VII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2015

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТ

В данной курсовой работе произведена оценка эффективности инвестиционного проекта по строительству гостиницы в г. Москва.

Гостиница занимает 6-этажное здание, расположенное в тихом районе недалеко от центра Москвы в 5-ти минутах от музея-заповедника «Коломенское».

Отрасль гостиничного сервиса является одной из отраслей сферы услуг, которая развивается быстрыми темпами. При этом мест в гостиницах г.Москвы по приемлемым для лиц, прибывших из провинции в командировки или о личным делам (а именно они являются основными клиентами таких гостиниц, которая проектируется) катастрофически не хватает, по этой причине гостиница вполне может заполнить имеющуюся нишу на рынке сбыта при условии проведения активной маркетинговой политики.

Проектируемое предприятие входит в рынок, который можно охарактеризовать как рынок монополистической конкуренции с четко обозначившимися чертами олигополистической конкуренции. Его основные характеристики:

1.На рынке присутствует достаточно большое количество покупателей, которые имеют недостаточную информацию об услугах, предоставляемых предприятиями, работающими в сфере гостиничного бизнеса. Поэтому обязательно проведение активной маркетинговой и рекламной политики, направленной на информирование потенциальных клиентов о гостинице и комплексе предоставляемых ею услуг;

2.На рынке работает достаточно большое количество продавцов, услуги которых дифференцированы, но при этом различия в принципе незначительны: у кого-то имеется платная автостоянка, у кого-то нет и т.д. Поскольку ни одна из фирм не продаёт такой же точно продукции, она имеет определенную власть над ценой. В то же время присутствие на рынке близких по характеру услуг-заменителей ограничивает способность фирмы повышать цены, так как при наличии на рынке сходных услуг потребители весьма чувствительны к их цене. По этой причине на рынке исключены методы ценовой конкуренции.

3.Элемент олигополии в рынок вносят высокие входные барьеры: для вхождения в отрасль необходимо располагать значительным капиталом, так как строительство и необходимое оборудование для гостиницы стоят достаточно дорого. В то же время выход из отрасли не ограничен практически никакими барьерами: здание гостиницы относительно несложно переоборудовать, номера можно сдавать в аренду под офисы и т.д. Подобное соотношение входных и выходных барьеров порождает некоторую застрахованность бизнеса.

ОПИСАНИЕ ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫХ УСЛУГ

Предприятие предполагает предоставлять следующие виды услуг гостям г.Москвы и её жителям:

1.Услуги гостиничного комплекса – предприятие располагает гостиницей на 120 двухместных номеров, оборудованных соответствующим образом. Из них:

-70 номеров с большой двуспальной кроватью

-50 номеров с двумя раздельными кроватями

2.Услуги общественного питания – на каждом из шести этажей гостиницы имеются кафе на 16 посадочных мест; кроме того, при гостинице имеется ресторан на 80 посадочных мест. Итого 176 посадочных мест.

3.На территории гостиницы имеется платная автомобильная стоянка на 120 автомобилей, услугами которой могут пользоваться как лица, проживающие в гостинице (по выгодным ценам, которые на 25% ниже), так и посторонние лица.

4.Помимо этого, гостиница сдаёт в аренду площади, на которых располагаются:

а) киоск «Роспечати»;

б) киоск сувениров;

в) приемный пункт почтового отделения связи.

Помимо этого, гостиницей предоставляется целый комплекс сопутствующих услуг в соответствии с пожеланиями клиентов: заказ билетов в театры и кинотеатры, на стадионы, концерты и т.д., предоставление информации справочного характера, предоставление гида, переводчика и т.п. – одним словом, стандартный набор услуг.

Организационная структура

Схема 1

КОНКУРЕНЦИЯ

Как уже отмечалось, предприятие входит в рынок монополистической конкуренции, доля на одного из конкурентов не превышает 7,5%-10% рынка. Тем не менее, необходимо отметить следующее:

1.Предприятие испытывает угрозу со стороны внутриотраслевых конкурентов, имеющих достаточно твёрдые позиции на действующем рынке;

2.Возможно вхождение в рынок новых конкурентов, привлечённых получаемыми доходами;

3.Поставщики, с которыми будет работать гостиница, неизбежно займут активную позицию вследствие недостаточных финансовых возможностей гостиницы и будут стремиться к вертикальной интеграции.

Возможно стремление к горизонтальной интеграции и конкурентов. В любом случае при реализации этого стремления гостиница потеряет значительную долю самостоятельности.

Таблица 1

Оценка конкурентоспособности

№	Показатель	Коэффициенты конкурентоспособности
		Г-ца «Коломенская»	Гостиница 1	Гостиница 2
1.	Месторасположение	Рядом с парком, близко к центру	Рядом с офисным центром	На окраине Москвы
2.	Наличие автостоянки	Есть	Есть	Нет
3.	Оборудование номеров	Новое	2-летней давности	Новое

Продолжение Таблицы 1

4.	Питание	Ресторан + кафе	Ресторан + бар	Ресторан
5.	Качество доп. услуг	Высокое	Среднее	Высокое
6.	Уровень шума	Низкий	Высокий	Средний

ПЛАН МАРКЕТИНГА

В ценообразовании гостиница использует метод установления цены на основе уровня текущих цен на рынке. В среднем цена одного номера составляет 3200 руб. в сутки.

Выбор метода ценообразования обусловлен тем, что эластичность спроса в данном случае с трудом поддаётся замеру, придерживаться уровня текущих цен – значит, сохранить нормальное равновесие в рамках отрасли.

Таблица 2

Оценка сильных и слабых сторон предприятия

Сильные стороны	Слабые стороны
1	2
Система распределения
1.Наличие опытных руководителей; 2.Анализ потребностей потребителей услуг; 3.Организация обучения персонала; 4.Работа по различным формам платежей; 5.Накопление опыта продаж и создание базы данных о клиентах	1.Недостаточный собственный опыт рекламы; 2.Необходимость риска

Продолжение Таблицы 2

Предоставляемые услуги
1.Возможность предоставления услуг в соответствии со специфическими пожеланиями клиентов; 2.Перспективное планирование объемов продаж; 3.Предоставление сопутствующих услуг	1.Отсутствие возможности влиять на поставщиков; 2.Сертификация предоставляемых услуг; 3.Отсутствие международного сертификата
Собственные финансовые средства предприятия
1.Финансовая независимость	1.Недостаточность оборотных активов и мест для оперативного реагирования на повышение спроса
Организация управления
1.Мобильная реакция на изменение условий на рынке; 2.Наличие квалифицированных групп работников	1.Высшее руководство распределяет ресурсы и кадры
Имидж гостиницы
1.Высокий уровень обслуживания	1.Выполнение принятых обязательств при минимальной или нулевой прибыли

Таблица 3

Анализ возможностей и угроз

Возможности	Угрозы
1	2
Общество
1.Расширение рынков сбыта	1.Изменение политической ситуации; 2.Незастрахованность бизнеса
Тенденции развития рынка
1.Расширение услуг сервиса	1.Принятие новых стандартов
Конкуренты
1.Ухудшение позиций некоторых конкурентов из-за неудовлетворительного менеджмента	1.Снижение цены конкурентов
Распределение
1.Растушая потребность в услугах гостиниц;2.Подъем экономики, увеличение спроса; 3.Рост реальных доходов населения	1.Высокая коррумпированность чиновников; 2.Риск при оценке платёжеспособности клиентов
Потребители
1.Выход на новые сегменты рынка; 2.Оказание услуг на уровне мировых стандартов

Проведённый анализ избрать для гостиницы маркетинговую стратегию ограниченного роста за счёт:

1.Заполнения до конца избранной рыночной ниши;

2.Совершенствования предоставляемых услуг;

3.Глубокого внедрения на рынок, которое заключается в поиске возможностей увеличения объёма продаж на ещё не насыщенном рынке с помощью создания web-сайта гостиницы, на котором будет выложена подробная информация о предприятии и предоставляемых услугах, а также будет предоставлена возможность on-line бронирования, что обеспечит более высокую загрузку гостиницы.

2. ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ РАСЧЕТА ЭФФЕКТИВНОСТИ

ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА

Настоящий проект гостиницы рассчитан на 5 лет и предполагает:

1.Строительство гостиницы на 120 номеров; общая стоимость проекта при этом составит 75250 тыс.руб.;

2.Стоимость проекта покрывается на 90000 тыс.руб. за счет собственных средств и на 30000 тыс.руб. за счет долгосрочного кредита сроком на два года;

3.В проекте доказано, что предприятие полностью рассчитается по кредиту и процентам в течение первых двух лет с начала работы;

4.Срок окупаемости процента (по дисконтированным величинам) – три года;

Таблица 4

Смета капитальных затрат по приобретению объектов основных средств

Статьи расходов	Сумма, тыс.руб.
1	2
1.Стоимость расходов по строительству здания; 2.Укомплектование здания необходимым оборудованием В том числе: а) стоимость оборудования по ценам изготовителя; б) транспортно-заготовительные расходы; в) расходы по монтажу, наладке и пуску 3.Сметная стоимость автостоянки 4.Офисное оборудование 5.Сметная стоимость точек общественного питания	35000 21750 15000 1750 5000 8000 2500 8000
ВСЕГО затрат	75250

Способ начисления амортизации – линейный;

Средневзвешенная норма амортизационных отчислений – 8,5%

Сумма амортизации за месяц: 533 тыс. руб.

Сумма амортизации за год: 6396 тыс. руб.

Проект рассчитан на пять лет. При этом:

1.Коэффициент загрузки мест составляет 0,75 в первый год реализации проекта. Объем продаж ежегодно возрастает на 5%;

2.Выручка от прочих услуг принята укрупнено, в размере 10% от выручки от основной деятельности;

3.Ежегодный рост цен составляет 10%

Таблица 5

Выручка от продаж (прогноз) при реализации проекта

Показатели	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год	ВСЕГО
1	2	3	4	5	6	7
1.Объём предоставленных услуг, комнато-дни 2.Прогнозируемая цена 1 номера в сутки, руб. 3.Выручка от основной деятельности, тыс.руб. 4.Выручка от неосновной деятельности, тыс.руб.	32850 3200 105120 10512	34493 3520 121410 12141	36217 3872 140230 14023	38028 4260 162000 16200	39930 4686 187110 18711	181518 - 715870 71587
5.ИТОГО выручка от продаж	115632	133551	154253	178200	205821	787458

Таблица 6

Смета прямых материальных затрат

Показатели	Основные материалы
	Материалы для укомплектования гостиницы (бельё и т.п.)	Расходные материалы (моющие средства и т.п.)	Топливо, энергия и т .п.
1	2	3	4
1.Количество, необходимое для устойчивой работы гостиницы; 2.Плюс необходимое количество запасов на конец года	1700 1700	87600 1680	- -
ИТОГО: 3.Минус величина запасов на начало года; 4.ИТОГО количество материалов для закупки; 5.Цена единицы материалов, руб. 6.ИТОГО прямые материальные затраты, тыс.руб.	3400 - 3400 600 2040	89280 - 89280 10 руб. 892,800	- - - - 1057,200
ВСЕГО прямые материальные затраты, тыс.руб.	-	-	3990,00

Имеем прямых материальных затрат:

1 год – 3990 тыс.руб.;

2 год – 4390 тыс.руб.;

3 год – 4830 тыс.руб.;

4 год – 5310 тыс.руб.;

5 год – 5840 тыс.руб.

Таблица 7

Смета расходов по оплате труда на 1 год реализации проекта

Показатели	Сумма
1	2
1.Количество рабочих часов, необходимых для оказания услуг, нормо-часов; 2.Средняя почасовая оплата, руб. 3.Итого расходы по оплате труда, тыс.руб. 4.Единый социальный налог по ставке 26% с налогооблагаемой базы, тыс.руб.	200000 55 11000 2860
5.ИТОГО расходов, связанных с оплатой труда, тыс.руб.	13860

К дальнейшему расчёту принимаем:

1 год – 13860 тыс.руб.;

2 год – 15250 тыс.руб.;

3 год – 16770 тыс.руб.;

4 год – 18450 тыс.руб.;

5 год – 20290 тыс.руб.

Общее количество сотрудников: 105 чел.

Организационная структура изображена на Схеме 1

Таблица 8

Смета накладных расходов на первый год реализации проекта (тыс.руб.)

Показатели	Сумма
1	2
1.Заработная плата вспомогательного персонала; 2. Заработная плата управленческого персонала; 3.Единый социальный налог; 4.Энергия и освещение; 5.Амортизация основных фондов; 6.Вспомогательные материалы; 7.Текущий ремонт; 8.Налог на имущество; 9.Страхование; 10.Прочие расходы	5574 2536 2109 4420 6396 2638 2000 1656 1500 315
11.ИТОГО накладные расходы	30145

Принимаем к дальнейшему расчёту:

1 год – 30145 тыс.руб.;

2 год – 33160 тыс.руб.;

3 год – 36475 тыс.руб.;

4 год – 40120 тыс.руб.;

5 год – 44135 тыс.руб.

Таблица 9 (а)

Смета себестоимости предоставленных услуг

Статьи расходов	Годы реализации проекта
	1	2	3	4	5
1	2	3	4	5	6
1.Прямые материальные затраты; 2.Прямые расходы, связанные с оплатой труда основного персонала; 3.Накладные расходы	3990 13860 30145	4390 15250 33160	4830 16870 36475	5310 18450 40120	5840 20290 44135
4.ИТОГО себестоимость предоставленных услуг	47995	52800	58175	63880	70265

Таблица 9 (б)

Расчет себестоимости одного номера

Показатели	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год
1	2	3	4	5	6
1.Объём предоставленных услуг, комнато-дни 2.Прогнозируемая цена 1 номера в сутки, руб. 3. Себестоимость предоставленных услуг, тыс. руб.	32850 3200 47995	34493 3520 52800	36217 3872 58175	38028 4260 63880	39930 4686 70265
4. Себестоимость 1 номера в сутки, руб.	1461	1531	1606	1680	1760
5. Наценка, %	45,66	43,49	41,48	39,44	37,55

Таблица 10

Смета текущих расходов на первый год реализации проекта (тыс.руб.)

Статьи расходов	Сумма
1	2
1.Расходы на продажи 1.1.Заработная плата коммерческих агентов; 1.2.Единый социальный налог; 1.3.Расходы на рекламу; 1.4.Телефонные расходы; 1.5.Прочие расходы на продажи	17149 6914 1797 3469 1369 3600
2.Общие и административные расходы 2.1.Заработная плата административного персонала (с ЕСН); 2.2.Заработная плата прочих служащих (с ЕСН); 2.3.Энергия и освещение; 2.4.Амортизация офисного оборудования; 2.5.Прочие общие расходы	10016 5188 1513 1081 389 1845
3.ВСЕГО текущие расходы	27165

Принимаем к расчёту:

1.Коммерческие расходы:

1 год – 17149 тыс.руб.;

2 год – 18864 тыс.руб.;

3 год – 20750 тыс.руб.;

4 год – 22825 тыс.руб.;

5 год – 25108 тыс.руб.

2.Общие и административные расходы:

1 год – 10016 тыс.руб..4

2 год – 11018 тыс.руб.;

3 год – 12119 тыс.руб.;

4 год – 13331 тыс.руб.;

5 год - 14664 тыс.руб

Таблица 11

План доходов и расходов гостиницы по годам реализации проекта (тыс.руб.)

Показатели	Годы реализации проекта
	1	2	3	4	5
1	2	3	4	5	6
1.Выручка от продажи; 2.Себестоимость представленных услуг; 3.Валовая прибыль; 4.Расходы на продажи; 5.Общие и административные расходы; 6.Прибыль от продажи; 7.Выплата процентов за пользование кредитом (16%); 8.Прибыль до налогообложения; 9.Налог на прибыль по ставке 15%; 10.Чистая прибыль; 11.Выплата процентов за пользование кредитом по ставке 95; 12.Погашение основной суммы кредита; 13.Нераспределённая прибыль за год	115632 47995 67637 17149 10016 40472 4800 35672 8561 27111 2700 15000 9411	133551 52800 80751 18864 11018 50869 2400 48469 11633 36836 1350 15000 20486	154253 58175 96078 20750 12119 63209 - 63209 15170 48039 - - 48039	178200 63880 114320 22825 13331 78164 - 78164 18759 59405 - - 59405	205821 70265 135556 25108 14664 95784 - 95784 22988 72796 - - 72796

3. ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННОГО

ПРОЕКТА

3.1. Формирование денежных потоков инвестиционного проекта

Проект, как и любая финансовая операция, т.е. операция, связанная с получением доходов и (или) осуществлением расходов, порождает денежные потоки (потоки реальных денег).

Денежный поток ИП – это зависимость от времени денежных поступлений и платежей при реализации порождающего его проекта, определяемая для всего расчетного периода.

Значение денежного потока обозначается через Ф(t), если оно относится к моменту времени t, или через Ф(m), если оно относится к m-му шагу. В тех случаях, когда речь идет о нескольких потоках или о какой-то составляющей денежного потока, указанные обозначения дополняются необходимыми индексами.

На каждом шаге значение денежного потока характеризуется:

- притоком, равным размеру денежных поступлений (или результатов в стоимостном выражении) на этом шаге;

- оттоком, равным платежам на этом шаге;

- сальдо (активным балансом, эффектом), равным разности между притоком и оттоком.

Денежный поток Ф(t) обычно состоит из (частичных) потоков от отдельных видов деятельности:

- денежного потока от инвестиционной деятельности Фи(t);

- денежного потока от операционной деятельности Фо(t);

- денежного потока от финансовой деятельности Фф(t).

Для денежного потока от инвестиционной деятельности:

- к оттокам относятся капитальные вложения, затраты на пусконаладочные работы, ликвидационные затраты в конце проекта, затраты на увеличение оборотного капитала и средства, вложенные в дополнительные фонды;

- к притокам - продажа активов (возможно, условная) в течение и по окончании проекта, поступления за счет уменьшения оборотного капитала.

Для денежного потока от операционной деятельности:

- к притокам относятся выручка от реализации, а также прочие и внереализационные доходы, в том числе поступления от средств, вложенных в дополнительные фонды;

- к оттокам - производственные издержки, налоги.

К финансовой деятельности относятся операции со средствами, внешними по отношению к ИП, т.е. поступающими не за счет осуществления проекта. Они состоят из собственного (акционерного) капитала фирмы и привлеченных средств.

Для денежного потока от финансовой деятельности:

- к притокам относятся вложения собственного (акционерного) капитала и привлеченных средств: субсидий и дотаций, заемных средств, в том числе и за счет выпуска предприятием собственных долговых ценных бумаг;

- к оттокам - затраты на возврат и обслуживание займов и выпущенных предприятием долговых ценных бумаг (в полном объеме независимо от того, были они включены в притоки или в дополнительные фонды), а также при необходимости - на выплату дивидендов по акциям предприятия.

Денежные потоки от финансовой деятельности учитываются, как правило, только на этапе оценки эффективности участия в проекте. Соответствующая информация разрабатывается и приводится в проектных материалах в увязке с разработкой схемы финансирования проекта.

Денежные потоки могут выражаться в текущих, прогнозных или дефлированных ценах в зависимости от того, в каких ценах выражаются на каждом шаге их притоки и оттоки.

Текущими называются цены, заложенные в проект без учета инфляции. Прогнозными называются цены, ожидаемые (с учетом инфляции) на будущих шагах расчета. Дефлированными называются прогнозные цены, приведенные к уровню цен фиксированного момента времени путем деления на общий базисный индекс инфляции.

Денежные потоки могут выражаться в разных валютах. Рекомендуется учитывать денежные потоки в тех валютах, в которых они реализуются (производятся поступления и платежи), вслед за этим приводить их к единой, итоговой валюте и затем дефлировать, используя базисный индекс инфляции, соответствующий этой валюте. По расчетам, представляемым в государственные органы, итоговой валютой считается валюта Российской Федерации. При необходимости по требованию, отраженному в задании на расчет эффективности ИП, денежные потоки выражаются также и в дополнительной итоговой валюте.

Наряду с денежным потоком при оценке ИП используется также накопленный денежный поток - поток, характеристики которого: накопленный приток, накопленный отток и накопленное сальдо (накопленный эффект) определяются на каждом шаге расчетного периода как сумма соответствующих характеристик денежного потока за данный и все предшествующие шаги

По табл. 12 можно сделать следующие выводы:

Денежные оттоки по инвестиционной деятельности включают в себя собственные средства, направляемые предприятием на финансирование проекта. Величина притока нулевая, так как собственные средства предприятие затрачивать не планирует. Оттоки по инвестиционной деятельности равны затратам на строительство гостиницы. Сальдо потока по инвестиционной деятельности отрицательно.

Денежные оттоки по операционной деятельности включают в себя: оттоки по операционной деятельности – прямые материальные затраты, расходы по оплате труда, накладные расходы, коммерческие расходы, общие и административные расходы и налоги; притоки по операционной деятельности - величина выручки от продаж и амортизация. Сальдо потока по операционной деятельности положительное, что показывает прибыльность данного бизнеса.

Таким образом, разделение денежных потоков по видам деятельности позволяет более наглядно представить эффективность данного проекта, эффективность работы активов и пассивов по проекту, а также степень участия заёмных средств предприятия в проекте.

Дисконтированием денежных потоков называется приведение их разновременных (относящихся к разным шагам расчета) значений к их ценности на определенный момент времени, который называется моментом приведения и обозначается через t. Момент приведения может не совпадать с базовым моментом. Дисконтирование применяется к денежным потокам, выраженным в текущих или дефлированных ценах и в единой валюте.

Процедура дисконтирования понимается в расширенном смысле, т.е. как приведение не только к более раннему моменту времени, но и к более позднему (в случае, если t > 0). В качестве момента приведения часто (но не всегда) выбирают базовый момент (начало отсчета времени). В этом случае t = t .

Основным экономическим нормативом, используемым при дисконтировании, является норма дисконта (Е), выражаемая в долях единицы или в процентах в год.

Дисконтирование денежного потока на m-м шаге осуществляется путем умножения его значения Фm на коэффициент дисконтирования αm, рассчитываемый по формуле:

αm=1(1+E)tm-t0,

где tm-t0 - момент окончания m-го шага;

E - норма дисконта.

В отдельных случаях значение нормы дисконта может выбираться различным для разных шагов расчета (переменная норма дисконта). Это может быть целесообразно в случаях:

- переменного по времени риска;

- переменной по времени структуры капитала при оценке коммерческой эффективности ИП.

Различаются следующие нормы дисконта: коммерческая, участника проекта, социальная и бюджетная.

Коммерческая норма дисконта используется при оценке коммерческой эффективности проекта; она определяется с учетом альтернативной (т.е. связанной с другими проектами) эффективности использования капитала.

Норма дисконта участника проекта отражает эффективность участия в проекте предприятий (или иных участников). Она выбирается самими участниками. При отсутствии четких предпочтений в качестве нее можно использовать коммерческую норму дисконта.

Социальная (общественная) норма дисконта используется при расчетах показателей общественной эффективности и характеризует минимальные требования общества к общественной эффективности проектов. Она считается национальным параметром и должна устанавливаться централизованно органами управления народным хозяйством России в увязке с прогнозами экономического и социального развития страны.

Временно, до централизованного установления социальной нормы дисконта в качестве нее может выступать коммерческая норма дисконта, используемая для оценки эффективности проекта в целом.

В расчетах региональной эффективности социальная норма дисконта может корректироваться органами управления народным хозяйством региона.

Бюджетная норма дисконта используется при расчетах показателей бюджетной эффективности и отражает альтернативную стоимость бюджетных средств. Она устанавливается органами (федеральными или региональными), по заданию которых оценивается бюджетная эффективность ИП.

В проекте по строительству гостиницы инвестируется смешанный капитал, поэтому норма дисконта принимается не ниже средневзвешанной стоимости капитала(ССК)

ССК = i=1nЦi*Yi ,

где Цi- цена i-го источника средств, %

Yi- уд. вес i-го источника средств в общем объёме финансирования

ССК = (16*0,25)+(8,25*0,75) = 10,19%

Норма дисконта принимаем 12%.

Таблица 12

Денежные потоки инвестиционного проекта(тыс.руб)

Наименование денежного потока	2015 год	2016 год	2017 год	2018 год	2019 год
Оттоки по инвестиционной деятельности	120000
Притоки по инвестиционной деятельности
Сальдо по инвестиционной деятельности	-120000
Дисконтированное сальдо по инвестиционной деятельности	-120000
Оттоки по операционной деятельности (текущие расходы), в том числе:	92504,8	102714,7	114082	114766	140910,2
- прямые материальные затраты	3990	4390	4830	5310	5840
- расходы по оплате труда	13860	15250	16770	18450	20290
- накладные расходы	30145	33160	36475	40120	44135
- коммерческие расходы	17149	18864	20750	22825	25108
- общие и админ-ые расходы	10016	11018	12119	1331	14664
- Налоги (15% от выручки)	17344,8	20032,65	23137,95	26730	30873,15
+ Амортизация	6396	6396	6396	6396	6396
Притоки по операционной деятельности (выручка от продаж)	115632	133551	154253	178200	205821
Сальдо по операционной деятельности	29523,2	37232,35	46567,05	69830	71306,85
Дисконтированное сальдо по операционной деятельности	29523,2	33243,17	37122,97	49703,61	45316,79
Сальдо по инвестиционной и операционной деятельности	-90476,8	37232,35	46567,05	69830	71306,85
Дисконтированное сальдо по инвестиционной и операционной деят.	-90476,8	33243,17	37122,97	49703,61	45316,79
Накопленное сальдо инвестиционной и операционной деятельности	-90476,8	-53244,5	-6677,4	63152,6	134459,5
Накопленное дисконтированное сальдо инвестиционной и операционной деятельности	-90476,8	-57233,6	-20110,7	29592,95	74909,74

-120000	29523,2	-90476,8
	37232,35	33243,17
	46567,05	37122,97
	69830	49703,61
	71306,85	45316,79

Рис. 1 Динамика дисконтированного сальдо потока

На рис. 1 видно, что дисконтированное сальдо потока принимает отрицательное значение по инвестиционной деятельности в первый год реализации проекта, что связано с вложением инвестиций.

3.2. Расчет чистого дохода и чистого дисконтированного дохода

Чистым доходом называется накопленный эффект (сальдо денежного потока) за расчётный период, где суммирование распространяется на все шаги расчётного периода.

Чистый дисконтированный доход – накопленный дисконтированный эффект за расчетный период. ЧДД рассчитывается по формуле:

где Ф_m – денежный поток ИП, характеризуемый притоком и

оттоком, тыс. руб.;

_m – коэффициент дисконтирования.

Если ЧДД инвестиционного проекта положителен, проект считается эффективным и может рассматриваться вопрос о его принятии. Если инвестиционный проект будет осуществлен при отрицательном ЧДД, инвестор понесет убытки, т.е. проект неэффективен.

Для данного проекта с целью оценки его эффективности целесообразно рассчитывать коммерческую эффективность, так как проект носит коммерческий характер, его целью является получение прибыли.

ЧД= -90476,8+37232,35+46567,05+69830+71306,85=134459,5.руб.

_{ЧДД=-90476,8+33243,17+37122,97+49703,61+45316,79=74909,74тыс.руб.}

_{ЧД и ЧДД > 0, следовательно, проект эффективен.}

3.3. Расчет индексов доходности

Индексы доходности характеризуют (относительную) «отдачу проекта» на вложенные в него средства. Они могут рассчитываться как для дисконтированных, так и для недисконтированных денежных потоков. При оценке эффективности часто используются:

• Индекс доходности затрат – отношение суммы денежных притоков (накопленных поступлений) к сумме денежных оттоков (накопленным платежам).

• Индекс доходности дисконтированных затрат – отношение суммы дисконтированных денежных притоков к сумме дисконтированных денежных оттоков.

• Индекс доходности инвестиций (ИД) – отношение суммы элементов денежного потока от операционной деятельности к абсолютной величине суммы элементов денежного потока от инвестиционной деятельности. Он равен увеличенному на единицу отношению ЧД к накопленному объему инвестиций;

• Индекс доходности дисконтированных инвестиций (ИДД) – отношение суммы дисконтированных элементов денежного потока от операционной деятельности к абсолютной величине дисконтированной суммы элементов денежного потока от инвестиционной деятельности. ИДД равен увеличенному на единицу отношению ЧДД к накопленному дисконтированному объему инвестиций.

Формула расчета индекса доходности дисконтированных инвестиций (ИДД) для инвестиционного проекта по перепланировке помещений будет выглядеть следующим образом:

Индексы доходности затрат и инвестиций превышают 1, если для этого потока ЧД положителен. Индексы доходности дисконтированных затрат и инвестиций превышают 1, если для этого потока ЧДД положителен.

ИД = 1+ 134459,5/120000 = 2,12

_{ИДД = 1+ 74909,74/120000 = 1,6}

ИДД > 1, следовательно, проект является эффективным.

3.4. Расчет внутренней нормы доходности

Внутренней нормой доходности (другие названия - ВНД, внутренняя норма дисконта, внутренняя норма рентабельности и пр.) называется такое положительное число Е_в, что при норме дисконта Е = Е_в чистый дисконтированный доход проекта обращается в 0, при всех больших значениях Е – отрицателен, при всех меньших значениях Е – положителен. Если не выполнено хотя бы одно из этих условий, считается, что ВНД не существует.

ВНД определяют как неотрицательную величину из уравнения:

Для определения ВНД необязательно знать заранее норму дисконта, поскольку ее находят обычным подбором показателей. Если уравнение 10 не имеет положительных решений или имеет более одного такого решения, то ВНД подобного проекта не существует.

Если расчет ЧДД дает ответ на вопрос, является ИП эффективным или нет при некоторой заданной норме дисконта (Е), то ВНД проекта определяется в процессе расчета и затем сравнивается с требуемой инвестором нормой дохода на вкладываемый капитал.

В случае, когда ВНД равна или больше требуемой инвестором нормы дохода на капитал (Е), инвестиции в данный проект оправданы, и может рассматриваться вопрос о его принятии. В противном случае инвестиции в данный проект нецелесообразны.

Внутренняя норма доходности подобрана при помощи программы MC Excel на основе плана денежных потоков проекта и составила 43%, что больше нормы дисконта (Е), установленной проектом по строительству гостиницы (12 %), что подтверждает эффективность данного проекта.

3.5. Расчет сроков окупаемости

Сроком окупаемости называется продолжительность периода от начального момента до момента окупаемости. Начальный момент указывается в задании на проектирование (обычно это начало нулевого шага или начало операционной деятельности). Моментом окупаемости называется тот наиболее ранний момент времени в расчетном периоде, после которого текущий чистый доход ЧД становится и в дальнейшем остается неотрицательным.

Сроком окупаемости с учетом дисконтирования называется продолжительность периода от начального момента до «момента окупаемости с учетом дисконтирования». Моментом окупаемости с учетом дисконтирования называется тот наиболее ранний момент времени в расчетном периоде, после которого текущий чистый дисконтированный доход ЧДД становится и в дальнейшем остается неотрицательным.

Т=3 года+ -6677,4-6677,4+63152,6=3,1 года

Тд=3 года+ -20110,7-20110,7+29592,95=3,4 года

В данном случае срок окупаемости проекта равен 3,1 года, что является высоким показателем и характеризует проект как высокоэффективный.

Таким образом, основные показатели коммерческой эффективности инвестиционного проекта равны:

ЧД = 134459,5тыс.руб >0;

ЧДД = 74909,74тыс. руб. >0;

ИД =2,12 >1;

ИДД = 1,6 >1;

ВНД = 43% > 12%;

Т = 3,1 года;

Тд= 3,4 года.

Данные показатели свидетельствуют о том, что оцениваемый инвестиционный проект по строительству гостиницы высокоэффективен и его следует принять к реализации.

4. ОЦЕНКА ФИНАНСОВОЙ РЕАЛИЗУЕМОСТИ ПРОЕКТА

4.1. Характеристика источников финансирования проекта

Гостиница образована в организационно-правовой форме акционерного общества открытого типа, уставный капитал которого в размере 90000 тыс. руб. на начало реализации проекта сформирован полностью.

Потребность гостиницы в денежных средствах:

1.Формирование основного капитала – 75250 тыс.руб. – потребность полностью удовлетворяется за счёт собственных средств;

2.Формирование оборотных средств – 44750 тыс.руб. – удовлетворяется на 17750 тыс.руб. за счёт собственных средств и на 30000 тыс.руб. – за счёт долгосрочного кредита сроком на 2 года под 16% годовых. Уплата процентов производится в конце года.

Кредит погашается одинаковыми долями в течение двух лет. Доли выплачиваются в конце 1^го и 2^го года реализации проекта.

Таблица 13

Денежные потоки финансовой деятельности (тыс.руб)

Наименование денежного потока	2015 год	2016 год	2017 год	2018 год	2019 год
Оттоки по финансовой деят-ти	19800	17400
Выплата процентов за пользование кредитом(16%)	4800	2400
Возврат основной суммы долга	15000	15000
Притоки по финансовой деят-ти	120000
Долгосрочный кредит	30000
Собственные средства	90000
Сальдо по финансовой деят-ти	100200	-17400
Дисконтированное сальдо по финансовой деятельности	100200	-15535,7

Таблица 14

Общий денежный поток инвестиционного проекта(тыс.руб)

Общее сальдо потоков	9723,2	19832,35	46567,05	69830	71306,85
Общее дисконтированное сальдо потоков	9723,2	17707,46	37122,97	49703,61	45316,79
Накопленное сальдо потоков	9723,2	29555,55	76122,6	145952,6	217259,5
Накопленное дисконтированное сальдо потоков	9723,2	27430,66	64553,62	114257,2	159574

Как показали расчёты (табл.12) в течение двух лет кредит и проценты по нему будут погашены полностью.

4.2. Формирование денежных потоков инвестиционного проекта для оценки финансовой реализуемости проекта

Денежные оттоки по финансовой деятельности представлены в табл. 13, они включают в себя выплату процентов по кредитам, а также возврат основной суммы долга. Платежи дифференцированные, ежегодные годовая ставка равна 16%. Притоки по финансовой деятельности включают в себя величину кредитных средств, привлекаемых в первый год реализации проекта и собственные средства. Сальдо по финансовой деятельности отрицательное, так как осуществляется возврат средств.

Общее сальдо потоков положительное весь период расчёта, таким образом подтверждается способность предприятия привлечь средства и выгодно их инвестировать. Накопленное сальдо потоков за весь период расчёта положительное, величина сальдо потока в конце расчётного периода составляет 217259,5 тыс. руб. Таким образом, проект финансово реализуем.

ВЫВОДЫ

Целью инвестиционного проекта является строительство ОАО «Гостиница «Коломенская».

Гостиница располагает 120 двухместных номеров, оборудованных соответствующим образом. Из них 70 номеров с большой двуспальной кроватью и 50 номеров с двумя раздельными кроватями. Здание состоит из 6 этажей. На каждом из них имеются кафе на 16 посадочных мест; кроме того, при гостинице имеется ресторан на 80 посадочных мест. Итого 176 посадочных мест.

На территории гостиницы имеется платная автомобильная стоянка на 120 автомобилей, услугами которой могут пользоваться как лица, проживающие в гостинице (по выгодным ценам, которые на 25% ниже), так и посторонние лица.

Помимо этого, гостиница сдаёт в аренду площади, на которых располагаются: киоск «Роспечати»; киоск сувениров; приемный пункт почтового отделения связи.

Также, гостиницей предоставляется целый комплекс сопутствующих услуг в соответствии с пожеланиями клиентов: заказ билетов в театры и кинотеатры, на стадионы, концерты и т.д., предоставление информации справочного характера, предоставление гида, переводчика и т.п. – одним словом, стандартный набор услуг.

С целью оценки эффективности инвестиционного проекта сформированы и распределены по видам деятельности денежные потоки. Денежные оттоки по инвестиционной деятельности включают в себя собственные средства, направляемые предприятием на финансирование проекта. Величина притока нулевая. Сальдо потока по инвестиционной деятельности отрицательно. Денежные оттоки по операционной деятельности включают в себя прямые и материальные затраты, расходы по оплате труда, накладные расходы, коммерческие расходы, общие и административные расходы, а также налоги. Притоки по операционной деятельности включают в себя величину выручки от продаж. Сальдо потока по операционной деятельности положительное, что показывает прибыльность данного бизнеса. Денежные оттоки по финансовой деятельности включат в себя выплату процентов по кредитам, а также возврат основной суммы долга. Платежи дифференцированные, ежегодные, годовая ставка равна 16%. Притоки по финансовой деятельности включают в себя величину кредитных средств, привлекаемых в первый год реализации проекта и собственные средства. Сальдо по финансовой деятельности отрицательное, так как осуществляется возврат средств. Общее сальдо потоков положительное весь период расчёта, таким образом подтверждается способность предприятия привлечь средства и выгодно их инвестировать. Накопленное сальдо потоков за весь период расчёта положительное, величина сальдо потока в конце расчётного периода составляет 217259,5 тыс. руб. Таким образом, разделение денежных потоков по видам деятельности позволяет более наглядно представить эффективность данного проекта, эффективность работы активов и пассивов по проекту, а также степень участия заёмных средств предприятия в проекте.

В оцениваемом инвестиционном проекте инвестором является одно предприятие, поэтому рассчитана эффективность проекта в целом, причём целесообразно рассчитывать коммерческую эффективность проекта, учитывающую финансовые последствия его осуществления для участников, реализующих проект (доходы и затраты).

В качестве основных показателей, используемых для расчетов эффективности инвестиционного проекта, рассчитаны:

• чистый дисконтированный доход;

• индекс доходности инвестиций;

• внутренняя норма доходности;

• срок окупаемости.

С целью приведения разновременных денежных потоков к одному периоду, которым является первый год реализации, потоки продисконтированы. В инвестиционном проекте по строительству гостиницы норма дисконта принята равной 12%. Расчёты показали, что общее дисконтированное сальдо потоков положительное, что свидетельствует о доходности данного бизнеса и его прибыльности. За расчётный период дисконтирования принято 5 лет, так как период погашения кредита составляет 2 года, а с третьего года предприятие стабильно получает прибыль. Дисконтированное сальдо потока принимает отрицательное значение по инвестиционной деятельности в первый год реализации проекта, что связано с вложением инвестиций, а также по финансовой деятельности во второй год реализации проекта, что связано возвратом кредита. Общее дисконтированное сальдо потока положительно во всё время реализации проекта, что свидетельствует о его эффективности.

В результате расчёта получены следующие показатели эффективности:

ЧД = 134459,5тыс.руб >0;

ЧДД = 74909,74тыс. руб. >0;

ИД =2,12 >1;

ИДД = 1,6 >1;

ВНД = 43% > 12%;

Т = 3,1 года;

Тд= 3,4 года.

Кроме коммерческой, данный инвестиционный проект имеет бюджетную эффективность, которая выражается в получении дополнительного налога по упрощённой системе налогообложения, уплачиваемого предприятием, а именно, 15% от выручки от продаж.

Таким образом, отрасль гостиничного сервиса является одной из отраслей сферы услуг, которая развивается быстрыми темпами. При этом мест в гостиницах г.Москвы по приемлемым для лиц, прибывших из провинции в командировки или о личным делам (а именно они являются основными клиентами таких гостиниц, которая проектируется) катастрофически не хватает, по этой причине гостиница вполне может заполнить имеющуюся нишу на рынке сбыта при условии проведения активной маркетинговой политики.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Бочаров В.В. Инвестиции. – СПб.: Питер, 2002. – 288 с.

2. Беренс В., Хавранек П.М. Руководство по оценке эффективности инвестиций: Пер. с англ. Перераб. и дополн. Изд. – М. – АОЗТ «Интерэксперт», «ИНФРА-М», 1995. – 528 с.

3. Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов. – М.: Финансы и статистика, 201. – 144 с.

4. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (вторая редакция): Официальное издание. – М.: Экономика, 2000 г.

5. Типовая методика определения эффективности капитальных вложений. – М.: Госстрой СССР, 1988.

6. Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Код для цитирования: Скопировать