем выпуска цемента, то к 2013 г. он достиг уровня в 61,5 миллиона тонн. Сегмент нерудных материалов (песок, гравий, щебень) достиг величины в 412,5 миллионов куб. м. Выпуск стеновых материалов составил 16,75 миллиардов условного кирпича, сборного железобетона – 24,9 миллионов куб. м., стекла (листовое, термополированное) – 217,9 миллионов кв. м. Однако темпов докризисного роста не достигнуто по многим сегментам.

Особо большим спросом на рынке строительных материалов пользуются цемент, кирпич, бетон российского производителя. Доля импорта этой продукции на рынке незначительна. Рынок строительных материалов недостаточно насыщен. Российские производители имеют оборудование с высокой степенью износа. Это сказывается на себестоимости продукции и количестве выпускаемого продукта. Средний износ технического оборудования колеблется в пределах 30-50%. На переоснащение основных фондов нужны крупные инвестиции.

Кирпич:

В январе-июле 2014 года производство строительного кирпича увеличилось на 5,4% (к аналогичному периоду прошлого года до 6,7 млрд. усл. кирп.). Положительная динамика изменения объемов производства наблюдается в сегментах основных видов кирпича. Так в январе-июле 2014 года производители нарастили выпуск:- керамического кирпича на 4,0% до 4,4 млрд. усл. кирп.;- силикатного - на 14,4% до 2,2 млрд. усл. кирп.

Производство прочего кирпича снизилось более, чем вдвое со 188 до 87 млн. усл. кирп. В июле 2014 года среднемесячная цена производителей керамического кирпича в РФ увеличилась на 1,3% к июню до 8,0 руб./усл. кирп., цены производителей на силикатный кирпич не изменились - 5,9 руб./усл. кирп. без НДС и доставки. Остатки керамического кирпича на складах крупных и средних предприятий в РФ за июль 2014 года сократились на 11% или на 91,5 млн. уел. кирп. (к июню 2014 года) до 765 млн. усл. кирп. Сокращение остатков зафиксировано в большинстве округов России. Центральный ФО продемонстрировал наибольшее снижение объёма остатков керамического кирпича -43,5 млн. усл. кирп. Тем не менее, общая тенденция за последние три года свидетельствует о росте запасов керамического кирпича - в июле 2014 года объем остатков на складах крупных и средних предприятий превышал объем отгрузки.

В сегменте силикатного кирпича ситуация противоположная - в июле текущего года отмечен минимальный за последние два года объем остатков и максимальный уровень отгрузки силикатного кирпича в месяц.Наибольшая потребность в керамоблоках, но из-за малого объема производителей данная позиция в этом материале отсутствует.

Цемент:

Падение производства цемента в июле 2014 года к июлю 2013 года - 0,6% до 7,6 млн. тонн. ЖД-перевозки цемента в РФ в июле 2014 года снизились на 5,7% к соответствующему месяцу прошлого года до 3,7 млн. тонн. Импорт цемента в РФ в июле 2014 года уменьшился на 8,8% к соответствующему месяцу прошлого года до 531 тыс. тонн. Экспорт цемента из РФ в июле 2014 года к июлю 2013 года уменьшился на 10,5% до 188 тыс. тонн. Падение потребления цемента в июле 2014 года к июлю 2013 года-0,9% до 7,9 млн. тонн. Цены производителей (без НДС и доставки) в июле 2014 года по отношению к июню 2014 года увеличились на 1,0%. Цены приобретения (с НДС и доставкой) остались на прежнем уровне.

ЖБИ и конструкции:

Объем производства железобетонных изделий и конструкций в РФ за период январь-июль 2014 года увеличился на 1,9% к соответствующему периоду 2013 года. Наибольший рост наблюдался в следующих сегментах: элементы конструктивные и архитектурно- строительные +11,3% и плиты, панели и настилы перекрытий и покрытий +7,3%. Производство железобетонных изделий и конструкций в Московском регионе в январе-июле 2014 года сократилось на 3,8% к соответствующему периоду прошлого года. При этом производство в г. Москва выросло на 0,4%, в Московской области - сократилось на 7,9%. Отгрузка продукции средними и крупными предприятиями в январе-июле 2014 года существенно не изменилась по отношению к соответствующему периоду 2013 года (+2,1%). Объем остатков ЖБИ на складах крупных и средних предприятий на начало августа 2014 года увеличился на 5,6% по сравнению с аналогичным периодом 2013 года. Средняя цена отгружаемых железобетонных изделий и конструкций в целом по России в июле 2014 года снизилась по сравнению с июлем 2013 года на 3,8%.

Нерудные материалы:

Отгрузка нерудных строительных материалов железнодорожным транспортом на рынок РФ в январе - августе 2014 года сократилась на 11,2% к соответствующему периоду прошлого года. При этом внутренние поставки нерудки по железной дороге в январе-июле 2014 года сократились на 11,8% ксоответствующему периоду прошлого года; импорт нерудных материалов по железной дороге в РФ за 8 месяцев текущего года сократился на 7,6%.

Наибольшее падение объемов жд-потребления НСМ (в т. ч. щебня) отмечено в ЮФО (падение на 49%), что отражается на общей конъюнктуре железнодорожных перевозок сыпучих грузов, в частности нерудных материалов, на российском рынке.

Гипс:

Производство строительного гипса в России выросло в 1,5 раза. По результатам анализа рынка, в 2013 году объем российского производства строительного гипса составил без малого 4 миллиона тонн. Это в полтора разабольше, чем в 2009 году. Крупнейшими производителями этого материала являются Московская и Тульская области, Краснодарский край. Во всех названных выше трех регионах размещается один из лидеров российского рынка стройматериалов - международная компаний «Кнауф». Для компании Россия и СНГ - один из важных рынков сбыта, на который приходится пятая часть оборота (оценка компании). В Московской области также размещается завод еще одной популярной на российском рынке марки - «Волма».

Кровельные материалы:

Выпуск асбестоцементных волнистых листов (шифера) в январе-июле 2014 года сократился на 34,3% к аналогичному периоду прошлого года. В сегменте труб и муфт асбестоцементных наблюдалось менее серьезное сокращение производства - падение выпуска за первые 7 месяцев 2014 года составило 17,5% к аналогичному периоду прошлого года. Увеличение объемов производства имело место на рынке асбестоцементных плоских листов различного назначения. Соответствующий прирост к январю-июлю 2013 года составил 21,1%. Снижение объемов производства шифера зафиксировано во всех федеральных округах России. Отгрузка асбестоцементных волнистых листов и асбестоцементных труб и муфт средними и крупными предприятиями сократилась в январе-июле 2014 года на 23% и 15,6% соответственно к аналогичному периоду прошлого года. Средняя цена производителей волнистого шифера выросла на 2,5% до 8 790 руб./тыс. удел. плиток (без НДС и доставки).

Листовое стекло:

Российский рынок листового стекла в июле 2014 года продемонстрировал рост на уровне 3% к июлю 2013 года до 21,6 млн. м. Импорт листового стекла в РФ в — июле 2014 году вырос на 57% до 2,2 млн. м2. Экспорт листового стекла из России вырос на 52% до 3,5 млн. м2.

Вывозилось исключительно термополированное стекло (более 98%).

Среднегодовая цена производителей листового термически полированного стекла в РФ в июле 2014 году сократилась на 9% к июлю 2013 года со 121 до 110 руб./м2 (без НДС и доставки).13

В ближайшие годы, скорее всего, нас ожидает увеличение доли иностранных строительных материалов на российском рынке, а также рост цен на материалы, производимые в России, что, несомненно, скажется на ценах на недвижимость.

2.2.2. Анализ отрасли производства строительных материалов по Ивановской области

Рассмотрим анализ отрасли строительных материалов по Ивановской области. В табл. 8-1314 приведены основные показатели отрасли.

Таблица 8

Производство нерудных строительных материалов (тысяч кубических метров)

Показатели

2011

2012

2013

1

2

3

4

Материалы строительные нерудные, всего

2349,1

2455,4

2628,2

в том числе:

     

щебень

428,5

443,0

631,6

гравий

283,2

327,5

374,8

песок строительный

1309,6

1398,5

1352,8

песчано-гравийная смесь

327,8

286,4

269,0

Таблица 9

Производство стеновых материалов по видам (миллионов условных кирпичей)

Показатели

2011

2012

2013

1

2

3

4

Стеновые материалы, всего

72,6

73,0

85,8

в том числе:

     

кирпич строительный

70,7

70,3

81,5

из него:

     

силикатный

44,0

45,8

56,4

Стеновые крупные бетонные и силикатные блоки

1,9

1,36

1,73

Таблица 10

Основные показатели работы организаций по виду деятельности «Производство прочих неметаллических минеральных продуктов»

Показатели

2012

2013

1

2

3

Индекс производства, в процентах к предыдущему году

101,7

102,8

Объем отгруженной продукции (работ, услуг), млн. руб.

8940,0

9386,2

Среднегодовая численность работников организаций, человек

3662

3804

Продолжение табл.10

1

2

3

Сальдированный финансовый результат (прибыль минус убыток), млн. руб.

93,8

308,8

Рентабельность проданных товаров, продукции (работ, услуг), процентов

1,5

2,7

Производство:

   

сталь, тыс. тонн

5,7

3,3

крепежные изделия

4

7

ткань металлическая, решетки, сетки и ограждения, тыс. тонн

31,9

32,5

котлы водогрейные центрального отопления, МВт

10,7

6,0

Таблица 11

Основные показатели работы организаций по виду деятельности

«Производство прочих неметаллических минеральных продуктов»

Показатели

2011

2012

2013

1

2

3

4

Индекс производства, в процентах к предыдущему году

107,3

117,2

111,6

Объем отгруженной продукции (работ, услуг), млн. руб.

1894,5

2321,7

2493,0

Среднегодовая численность работников организаций, человек

2145

2337

2640

Сальдированный финансовый результат (прибыль минус убыток), млн. руб.

107,3

202,5

247,2

Рентабельность проданных товаров, продукции (работ, услуг), процентов

11,0

9,1

9,0

Производство:

     

сборные ж/б конструкции и изделия, тыс. м3

127,9

162,5

181,7

стеновые материалы, млн. условных кирпичей

72,6

73,0

85,8

в том числе

     

строительный кирпич

70,7

70,3

81,5

смеси асфальтобетонные дорожные, аэродромные и асфальтобетонные, тыс. тонн

233,0

268,2

355,1

Таблица 12

Основные показатели работы организаций по виду деятельности

«Обработка древесины и производство изделий из дерева»

Показатели

2012

2013

1

2

3

Индекс производства, в процентах к предыдущему году

104,4

104,7

Объем отгруженной продукции (работ, услуг), млн. руб.

3565,1

3483,0

Среднегодовая численность работников организаций, человек

1505

1600

Сальдированный финансовый результат (прибыль минус убыток), млн. руб.

-51,3

28,2

Рентабельность проданных товаров, продукции (работ, услуг), процентов

5,5

8,1

Производство:

   

лесоматериалы продольно распиленные, тыс. м3

73,4

79,4

оконные и дверные блоки, тыс. м2

87,2

142,8

Таблица 13

Производство стеновых материалов по областям Центрального федерального округа (без стеновых ж/б панелей) (миллионов условных кирпичей)

Области

2011

2012

2013

1

2

3

4

Белгородская область

241,5

243,5

238,5

Брянская область

181,9

-

-

Владимирская область

-

317,7

-

Воронежская область

206,0

224,8

228,5

Ивановская область

72,6

73,0

85,8

Калужская область

257,6

298,7

313,9

Костромская область

-

448,2

-

Курская область

-

-

-

Липецкая область

-

-

-

Московская область

490,7

568,6

-

Рязанская область

104,5

92,4

-

Продолжение табл.13

1

2

3

4

Тамбовская область

91,9

90,3

129,6

Тверская область

-

-

-

Тульская область

199,0

187,0

210,3

Ярославская область

-

-

-

Анализируя приведенные в таблицах 8-13 данные, можно сделать следующий вывод: почти все показатели 2013 года по сравнению с предыдущими годами выше, что свидетельствует о положительной динамике развития отрасли производства строительных материалов.

Крупнейшим производителем строительных материалов, а именно, является уже более 70 лет занимается Ивановский силикатный завод. Это единственный в регионе завод по производству силикатного кирпича. Продукция завода пользуется спросом на строительных рынках Ярославской, Владимирской, Московской и других областей.

Силикатный кирпич применяют для кладки стен жилых, гражданских, промышленных зданий, карнизов, цоколей стен подвалов и фундаментов в сухих грунтах, а также дымоходов и является основным строительным материалом для индивидуального жилищного строительства. Его производство отличается высокой степенью механизации, сравнительно низким расходом топливно-энергетических ресурсов, а повсеместное наличие сырья для такого производства, в том числе техногенных отходов химических и металлургических предприятий, создает экономические предпосылки для широкого развития производства этого вида стеновых материалов.

В Ивановской области построено также предприятие по выпуску теплоизоляционных материалов. Старт новому производству «Теплант-Иваново» в Тейковском районе 26 сентября дали Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства России Михаил Мень, губернатор Ивановской области Павел Коньков и генеральный директор ОАО «Теплант» Юрий Вертопрахов.

В настоящее время на заводе запущена линия по производству сэндвич-панелей. Завод способен выпускать до 2 млн кв. м. панелей в год. Следующим этапом станет создание предприятия полного цикла: запуск линии покраски металла к концу текущего года и производства утеплителя – минеральной ваты к 2016 году. Общий объём инвестиций превысит 2,6 млрд рублей, из них 759 млн рублей уже вложено в производство сэндвич-панелей.

2.3. Анализ деятельности предприятия 2.3.1. Сравнительный аналитический баланс

Важнейшую роль в оценке финансовых результатов деятельности предприятия играет анализ финансового состояния по данным баланса. Согласно действующим нормативным документам баланс в настоящее время составляется в оценке нетто. Итог баланса дает ориентировочную оценку суммы средств, которую можно выручить за имущество, например, в случае ликвидации предприятия. Текущая “цена” активов определяется рыночной конъюнктурой и может отклоняться в любую сторону от учетной, особенно в период инфляции. Анализ проводится по балансу с помощью одного из следующих способов:

  1. анализ непосредственно по балансу без предварительного изменения состава балансовых статей;

  2. анализ по уплотненному сравнительному аналитическому балансу, который строится путем агрегирования некоторых однородных по составу элементов балансовых статей;

  3. анализ по балансу, подвергнутому дополнительной корректировке на индекс инфляции с последующим агрегированием статей в необходимых аналитических разрезах.

Анализ непосредственно по балансу — дело довольно трудоемкое и неэффективное, т.к. слишком большое количество расчетных показателей не позволяет выделить главные тенденции в финансовом состоянии организации.

Один из создателей балансоведения Н.А. Блатов рекомендовал исследовать структуру и динамику финансового состояния предприятия при помощи сравнительного аналитического баланса.

Аналитический баланс по предприятию представлен в таблице 14, а также в прил.1. В прил.2 приведен бухгалтерский баланс.

Сравнительный аналитический баланс можно получить из исходного баланса путем уплотнения отдельных статей и дополнения его показателями структурной динамики.

Аналитический баланс полезен тем, что он сводит воедино и систематизирует те расчеты, которые осуществляет аналитик при ознакомлении с балансом.

Схемой аналитического баланса охвачено много важных показателей, характеризующих статику и динамику финансового состояния организации. Этот баланс фактически включает показатели как горизонтального, так и вертикального анализа.

Следующей аналитической процедурой является вертикальный анализ — иное представление финансового отчета в виде относительных показателей. Такое представление позволяет увидеть удельный вес каждой статьи баланса в его общем итоге. Обязательным элементом анализа являются динамические ряды этих величин, посредством которых можно отслеживать и прогнозировать структурные изменения в составе активов и их источников покрытия.

Таким образом, можно выделить две основные черты вертикального анализа:

  1. переход к относительным показателям позволяет проводить сравнительный анализ предприятий с учетом отраслевой специфики и других характеристик;

  2. относительные показатели сглаживают негативное влияние инфляционных процессов, которые существенно искажают абсолютные показатели финансовой отчетности и тем самым затрудняют их сопоставление в динамике.

Горизонтальный анализ баланса заключается в построении одной или нескольких аналитических таблиц, в которых абсолютные балансовые показатели дополняются относительными темпами роста (снижения). Степень агрегирования показателей определяет аналитик. Как правило, берутся базисные темпы за ряд лет (смежных периодов), что позволяет анализировать изменение отдельных балансовых статей, а также прогнозировать их значения.

Горизонтальный и вертикальный анализы взаимодополняют друг друга, поэтому на практике можно построить аналитические таблицы, характеризующие как структуру отчетной бухгалтерской формы, так и динамику отдельных ее показателей.15

Таблица 14

Сравнительный аналитический баланс

Наименование

статей

Коды строк

Абсолютные величины, тыс. р.

Относительные величины, %

на начало года

на конец года

изменение (+, -)

на начало года

на конец года

изменение (+, -)

в % к величине на начало года

1

2

3

4

5

6

7

8

9

Раздел I. Внеоборотные активы

1.1.Нематериальные активы

               

1.2. Основные средства

 

1320

1302

-18

75,5

76,45

0,95

 

1.3. Прочие внеоборотные средства

               

1.4. Расходы будущих периодов

               

ИТОГО по разделу I

 

1320

1302

-18

75,5

76,45

0,95

 

Продолжение табл.14

1

2

3

4

5

6

7

8

9

Медленнореализуемыеактивы

 

370

330

-40

21,18

19,37

-1,81

 

Дебиторская задолженность

 

57

70

13

3,26

4,11

0,85

122,8

Наиболееликвидныеактивы

               
 

1

1

0

0,06

0,07

0,01

 

ИТОГО поразделу II

 

428

401

-27

24,5

23,55

-0,95

 

ВАЛЮТА БАЛАНСА

 

1748

1703

-45

100

100

   

Раздел III. Капитал и резервы

3.1. Уставный капитал

 

10

10

0

0,57

0,59

0,02

 

3.2. Добавочный и резервный капитал

 

240

240

0

13,73

14,09

0,36

 

3.3.Нераспределенная прибыль

 

1080

1142

62

61,78

67,06

5,28

 

3.4 Доходы будущих периодов

               

ИТОГО по разделу III

 

1330

1392

92

76,09

81,74

5,65

 

Раздел IV. Долгосрочные обязательства

               

4.1. Долгосрочные кредиты и займы

               

4.2. Отложенные налоговые обязательства

               

4.3. Прочие

               

Окончание табл.14

1

2

3

4

5

6

7

8

9

5.2. Краткосрочная кредиторская задолженность

 

418

311

-107

23,91

18,26

-5,65

74,4

5.3 Прочие обязательства

               

ИТОГО по разделу V

 

418

311

-107

23,91

18,26

-5,65

 

ВАЛЮТА БАЛАНСА

 

1748

1703

-45

100

100

   

Выводы по горизонтальному анализу предприятия:

Стоимость имущества предприятия снизилась на 45 тыс. руб. Это произошло за счет уменьшения как внеоборотных, так и оборотных активов. Наблюдается снижение основных средств на 18 тыс. руб., медленно реализуемых активов и запасов на 40 тыс. руб., величина наиболее ликвидных активов остается неизменной. Выявлено повышение дебиторской задолженности приблизительно на 23%. Позитивная тенденция прослеживается в источниках формирования имущества, а именно в росте собственного капитала, который был вызван увеличением нераспределенной прибыли. Снижается краткосрочная кредиторская задолженность.

Выводы по вертикальному анализу:

В структуре имущества наибольший удельный вес занимают внеоборотные активы, их доля сокращается с 24,5 до 23,55%. В течение года наблюдались структурные изменения оборотных активов, именно увеличилась доля дебиторской задолженности, и уменьшилась доля медленно реализуемых активов(запасов) с 21,18 до 19,37%. Наиболее ликвидные активы остались практически неизменными.

Изменения дебиторской задолженности несущественны и составляют 0,85% к начальному периоду, а кредиторская задолженность сокращается на 5,65%.

В целом, деятельность предприятия прибыльна. В структуре имущества преобладают внеоборотные активы.

2.3.2. Коэффициентный анализ

Коэффициентный анализ сводится к изучению уровней и динамики относительных показателей финансового состояния по группам:

  • ликвидности;

  • платежеспособности или финансовой устойчивости;

  • оборачиваемости или деловой активности;

  • рентабельности.

1) Ликвидность и коэффициенты ликвидности

Ликвидность баланса определяется как степень покрытия обязательств организации ее активами, срок превращения которых в деньги соответствует сроку погашения обязательств. Ликвидность — это способность фирмы:

  1. быстро реагировать на неожиданные финансовые проблемы и возможности,

  2. увеличивать активы при росте объема продаж,

  3. возвращать краткосрочные долги путем обычного превращения активов в наличность.

В зависимости от степени ликвидности активы предприятия разделяются на следующие группы:

  • А1. Наиболее ликвидные активы. К ним относятся все статьи денежных средств предприятия и краткосрочные финансовые вложения.

  • А2. Быстро реализуемые активы — дебиторская задолженность, платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты.

  • A3. Медленно реализуемые активы — статьи раздела II актива баланса, включающие запасы, налог на добавленную стоимость, дебиторскую задолженность (платежи по которой ожидаются более, чем через 12 месяцев после отчетной даты) и прочие оборотные активы.

  • А4. Трудно реализуемые активы — статьи раздела I актива баланса — внеоборотные активы.

Пассивы баланса группируются по степени срочности оплаты:

  • П1. Наиболее срочные обязательства; к ним относится кредиторская задолженность.

  • П2. Краткосрочные пассивы — это краткосрочные заемные средства и др.

  • П3. Долгосрочные пассивы — это статьи баланса, относящиеся к IV разделу, т.е. долгосрочные кредиты и заемные средства, а также доходы будущих периодов, фонды потребления, резервы предстоящих расходов и платежей.

  • П4. Постоянные пассивы или устойчивые — это статьи III раздела баланса «Капитал и резервы».

Для определения ликвидности баланса сопоставляются итоги приведенных групп по активу и пассиву (табл.15).

Таблица 15

Активы и пассивы предприятия

Актив

Начало года

Конец года

Пассив

Начало года

Конец года

А1

1

1

П1

418

311

А2

57

70

П2

0

0

А3

370

330

П3

0

0

А4

1320

1302

П4

1330

1392

Начало года:

  • А1 П2

  • А3 > П3

  • А4 П3

  • А4 0, что соответствует третьему типу финансовой устойчивости. Предприятие обладает нарушенной устойчивостью финансового состояния. Запасы редакции меньше, чем собственные оборотные средства плюс краткосрочные кредиты банка.

    Для анализа финансовой устойчивости организации вычисляют следующие коэффициенты:

    •  

      1. Коэффициент обеспеченности собственными источниками финансирования показывает, какая часть оборотных активов финансируется за счет собственных источников. Этот коэффициент рассчитывается по формуле:

    К1=(Собственный капитал–Внеоборотные активы) /Оборотные активы

    Оптимальное значение этого коэффициента более или равно 0,5. Нижняя граница коэффициента обеспеченности собственными источниками финансирования равна 0,1.

    К1НГ = (1330 – 1320)/428 = 0,023

    К1КГ = (1392 - 1302)/401 = 0,22

    2) Коэффициент обеспеченности материальных запасов собственными средствами показывает, какая часть запасов и затрат финансируется за счет собственных источников.

    К2=Собственные оборотные средства/Запасы и затраты

    Считается, что коэффициент обеспечения материальных запасов собственными средствами должен изменятся в пределах 0.6 – 0.8, т.е. 60-80% запасов компании должны формироваться из собственных источников. Рост его положительно сказывается на финансовой устойчивости компании.

    К2НГ = 10/370 = 0,03

    К2КГ = 90/330 = 0,27

    3) Коэффициент маневренности собственных оборотных средств показывает, какая часть собственного оборотного капитала находится в обороте. Коэффициент должен быть достаточно высоким, чтобы обеспечить гибкость в использовании собственных средств:

    К3 = Собственные оборотные средства / Собственный капитал

    Резкий рост данного коэффициента не может свидетельствовать о нормальной деятельности предприятия, т.к. увеличение этого показателя возможно либо при росте собственного оборотного капитала, либо при уменьшении собственных источников финансирования. Рекомендуемое значение коэффициента 0,2 – 0,5.

    К3НГ = 10/1330 = 0,008

    К3НГ = 90/1392 = 0,06

    1.  

      1. Коэффициент финансовой независимости – один из важнейших показателей устойчивости финансового состояния предприятия, характеризующий удельный вес собственных средств в общей сумме источников финансирования. Он рассчитывается по формуле:

    К4 = Собственный капитал / Валюта баланса(Актив)

    Значение коэффициента финансовой независимости должно варьировать от 0,4 до 0,6. Рост коэффициента финансовой независимости свидетельствует об увеличении финансовой устойчивости предприятия, снижении риска финансовых затруднений в будущие периоды. Такая тенденция, с точки зрения кредиторов, повышает гарантии погашения предприятием своих обязательств. Данный коэффициент отражает степень независимости организации от заемных источников. В большинстве стран принято считать финансово независимой фирму с удельным весом собственного капитала в общей его величине от 30% до 70%. Чем выше уровень третьего показателя и ниже первого, тем более устойчивым считается финансовое состояние предприятия.

    К4НГ = 1330/1748 = 0,76

    К4КГ = 1392/1703 = 0,82

    1.  

      1. Коэффициент капитализации, который показывает сколько заемных средств организация привлекла на 1 рубль вложенных в активы собственных средств. Он вычисляется по формуле:

    К5 = Заемный капитал / Собственный капитал

    Значение этого коэффициента не должно быть выше 1,5.

    К5НГ = 418/1330 = 0,31

    К5КГ = 311/1392 = 0,22

    3) Показатели деловой активности

    Показатели деловой активности позволяют проанализировать, насколько эффективно предприятие использует свои средства. Анализ деловой активности заключается в исследовании уровней и динамики коэффициентов оборачиваемости.

    Коэффициенты оборачиваемости можно объединить в следующие группы:

    • Коэффициенты оборачиваемости активов;

    • Коэффициенты оборачиваемости дебиторской задолженности;

    • Коэффициенты оборачиваемости кредиторской задолженности;

    • Коэффициенты оборачиваемости запасов.

    1. Коэффициент оборачиваемости совокупного капитала отражает скорость оборота всего капитала предприятия (количество оборотов за период):

    Коб.совок.кап. = Выручка / Среднегодовая величина активов

    Коб.совок.кап. = 19 449/(1311+414,5) = 11,27

    Период оборота совокупного капитала (в днях) = Длительность отчетного периода (360 дней) / Коэффициент оборачиваемости совокупного капитала.

    Т об.совок.кап. = 360/11,27 = 31,94

    1. Коэффициент оборачиваемости дебиторской задолженности

    Коэффициент показывает скорость оборота дебиторской задолженности, измеряет скорость погашения дебиторской задолженности организации, насколько быстро компания получает оплату за проданные товары (работы, услуги) от своих покупателей:

    Коб.деб.з. = Выручка / Среднегодовая величина дебиторской задолженности

    Коб.деб.з. = 19 449/63,5 = 306,3

    Период оборота дебиторской задолженности (оборачиваемость дебитоской задолженности в днях) характеризует средний срок погашения дебиторской задолженности и рассчитывается как:

    Период оборота дебиторской задолженности = Длительность отчетного периода / К об.деб.з.

    Т об.деб.з. = 360/306,3 = 1,175

    1. Коэффициент оборачиваемости кредиторской задолженности

    Это показатель скорости погашения предприятием своей задолженности перед поставщиками и подрядчиками. Коэффициент оборачиваемости кредиторской задолженности показывает, сколько раз (обычно, за год) предприятие оплачивает среднюю величину своей кредиторской задолженности, иными словами коэффициент показывает расширение или снижение коммерческого кредита, предоставляемого предприятию:

    Коб.кр.з. = Выручка / Среднегодовая величина кредиторской задолженности

    Коб.кр.з. = 19449/364,5 = 53,36

    Период оборота кредиторской задолженности = Длительность отчетного периода / К об.кр.з.

    Период оборота кредиторской задолженности (оборачиваемость кредиторской задолженности в днях). Данный показатель отражает средний срок возврата долгов предприятия (за исключением обязательств перед банками и по прочим займам).

    Т об.кр.з. = 360/53,36 = 6,75

    1. Коэффициент оборачиваемости материальных запасов (запасов и затрат)

    Показатель отражает оборачиваемость запасов предприятия за анализируемый период:

    Коб.ЗЗ = Себестоимость / Среднегодовая стоимость запасов

    Коб.ЗЗ = 17 363/350 = 49,61

    Период оборота материальных запасов = Длительность отчетного периода / К об.ЗЗ

    Т об.ЗЗ = 360/49,61 = 7,26

    1. Коэффициент оборачиваемости текущих активов (оборачиваемость оборотных активов) характеризует скорость оборота всех мобильных средств предприятия:

    Коб. об.акт. = Выручка / Среднегодовая стоимость оборотных активов

    Коб. об.акт. = 19 449/414,5 = 46,9

    Период оборота оборотных активов (в днях) = Длительность отчетного периода / К об. об.акт.

    Т об. об.акт. = 360/46,9 = 7,675

    1. Коэффициент оборачиваемости собственного капитала показывает скорость оборота собственного капитала или активность средств, которыми рискуют акционеры:

    Коб.СК = Выручка / Средняя величина собственного капитала

    Коб.СК = 19 449/1361 = 14,3

    Период оборота собственного капитала (в днях) = Длительность отчетного периода / Коб.СК

    Тоб.СК = 360/14,3 = 25,17

    Кроме вышеуказанных коэффициентов, деловую активность организации можно оценить с помощью показателя фондоотдачи.

    Фондоотдача отражает эффективность использования основных средств предприятия и рассчитывается по формуле:

    Фондоотдача = Выручка / Среднегодовая стоимость основных средств

    Ф = 19 449/1311 = 14,83

    На следующем этапе анализа оборачиваемости капитала находится продолжительность производственного и финансового циклов.

    Производственный цикл предприятия характеризует период полного оборота материальных элементов оборотных активов, необходимых для обслуживания производственного процесса, начиная с момента поступления сырья, материалов и полуфабрикатов на предприятие и заканчивая моментом отгрузки изготовленной из них готовой продукции покупателям.

    Продолжительность производственного цикла предприятия определяется по следующей формуле:

    Ппц = ПОсм + ПОнз + ПОгп,

    где Ппц - продолжительность производственного цикла предприятия, в днях;

    ПОсм - период оборота среднего запаса сырья, материалов и полуфабрикатов, в днях;

    ПОнз - период оборота среднего объема незавершенного производства, в днях;

    П0гп - период оборота среднего запаса готовой продукции, в днях.

    ППЦ = 7,26+1,175 = 8,43 (дн.)

    Финансовый цикл (цикл денежного оборота) предприятия представляет собой период между началом оплаты поставщикам полученных от них сырья и материалов (погашением кредиторской задолженности) и началом поступления денежных средств от покупателей за поставленную им продукцию (погашением дебиторской задолженности).

    Продолжительность финансового цикла (или цикла денежного оборота) предприятия определяется по следующей формуле:

    Пфц = Ппц+ПОдз-ПОкз,

    где Пфц - продолжительность финансового цикла (цикла денежного оборота) предприятия, в днях;

    Ппц - продолжительность производственного цикла предприятия, в днях;

    ПОдз - средний период оборота текущей дебиторской задолженности, в днях;

    ПОкз - средний период оборота текущей кредиторской задолженности, в днях.

    Пфц = 7,65-6,75 = 0,9 (дн.)

    Производственный цикл начинается с момента поступления материалов на склад предприятия, а заканчивается в момент отгрузки покупателю продукции, которая была изготовлена из данных материалов.

    Финансовый цикл начинается с момента оплаты поставщикам данных материалов (погашение кредиторской задолженности), заканчивается в момент получения денег от покупателей за отгруженную продукцию (погашение дебиторской задолженности).

    Вывод: за 32 дня активы оборачиваются 11,27 раза. Медленно реализуемые активы оборачиваются 50 раз в период за 7 дней. Оборотные активы оборачиваются 47 раз за 7,7 дней. Дебиторская задолженность за один день оборачивается 306,3 раза. За 25 дней собственный капитал оборачивается 14,3 раза. Кредиторская задолженность оборачивается 53,36 раза за 6,75 дней.

    4) Показатели рентабельности

    Показатели рентабельности отражают финансовые результаты и эффективность деятельности предприятия.

    Рентабельность – относительный показатель экономической эффективности. Рентабельность комплексно отражает не только степень эффективности применения материальных, трудовых и финансовых ресурсов, но и использование природных богатств. Коэффициент рентабельности рассчитывается как отношение прибыли к активам, ресурсам или потокам, ее формирующим. Может выражаться как в прибыли на единицу вложенных средств, так и в прибыли, которую несет в себе каждая полученная денежная единица.

    Рентабельность является результирующим показателем эффективности деятельности любой компании, в общем виде коэффициенты рентабельности рассчитываются по формуле:

    R = Прибыль (чистая, балансовая) / производственный показатель

    Рентабельность продаж позволяет определить, сколько прибыли компания имеет с каждого рубля выручки от реализации товаров, работ или услуг.

    РП = прибыль (убыток) от продаж / выручка от продаж × 100%

    Чистая рентабельностьдеятельности предприятия показывает, сколько чистой прибыли приходится на единицу выручки.

    ЧР = чистая прибыль / выручка от продаж × 100%

    Рентабельность собственного капитала показывает эффективность использования собственного капитала, т.е. сколько рублей чистой прибыли приходится на 1 рубль вложенных в собственный капитал.

    РСК = чистая прибыль/среднегодовая сумма собственного капитала× ×100%

    Затратоотдача показывает, сколько прибыли от продажи приходится на 1 руб. затрат.

    ЗО = прибыль от продаж / затраты на производство и реализации продукции × 100%

    Рентабельность перманентного капитала показывает эффективность использования капитала, вложенного в деятельность организации на длительный срок.

    РПК = чистая прибыль / (среднегодовая сумма собственного капитала + среднегодовая сумма долгосрочных обязательств) × 100%

    Фондорентабельность характеризует эффективность использования основных средств.

    ФР = чистая прибыль / среднегодовая сумма внеоборотных активов) × ×100%

    РП = 1334/19 449×100% = 6,86%

    ЧР = 645/19 449 ×100% = 4,34%

    РСК = 845/1361×100% = 62,08%

    ЗО = 1334/17 363 ×100% = 7,68 %

    РПК = 845/(1361+0)×100% = 62,08%

    ФР = 845/1311×100% = 64%

    Вывод: Каждый рубль выручки приносит предприятию 6,86 рублей прибыли. 4,34 рубля прибыли приходится на единицу продукции.62,08 рубля чистой прибыли приходится на 1 рубль, вложенный в собственный капитал.

    7,68 рублей прибыли от реализации приходится на 1 рубль затрат.

    2.4. Пятифакторная модель банкротства

    Самая популярная модель Альтмана, именно она была опубликована ученым 1968 году. По пятифакторной модели спрогнозировать банкротство за один год можно с точностью до 90—95%, за два года — до 70— 80%, за три года - до 48-50%.

    Формула расчета пятифакторной модели Альтмана имеет вид:

    Z = 1,2Х1 + 1,4Х2 + 3,3Х3 + 0,6Х4 + Х5,

    где X1 = оборотный капитал к сумме активов предприятия. Показатель оценивает сумму чистых ликвидных активов компании по отношению к совокупным активам.

    X2 = нераспределенная прибыль к сумме активов предприятия, отражает уровень финансового рычага компании.

    X3 = прибыль до налогообложения к общей стоимости активов. Показатель отражает эффективность операционной деятельности компании.

    X4 = рыночная стоимость собственного капитала / бухгалтерская (балансовая) стоимость всех обязательств.

    Х5 = объем продаж к общей величине активов предприятия, характеризует рентабельность активов предприятия.

    В результате подсчета Z – показателя для конкретного предприятия делается заключение:

    - Если Z < 1,81 – вероятность банкротства составляет от 80 до 100%;

    - Если 1,81≤ Z < 2,77– средняя вероятность краха компании от 35 до 50%;

    - Если 2,77 < Z < 2,99 – вероятность банкротства не велика от 15 до 20%;

    - Если Z ≥ 2,99 – ситуация на предприятии стабильна, риск неплатежеспособности в течении ближайших двух лет крайне мал.

    X1 = 50/1725,5 = 0,029

    X2 = 1111/1725,5 = 0,643

    X3 = 1056/1725,5 = 0,61

    X4 = 1361/1725,5 = 0,79

    X5 = 19 449/1725,5 = 11,27

    Z5 = 1,2×0,029+1,4×0,643+3,3×0,61+0,6×0,79+1×11,27 = 14,69

    Вывод: вероятность банкротства ничтожна.

    Глава 3. Оценка стоимости административного здания и оценка стоимости бизнеса по производству строительных материалов 3.1. Оценка здания доходным подходом

    Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

    Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:

    • предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

    • имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

    • потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

    • оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;

    • объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

    Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

    Для расчета ДДП необходимы данные:

    • длительность прогнозного периода;

    • прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;

    • ставка дисконтирования.

    Определение ставки дисконтирования методом кумулятивного построения

    Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем. Это норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

    Метод кумулятивного построения (метод суммирования, кумулятивный метод) основан на суммировании безрисковой ставки дохода и надбавок за риск инвестирования в оцениваемое предприятие.

    Метод наилучшим образом учитывает все виды рисков инвестиционных вложений, связанные как с факторами общего для отрасли и экономики характера, так и со спецификой оцениваемого предприятия.

    Расчеты проводят по формуле

    DR=DRf+i=1nRi

    где DR — ставка дисконтирования;

    DRf— безрисковая ставка дохода;

    Ri — премия за — вид риска;

    n — количество премий за риск.

    Расчет ставки дисконтирования приведен в табл.20.

    Безрисковая ставка дохода – 9,61– ставка по депозитам Центрального банка (декада II.10.2014).

    1) Руководящий состав: качество управления

    Директор предприятия имеет соответствующее образование в области менеджмента, экономики, маркетинга, управления персоналом и применяет его на практике (организована эффективная рекламная компания, разработаны и реализуются стратегия развития предприятия и системы мотивирования и обеспечения персонала. Качество управления хорошее, однако предприятие зависит от одной ключевой фигуры — директора, а управленческий резерв практически отсутствует. Премия за риск — 3%.

    2) Размер предприятия

    Данное предприятие является средним и с позиции предложения не является монополистом в данном сегменте рынка, поэтому величина премии за риск составляет 2%.

    3) Финансовая структура (источники финансирования предприятия)

    Предприятие имеет благоприятное соотношение собственных средств и задолженностей, не имеет долгосрочной задолженности, вследствие чего премия за финансовую структуру оценивается в 1% пункт риска.

    4)Товарная и территориальная диверсификация

    Премия за риск товарной и территориальной диверсификации 2%, так как ассортимент продукции предприятия небольшой, но продукция реализуется на рынке.

    5) Диверсифицированность клиентуры

    Степень диверсификации клиентуры оценивается как средняя, так как услугами данного предприятия может воспользоваться широкий круг лиц. Премия за риск составляет 2%.

    6) Доходы: рентабельность и прогнозируемость

    Предприятие за анализируемый период демонстрировало стабильную прибыльную работу, однако Оценщиком использовалась информация только за два последних года, чего недостаточно для составления достоверного прогноза (необходима, как правило, надежная информация за последние 3-5 лет). Заключение: премия за этот вид риска — 2%».

    7) Прочие особенные риски

    Для предприятия характерны специфические риски, а именно ненадежные поставщики. В связи с этим премия за прочий риск — 3%».

    Таблица 20

    Расчет ставки дисконтирования

    Вид риска

    Значение

    Безрисковая ставка дохода (без учета инфляции)

    9,61

    Руководящий состав: качество управления

    3

    Размер предприятия

    2

    Финансовая структура (источники финансирования

    предприятия)

    1

    Товарная и территориальная диверсификация

    2

    Диверсифицированность клиентуры

    2

    Доходы: рентабельность и прогнозируемость

    2

    Прочие особенные риски

    3

    Итого ставка дисконтирования – 24,61%

    Характеристика оцениваемого административного здания предприятия (табл.21).

    Таблица 21

    Характеристики оцениваемого объекта

    Показатель

    Описание

    Назначение

    Административное

    Год постройки

    2000 г.

    Площадь

    580 м2

    Характеристика конструктивных элементов:

    		 

    - фундамент

    кирпичный ленточный

    - стены

    кирпичные

    - перекрытия

    железобетонные

    - кровля

    шиферная

    - полы

    бетонные, линолеум

    - проемы

    деревянные

    - отделочные работы

    окраска

    Коммуникации

    все

    Местоположение

    центр

    Износ

    21%

    Состояние здания

    капитального ремонта не требует

    Высота потолков

    2,5 м

    Найдем величину годового рентного дохода (денежного потока) оцениваемого объекта. Для определения значения рыночного рентного дохода оцениваемого объекта выбраны 5 сравниваемых объектов (табл. 22).

    Таблица 22

    Расчет годового рентного дохода

    Показатель

    Оцениваемый объект

    Аналог 116

    Аналог 217

    Аналог 318

    Аналог 419

    Аналог 520

    Годовой рентный доход 1 м2, руб.

    		 

    2300

    1600

    1700

    2500

    1900

    Местоположение

    центр

    центр

    окраина

    центр

    центр

    центр

    г.Иваново, Пограничный пер.

    г. Иваново, ул. Кузнецова, магистраль Ярославского направления

    г.Иваново, пр. Ленина, д. 112-А

    г. Иваново, ул. Красногвар-дейская, бывш. «Рафинад»

    г. Иваново, ул. Калинцева

    Центральное отопление

    +

    +

    +

    -

    +

    -

    Оплата коммунальных услуг

    Арендатор

    Арендатор

    Арендатор

    Арендатор

    Владелец

    Владелец

    Расчет годового рентного дохода объекта

    Корректировка на местоположение (1 и 2)

    		 

    -

    +700

    -

    -

    -

    Скорректированная цена

    		 

    2300

    2300

    1700

    2500

    1900

    Корректировка центральное отопление (1 и 3)

    		 

    -

    -

    +600

    -

    +600

    Скорректированная цена

    		 

    2300

    2300

    2300

    2500

    2500

    Корректировка на оплату коммунальных услуг (1 и 4)

    		 

    -

    -

    -

    -200

    -200

    Скорректированная цена

    		 

    2300

    2300

    2300

    2300

    2300

    Из приведенного расчета следует, что годовой рентный доход оцениваемого здания составит 2300 руб./м2×580 м2=1334000 руб.

    Основным способом определения стоимости предприятия на конец прогнозного периода является применение модели Гордона.

    Модель Гордона – определение стоимости бизнеса капитализацией дохода первого постпрогнозного года по ставке капитализации, учитывающей долгосрочные темпы роста денежного потока. Расчёт конечной стоимости в соответствии с моделью Гордона производится по формуле:

    FVterm=CFtermr-g

    где FVterm – ожидаемая (будущая) стоимость в постпрогнозный период;

    CFterm – денежный поток доходов постпрогнозного (остаточного) периода;

    r – ставка дисконтирования;

    g – долгосрочные (условно постоянные) темпы роста денежного потока в остаточном периоде.

    В табл.23 указаны формулы для расчета денежных потоков и реверсии.

    Таблица 23

    Формулы для расчета текущей стоимости денежных потоков и реверсии

    Показатели

    Прогнозный период, год

    Постпрогнозный период, год

    1

    2

    3

    Денежный поток

    CF1

    CF2

    CF3

    CFterm

    Стоимость на конец прогнозного периода (по формуле Гордона)

    –

    –

    –

    FVterm= CFterm/r-g

    Коэффициент текущей стоимости DF

    DF1=1/(1+r)1

    DF2=1/(1+r)2

    DF3=1/(1+r)3

    DFterm=1/(1+r)4

    Текущая стоимость денежных потоков и реверсии PV

    PV1= CF1* DF1

    PV2= CF2* DF2

    PV3= CF3* DF3

    PVterm= FVterm* DFterm

    Стоимость здания или бизнеса

    V= PV1+ PV2+ PV3+ PVterm

    Для определения темпов роста денежных поток проанализируем статистику изменения стоимости аренды на административные помещения за последние три года21 (табл.24).

    Таблица 24

    Анализ изменения стоимости аренды

    Временной период

    Годовое изменение стоимости аренды в %

    2012 г.

    - 5,38

    2013 г.

    + 42

    2014 г.

    - 7,08

    Рассчитаем темп роста стоимости аренды административных зданий как среднее изменение стоимости аренды за три года:

    g=- 5,38+42- 7,083=9,8% или 0,098 д.е.

    Найдем стоимость здания доходным методом с помощью расчета (табл. 25):

    Таблица 25

    Расчет стоимости здания доходным подходом

    Показатели

    Прогнозный период, год

    Постпрогнозный период, год

    1

    2

    3

    Денежный поток(аренда за год)

    1464732,00

    1608275,74

    1765886,76

    1938943,66

    Стоимость на конец прогнозного периода (по формуле Гордона)

    		     

    13092124,65

    Коэффициент текущей стоимости DF

    0,80

    0,64

    0,52

    0,41

    Текущая стоимость денежных потоков и реверсии PV

    1175453,01

    1035749,47

    912649,80

    5429983,97

    Стоимость здания

    8553836,25

    Таким образом, стоимость оцениваемого здания доходным подходом составляет 8553836,25 руб.

    3.2. Оценка здания сравнительным подходом

    Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

    Условия применения сравнительного подхода:

    1. Объект не должен быть уникальным.

    2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

    3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

    Основные критерии выбора объектов-аналогов:

    1. Права собственности на недвижимость.

    Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.

    2. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.

    3. Условия продажи и время продажи.

    4. Местоположение.

    5. Физические характеристики.

    Для расчета будем использовать метод парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта. Для определения стоимости здания используются те же аналоги, что и в табл.22:

    Таблица 26

    Расчет стоимости здания с помощью сравнительного подхода

    Показатель

    Оцениваемый объект

    Аналог 1

    Аналог 2

    Аналог 3

    Аналог 4

    Аналог 5

    Цена продаж 1 м2, руб.

    		 

    61200

    31000

    43100

    49100

    36200

    Право собственности

    собств.

    собств.

    собств.

    собств.

    собств.

    собств.

    Условия финансирования

    рыночные

    рыночные

    рыночные

    рыночные

    льготные

    рыночные

    Дата продажи

    сейчас

    сейчас

    сейчас

    3 мес. назад

    сейчас

    3 мес. назад

    Местоположение

    центр

    центр

    окраина

    центр

    центр

    центр

    Физические характеристики

    хорошее состояние

    хорошее состояние

    хорошее состояние

    требуется ремонт

    хорошее состояние

    хорошее состояние

    Расчет стоимости административного здания

    Относительная корректировка 7 % на торг

    		 

    -4284

    -2170

    -3017

    -3437

    -2534

    Скорректированная цена

    		 

    56916

    28830

    40083

    45663

    33666

    Корректировка на местоположение (1 и 2)

    		 

    -

    +28086

    -

    -

    -

    Скорректированная цена

    		 

    56916

    56916

    40083

    45663

    33666

    Корректировка на условия финансирования (1 и 4)

    		 

    -

    -

    -

    +11253

    -

    Скорректированная цена

    		 

    56916

    56916

    40083

    56916

    33666

    Корректировка на дату продажи

    (1 и 5)

    		 

    -

    -

    +23250

    -

    +23250

    Скорректированная цена

    		 

    56916

    56916

    63333

    56916

    56916

    Корректировка на физические характеристики (3 и 5)

    		 

    -

    -

    -6417

    -

    -

    Скорректированная цена

    		 

    56916

    56916

    56916

    56916

    56916

    Согласно расчетам, приведенным в табл.26, стоимость здания составляет 56916 руб./м2 × 580 м2 = 33011280 руб.

    3.3. Оценка здания затратным подходом

    Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

    Для расчета используем Сборник УПВС № 28 «Жилые и общественные здания и здания и сооружения коммунально-бытового назначения», отдел II «Общественные здания», «Административные здания одноэтажные кирпичные».22

    Ивановская область согласно общей части к сборникам относится к первому территориальному поясу.

    Определяем полную восстановительную стоимость здания.

    Согласно табл. 84 и указанию п. 3 Технической части настоящего Сборника восстановительная стоимость 1 м3 здания составит 23,1*1,07 = 24,72 руб., где 23,1— восстановительная стоимость здания для 2-го территориального пояса; 1,07—поправочный коэффициент для I климатического района.

    Строительный объем здания:

    580 м2*2,5 м = 1450 м3

    Полная восстановительная стоимость здания главного производственного корпуса составит 1450*24,72= 35844 руб. Рассчитанная стоимость выражена в уровне цен 1969 года.

    Переход к уровню цен на дату оценки: восстановительная стоимость оцениваемого здания в уровне цен на дату оценки, определяется путем пересчета стоимости строительства в уровне цен 1969 года сначала в уровень цен 1984 года, 1998 года, а затем – в уровень цен на дату оценки с использованием соответствующих коэффициентов и индексов.

    Стоимость здания в уровне текущих цен будет иметь вид:

    Стек=С69∙К84∙К98∙Ктек,

    где К84- коэффициент пересчета восстановительной стоимости от уровня цен 1969 г. к уровню цен 1984 г.23;

    К98- коэффициент пересчета восстановительной стоимости от уровня цен 1984 г. к уровню цен 1998 г.24;

    Ктек - коэффициент удорожания сметных цен от уровня 1998 г. к текущему уровню цен (на дату оценки)25.

    Стек=35844∙1,17∙8,66∙28,5=10350589,44 руб.

    Для определения физического износа здания составляем расчетную таблицу (табл.27)

    Значения износа указаны в сборнике ВСН.26

    Таблица 27

    Расчет физического износа здания

    Наименование конструктивных элементов

    Удельный вес конструктивных элементов в %

    Износ конструктивных элементов в %

    Удельный износ конструктивных элементов в %

    а

    б

    в

    Фундаменты

    4

    15

    0,6

    Стены

    35

    20

    7

    Перекрытия

    24

    10

    2,4

    Крыши

    2

    20

    0,4

    Полы

    6

    30

    1,8

    Проемы

    7

    30

    2,1

    Отделочные работы

    8

    35

    2,8

    Внутренние санитарно-технические и электрические устройства

    11

    30

    3,3

    Продолжение табл.27

    Наименование

    а

    б

    в

    Прочие работы

    3

    20

    0,6

    Итого

    100

    —

    21

    Общий износ здания – 21%.

    Итоговая сумма стоимости здания вычисляется следующим образом:

    Сзд=Стек-Сизн,

    где Сизн - сумма износа;

    Сзд=10350589,44-0,21∙10350589,44=8176965,66 руб.

    Таким образом, стоимость здания затратным подходом составляет 8176965,66 руб.

    3.4. Определение окончательной рыночной стоимости административного здания

    Для определения окончательной рыночной стоимости объекта можно использовать метод средневзвешенного значения стоимости, в соответствии с которым результату, полученному по каждому из примененных подходов, присваивается весовой коэффициент исходя из достоверности, объема и качества информации, примененной в расчетах и особенностей использованных методов оценки.

    Целью согласования результатов является определение наиболее вероятной стоимости прав собственности на оцениваемые объекты, через взвешивание преимуществ и недостатков примененных подходов. Эти преимущества и недостатки оцениваются по следующим критериям:

    1. Достоверность, адекватность и достаточность информации, на основе которой проводится анализ.

    2. Способность отразить действительные намерения типичного покупателя/арендатора и/или продавца/арендодателя, прочие реалии спроса/предложения.

    3. Действенность метода в отношении учета конъюнктуры и динамики рынка финансов и инвестиций (включая риски).

    4. Способность метода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, специфичных для объектов, таких как местоположение, размер, качество строительства и отделки, потенциальная доходность и т.д.

    Согласование проводится по формуле:

    СИТ=СДП∙К1+ССП∙К2+СЗП∙К3,

    где Сит — итоговая стоимость здания;

    Сдп, Ссп, Сзп — стоимости, определенные затратным, доходным и сравнительным подходами;

    К1, К2, К3 — соответствующие весовые коэффициенты, выбранные для каждого подхода к оценке.

    Все критерии оцениваются весовыми коэффициентами по пятибалльной системе (табл. 28):

    Таблица 28

    Согласование результатов по оценке здания

    Подходы

    Стоимость

    1

    2

    3

    4

    Сумма баллов

    Удельный вес

    Сумма

    Доходный

    8553836,25

    4

    2

    4

    3

    13

    0,32

    2737227,6

    Сравнительный

    33011280

    5

    4

    4

    4

    17

    0,41

    13534624,8

    Затратный

    8176965,66

    3

    2

    2

    4

    11

    0,27

    2207780,728

    Итого

    		         

    41

    1

    18479633,13

    СИТ=8553836,25∙0,32+33011280∙0,41+8176965,66∙0,27=2737227,6+13534624,8+2207780,73=18479633,13 руб.

    Таким образом, окончательная рыночная цена административного здания составляет 18479633,13 руб.

    3.5. Оценка бизнеса доходным подходом

    Если оценка осуществляется доходным подходом, основное внимание уделяется доходам от бизнеса, поскольку именно этот показатель является основным фактором, от которого будет зависеть, сколько стоит объект. Чем выше доходы от бизнеса, тем дороже стоит сам бизнес на рынке при других равных условиях. Доходный подход является наиболее подходящей процедурой для оценки бизнеса.

    Для расчета используем метод дисконтированных денежных потоков (ДДП).

    Определение стоимости бизнеса методом ДДП основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса, а собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов.

    Рассчитаем темп роста чистой прибыли предприятия с помощью данных, приведенных в отчете о прибылях и убытках (прил.3).

    g=845-924924∙100%=-8,55%

    По формулам для доходного подхода, указанным в табл.22, проведем расчет стоимости бизнеса по производству строительных материалов (табл. 29):

    Таблица 29

    Расчет стоимости бизнеса доходным подходом

    Показатели

    Прогнозный период, год

    Постпрогнозный период, год

    1

    2

    3

    Денежный поток(чистая прибыль)

    772752,50

    706682,16

    646260,84

    591005,53

    Стоимость на конец прогнозного периода (по формуле Гордона)

    		     

    1782284,48

    Коэффициент текущей стоимости DF

    0,80

    0,64

    0,52

    0,41

    Текущая стоимость денежных потоков и реверсии PV

    620136,83

    455112,05

    334002,06

    739205,93

    Стоимость бизнеса

    2148456,87

    Таким образом, стоимость оцениваемого бизнеса доходным подходом составляет 2148456,87 руб.

    3.6. Оценка бизнеса сравнительным подходом

    Сравнительный подход особенно подходит для оценки в том случае, если на рынке имеется несколько объектов, с которыми можно сравнить оцениваемый бизнес. На точность определения рыночной стоимости объекта напрямую влияет достоверность собранных оценщиком сведений о продажах аналогов. Этот подход основан на применении принципа замещения. Для сравнения выбираются конкурирующие с оцениваемым бизнесом объекты. Обычно между ними существуют различия, поэтому необходимо провести соответствующую корректировку данных.

    Расчет стоимости бизнеса сравнительным подходом приведен в табл.30.

    Таблица 30

    Расчет стоимости бизнеса сравнительным подходом

    Показатель

    Оценивае-мый объект

    Аналог 127

    Аналог 228

    Аналог 329

    Цена продаж, руб.

    		 

    18000000

    32000000

    20000000

    Дата продажи

    сейчас

    6 месяцев назад

    сейчас

    сейчас

    Местоположение

    г. Иваново

    Московская обл.,

    г. Лобня

    Московская обл.,4 км oт MKAД,

    г. Любepцы

    г. Иваново Тейково,

    п. Грозилово, д.50

    Расчет стоимости бизнеса

    Относительная корректировка 7 % на торг

    		 

    -1260000

    -2240000

    -1400000

    Скорректированная цена

    		 

    16740000

    29760000

    18600000

    Корректировка на местоположение (2 и 3)

    		 

    -12000000

    -12000000

    		 

    Скорректированная цена

    		 

    4740000

    17760000

    18600000

    Корректировка на дату продажи (1 и 2)

    		 

    +13020000

    		   

    Скорректированная цена

    		 

    17760000

    17760000

    18600000

    Стоимость бизнеса найдем как среднее значение из полученных скорректированных цен:

    Сбиз=17760000+17760000+186000003=18040000 руб.

    Таким образом, стоимость бизнеса, рассчитанная сравнительным подходом, составляет 18040000 руб.

    3.7. Оценка бизнеса затратным подходом

    Оценщики обычно используют данный подход для оценки бизнеса, не приносящего стабильных доходов, недавно созданного либо находящегося в стадии ликвидации.

    Затратный подход приобретает больший вес при оценке бизнеса в следующих условиях:

    – оцениваемая компания владеет значительными материальными активами;

    – большая часть активов оцениваемой компании состоит из ликвидных активов (например, обращающихся на рынке ценных бумаг, вложений в недвижимость и т.д.);

    – оцениваемая компания либо только что образована, либо находится в стадии банкротства.

    Применение затратного подхода в качестве единственного к оценке доходного бизнеса обычно не допускается.

    Расчет проводим методом чистых активов. Метод чистых активов (метод накопления активов) применяется в случае, если у оценщика имеется обоснованная уверенность относительно функционирования предприятия в будущем. В отношении метода чистых активов применяются все общие правила оценки бизнеса, установленные для методов затратного подхода. Метод активов является довольно трудоемким в применении, но часто он является единственно возможным (когда у предприятия отсутствуют ретроспективные данные о производственно-хозяйственной деятельности, когда деятельность предприятия в значительной степени зависит от контрактов (строительные организации), у предприятия отсутствуют постоянные заказчики, значительную часть активов предприятия составляют финансовые активы (денежные средства, дебиторская задолженность, ликвидные ценные бумаги и пр.)).

    Метод стоимости чистых активов основан на анализе активов предприятия. Использование этого метода дает лучшие результаты при оценке действующего предприятия, обладающего значительными материальными и финансовыми активами.

    Расчет методом чистых активов приведен в табл. 31.

    Таблица 31

    Расчет стоимости бизнеса затратным подходом, тыс. руб.

    Показатели

    Сумма по балансу

    Корректировка

    Скорректи-рованная стоимость

    Активы

    		     

    Нематериальные активы

    -

    -

    -

    Основные средства

    1302

    17177,63

    18479,63

    Прочие внеоборотные активы

    -

    -

    -

    Запасы

    330

    -

    330

    Дебиторская задолженность

    70

    11

    59

    Финансовые вложения

    -

    -

    -

    Денежные средства и денежные эквиваленты

    1

    -

    1

    Прочие оборотные активы

    -

    -

    -

    Итого сумма активов

    1703

    		 

    18869,63

    Пассивы

    		     

    Долгосрочные обязательства

    -

    -

    -

    Заемные средства

    -

    -

    -

    Кредиторская задолженность

    311

    -

    260

    Прочие краткосрочные обязательства

    -

    -

    -

    Итого сумма пассивов

    311

    51

    260

    Стоимость чистых активов

    1392

    -

    18609,63

    Скорректированная стоимость запасов, а также денежных средств и денежных эквивалентов будет равна сумме по балансу.

    Переоценка дебиторской задолженности происходит исходя из расчета, что средний срок погашения задолженности составляет 3 месяца. Применяем дисконтирование. Найдем ставку дисконтирования за 3 месяца:

    i=E12∙3=24,6112∙3=6,15%,

    где i - ставка дисконтирования за 3 месяца;

    E - годовая ставка дисконтирование.

    Скорректированная стоимость дебиторской задолженности (Сдебкор) равна:

    Сдебкор=70(1+0,0615)3=59 тыс.руб.

    Период оборота кредиторской задолженности также составляет 3 месяца. В результате дисконтирования скорректированная стоимость кредиторской задолженности (Скредкор) будет равна:

    Скредкор=311(1+0,0615)3=260 тыс.руб.

    Стоимость основных средств была пересчитана по рыночной стоимости административного здания, находящегося на балансе предприятия.

    Полученная стоимость чистых активов с корректировкой, которая определяется, как разница между скорректированными стоимостями активов и пассивов, является стоимостью бизнеса по затратному подходу. Она составляет 18609630 руб.

    3.8. Определение окончательной рыночной стоимости бизнеса

    Оценка бизнеса производится тремя существующими подходами – доходным, сравнительным и затратным.

    Заключительным этапом процесса оценки является согласование оценок, полученных на основе указанных подходов, и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта. Согласование результатов оценки - получение итоговой оценки бизнеса на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки. Процесс сведения учитывает слабые и сильные стороны каждого подхода, определяет, насколько существенно они отражают объективное состояние рынка. Это приводит к установлению окончательной рыночной стоимости объекта, чем достигается цель оценки. Согласование стоимостей бизнеса производится аналогично согласованию стоимостей оцениваемого здания (табл.32).

    Согласование проводится по формуле:

    СИТ=СДП∙К1+ССП∙К2+СЗП∙К3,

    где Сит — итоговая стоимость бизнеса;

    Сзп, Сдп, Ссп — стоимости, определенные затратным, доходным и сравнительным подходами;

    К1, К2, К3 — соответствующие весовые коэффициенты, выбранные для каждого подхода к оценке.

    Таблица 32

    Согласование результатов по оценке бизнеса

    Подходы

    Стоимость

    1

    2

    3

    4

    Сумма баллов

    Удельный вес

    Сумма

    Доходный

    2148456,87

    5

    4

    4

    4

    17

    0,38

    811639,26

    Сравнительный

    18040000

    3

    3

    4

    4

    14

    0,31

    5612444,44

    Затратный

    18609630

    4

    4

    2

    4

    14

    0,31

    5789662,67

    Итого

    		         

    45

    1

    12213746,37

    СИТ=2148456,87∙0,38+18040000∙0,31+18609630∙0,31=811639,26+5612444,44+5768985,3=12213746,37 руб.

    Таким образом, окончательная рыночная цена бизнеса по производству строительных материалов составляет 12213746,37 руб.

    Заключение

    В теоретической части курсовой работы рассматриваются особенности оценки недвижимости.

    Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости.

    Оценка стоимости имущества проводится для различных целей. Она лежит в основе продажи, передачи недвижимости в залог, сдачи в аренду, в доверительное управление; внесение в уставной капитал акционерного общества, дарения, наследования (для исчисления налога) и многих других операций, совершаемых на рынке недвижимости.

    Принципы оценки недвижимости могут быть условно объединены в следующие четыре группы:

    1. принципы, основанные на представлении пользователя;

    2. принципы, связанные с землей, зданиями, сооружениями;

    3. принципы, связанные с рыночной средой;

    4. принцип наилучшего и наиболее выгодного использования.

    Известно несколько десятков методов оценки недвижимости, используемых для различных объектов. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, функции и цели оценки. Рекомендуется выбирать наибольшее количество используемых методов, чтобы при согласовании оценки получить наиболее точную стоимость.

    Все методы группируются в три подхода к оценке недвижимости:- сравнительный;

    - доходный;

    - затратный.

    В практической части курсовой работы произведена оценка деятельности на примере предприятия «Бастион», основным видом деятельности которого является производство строительных материалов.

    Деятельность осуществляется в стабильной экономической ситуации, в которой, однако рост экономики с исключением календарного и сезонного факторов остается на нулевой отметке.

    Отрасль производства строительных материалов является развивающейся. Основными факторами, способствующими развитию российского рынка, являются рост капиталовложений в основные фонды, улучшение благосостояния населения, рост строительства жилья, повышение платежеспособности строительных фирм и населения. Индустрии стройматериалов характерны сезонность, высокая степень конкуренции и влияния на формирование стоимости жилья (стройматериалы составляют до 70% стоимости готового дома). Показатели отрасли по Ивановской области также показывают положительную динамику развития. Основными конкурентами предприятия в области являются Ивановский силикатный завод и предприятие по выпуску теплоизоляционных материалов «Теплант-Иваново».

    В результате проведенного анализа деятельности выяснили, что деятельность предприятия прибыльна. Но предприятие имеет отрицательный темп роста прибыли. В структуре имущества преобладают внеоборотные активы. Стоимость имущества предприятия снизилась на 45 тыс. руб. Это произошло за счет уменьшения как внеоборотных, так и оборотных активов. Наблюдается снижение основных средств на 18 тыс. руб., медленно реализуемых активов и запасов на 40 тыс. руб., величина наиболее ликвидных активов остается неизменной. Выявлено повышение дебиторской задолженности приблизительно на 23%. Позитивная тенденция прослеживается в источниках формирования имущества, а именно в росте собственного капитала, который был вызван увеличением нераспределенной прибыли. Снижается краткосрочная кредиторская задолженность. Однако, используя все свои оборотные активы, предприятие не в состоянии погасить полностью свои долги. Предприятие обладает нарушенной устойчивостью финансового состояния. Каждый рубль выручки приносит предприятию 6,86 рублей прибыли.

    При оценке бизнеса по производству строительных материалов были использованы три подхода.

    В доходном подходе использовался метод дисконтированных денежных потоков, коэффициент дисконтирования был посчитан кумулятивным методом и составил 24,61%.С учетом отрицательного темпа роста денежных потоков стоимость предприятия была определена в размере 2148456,87 руб.

    В сравнительном подходе были использованы 3 аналога, проведена корректировка показателей методом парных продаж. Рыночная стоимость бизнеса составила 18040000 руб.

    При затратном подходе был выбран метод чистых активов, который предусматривает корректировку показателей баланса. В рамках этого метода была проведена переоценка кредиторской и дебиторской задолженностей, а также переоценка основных средств. Стоимость бизнеса при затратном подходе составляет 18609630 руб.

    После расчетов стоимости бизнеса с помощью выше указанных подходов было проведено согласование оценок, полученных на основе указанных подходов, и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта. Согласование результатов оценки - получение итоговой оценки бизнеса на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки. Процесс сведения учитывает слабые и сильные стороны каждого подхода, определяет, насколько существенно они отражают объективное состояние рынка.

    Были использованы следующие удельные веса:

    • доходный подход - 0,38;

    • сравнительный подход - 0,31;

    • затратный подход - 0,31.

    Окончательная рыночная цена бизнеса по производству строительных материалов составляет 12213746,37 руб.

    На балансе предприятия числится административное здание 2000 года постройки и общей площадью 580 м2. Здание кирпичное, в хорошем состоянии, с железобетонными перекрытиями и бетонными полами, шиферной крышей. Физический износ его составляет 21%.

    Для оценки рыночной рыночной стоимости здания были также использованы три подхода - доходный, сравнительный и затратный.

    В доходном подходе использовался метод дисконтированных денежных потоков, коэффициент дисконтирования был посчитан кумулятивным методом и составил 24,61%. Для определения потенциального дохода здания было выбрано 5 объектов-аналогов, были произведены расчеты, в результате которых стоимость здания составила 8553836,25 руб.

    В сравнительном подходе был использован метод парных продаж. Для расчета использовались те же 5 аналогов, что и в доходном подходе. Были произведены корректировки по торгу, по условиям финансирования, дате продажи, местоположению и физическим характеристикам. Стоимость объекта по сравнительному подходу составила 33011280 руб.

    В затратном подходе был использован метод определения восстановительной стоимости с учетом данных сборника № 28 укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов, а также показателей износа по ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий». В результате рыночная стоимость здания составила 8176965,66 руб.

    Для определения окончательной рыночной стоимости объекта использовали метод средневзвешенного значения стоимости, в соответствии с которым результату, полученному по каждому из примененных подходов, присваивается весовой коэффициент исходя из достоверности, объема и качества информации, примененной в расчетах и особенностей использованных методов оценки.

    Целью согласования результатов является определение наиболее вероятной стоимости здания через взвешивание преимуществ и недостатков примененных подходов. Были использованы следующие удельные веса:

    • доходный подход - 0,32;

    • сравнительный подход - 0,41;

    • затратный подход - 0,27.

    В результате окончательная рыночная цена оцениваемого здания составляет 18479633,13 руб.

    Библиографический список

    1. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости: учебное пособие /А.Н. Асаул, А.В. Карасев. - М.: МИКХиС, 2001.

    2. ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий» - М.: Госгражданстрой, 1988 г.

    3. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ, статья 130 «Недвижимые и движимые вещи».

    4. Грибовский, С.В. Оценка доходной недвижимости/ С.В. Грибовский. – СПб.: Питер, 2002.

    5. Гриненко, С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций/С.В. Гриненко. - Таганрог: ТРТУ, 2004.

    6. Журнал «Аудит и финансовый анализ», № 1 2000 [Электронный ресурс]: URL: http://www.cfin.ru(дата обращения 05.10.2014).

    7. История оценочной деятельности в России и за рубежом [Электронный ресурс].URL: http://studopedia.ru (дата обращения 22.10.2014).

    8. Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень "Индексы цен в строительстве"- М.,1998.

    9. Нормативно-правовая база оценочной деятельности [Электронный ресурс]. URL: http://dom-khv.ucoz.ru (дата обращения 22.10.2014).

    10. Обзор рынка строительных материалов по России 2014 год [Электронный ресурс].URL: http://uralstroyinfo.ru (дата обращения 02.10.2014).

    11. Постановление от 11 мая 1983 г. N 94 «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно - монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов(сводных смет) строек».

    12. Прогноз социально-экономического развития Российской Федерации на 2015 год и на плановый период 2016 - 2017 годов [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru(дата обращения 02.10.2014).

    13. Продажа объекта: Ленинский р-н [Электронный ресурс]. URL: http://ivanovodom.ru/house/index.php?task=commerc&type=card&cn=39&cid=1038219 (дата обращения 20.10.2014).

    14. Продажа объекта: Октябрьский р-н [Электронный ресурс]. URL: http://ivanovodom.ru/house/index.php?task=commerc&type=card&cn=68&cid=1001214 (дата обращения 20.10.2014).

    15. Продажа объекта: Октябрьский р-н [Электронный ресурс]. URL: http://ivanovodom.ru/house/index.php?task=commerc&type=card&cn=9&cid=1038156 (дата обращения 20.10.2014).

    16. Продажа объекта: Советский р-н [Электронный ресурс]. URL: http://ivanovodom.ru/house/index.php?task=commerc&type=card&cn=74&cid=1038144 (дата обращения 20.10.2014).

    17. Продажа объекта: Фрунзенский р-н [Электронный ресурс]. URL: http://ivanovodom.ru/house/index.php?task=commerc&type=card&cn=26&cid=1001214 (дата обращения 20.10.2014).

    18. Сборник № 28 укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов - М.: Госстрой СССР, 1970. - 124 с.

    19. Справочная информация: "Индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ, индексы изменения сметной стоимости проектных и изыскательских работ для строительства" [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru (дата обращения 12.12.2014).

    20. Статистический сборник «Промышленность Ивановской области», 2014 - 83 с.

    21. Таранец, О.Н. Экономика и оценка недвижимости. Конспект лекций./ О.Н. Таранец. - Таганрог: ТТИ ЮФУ, 2007.

    22. Татарова, А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью: учебное пособие/ А.В. Татарова. - Таганрог: ТРТУ, 2003.

    23. Федеральный закон от 20.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статья 3 «Понятие оценочной деятельности»

    24. Федеральный закон от 20.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статья 14 «Права оценщика» и статья 15 «Обязанности оценщика».

    25. Цена на недвижимость в России [Электронный ресурс]. URL: http://www.rosrealt.ru (дата обращения 20.10.2014).

    26. Цыганенко, В.С. Экономика рынка недвижимости/ В.С. Цыганенко.– СПб:СПбГУИТМО, 2008. – 120 с.

    27. [Электронный ресурс]. URL: http://novabiz.ru/business-buy/zavod-zhbi.html (дата обращения 15.12.2014).

    28. [Электронный ресурс]. URL: http://business-asset.ru/mo/aprelevka/prodazha-biznesa/ru593600 (дата обращения 15.12.2014).

    29. [Электронный ресурс]. URL: http://business-asset.ru/mo/lobnya/prodazha-biznesa/ru615168 (дата обращения 15.12.2014).

    Приложение 1 Приложение 2 Приложение 3

    1 Федеральный закон от 20.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статья 3 «Понятие оценочной деятельности»

    2 «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ, статья 130 «Недвижимые и движимые вещи»

    3 Цыганенко, В.С. Экономика рынка недвижимости/ В.С. Цыганенко.– СПб:СПбГУИТМО, 2008. – 120 с.

    4 Асаул,А.Н. Экономика недвижимости: учебное пособие /А.Н. Асаул, А.В. Карасев. - М.: МИКХиС, 2001.

    5 Таранец, О.Н. Экономика и оценка недвижимости. Конспект лекций./ О.Н. Таранец. - Таганрог: ТТИ ЮФУ, 2007.

    6 Гриненко, С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций/С.В. Гриненко. - Таганрог: ТРТУ, 2004.

    7 Нормативно-правовая база оценочной деятельности [Электронный ресурс] , - http://dom-khv.ucoz.ru/.

    8 Федеральный закон от 20.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статья 14 «Права оценщика» и статья 15 «Обязанности оценщика»

    9 Татарова, А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью: учебное пособие/ А.В. Татарова. - Таганрог: ТРТУ, 2003.

    10 История оценочной деятельности в России и за рубежом [Электронный ресурс].URL:http://studopedia.ru (дата обращения 22.10.2014).

    11 Грибовский, С.В. Оценка доходной недвижимости/ С.В. Грибовский. – СПб.:Питер, 2002.

    12 Прогноз социально-экономического развития Российской Федерации на 2015 год и на плановый период 2016 - 2017 годов [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru(дата обращения 02.10.2014).

    13 Обзор рынка строительных материалов по России 2014 год [Электронный ресурс].

    URL: http://uralstroyinfo.ru (дата обращения 02.10.2014).

    14 Статистический сборник «Промышленность Ивановской области», 2014 - 83 с.

    15 Журнал «Аудит и финансовый анализ», № 1 2000 [Электронный ресурс]: URL:http://www.cfin.ru(дата обращения 05.10.2014).

    16 Продажа объекта: Октябрьский р-н [Электронный ресурс], - http://ivanovodom.ru/house/index.php?task=commerc&type=card&cn=68&cid=1001214

    17 Продажа объекта: Фрунзенский р-н [Электронный ресурс], - http://ivanovodom.ru/house/index.php?task=commerc&type=card&cn=26&cid=1001214

    18 Продажа объекта: Октябрьский р-н [Электронный ресурс], - http://ivanovodom.ru/house/index.php?task=commerc&type=card&cn=9&cid=1038156

    19 Продажа объекта: Ленинский р-н [Электронный ресурс], - http://ivanovodom.ru/house/index.php?task=commerc&type=card&cn=39&cid=1038219

    20 Продажа объекта: Советский р-н [Электронный ресурс], - http://ivanovodom.ru/house/index.php?task=commerc&type=card&cn=74&cid=1038144

    21 Цена на недвижимость в России [Электронный ресурс]. URL: http://www.rosrealt.ru (дата обращения 20.10.2014)

    22 Сборник № 28 укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов - М.: Госстрой СССР, 1970. - 124 с.

    23 Постановление от 11 мая 1983 г. N 94 «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно - монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов(сводных смет) строек».

    24 Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень "Индексы цен в строительстве"-М.,1998.

    25 Справочная информация: "Индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ, индексы изменения сметной стоимости проектных и изыскательских работ для строительства" [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru (дата обращения 12.12.2014).

    26 ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий» - М.: Госгражданстрой, 1988 г.

    27 [Электронный ресурс], - http://business-asset.ru/mo/lobnya/prodazha-biznesa/ru615168/.

    28 [Электронный ресурс], - http://business-asset.ru/mo/aprelevka/prodazha-biznesa/ru593600/.

    29 [Электронный ресурс], - http://novabiz.ru/business-buy/zavod-zhbi.html.

Просмотров работы: 21899