VII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2015

Введение:

Несмотря на то что складская недвижимость появилась как сегмент относительно недавно, сразу начала пользоваться спросом, однако проблемой является то, что недостаточно хорошо оснащено большинство помещений данного назначения. Так же существует и другой ряд проблем которые я буду исследовать в данной работе. Основными из них являются:

1. характерный высокий уровень арендных ставок

2. фактическое отсутствие вакантных качественных площадей

3. постоянно увеличивающийся разрыв между количеством заявленных и реализованных проектов

В нашей области складские помещения не пользуются популярностью в связи с их недостаточной оснащенностью и устаревшим техническим состоянием, поэтому постоянно растет интерес участников рынка к региональным ресурсам складской недвижимости, которые соответствуют необходимым стандартам, поэтому являются наиболее привлекательными для участников рынка нашей области. Инвестиционная привлекательность складского сегмента останется на высоком уровне, рыночная стоимость объектов будет продолжать расти в среднем на 7-10% в квартал. Поэтому проблема модернизации, усовершенствования и возведения новых складских помещений является очень актуальной для страны в целом и в частности для нашей области. Необходимо разрешить следующие задачи:

1. Проанализировать ценовые тенденции за последние несколько лет

2. Выяснить соответствие спроса и предложения

3. Дать оценку современному состоянию рынка

4. Предсказать возможные перспективы развития

5. Выявить проблемы и найти пути решения

Объектом исследования будут непосредственно складские помещения различных классов и назначения.

Глава 1

1.1 Складское хозяйство. Требования к складским помещениям

В российском законодательстве под складомпонимается специализированное здание, сооружение, устройство, предназначенное для приемки, обработки, хранения и выдачи грузов по назначению.

Складское хозяйство — это отдельный объект, обычно состоящий: - из капитальных сооружений (здание самого склада, офисное здание); - вспомогательных построек (электроподстанция, котельная и др.); - системы коммуникаций (электро-, газо- и водоснабжение, связь, канализация); - системы дорог и стоянок на территории склада; - системы ограждения территории и зон (ограждение, ворота и др.); - парка подъемно-транспортного оборудования; - специального оборудования для оснащения помещения склада и офисов; - персонала склада.

Независимо от выполняемой роли любой склад выполняет следующие основные операции: - прием, хранение, обработку и отгрузку товаров; - учет движения товаров; - обеспечение сохранности товаров.

Место склада в логистической системе и выполняемые им функции (снабженческие, производственные и распределительные) напрямую влияют на его техническую оснащенность:

Склады сырья и материалов (груз, как правило, в жидком или сыпучем состоянии) работают с однородным грузом, с большими партиями поставки и относительно постоянной оборачиваемости, что позволяет полностью механизировать все операции и дает возможность ставить вопрос об автоматизированной складской обработке груза.

Склады продукции производственного назначения (тарных и штучных грузов). Как правило, это грузы с высокой массой относительно однородной номенклатуры, требующие в основном высокого уровня механизации и автоматизации складских работ. Они работают с постоянной номенклатурой с определенной периодичностью и малым сроком хранения, что позволяет добиться автоматизированной обработки груза или высокого уровня механизации проводимых работ.

Склады распределительной логистики, основное назначение которых — преобразование производственного ассортимента в торговый и бесперебойное обеспечение различных потребителей, включая розничную сеть, составляют наиболее многочисленную и внутри себя разнообразную группу. Они могут принадлежать как производителям, так и оптовой торговле. Склады готовой продукции и распределительные склады производителей в различных регионах сбыта (филиальные склады) занимаются обработкой тарных и штучных грузов однородной номенклатуры с быстрой оборачиваемостью, реализуемых крупными партиями. Это дает возможность осуществлять автоматизированную и высокомеханизированную обработку груза. Практически это единственная категория складов распределительной логистики, где можно ставить вопрос о целесообразности автоматизированной обработки груза.

Склады оптовой торговли товарами народного потребления в основном обеспечивают снабжение розничной сети и мелких потребителей. Такие склады в силу своего назначения концентрируют запасы с очень широкой номенклатурой товара (от нескольких сотен до нескольких тысяч наименований) и неравномерной оборачиваемостью (сезонный товар) товара, реализуемого различными партиями поставки (от объема менее одного паллета до нескольких паллет одной группы товаров). Все это делает нецелесообразным внедрение автоматизированной обработки товаров на таких складах. Здесь может применяться механизированная обработка товаров, хотя доля ручных операций весьма высока.

Производственные склады делятся: - на сырьевые; - склады полуфабрикатов; - склады заготовок, деталей и сборочных единиц; - склады готовой продукции; - склады отходов производства;

Для всех видов перечисленных складов независимо от их технической оснащенности переработки товаров управление складскими операциями, учет движения ТМЦ и обработка информационных потоков должны быть автоматизированы.¹

Требования к складским помещениям и территории складов

1. Здания и помещения складов в зависимости от хранимых веществ, материалов, продукции, сырья и их упаковки подразделяются на категории А, Б, В и Д по взрывопожарной и пожарной опасности.

Степень огнестойкости и площади в пределах пожарных отсеков должны соответствовать требованиям СНиП 2.11.01.

2. Объемно - планировочные решения складских зданий должны обеспечивать возможность их реконструкции, изменения технологии складирования материалов без существенной перестройки зданий.

3. Территория складов, как правило, должна быть ограждена и иметь наружное освещение.

4. В зависимости от характера размещаемого на хранение груза склады могут быть закрытыми (отапливаемыми и неотапливаемыми), полузакрытыми (с навесами) или открытыми.

5. Подъездные пути к складам и площадкам для складирования грузов должны иметь твердое покрытие и содержаться в исправном состоянии.

6. Территория и помещения складов должны содержаться в чистоте. Отходы упаковочного материала, мусор должны собираться в специально отведенные места и периодически вывозиться.

7. Территория складов, погрузочно - разгрузочных площадок и подъезды к ним должны быть освещены в вечернее и ночное время. Освещенность территории складов должна быть не менее 1 лк, погрузочно - разгрузочных площадок и подъездов к ним - не менее 10 лк, в закрытых складских помещениях - не менее 20 лк.

8. Ширина подъездных путей к погрузочно - разгрузочным площадкам должна быть не менее 3 м при одностороннем и 6,2 м при двустороннем движении транспортных средств с соответствующими расширениями на закруглениях дорог.

1.2Классификация складов

Склады класса А+

• Современный склад это одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, предпочтительно прямоугольной формы без колонн или с шагом колонн не менее 12 метров и с расстоянием между пролетами не менее 24 метров.

• Площадь застройки 40-45%.

• Полы складов ровные с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 тонн/кв.м., на уровне 1,20 м от земли.

• Высокие потолки не менее 13 метров, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования (6-7 ярусов).

• Регулируемый температурный режим.

• Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.

• Наличие системы вентиляции.

• Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.

• Автономная электроподстанция и тепловой узел.

• Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers) (не менее 1 на 500 кв.м.).

• Наличие площадок для отстоя большегрузных автомобилей и парковки легковых автомобилей.

• Наличие площадок для маневрирования большегрузных автомобилей.

• Наличие офисных помещений при складе.

• Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала).

Рис 1 Общая классификация складов

• Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.

• Оптико-волоконные телекоммуникации.

• Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория.

• Расположение вблизи центральных магистралей.

• Профессиональная система управления.

• Опытный девелопер.

• Ж/Д ветка.

Склады класса А

• Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, предпочтительно прямоугольной формы без колонн или с шагом колонн не менее 9 метров и с расстоянием между пролетами не менее 24 метров.

• Площадь застройки 45-55%.

• Полы складов ровные с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 тонн/кв.м., на уровне 1,20 м от земли.

• Высокие потолки не менее 10 метров, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования.

• Регулируемый температурный режим.

• Система вентиляции.

• Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.

• Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.

• Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers), (не менее 1 на 700 кв.м.).

• Наличие площадок для отстоя большегрузных автомобилей и парковки легковых автомобилей.

• Наличие площадок для маневрирования большегрузных автомобилей.

• Наличие офисных помещений при складе.

• Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала).

• Оптико-волоконные телекоммуникации.

• Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория.

• Расположение вблизи центральных магистралей.

• Профессиональная система управления.

• Опытный девелопер.

• Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.

• Автономная электроподстанция и тепловой узел.

• Ж/Д ветка.

Склады класса В+

• Одноэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы вновь построенное или реконструированное.

• Площадь застройки 45-55%.

• Полы складов ровные с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 тонн/кв.м., на уровне 1,20 м от земли.

• Высота потолков от 8 метров.

• Регулируемый температурный режим.

• Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.

• Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers), (не менее 1 на 1000 кв.м.).

• Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.

• Система вентиляции.

• Пандус для разгрузки автотранспорта.

• Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.

• Наличие офисных помещений при складе.

• Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала).

• Оптико-волоконные телекоммуникации.

• Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория.

• Расположение вблизи центральных магистралей.

• Профессиональная система управления.

• Опытный девелопер.

• Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.

• Автономная электроподстанция и тепловой узел.

• Ж/Д ветка.

Склады класса В

• Одно-, двухэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы вновь построенное или реконструированное.

• В случае двухэтажного строения – наличие достаточное количества грузовых лифтов/подъемников, грузоподъемностью не менее 3 тонн (не менее 1 на 2000 кв.м.).

• Высота потолков от 6 метров.

• Полы складов - асфальт или бетон без покрытия .

• Система отопления.

• Пожарная сигнализации и система пожаротушения.

• Пандус для разгрузки автотранспорта.

• Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.

• Охрана по периметру территории.

• Телекоммуникации.

• Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.

• Наличие вспомогательных помещений при складе.

• Система вентиляции.

• Офисные помещения при складе.

• Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.

• Автономная электроподстанция и тепловой узел

• Ж/Д ветка

СКЛАДСКИЕ ПОМЕЩЕНИЯ КЛАССА С

• Капитальное производственное помещение или утепленный ангар.

• Высота потолков от 4 метров.

• Полы складов - асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия .

• В случае многоэтажного строения – наличие грузовых лифтов/подъемников.

• Ворота на нулевой отметке.

• Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.

• Система вентиляции.

• Система отопления.

• Пожарная сигнализации и система пожаротушения.

• Офисные помещения при складе.

• Ж/Д ветка.

• Пожарная сигнализации и система пожаротушения.

• Пандус для разгрузки автотранспорта.

• Охрана по периметру территории.

• Телекоммуникации.

• Наличие вспомогательных помещений при складе.

СКЛАДСКИЕ ПОМЕЩЕНИЯ КЛАССА D

• Подвальные помещения или объекты ГО, не отапливаемые производственные помещения или ангары.

• Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.

• Пожарная сигнализации и система пожаротушения.

• Система отопления.

• Система вентиляции.

• Офисные помещения при складе.

• Ж/Д ветка.

• Телекоммуникации.

• Охрана по периметру территории.

В 2004 году агентство Swiss Realty Group предложила свою классификацию складских помещений в России.²

Эта компания произвела выделение семи классов:

• В первый «А» класс входят здания, рассчитанные на использование в складских целях. Необходимо подчеркнуть, что местоположение, оборудование, отделка, близость автомобильной сети дорог, перепланировка под любой вид груза, большая скорость операций с грузами и надежность хранения должны соответствовать современным принципам складской логистики. Последующая классификация осуществляется с учетом отсутствия каких-либо параметров, которые соответствуют классу «А».

• Во второй класс «А-» входят 20-30 летние реконструированные здания или помещения. Они имеют схожие с помещениями класса «А» характеристики, но отличаются своим расположением: промзона, черта города.

• К классу «В+» относятся помещения, созданные в 90-х годах, но не имеющие нескольких параметров, которые присущи классу «А». В связи с тем, что проявляется хаотичный рост инвестиций в сфере строительства складов, такие помещения на рынке представлены в большом количестве.

• В четвертый класс «В» входят помещения, построенные в 70-80 годах, и имеющие черты, свойственные плановой экономике. Такие здания, как правило, требуют определенной доработки и вложения денежных средств. Это может потребоваться для того, чтобы наиболее оптимально использовать складские площади, например, установить современную охранную сигнализацию, произвести замену или ремонт полов и другое.

• Пятый класс - это класс «С». В него входят площади, которые не планировались и не использовались в качестве складов. К ним относятся таксомоторные парки, автобазы и подобные производственные помещения. Эти здания потребуют существенной модернизации, как в техническом, так и в строительном планах. Для этого может потребоваться установка рампы и пандусов, дополнительных ворот, замена или новая установка пожарной сигнализации, отопления, внешняя отделка.

• Класс шесть - «С-». К ним принадлежат старые здания 30-60 годов постройки. Это могут быть бывшие помещения продуктовых оптовых баз и овощных хранилищ. Такие здания не соответствуют современным требованиям эксплуатации.

• К классу «Д» относятся не предназначенные для использования в складских целях и помещения. Такие здания с экономической точки зрения проще снести, чем потратить - это связано с огромным количеством денежных средств, на восстановление и приведения в порядок к современным показателям.

Однако, по мнению специалистов компании Knight Frank, предложенная классификация Swiss Realty Group имеет многочисленные несоответствия объективной картине рынка. Основная проблема в том, что эта классификация не проработана и, в целом, составлена неграмотно. По всем классам отсутствуют конкретные числовые показатели по высоте потолков, нагрузке на кв.м. пола, шагу колонн и т.д. Кроме того, по имеющимся числовым показателям, есть явные несоответствия принятым стандартам.

Компания Knight Frank предложила свою классификацию, которая, по ее мнению, является более точной и соответствующей принятым мировым стандартам. Учитывая быстрое становление рынка, данная классификация претерпела большое количество изменений, которые вводились по мере развития рынка и по большинству пунктов данной классификации у профессиональных игроков рынка складской недвижимости нет нареканий.

Классификация складов по назначению

Склады используются во всех функциональных областях логистики: закупочной, производственной, распределительной. В каждой из них функционирование склада связано с определенной специализацией и назначением.

Все виды и типы складов, в зависимости от различных признаков, классифицируют по укрупненным группам:

• назначению, видам или степени родственности хранимых материалов;

• типу здания или его конструкции;

• сфере действия и месту размещения;

• степени огнестойкости.

При классификации складов по назначению склады подразделяются на:

• материальные,

• внутрипроизводственные,

• сбытовые и транспортных организаций.

Материальные склады специализируются на хранении сырья, материалов, комплектующих и др. продукции производственного назначения и осуществляют снабжение производящих потребителей. Внутрипроизводственные склады входят в состав организационной системы производства и предназначены для обеспечения технологических процессов. На этих складах хранятся запасы незавершенного производства, приборы, инструменты, запасные части и т. д.

Сбытовые склады служат для поддержания непрерывности движения товаров из сферы производства в сферу потребления. Основное их назначение заключается в преобразовании производственного ассортимента в торговый и в бесперебойном обеспечении различных потребителей, включая розничную сеть. Они могут принадлежать как производителям (склады готовой продукции), так и предприятиям торговли (склады оптовой и розничной торговли).

Склады транспортных организаций предназначены для временного складирования, связанного с перемещением материальных ценностей. Сюда относят: склады железнодорожных станций; грузовые терминалы автотранспорта, морских и речных портов; терминалы воздушного транспорта. В зависимости от вида или степени родственности хранимых материалов склады подразделяют на универсальные и специализированные. Универсальные склады предназначены для хранения разнообразных видов материалов (как правило, это центральные склады на промышленных предприятиях).

В специализированных складах хранят один или несколько родственных видов материалов. К таким складам относятся склады топлива, металла, шихтовых, электротехнических, химических материалов и др. В зависимости от типа здания или сооружения различают открытые, полузакрытые и закрытые склады, а также складские устройства специальной конструкции. Открытые — это площадки с твердым покрытием (приподнятые и слегка наклоненные), на которых сосредоточен запас материала или изделий, не подвергающихся атмосферным и температурным воздействиям. Полузакрытые — это навесы для защиты материалов от атмосферных осадков в безветренных районах; навесы с 1—3 стенами предохраняют материалы от попадания на них атмосферных осадков под воздействием ветра и защищают работающих под навесами людей. Закрытые склады бывают одноэтажными,

многоэтажными, отапливаемыми, неотапливаемыми утепленными и неотапливаемыми неутепленными. Специальные складские устройства — это сооружения бункерного и резервуарного типа.

При классификации складов по сфере действия и месту размещения склады делят на:

• центральные

• участковые

• прицеховые

Центральные (общезаводские) склады обслуживают все или большинство подразделений предприятия. В них хранят большое количество одного материала (металл, смазочные материалы, инструменты) или многономенклатурный состав относительно небольших количеств вспомогательных материалов.

Участковые склады предназначены для обеспечения нескольких смежных цехов, потребляющих в основном однородные материалы в значительных количествах.

Прицеховые склады обслуживают один цех, участок производства, где хранимый складом материал является основным видом потребляемого материала, полуфабриката. В зависимости от степени огнестойкости различают несгораемые, полусгораемые и сгораемые склады.

Вся классификация представлена на рис 1

Рис 2 Классификация складов

1.3 Методика анализа рынка производственно-складской недвижимости

В настоящее время рынок складской недвижимости находится в стадии формирования. В Ивановской области наиболее часто предлагаются к продаже производственно-складские помещения площадью до 1500-2000 м2 в черте городов (около 2/3 предлагаемых площадей). Продажа крупных производственно-складских помещений (площадью свыше 4000-5000 м2) явление нечастое, поскольку, наблюдая за публикациями в средствах массовой информации, можно видеть, что объявления о продаже одних и тех же объектов достаточно регулярно появляются в течение 9-12 месяцев, а иногда и более года.

Рис 3. Диаграмма предложений складской недвижимости на 2012 года по площади.

В IV квартале 2010 года, как и на протяжении 2009-2010 гг., на ситуацию на рынке производственно-складской недвижимости продолжают оказывать влияние внешние факторы, а именно нестабильность на финансовых рынках. По сравнению с концом 2008 г. (начало кризисных тенденций) несколько возросло количество предложений, но диапазон цен на предлагаемые объекты в основном не изменен. Укрупнено распределение предложения производственно-складской недвижимости по площадям представлено ниже. Как видно из представленной диаграммы, наибольшую долю занимают небольшие и средние по площади объекты (условно до 1000 кв. м и 5000 кв. м). Такая ситуация во многом обусловлена потребностями малого и среднего бизнеса и практически не измена на протяжении нескольких лет. С другой стороны создание новых промышленных предприятий, требующих больших производственных площадей явление достаточно редкое. Кроме того, доля объектов от площадью от 1000 до 5000 кв. м заметно возросла за последние 1,5-2 года, что можно объяснить последствиями кризиса, в результате которого многие предприятия остались не загруженными, что вынуждает владельцев выставлять их на продажу.

Как видно из представленной диаграммы, наибольшую долю занимают небольшие и средние по площади объекты (условно до 1000 кв. м и 5000 кв. м). Такая ситуация во многом обусловлена потребностями малого и среднего бизнеса и практически не измена на протяжении нескольких лет. С другой стороны создание новых промышленных предприятий, требующих больших производственных площадей явление достаточно редкое. Кроме того, доля объектов от площадью от 1000 до 5000 кв. м заметно возросла за последние 1,5-2 года, что можно объяснить последствиями кризиса, в результате которого многие предприятия остались не загруженными, что вынуждает владельцев выставлять их на продажу.

Глава 2

2.1 Современное состояние и проблемы развития рынка складских помещений.

За последние 1-2 года на рынке складской недвижимости произошли серьезные изменения. По оценкам экспертов по основным показателям данный сегмент рынка недвижимости начинает неуклонно приближаться к состоянию рынка офисных помещений, хотя говорить об их равнозначном развитии еще рано. В динамике с предыдущими годами собственного развития – темпы изменений и их количество на рынке складов меняется. Так, если 4-5 лет назад многие склады и базы просто пустовали, то сегодня, по оценкам экспертов, процент вакантных площадей на оптовых базах и складских комплексах в среднем составляет 2-4%, но практически не превышает 5-6%.

Происходят изменения и в стоимости аренды площадей – постепенно складывается устойчивый ценовой рынок в этом сегменте недвижимости. При этом вакантными эти площади остаются лишь в период смены арендаторов, либо являются выделенным запасом, определяемым самими арендодателями. «Арендная плата, которая ежегодно повышается на 80% в среднем. Мы арендуем землю. В 2011 по сравнению с 2010 арендная плата выросла на 0,8%. В этом году уже меньше рост. Тем не менее, специалисты считают, что снижения ставок резкого все равно не произойдет и арендная плата будет расти пропорционально макро- экономическим показателям. Кроме того, если еще 2 года назад крупные инвесторы и компании игнорировали этот сегмент рынка недвижимости, то сегодня они начинают вкладывать значительные средства в строительство современных складских помещений. В целом рынок складской недвижимости сегодня можно охарактеризовать следующим образом: он достаточно емкий и насыщенный, предложение достаточно велико и разнообразно. Разнообразность заключается и в месторасположении складов, в услугах и условиях, которые они представляют, а также в требованиях к арендаторам. Тем не менее, эксперты единодушно отмечают тот факт, что форматы бизнеса и требования арендаторов меняются, а существующее предложение уже не может удовлетворить данный спрос.

Складское хозяйство предприятия выполняет функции по хранению, учету и контролю движения материально-технических ресурсов, поступающих на предприятие, и готовой продукции. Эти функции складское хозяйство должно выполнять качественно, в установленные сроки и с минимальными затратами. Эти три показателя и являются собственно критериями функционирования складского хозяйства. В зависимости от объема работ склады могут быть общезаводскими и цеховыми. Общезаводские склады, например машиностроительных заводов, в свою очередь подразделяются:

• на материальные (склады основных и вспомогательных материалов, топлива, лесоматериалов);

• полуфабрикатов и заготовок для хранения материалов, прошедших соответствующую обработку в одних цехах и предназначенных для обработки в других. Это склады черновых заготовок, выпускаемых заготовительными цехами, склады готовых деталей, выпускаемых обрабатывающими цехами и идущих в сборку;

• производственные, обслуживающие производственный процесс;

• готовой продукции, принимающие от цехов готовую продукцию, производящие упаковку и отправку ее потребителю;

• отходов и вторичного сырья;

• хозяйственные, предназначенные для хранения тары, спецодежды, хозяйственных материалов, рабочего инвентаря и т. п.

Расположение складов зависит от характера материальных ценностей и их значения. Так, материальные и производственные склады необходимо размещать ближе к цехам-потребителям, с тем, чтобы обеспечить наименьший путь прохождения грузов. Склады готовой продукции размещают ближе к сборочным цехам. По своей конструкции склады бывают открытые, полуоткрытые, закрытые и специальные.

К цеховым производственным складам применительно к машиностроительному производству относят материальные, промежуточные, склады готовых деталей, комплектовочные и специальные.

Современное складское хозяйство представляет собой комплекс высокомеханизированных складов, специализированных по видам материальных ресурсов с учетом требований по оптимизации условий их хранения и складской переработки.

Эффективное функционирование складского хозяйства должно учитывать:

· выбор между собственным складом или складом общего пользования;

· количество складов и размещение складской сети;

· размер и место расположения склада;

· выбор системы складирования.

2.2 Современное состояние и тенденции развития рынка складской недвижимости

По Ивановской области объекты производственно-складского назначения³:

Диапазон цен предложений на продажу для объектов, представляющих собой отапливаемые помещения, составляет:

от 7 400 до 35 600 руб. за 1 кв.м.

Диапазон цен предложений на продажу для объектов, представляющих собой холодные помещения, составляет:

от 6 500 до 12 000 руб. за 1 кв.м.

Средневзвешенная цена предложений на продажу составила:

11 890 руб. за 1 кв.м.

Диапазон арендных ставок для объектов, представляющих собой отапливаемые помещения, составляет:

от 140 до 240 руб. за 1 кв.м. в месяц.

Диапазон арендных ставок для объектов, представляющих собой холодные помещения, составляет:

от 50 до 100 руб. за 1 кв.м. в месяц.

Средневзвешенная арендная ставка составила:

178 руб. за 1 кв.м. в месяц.

Основные тенденции и прогнозы на рынке производственно-складской недвижимости Иваново и Ивановской области :

• В 2013 году была пересмотрена классификация промышленно-складской недвижимости – уточнена информация относительно объектов класса «А+».

• На рынке по-прежнему отмечается высокий уровень спроса на фоне дефицита качественного предложения, уровень вакантных площадей составлял в 2013 году 1-2%.

• Основной ввод новых объектов приходится на популярные направления: юг, юго-восток, юго-запад. При этом практически все объекты относятся к классу «А».

• Объем сделок в сегменте промышленно-складской недвижимости составил около 1,3 млн кв. м.

• Реализация проектов по схеме «built-to-suit» становится все более популярной – по различным оценкам в 2013 году таким образом реализовано от 35% до 60% площадей.

• С учетом отсрочки даты ввода в эксплуатацию ряда проектов, в 2014 году может сохраниться объем ввода 2013 года. При этом ожидается сохранение уровня вакантных площадей на уровне 2-4%.

• Роста арендных ставок и стоимости продажи объектов не ожидается – основным сдерживающим фактором является неблагоприятный макроэкономический прогноз на 2014 год (прогнозируется низкий рост ВВП и других социально-экономических показателей).

Выводы: близкие к рекордным объемы ввода площадей на рынке производственно-складской недвижимости Иваново и Ивановской области не оказали существенного влияния на спрос, который продолжает находиться на высоком уровне. При отсутствии серьезных колебаний коммерческих условий на фоне высокого уровня спроса можно сделать вывод о стабилизации рынка. Основными факторами, которые сдерживают рынок от дальнейшего активного развития, являются макроэкономические – нестабильность общеэкономической ситуации увеличивает риски девелоперов, вынуждая последних все активнее работать по схеме «build-to-suit».

2.3 Перспективы развития рынка складской недвижимости

Для рынка складской недвижимости характерны высокий уровень арендных ставок, фактическое отсутствие вакантных качественных площадей и постоянно увеличивающийся разрыв между количеством заявленных и реализованных проектов.

Постоянно растет интерес участников рынка к региональным рынкам складской недвижимости

Инвестиционная привлекательность складского сегмента останется на высоком уровне, рыночная стоимость объектов в складском сегменте, согласно ряду оценок, будет продолжать расти в среднем на 7-10% в квартал.

Рынок жилой недвижимости в течение 2013 года практически не менялся, динамика цен была минимальной и зависела, главным образом, от показателей инфляции. Однако складская недвижимость продолжает пользоваться необыкновенным спросом

В перспективе дальнейшее развитие складского хозяйства в городе Иваново невозможно без решения следующих задач, в том числе:

• лицензирования и/или аккредитации складских комплексов;

• дальнейшего сокращения количества складов в черте города

• ограничения въезда большегрузного транспорта в пределы города

• перевода на ночной режим доставки товаров большегрузным транспортом на склады в пределах города;

• отмена практики выдачи бесплатных, а возможно и платных, пропусков для въезда иного, кроме аварийных служб, большегрузного транспорта в пределы города

• перевода технологических складов на действующих предприятиях в режим складов закрытого типа (что в свою очередь не требует проведения работ по общему лицензированию);

• реструктуризации складских объектов предприятий, работающих на город (продукты питания, сфера обслуживания, строительство);

• формирования оптимальной схемы размещения ТС и СВХ в черте города и области;

• совершенствования технологии производственных операций на терминалах, оснащение складов современным оборудованием и укомплектование специалистами, имеющими соответствующую подготовку;

• совершенствования системы транспортно-экспедиторской обработки грузов и перевозок по городу, обязательной выгрузки товаров из большегрузного транспорта и последующей доставки его в места реализации малотоннажным транспортом и других мероприятий, направленных на улучшение транспортной и экологической обстановки в городе.

Эффективность логистической системы зависит не только от совершенствования и интенсивности промышленного и транспортного производства, но и складского хозяйства. Складское хозяйство способствует: сохранению качества продукции, материалов, сырья; повышению ритмичности и организованности производства и работы транспорта; улучшению использования территорий предприятий; снижению простоев транспортных средств и транспортных расходов; высвобождению работников от непроизводительных погрузочно-разгрузочных и складских работ для использования их в основном производстве.

Заключение

На основании выполненного анализа, можно судить о том, что сегмент складской недвижимости, активно развивается. Основное количество площадей по Ивановской области находится в черте города, а именно 2/3 площадей. Сохраняется высокий уровень арендных ставок, фактическое нехватка вакантных качественных площадей и постоянно увеличивающийся разрыв между количеством заявленных и реализованных проектов. Рост арендных ставок не ожидается в связи с неблагоприятной макроэкономической ситуацией. Пути решения проблем обозначенные в данной курсовой работе за последнее время так и не были найдены и так остаются актуальными. Путями решения данных проблем являютя :

1. Увеличилось количество предложений складской недвижимости класса В,В+, С. Так же строятся новые складские помещения класса А, А+ соответствующие необходимым стандартам.

2. По итогам 2013 года количество реализованных проектов составляет 35-60%. Увеличился уровень вакантных площадей 2-4%.

По моему мнению одним из путей решения проблем будет гос регулирование арендных ставок, а так же введение в эксплуатацию новых зданий и обязательную реконструкцию старых зданий. Здания должны быть специально построены как складские помещения, а не переоборудованы из зданий иного назначения. Так же может быть введена стимуляция со стороны государства для реконструкций и переоборудования зданий. Так же необходимо наладить макроэкономическую ситуацию, которая прямым образом влияет на развитие сегмента.Тем самым тормозится развитие производств данной складской недвижимости как в Ивановской области, так и в России в целом. Рынок складской недвижимости относительно новый на рынке недвижимости, но при этом пользуется большим спросом и активно развивается оставаясь при этом достаточно стабильным. По сравнению с состоянием данного сегмента рынка в Европе можно судить о том, что в нашей стране недостаточно отведено финансирование в этой области, недостаточно предложений зданий класса А и А+. Большое количество логистических комплексов. Так же этот сегмент в Европе намного дольше существует как сегмент, нежели в России. Намного больше количество вакантных площадей и меньшая арендная ставка.

В целом сегмент складской недвижимости является достаточно перспективным, несмотря на существующие проблемы. На данный момент этот сегмент недостаточно развит, в перспективах развития планируется строительство логистических комплексов.

Список литературы

1. Абрамов С.Б. Управление складским хозяйством. — М.: Знание, 1982. — 64с.

2. Гудков Ф.А. Складские свидетельства: Методики практического применения. — М.: Банковский Деловой Центр, 1997. — 134с.

3. Консалтинговая компания «РусБизнесПрайс»

4. Новицкий, Н.И., Пашуто В.П. Организация, планирование и управление производством: учебно-метод. пособие/ под ред. Н.И. Новицкого. — М.: Финансы и статистика, 2007. — 576

5. Складское хозяйство. Учебное пособие , Киреева Н.С.

6. Таран С. А. КАК ОРГАНИЗОВАТЬ СКЛАД. Практические рекомендации профессионала. Изд. 2-е. — М.: Издательство «Альфа-Пресс», 2008.

7. http://studopedia.net/10_34312_perspektivi-razvitiya-rinka-skladskih-uslug.html

8. http://www.ruleright.ru/ruls-218-1.html

9. http://www.skladoiskatel.ru/klassifikatsiya-skladov-i-skladskih-pomescheniy.html

10)http://www.Pl/w/Классификация складов и складских помещений

1 Таран С. А. КАК ОРГАНИЗОВАТЬ СКЛАД. Практические рекомендации профессионала. Изд. 2-е. — М.: Издательство «Альфа-Пресс», 2008. — 240 с. ISBN 978-5-94280-306-3

2 Pl-e/w/Классификация_складов_и_складских_помещений

3 Источник: Консалтинговая компания «РусБизнесПрайс»

Код для цитирования: Скопировать