VII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2015

Введение

Актуальность темы данной темы обусловлена, прежде всего, обострением проблемы развития промышленности в целом и как следствия промышленных объектов недвижимости.

В настоящее время промышленные объекты недвижимости находятся в критическом состоянии. Можно перечислить несколько основных причин: низкие эксплуатационные показатели технического состояния помещений, собственники которых занимают выжидательную позицию, нежелающих вкладывать инвестиции в поддержание основных фондов и имеющих прибыль от сдачи в наем пустующих площадей.

Также следует отметить, что очень много промышленной недвижимости до сих пор сосредоточено в руках государства, которое в свою очередь не обеспечивает эффективного использования производственных комплексов, постройки советского периода.

Промышленная недвижимость является одним из наиболее инвестируемых объектов сектора реальной экономики. Такая высокая популярность среди потенциальных инвесторов связана с возможностью высокой финансовой отдачи от вкладываемых в данную сферу инвестиций.

Как правило, наиболее выгодными предложениями, являются предприятия промышленного сектора, которые истощены в финансовом плане и активно теряют свою рыночную стоимость. В этом кроется и основная причина такого внимания инвесторов по отношению к промышленной недвижимости. Предполагаемая выгода состоит в том, что это вложение в имеющиеся производственные мощности, их не надо заново отстраивать, не надо производить капремонт основных производственных фондов, стоит не значительно обновить имеющееся оборудование и вот он, готовый к новым свершениям, производственный комплекс. То есть, суть в том, что при меньших вложениях вкладчики получают готовую производственную единицу. Дальше дело передаем в руки грамотных управленцев, снабженцев и маркетинговых специалистов, и «снимаем сливки», слегка контролируя процесс.

В своей работе я поставила цель - исследовать рынок промышленных объектов в Ивановской области, делая упор на современное состояние и

проблемы развития промышленного рынка, как мирового, так и Российского.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1.Рассмотреть теоретические основы изучения состояния рынка промышленных объектов недвижимости РФ;

2.Проанализировать рынок на современном этапе в РФ, других регионах, других странах;

2.Изучить проблемы и перспективы рынка промышленных объектов недвижимости в Ивановской области.

Глава 1. Теоретические основы изучения рынка промышленных

объектов недвижимости

1.  

   1. Понятийный аппарат исследования

Рынок— совокупность экономических отношений, базирующихся на регулярных обменных операциях между производителями товаров (услуг) и потребителями. Обмен обычно происходит на добровольной основе в форме эквивалентного обмена товара на деньги (торговля) или товара на товар (бартер). ¹

Субъекты рынка

1. производители, организации, оптовые и розничные торговые организации, специалисты по маркетингу, различные группы потребителей, то есть все те, кто предлагает свои товары и услуги через продажу, все те, кто покупает их;

2. это обособленные собственники, которым принадлежат права владения, использования и распоряжения своим имуществом. К субъектам рынка относятся домохозяйства и отдельные личности, фирмы, основанные на индивидуальной и коллективной собственности, государства.

Объекты рынка - земля, товары личного потребления, деньги, интеллектуальная собственность (проекты по строительству, реконструкции и т.п.), рабочая сила, все то, вокруг чего складываются отношения купли–продажи, идет борьба между производителями за внимание потребителей (покупателей) к их товарам и услугам, имеет место выявление цены в соответствии со спросом и предложением, конъюнктурой рынка в целом.

Рис1. Субъектная структура рынка недвижимости²

Основными элементами рынка выступают: спрос, предложение, конкуренция, цена. Роль рынка неоднозначна и противоречива.

Позитивные стороны:

1. способствует эффективному распределению и использованию ограниченных ресурсов общества;

2. способен достаточно быстро устранять дефицит товаров и услуг;

3. способствует разработке и внедрению новейшей высокопроизводительной техники и технологии производства

4. координирует экономическую деятельность без административного принуждения;

5. содействует свободному экономическому выбору;

6. развивает инициативу и предприимчивость;

7. заставляет потребителя выбирать самую рациональную с точки зрения общества (при данном уровне доходов) структуру потребления;

8. оздоровляет экономику;

9. повышает эффективность хозяйственной деятельности;

10. является стихийным регулятором воспроизводственного процесса, формируя пропорции в народном хозяйстве.

Вместе с тем рынок - не идеальный механизм экономической деятельности общества. В силу своих внутренних качеств и закономерностей рынок не в состоянии обеспечить решение многих важнейших проблем жизнедеятельности людей.

Рынок имеет следующие отрицательные стороны:

1. стимулирует чрезмерность в личном потреблении населения;

2. рынок не способен ликвидировать безработицу и инфляцию;

3. рынок не может обеспечить социальную защиту в обществе;

4. рынок не способен обеспечить оптимальные структурные сдвиги в производстве в долговременном периоде;

5. рынок не способен быть эффективным в процессе производства "общественных товаров";

6. рынок не обладает механизмом, который предотвращал бы зарождение социальной несправедливости, расслоение общества на богатых и бедных;

7. не имеет экономического механизма защиты окружающей среды;

8. не может регулировать использование ресурсов, принадлежащих всему человечеству, например, рыбных богатств океана;

9. не способен формировать оптимальные макроэкономические параметры;

10. не содержит действенной мотивации в реализации крупных научно-технических программ, фундаментальных исследований, в подготовки научных кадров

11. вызывает огромные затраты на рекламу, что ведёт к удорожанию продукции;

12. не гарантирует право на труд;

13. не гарантирует право на доход;

Функции рынка.

Под функцией рынка подразумевается его роль в реализации экономических целей общества.

Рынок оказывает огромное воздействие на все стороны хозяйственной жизни, выполняя ряд существенных функций.

Современный высокоразвитый рынок выполняет шесть основных функций:

1. Посредническая функция состоит в том, что рынок напрямую соединяет производителей (продавцов) и потребителей товаров, предоставляя им возможность общаться друг с другом на экономическом языке цен, спроса и предложения, купли-продажи.

2. Ценообразующая функция рынка возникает при столкновении товарного спроса и предложения, а также благодаря конкуренции. В результате свободной игры этих рыночных сил складываются цены на товары и услуги.

3. Информирующая функция рынка. Сложившиеся цены "сообщают" бизнесменам о состоянии экономики. В частности, через конкретный разброс цен (скажем на чай, кофе и какао), через их падение и рост деловые люди узнают о размерах производства продукции, о насыщенности рынка товарами, о запросах потребителей и т. д.

4. Регулирующая функция действует через тот же механизм свободных рыночных отношений. Из менее выгодных отраслей с пониженными ценами (перепроизводство продукции) капиталы перетекают в более прибыльные отрасли с повышенными ценами (недопроизводство). В результате в первых отраслях производство сокращается, а во-вторых - растет.

5. Стимулирующая функция также осуществляется с помощью рыночных цен. В данном случае стимулируется эффективность экономики. Цены "вознаграждают" дополнительной прибылью тех, кто производит товары, наиболее нужные потребителям, кто совершенствует производство, увеличивает производительность, снижает издержки.

6. Санирующая функция жестока, но экономически оправдана. Рынок "очищает" экономику от ненужной и неэффективной хозяйственной деятельности. Те предприниматели, которые не учитывают запросы потребителей и не заботятся о прогрессивности и рентабельности своего производства, терпят поражение в конкурентной "борьбе" и "наказываются" банкротством. И наоборот, общественно полезные и эффективно работающие предприятия процветают и развиваются.

Промышленность (от русс, промышлять, промысел) - совокупность предприятий (заводов, фабрик, рудников, шахт, электростанций), занятых производством орудий труда (как для других отраслей народного хозяйства, так и для самой промышленности), добычей сырья, материалов, топлива, производством энергии и дальнейшей обработки продуктов, полученных в промышленности или произведенных в сельском хозяйстве – производством потребительских товаров.

Промышленность — важнейшая отрасль народного хозяйства, оказывающая решающее воздействие на уровень развития производительных сил общества. Отраслевая структура промышленности — состав и долевое соотношение различных отраслей и видов производства, входящих в неё, а также динамика изменения этих долей.

Промышленная недвижимость — объекты недвижимости, здания и сооружения производственного назначения.

Индустриальный (промышленный) парк — это управляемый единым оператором комплекс объектов недвижимости, состоящий из земельного участка (участков) с производственными, административными, складскими и иными помещениями, и сооружениями, обеспеченный энергоносителями, инженерной и транспортной инфраструктурой и административно-правовыми условиями для размещения производств.

Складские объекты, задействованные в производстве - это здания, сооруженные в советский период под складирование, но работающие сейчас, как промышленные площади.

Промышленный объект – одна из разновидностей коммерческой недвижимости, который предназначен для размещения основного и вспомогательного оборудования и обеспечения производственного процесса.

Имущественный комплекс — это имущество, используемое для предпринимательской деятельности. ³

1.2Классификация объектов на рынке промышленной недвижимости.

Производственная сфера является основой для формирования экономического потенциала нашей страны. Это определяет приоритетное развитие производства, которое после кризиса восстанавливается и демонстрирует позитивную динамику: в 2011 году прирост промышленного производства составил 4,7%.

Промышленные объекты являются фундаментомдля всей дальнейшей производственной деятельности. К объектам промышленной недвижимости можно отнести:

-заводы;

-склады;

-имущественные комплексы;

-индустриальные парки;

-бывшие ВКП;

-земельные участки промышленного назначения;

-складские объекты, задействованные в производстве.

Промышленные объекты имеют широкую гамму характерных признаков, так как основной их особенностью является производственная технология с наличием специального оборудования.⁴

Поскольку на любом промышленном объекте даже при максимальной автоматизации технологических процессов предполагается присутствие людей, то в качестве самостоятельного и важного элемента, обеспечивающего функционирование промышленного предприятия, должно быть оценено наличие квалифицированного кадрового состава, способного обеспечить работу на необходимом уровне.

Такие объекты могут классифицироваться по различным признакам: по отраслям промышленности, по функциональному назначению, по типу возведения зданий, по конструкционным материалам, из которых они выполнены.

Отраслевая классификация промышленных объектов выделяет объекты:

-металлургической промышленности

-химической промышленности

-фармацевтической промышленности

-автомобильной промышленности

-легкой и пищевой промышленности

По функциональному предназначению промышленные объекты предназначены для:

-решения производственных задач

-решения складских задач

-решения энергетических задач

-решения вспомогательных задач.

По типу возведения промышленные объекты могут быть капитальными либо каркасными, а в качестве материалов для основы могут использоваться камень, кирпич, дерево, бетон, металлические или железобетонные конструкции.

Промышленные объекты различаются между собой по своим технико-экономическим характеристикам. Так, в зависимости от масштабности объектов можно выделить целые производственные комплексы, в которых осуществляется замкнутый технологический цикл, отдельные цеха, участки, подсобные и вспомогательные помещения.

Кроме того, промышленные объекты отличаются между собой по месторасположению, а также уровню развития транспортной, складской, передаточной и энергетической инфраструктуры.

Промышленная (индустриальная) недвижимость в России находится в начальной стадии развития, хотя в последнее время по основной массе объектов приватизации происходит определение собственника. Прежде чем заключать сделку, необходимо провести всесторонний анализ правоустанавливающих документов, чтобы убедиться в бесспорности прав продавца на предлагаемый объект, возможности его законного отчуждения и прав нового собственника на использование этого объекта по предполагаемому назначению. По мере развития процесса формирования реального собственника объем сделок в этой сфере будет увеличиваться. Но это одна сторона вопроса. С другой стороны, чуть ли не в каждом городе страны можно наблюдать пустые корпуса заводов и фабрик в 5 — 8 этажей с обветшалыми и (или) пришедшими в негодность инженерными сетями и выбитыми стеклами окон. Они стоят и не находят эффективного собственника. Почему? Причин несколько:

1. Промышленная застройка 60 — 80 гг. не отвечает требованиям современных технологий, а реконструкция требует больших капитальных вложений.

2. В настоящее время основной потребитель промышленной недвижимости - малые предприятия, требующие для своего развития объекты недвижимости определенной специфики: высокие мощности, наличие железнодорожных подъездных путей, одноэтажные и желательно отдельно стоящие здания, имеющие автономные коммуникации.

3. Как правило, требования потенциальных арендаторов завышены и не соответствуют предлагаемым промышленным объектам.

4. Собственники промышленной недвижимости предлагают на рынок объекты, находящиеся в плачевном состоянии, и при этом устанавливают завышенные цены.

5. Более-менее полная и точная информация о промышленной недвижимости, ее правовом статусе, размерах, состоянии и т.д. отсутствует.

Все это придает рынку промышленной недвижимости стихийный и непредсказуемый характер.

На сформировавшемся западном рынке принята другая, отличающаяся от предложенной выше классификации объектов недвижимости по категориям. А, В и С.

Категория А. Объекты недвижимости, используемые владельцем для ведения бизнеса:

- объекты недвижимости, используемые для ведения определенного бизнеса. Обычно продаются вместе с бизнесом (специализированная недвижимость);

- неспециализированная недвижимость - обыкновенные здания - магазины, офисы, фабрики, склады, которые обычно продаются или сдаются в аренду.

Категория В. Объекты недвижимости для инвестиций. Данными видами недвижимой собственности владеют с целью получения дохода от аренды и (или) извлечения прибыли на вложенный капитал.

Категория С. Избыточная недвижимость - земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня или в будущем и поэтому объявляются избыточной недвижимостью.⁵

^{Рис 2. Укрупненная классификация объектов недвижимости 6}

1.  

   1. Методика анализа отдельных сегментов на рынке недвижимости

Существует множество авторов, предлагающих разные методологии и процедуры анализа сегментов рынка недвижимости. В моей работе представлена методика анализа сегментов рынка недвижимости Ивановой Е.Н.⁷

1.3.1. Методы и процедура анализа сегмента рынка недвижимости

Анализ рынка недвижимости включает его идентификацию и интерпретацию, исходя из полезности недвижимости, ее наличия на рынке, а также предпочтений сторон сделки и покупательной способности.

Рыночный анализ для целей оценки заключается в соотнесении общего состояния рынка недвижимости, его конкретного сегмента с изучаемым объектом. В результате должен быть сформулирован вывод о том, как взаимодействие спроса и предложения влияет на стоимость оцениваемого объекта. Косвенно результаты анализа могут использоваться для определения варианта оптимального использования, динамики спроса, маркетинговых стратегий по существующей и проектируемой недвижимости, дизайна, а также прогнозирования доли рынка, которую объект может занять.

Реакция рынка на конкретный вид недвижимости зависит от спроса и конкурентного предложения недвижимости на текущий момент и в будущем. Рыночная стоимость недвижимости диктуется конкурентным потенциалом рынка. Изучение характеристик оцениваемой недвижимости позволит оценщику выявить конкурирующие объекты и сравнительные преимущества и недостатки, которые имеются у оцениваемого объекта недвижимости. Понимание влияния экономических условии на состояние рынков позволит оценщику получить важнейшую информацию, необходимую для определения стоимости тремя подходами к оценке недвижимости.

Сравнительный подход требует идентификации конкурирующих объектов недвижимости, определения степени их сопоставимости с оцениваемым объектом для объективной корректировки цены продажи аналогичной недвижимости в соответствии с меняющейся рыночной ситуацией.

Затратный подход предполагает использование рыночной информации о текущих строительных затратах и рыночных условиях применения методов. Данная информация позволяет оценщику определить размер предпринимательской прибыли, доходность строительных организаций, выявить экономические преимущества, а также уровень функционального устаревания недвижимости с момента завершения строительства.

Доходный подход требует от оценщика знания рыночной информации о занятости помещений и емкости рынка, уровне арендной платы, эксплуатационных расходах, ожидаемых ставках доходности, а также конкурентного потенциала по конкретному рынку недвижимости.

Приемы и методы анализа рынка достаточно разнообразны и зависят от рассматриваемого параметра и конкретных потребностей заказчика. В оценке нет единого мнения о том, как должны увязываться данные анализа рынка с оцениваемой недвижимостью. Тем не менее можно выделить два подхода к анализу рынка, каждый из которых предполагает рассмотрение всего спектра факторов:

1 подход – анализ от общего состояния экономики к конкретной недвижимости;

2 подход – анализ от конкретного объекта к общему положению дел в экономике.

В первом случае аналитики начинают с изучения рынка.

1 шаг – оценка рыночного равновесия. Данные о занятости и доходе населения, служат индикаторами спроса; текущая информация об объеме доступной площади помещений и строительства обеспечивает критерии предложения недвижимости со стороны конкурентов. На основе сопоставления спроса и конкурирующего предложения оценщик делает вывод о наличии равновесия на рынке недвижимости и перспективах сохранения ситуации.

2 шаг – анализ вероятного альтернативного использования недвижимости, оценка рыночной реакции на данный вариант и влияние на стоимость. Для этого рассматриваются физические и юридические характеристики оцениваемой недвижимости, а также ее окружение. Вывод – заключение о наиболее эффективном использовании оцениваемого объекта недвижимости.

Второй метод предполагает, что рыночный анализ следует начинать с изучения параметров оцениваемого объекта недвижимости, которые формируют его доходность и конкурентоспособность на конкретном рынке.

1 шаг – понимание физических, законодательных, нормативных и местных характеристик недвижимости, что позволит определить потенциальных участников рынка (покупателей, продавцов, пользователей, арендаторов и т.д.) и в конечном счете оценить динамику спроса и предложения на конкретном сегменте рынка недвижимости. Затем изучаются рыночные данные текущего и будущего спроса, объем доступного и предполагаемого предложения, определяется степень рыночного равновесия и прогнозируется конъюнктура рынка с учетом важнейших факторов (изменение численности, доходности и занятости населения, объем розничной торговли и т. д.)

2 шаг – рассмотрение наиболее вероятных вариантов использования недвижимости с точки зрения настоящей и перспективной рыночной поддержки. Вывод – определение альтернативного наиболее доходного вида пользования, соответствующего оптимальному использованию недвижимости.

Несмотря на различную процедуру указанных методов, оба преследуют одну цель: определить уровень текущей и будущей рыночной поддержки по конкретному виду пользования с учетом влияния местной экономики на конъюнктуру рынка, на котором функционирует объект оцениваемой недвижимости.

Идентификация сегмента рынка.

На начальном этапе анализа рынка оценщик должен решить две взаимосвязанные задачи:

1) идентифицировать объект недвижимости;

2) идентифицировать рынок недвижимости, на котором объект конкурирует.

Изучение задания на оценку характеристик объекта недвижимости помогает оценщику определить ценообразующие и, следовательно, конкурентоспособные параметры. Анализ рынка недвижимости требует его разбивки на отдельные потребительские субрынки в целях определения конкретного конкурирующего рыночного сегмента оцениваемой недвижимости. В результате оценщик выявляет внешние факторы, влияющие на оцениваемый объект.

Таким образом, рыночная сегментация вычленяет наиболее вероятных пользователей недвижимости из общей массы участников рынка, совершающих операции с недвижимостью. С другой стороны, на основе анализа атрибутов недвижимости выделяется масса конкурирующих объектов и определяется позиция оцениваемой недвижимости.

Качественная сегментация рынка требует изучения следующих факторов:

1. Назначение (тип использования недвижимости).

2. Физические и экономические характеристики недвижимости:

А) размер;

Б) число арендных договоров;

В) потенциальные арендаторы и пользователи;

Г) физическое состояние объекта;

Д) проектные параметры и т. д.

1. Территориальные особенности рынка предполагают разбивку рынка на интернациональный, национальный, региональный, местный, городской и пригородный, в том числе выделение района или микрорайона города.

2. Замещающие объекты недвижимости, к которым относят недвижимость, аналогичную по полезности (приносимому доходу), но представляющую сегмент недвижимости другого назначения. Отбираемые объекты недвижимости должны пользоваться таким же спросом, что и оцениваемая недвижимость, и принадлежать тому же территориальному рынку.

3. Дополняющие объекты недвижимости, к которым относят не движимость, увеличивающую привлекательность оцениваемого объекта при совместном использовании с оцениваемым объектом. (Например, наличие земельного участка под парковку или готового объекта рядом с офисным или торговым зданием.)

Итог – наложение характеристик оцениваемого объекта на соответствующий территориальный и функциональный сегмент рынка недвижимости для определения конкурирующей массы и объема предложения, включая замещающие объекты.

Анализ спроса или выявление потребностей, предпочтений и покупательной способности потребителей. Основная задача оценщика – выявление потенциальных потребителей оцениваемой недвижимости (покупателей, арендаторов или пользователей). Для этого в первую очередь необходимо определить спрос на конечный продукт или услугу, предоставляемую оцениваемой недвижимостью. Например, при оценке гостиниц следует определить число потенциальных постояльцев.

Для прогнозирования спроса важно изучить доход и возраст жителей; возможности миграции, будущую инфляцию, информацию о наличии земельных участков, качество инфраструктуры в районе объекта недвижимости. Особенностью текущего состояния российской экономики является тенденция территориального перемещения капитала из традиционно активных инвестиционных зон в пассивные регионы, но имеющие хороший потенциал развития. Так, московские инвесторы активно скупают недвижимость в северо-западных и южных областях европейской части России.

Конкурирующее предложение представляет список существующих и строящихся объектов, сопоставимых по потребительским и инвестиционным характеристикам с оцениваемым объектом. При этом необходимо учитывать, что часть проектов не будет доведена до конца, а определенная часть имеющихся объектов будет выведена из конкурентной борьбы. В процессе анализа конкурирующих объектов недвижимости следует учитывать следующие факторы:

1.текущее предложение объектов недвижимости (количество и качество конкурирующих объектов недвижимости);

2. динамика коэффициентов загрузки;

3. объем нового строительства (проекты в стадии планирования и в стадии строительства);

4. реконструкция в целях изменения назначения недвижимости;

5. наличие свободных земельных участков;

6. динамика цен на строительную продукцию, услуги девелопмента, земельные участки;

7. соотношение объектов недвижимости, предназначенных для сдачи в аренду, и объектов, используемых собственниками;

8. особые экономические условия и обстоятельства;

9. влияние законодательных и нормативных ограничений (строительные нормы и правила, положения о зонировании и др.).

Рыночное равновесие по недвижимости обычно достигается в краткосрочном плане, так как постоянство предложения недвижимости и стабильность цен длятся недолго. При увеличении спроса цены и арендная плата растут опережающими темпами из-за необычайно высокой длительности и сложности строительного процесса. Таким образом, для рынка недвижимости характерен дисбаланс и точка равновесия достигается редко. Избыточное предложение недвижимости усугубляется завершением строительства уже начатых объектов и еще больше увеличивает дисбаланс.

Качественная характеристика рынка недвижимости аналитиками дается в следующих определениях: активный рынок и вялый рынок.

Активный (сильный) рынок – это рынок опережающего спроса и отстающего предложения и, как следствие, – рост цен. Активный рынок называют рынком продавцов недвижимости, потому что последние могут диктовать более высокие цены. Вялый (слабый) рынок – это рынок покупателей, поскольку у них имеется преимущество, обеспечиваемое падением спроса на фоне относительного роста предложения. Покупатели данной ситуации формируют снижение цен.

Однако на практике аналитики избегают простых формулировок. Так как спрос и предложение могут взаимодействовать нестандартно, активность рынка недвижимости циклична и характеризуется периодами подъема и спада. Цикл рынка недвижимости испытывает влияние краткосрочных и долгосрочных факторов. Долгосрочный цикл зависит от изменений характеристик текущей занятости, численности населения и уровня доходов. Краткосрочный цикл зависит главным образом от доступности альтернативных источников финансирования, уровня незанятой недвижимости и емкости рынка, массовой миграции рабочей силы.

Развитие рынка недвижимости определяется:

1. экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;

2. финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест;

3. взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района. Некоторые районы находятся в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. В состоянии застоя находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности, например, в Кемеровской области, что может привести к быстрой дестабилизации на рынке недвижимости в этих районах в условиях структурных изменений в экономике.

Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность.

Факторы, воздействующие на рынок недвижимости:

1.Факторы государственного регулирования рынка недвижимости:

нормативные акты, регулирующие сделки купли-продажи недвижимости;

А) налоговое законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью;

Б) отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне.

2. Общеэкономическая ситуация:

А) производство национального дохода;

Б) объем промышленного производства;

В) занятость трудоспособного населения;

Г) ставки доходности финансовых активов;

Д) платежный баланс страны;

Е) состояние торгового баланса;

Ж) притоки капитала;

З) оттоки капитала;

И) рост доходов населения;

К) индекс потребительских цен.

1. Микроэкономическая ситуация

А) экономическое развитие региона;

Б) диверсификация занятости работоспособного населения;

В) экономические перспективы развития региона;

Г) притоки капитала в регион;

Д) оттоки капитала из региона.

И) Социальное положение в регионе.

К) возможность межэтнических и военных столкновений;

Л) отношение к частному капиталу;

М) отношение к иностранному капиталу;

Н) устойчивость политики администрации региона;

О) уровень безработицы в регионе;

П) популярность проводимой администрацией региона политики.

1. Природные условия в регионе

А) экологическое положение в регионе;

Б) наличие развитой инфраструктуры.

Решающая роль принадлежит макроэкономическим факторам: политическая ситуация в стране и регионах, обще экономическая ситуация, состояние финансового рынка. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости, приносящей доход, определяется микроэкономическими факторами.

Таким образом, рынок недвижимости подвержен многим внешним влияниям, таким как:

1. изменения общей социально-экономической ситуации и региональной экономической конъюнктуры;

2. изменения в денежной политике правительства и политике коммерческих банков, определяющих доступность средств финансирования сделки купли-продажи недвижимости;

3. изменения в законодательстве по регулированию рынка недвижимости и в налоговом законодательстве;

4. изменения ситуации на рынке капитала вследствие нестабильности валютных курсов, динамики процентных ставок, темпов инфляции и инфляционных ожиданий.

Глава 2. Анализ рынка промышленных объектов недвижимости

2.1. Современное состояние и проблемы развития рынка промышленных объектов недвижимости в РФ, других регионах, других странах

В последнее время всё чаще звучат различные суждения о состоянии промышленности и её составляющих в стране. Существуют как пессимистические, так и оптимистические точки зрения. Активно рассматривается вопрос о судьбе промышленного наследия СССР, как многочисленных индустриальных объектов, разбросанных по всей стране, так и масштабных территориях вокруг производственных комплексов.

Одни считают, что от них нужно полностью избавляться и переформатировать промзоны в жилые, торговые и иные форматы. Другие считают, что нужно модернизировать фабрики и заводы, оставляя за ними индустриальную функцию. Третьи выступают за «Новую индустриализацию» и воссоздание индустриальных парков, говоря о том, что российская промышленность почти угасла. У всех точек зрения и программ есть как свои плюсы, так и минусы с подводными камнями. Так как же всё-таки выглядит сегодня сектор, индустриальной недвижимости в нашей стране и какому знаменателю он движется?

К объектам индустриальной недвижимости можно отнести: заводы, склады, имущественные комплексы, индустриальные парки, бывшие ВПК, земельные участки промышленного назначения. Также встречаются складские объекты, задействованные в производстве - это здания, сооруженные в советский период под складирование, но работающие сейчас как промышленные площади.

Такое явление, как индустриальные парки стали появляться в России примерно 10 лет назад и на данный момент их число равняется примерно 200. Однако это – лишь голая статистика и цифры, а по факту реально функционирует лишь четверть, а соответствуют международным современным стандартами и того меньше. И индустриальные парки лишь малая часть того, что мы называем производством. Промышленные объекты чаще ориентированы на сборочную деятельность, обслуживание нефтегазового сектора или мало технологическое производство. Промышленность группы «А», находится в депрессивном состоянии, а группа «Б» с трудом конкурирует с мощной и выстроенной индустриальной системой стран Юго-восточной Азии. Масштабная часть мощностей и оборудования морально и физически устарели, также, как и помещения в, которых они располагаются. Неслучайно, так часто слово завод или фабрика вызывает довольно грустные ассоциации и рисует печальные серые картины, разваливающихся зданий и ржавых труб. Из всего этого можно сделать вывод, что сегодня производственная недвижимость имеет невысокую инвестиционную привлекательность и зачастую приобретается для перепрофилирования. 30 лет назад перестройка и перекраивание всей экономической модели России спровоцировала явление не востребованности значительной части объектов индустриальной недвижимости. Зачастую, площади, более или менее подходящие для хранения, сдавались под склады, административные функции — под офисы. Однако это не те склады и офисы, которые предназначены для специализированной логистической или офисной недвижимости. Склады, под которые использовались бывшие производственные цеха или складские помещения, не могли сравниться как в качественном исполнении, так и по функциональности современным комплексам, так же, как и офисы. Большая часть таких объектов находится на земельных участках, права на которые не оформлены даже сейчас. Достоинством таких объектов является прозрачность прав на участки и на недвижимость, так как основная масса объектов перешла в частную собственность в результате приватизации. Следующим плюсом является обеспеченность инфраструктурой — как правило, все объекты имеют достаточный объем электрической мощности, удобный подъезд, обустроенную территорию, все инженерные коммуникации. По словам, начальника ФГУП «ЦПО» при Спецстрое России», индустриальное строительство современного мирового формата пришло в Россию лишь около 10 лет назад. «В советский период столичные Петербург и Москва были сосредоточены на создании промзон, занимающих обширные площади внутри этих мегаполисов. Сегодня почти все промзоны используются не по своему прямому назначению, они превратились в депрессивные территории, выбивающиеся из архитектурного облика городов. Однако поиск свободных территорий для переноса существующих производств и, самое главное, поиск подходящих условий (наличие квалифицированной рабочей силы и удобная транспортная доступность) – процесс долгий и не всегда рентабельный. Поэтому именно консолидация различных производственных, научных, процессов в рамках единого техно - или индустриального парка - единственная возможность для многих предприятий не только сохранить свое месторасположение, но и увеличить эффективность». На сегодняшний день рынок индустриальной недвижимости наиболее развит в Московском регионе. Именно московские арендаторы имеют возможность размещения в более качественных современных комплексах, соответствующих самым высоким зарубежным требованиям. При этом основное расположение таких комплексов – на значительном удалении от МКАД – совершенно не мешает им иметь класс. А, так как в современных условиях на классность влияет не удаленность, а удобство и эффективность логистики. В то же время региональному индустриальному строительству потребуется еще минимум 10 лет, для достижения этого уровня. Классификации объектов индустриальной недвижимости в России и мире также различны. Например, в европейской нет таких понятий, как складской комплекс класса. А или класса В. Классификация там ведется по типам: склад, логистический центр, технопарк, индустриальный парк.

Директор департамента индустриальной и складской недвижимости, земли, Knight Frank Russia & CIS, говорит о том, что темпы строительства индустриальной недвижимости в нашей столице сложно назвать высокими, и, на мой взгляд, серьезному производству не место в мегаполисе. «Размещение на территории Москвы крупного производства неудобно с точки зрения, как подвоза материалов, так и логистики по отгрузке готовой продукции. На территории такого мегаполиса как наша столица, имеет смысл размещать не столько производственные площадки, сколько технопарки. На подобных площадках будут востребованы наиболее квалифицированные кадры, создающие новые товары и продукты, так как Москва и является сосредоточением как крупных ВУЗов, так и, благодаря размеру, обладает профессиональной рабочей силой разных специализаций для научно-исследовательской работы».

Размещение производства подразумевает максимальную эффективность процесса, в том числе, и экономическую, а с текущими расценками на аренду площадей и стоимостью земли в столице говорить об эффективности для производства довольно сложно. По этой причине мы зачастую наблюдаем, как на месте бывших промзон появляются офисы и жилые здания. Существующая на сегодня индустриальная недвижимость в нашем городе преимущественно используется для хранения, небольшого производства. Если говорить о размещении индустриальной недвижимости на территории страны, то наиболее популярным типом индустриальной недвижимости являются склады как стандартный, типовой продукт, понятный, в том числе и девелоперам, и клиентам (арендаторам и покупателям). Заводские, то есть производственные цеха преимущественно строятся в соответствии с техзаданием клиента, и во многих случаях, если здание является нестандартным, строится в собственность, а не в аренду. Основные источники современной индустриальной недвижимости – ведущие отрасли промышленности страны: машиностроение, автомобилестроение, сельское хозяйство, легкая промышленность. Кроме того, тенденцию к развитию в регионах имеет логистическая отрасль. Наконец, известны примеры строительства фармацевтических заводов. Пока ни одного вновь построенного индустриального парка в Москве нет. Индустриальные парки организуются в основном на базе и на территории бывших НИИ. Из активно развивающихся – технопарков можно выделить Зеленоград, Строгино, Курчатовский. Там запускаются старт-апы, создаются бизнес-инкубаторы, разрабатываются инновационные технологии, по крайней мере, судя по информации из открытых источников. В то же время, многие объекты, гордо названные технопарками (потому что располагаются на бывшей производственной территории), например, технопарк «Синтез» на Угрешской или технопарк «Орбита», просто сдают в аренду или продают офисные площади.

Специалисты маркетинга отмечают, что основная проблема – рыночной ситуации: низкая восприимчивость экономики к инновациям и развитию производства, не самые благоприятные условия для развития мелкого и среднего бизнеса вообще и инновационного бизнеса в частности.

«В России нужно новое индустриальное строительство, хотя бы для того, чтобы мы с вами получали качественно произведенные товары, были обеспечены рабочими местами и т.д. Однако более вероятно, что производства по-прежнему будут появляться в регионах, где более дешевые трудовые ресурсы, существуют дотации и льготы со стороны местных органов управления и на порядок более дешевая земля. А вот склады, как для их пользователей, так и для девелоперов пока выгоднее размещать ближе к Москве - отмечают специалисты маркетинга.⁸

2.2. Современное состояние и тенденции развития рынка промышленных объектов недвижимости в Ивановской области.

Ивановская область традиционно является одним из ведущих индустриальных центров Центральной России и известна, прежде всего, текстилем и машиностроением, а также электроэнергетической, швейной и химической отраслями промышленности.

Ведущей отраслью промышленности по объёмам производимой продукции является текстильная. (31%). Ведущие предприятия: ОАО ХБК «Шуйские ситцы», ООО «Яковлевская мануфактура», ОАО "Швейная фирма «Айвенго», ОАО «Полёт». На втором месте находится машиностроение и металлообработка (25%). Ведущие предприятия – ОАО «Ивановский завод тяжелого станкостроения», ОАО «Автокран», ОАО «Кранэкс». Третье место занимает электроэнергетика (22%). Ведущее предприятие — ОАО «ИвГРЭС». Далее идут пищевая (19%) и деревообрабатывающая (3%) промышленность. Наиболее крупные предприятия: Ивановский филиал ОАО «САН Интербрю», ОАО «Шуйский маслоэкстракционный завод», ЗАО «Ивановский бройлер».

Рис 3. Структура промышленности Ивановской области

Крупнейшими участниками текстильного рынка являются: ОАО ХБК «Шуйские ситцы», ООО «Ассоциация предприятий «ТДЛ», ЗАО «ПК «Нордтекс», ЗАО Компания «Мега», ООО ПГ «Роско». Основная масса крупных и средних текстильных предприятий региона и некоторые предприятия легкой промышленности соседних областей технологически связаны с деятельностью указанных промышленных групп и крупных корпораций.

В настоящее время политика, проводимая региональным Правительством, направлена на сохранение и развитие потенциала текстильной отрасли Ивановской области, основой которого является текстильно-промышленный кластер. Определенные шаги в этом направлении уже сделаны: разработан бизнес-плана комплексного инвестиционного проекта «Модернизация действующих текстильных производств Ивановской области». Данный проект является первым этапом реализации стратегического направления развития Ивановской области по созданию условий для развития межотраслевой и межтерриториальной кооперации в сфере текстильной и швейной промышленности в целях апробации использования новых видов сырья, инновационных технологий и производства конкурентоспособной текстильной продукции.

В проект модернизации текстильного комплекса Ивановской области на сегодняшний день включено пять предприятий: ОАО «Ивановское текстильное объединение», ОАО ХБК «Шуйские ситцы», ЗАО «Кинешемская ПТФ», ЗАО ПГ «Роско», ЗАО «ПК «Нордтекс». Общая инвестиционная емкость пилотного проекта оценивается около 9 млрд. руб.

Машиностроение является второй по значимости отраслью промышленности региона. Основными предприятиями отрасли являются:

ОАО "Автокран" – крупнейший в России и в странах СНГ производитель автомобильных кранов грузоподъёмностью от16 до 100 тонн.

ОАО "Ивановский завод тяжёлого станкостроения" (ОАО "ИЗТС") – одно из крупнейших станкостроительных предприятий по производству высокотехнологичного и наукоёмкого оборудования. Предприятие специализируется на выпуске горизонтальных обрабатывающих центров. За счёт применения самых современных комплектующих изделий импортного производства, обеспечивается высокая точность и долговечность работы станков Ивановского завода. Станки поставляются в важнейшие отрасли народного хозяйства и в первую очередь аэрокосмическую, оборонную, энергетическую и автомобильную.

ОАО «Машиностроительная компания Кранэкс» крупнейший в России и в странах СНГ производитель гидравлических гусеничных экскаваторов.

ОАО «Строммашина» предприятие, специализирующееся на производстве строительных машин, технологического оборудования для гражданского и промышленного строительства: башенных кранов, строительных подъёмников, машин и оборудования для производства многопустотных железобетонных плит, металлоформ и металлоконструкций различных назначений. Кроме того, предприятие производит гидравлические автомобильные краны КС-45721 на шасси «Урал», грузоподъёмностью 22,5 т.

ООО «Верхневолжский Сервисный Металло-Центр» является универсальным поставщиком металлопроката в России, Предприятие производит профилированный лист, строительные профили, армирующие профили, монтажные профили, сварную сетку и другие металлоизделия.

Среди деревообрабатывающих предприятий крупнейшим производителем продукции является:

ООО «Эггердревпродукт». Предприятие производит ДСП, МДФ, ОСП и половой ламинат. В качестве сырья производство использует отходы лесоперерабатывающих производств и, преимущественно, лиственную древесину, которая в настоящее время практически не используется предприятиями области.

Основными предприятиями химической промышленности являются:

ОАО «ИВХИМПРОМ» производит текстильно-вспомогательные вещества; средства для пожаротушения; смазочно-охлаждающие жидкости; препараты для производства химических волокон; препараты для нефте-, газо-, горнодобывающей промышленности; препараты для кожевенной и меховой промышленности; лакокрасочные материалы; товары бытовой химии; поверхностно-активные вещества и прочее.

ОАО «ИвТУИР» специализируется на производстве технического углерода (форсуночный, ламповый, малоактивный, четыреххлористый) и восстановлении покрышек.

ОАО «Ивановоискож» специализируется на производстве тентовых материалов, армированных, многослойных и переплетных материалов, искусственных кож, линолеума, моющихся обоев и подошвенной резины.

ООО ПО «ИвКИП» производит резинотехнические изделия: резину подошвенную; искусственные кожи и рабочую обувь.

В настоящее время сделки на рынке промышленной недвижимости практически не осуществляются, происходит перепрофилирование производственных объектов. Например, в конце 90-х годов 20 века крупные предприятия Ивановской области такие как: Фабрика имени 8 марта, Камвольный комбинат, Красная талка были перепрофилированы в ТЦ как Серебряный город, ЕвроЛэнд и Текстиль-Профи.

Как и вся экономика региона, промышленность испытывает значительную нехватку инвестиций в обновление станков и оборудования. Низкая конкурентоспособность произведенной продукции приводит к отсутствию достаточно стабильного спроса на производимую продукцию. Ситуация усугубляется высокими импортными пошлинами и налогами на импортируемые компоненты производства, высокими и растущими тарифами на электрическую энергию, коммунальные услуги. Кроме того, существенной проблемой, особенно для роста производства, является дефицит кадров, недостаточный уровень квалификации персонала всех уровней, в том числе связанный с низким уровнем заработной платы. Все это обуславливает:

- недостаточные объемы выполнения заказов на производство продукции в текстильном и швейном производстве, машиностроении, нестабильность производства многих предприятий;

- низкий коэффициент обновления основных фондов;

- низкий показатель загрузки производственной мощности на предприятиях;

- низкий показатель рентабельности произведенной продукции;

Целевые показатели деятельности органов государственной власти в экономике и социальной сфере до 2020 года представлены в таблице 1.

Таблица 1. Целевые показатели деятельности органов государственной власти в экономике и социальной сфере до 2020 года⁹

Стратегические цели	Показатели и ожидаемые результаты
Создание текстильно-промышленного кластера всероссийского значения, способного обеспечить выпуск конкурентоспособной продукции на уровне мировых стандартов на основе масштабной модернизации производства и повышения производительности труда, а также повышение на этой основе уровня жизни и занятости населения	К 2020 году ожидается: - увеличение доли продукции текстильно-промышленного кластера в структуре обрабатывающих производств до 35 - 40%; - создание 1319 новых рабочих мест; - суммарная величина налоговых поступлений в бюджеты всех уровней составит 9,5 млрд. рублей
Создание высокоэффективного наукоемкого машиностроительного комплекса, способного обеспечить выпуск конкурентоспособной продукции	Достижение к 2020 году следующей структуры промышленности по видам экономической деятельности обрабатывающих производств - производство машин и оборудования - 14,5%; - металлургическое производство и производство готовых металлических изделий - 13%; - производство транспортных средств и оборудования - 4,5%; - производство электрооборудования, электронного и оптического оборудования - 4,2%

Целесообразность развития текстильно-промышленного кластера в Ивановской области обусловлена необходимостью устойчивого развития и повышения производственного потенциала промышленного регионально-отраслевого комплекса, отвечающего экономическим, экологическим и социальным нуждам региона и учитывающего интересы будущих поколений. Задачами проекта являются:

- сохранение и развитие отечественной текстильной промышленности за счет модернизации и технического перевооружения существующих и создания новых производств;

- развитие внутрирегиональной и межрегиональной научно-технической и производственной кооперации;

- внедрение передовых технологий и освоение выпуска конкурентоспособной наукоемкой продукции;

- привлечение стратегических партнеров и инвесторов, а также повышение инвестиционной привлекательности Ивановской области в среднесрочной и долгосрочной перспективе.

Исходя из проведенного выше анализа, можно предположить, что наиболее перспективное направление развития текстильной промышленности Ивановской области - формирование и развитие текстильно-промышленного кластера, ядром которого является текстильное производство, интегрирующего в единую систему также предприятия и организации других видов экономической деятельности, технологически связанных с деятельностью предприятий текстильной промышленности, в том числе по направлениям:

- машиностроение для текстильной промышленности;

- проведение научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ в целях обеспечения инновационной базы развития текстильной промышленности;

- развитие объектов инфраструктуры.

Важнейшим фактором конкурентоспособности текстильно промышленного кластера является интеграция текстильных предприятий с предприятиями нефтегазового комплекса в целях освоения производства смесовых тканей и нетканых материалов. Повышение производительности труда возможно только в условиях технического перевооружения отрасли и снижения транзакционных издержек, а также повышения эффективности корпоративного менеджмента. Резервы роста производительности труда вполне позволяют снять возможную проблему дефицита трудовых ресурсов. Сформировавшийся имидж Ивановской области как текстильного центра России говорит в пользу сохранения текстильной промышленности и развития регионального текстильно-промышленного кластера, что обусловлено следующими причинами:

- исторические факторы, обусловившие развитие текстильного производства на территории Ивановской области и значимость текстильной промышленности как одной из ведущих отраслей, определяющих промышленный профиль региона;

- наличие родственных, вспомогательных и обслуживающих отраслей, таких как текстильная химия, машиностроение, приборостроение;

- наличие инновационной и кадровой инфраструктуры, отвечающей потребностям текстильной отрасли;

- географическая концентрация предприятий, взаимосвязанных в рамках полного производственного цикла от переработки сырья до пошива готовых изделий;

- социальная значимость предприятий текстильной промышленности, большинство которых расположены в малых городах и поселках и являются градообразующими;

- "бренд", "марка" ивановских текстильных предприятий и ивановских модельеров, которые известны далеко за пределами региона.

Стратегической целью развития машиностроительного комплекса Ивановской области является создание высокоэффективного наукоемкого производственного комплекса, способного обеспечить выпуск конкурентоспособной продукции, а также повышение на этой основе уровня жизни и занятости населения. Достижение стратегической цели в среднесрочном периоде будет обеспечено за счет активной промышленной политики в отношении видов экономической деятельности обрабатывающих производств ("производство машин и оборудования", "металлургическое производство и производство готовых металлических изделий", "производство транспортных средств и оборудования", "производство электрооборудования, электронного и оптического оборудования"), относящихся к машиностроительному "протокластеру", направленной на увеличение темпов роста производства одновременно с увеличением доли продукции с высокой добавленной стоимостью. На этом этапе предполагается расширение существующего рынка сбыта промышленной продукции машиностроительных предприятий области. Это будет сопровождаться увеличением вложений в обновление основных фондов, повышением общего уровня качества продукции и управления производства. В этом периоде предполагается создание базы для дальнейшего качественного развития машиностроительного комплекса. Достижение стратегической цели в долгосрочной перспективе будет обеспечено за счет промышленной политики, стимулирующей вложение инвестиций в данный сектор при одновременном стимулировании увеличения внутренних затрат на научные исследования и разработки, а также за счет внедрения научно-технических и инновационных разработок в серийное промышленное производство.

Стратегическая цель состоит из комплекса подцелей, которые предусматривают:

- увеличение темпов роста производства продукции машиностроительного комплекса;

- увеличение доли безубыточных предприятий и доли предприятий с положительной социальной рентабельностью и высокой бюджетной эффективностью;

- увеличение доли добавленной стоимости в выпуске продукции;

- увеличение средней заработной платы в машиностроительном секторе до среднероссийского уровня по соответствующим видам экономической деятельности;

- создание объектов инновационной инфраструктуры;

- повышение производительности труда на основе усиления инновационной активности в машиностроительном секторе;

- финансовая поддержка расширения производства перспективных конкурентоспособных изделий, производимых на предприятиях области.

Реализация данных подцелей позволит обеспечить рост заработной платы в машиностроительном секторе экономики, обеспечит увеличение предлагаемого работникам социального пакета, что в совокупности приведет к улучшению жизненного уровня населения Ивановской области.

Для достижения заданной цели развития машиностроительного комплекса необходимо обеспечить решение следующих задач на уровне органов государственного управления:

- признание машиностроительного комплекса экономически и социально значимой сферой экономики региона, определяющей уровень развития производительных сил региона, а также формирование экономики инновационного типа;

- создание благоприятных условий для проведения реструктуризации недостаточно эффективно работающих предприятий комплекса за счет мобилизации и использования внутренних ресурсов предприятий и привлечения внешних инвестиций;

- активная поддержка исследований и разработок, внедрения нововведений и технологий, связанных со структурными крупномасштабными изменениями машиностроительного комплекса, способными повысить конкурентоспособность Ивановской области, обеспечить переход к экономике "нового типа";

- активное использование рынка финансовых инструментов (в сфере кредитования, лизинга, предоставления государственных гарантий, субсидирования);

- применение налоговых режимов стимулирующего характера (введение специальных налоговых режимов, оптимизирующих использование амортизационных отчислений, стимулирующих развитие комплекса научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ в машиностроительном секторе);

- разработка предложений по совершенствованию таможенной политики для целей развития машиностроения области;

- создание условий для повышения эффективности использования топливно-энергетических ресурсов и ресурсосбережения в машиностроении;

- обеспечение экологической безопасности использования ресурсов в машиностроительном производстве;

- участие в разработке и реализации федеральных программ, разработка и реализация региональных и окружных программ развития машиностроения;

- формирование в регионе механизмов государственно-частного партнерства и привлечение стратегических инвесторов в данный сектор, разработка конкретных проектов и механизмов партнерства;

- создание условий для усиленного развития сферы образования для обеспечения промышленной и научной деятельности подготовленными специалистами всех уровней;

- стимулирование создания предприятий конечного производства путем кооперации предприятий в рамках производственных холдингов при лоббировании региональными властями их активной инвестиционной и производственной деятельности на территории Ивановской области;

- лоббирование интересов предприятий Ивановской области при получении заказов на изготовление конечной продукции от крупных производственных холдингов и естественных монополий;

- стимулирование развития маркетинга и внешнеэкономической деятельности;

- оптимизация законодательной базы в интересах предприятий по выпуску продукции машиностроения, участие в выработке новых технологических стандартов.

Приоритет в развитии машиностроительного комплекса должен принадлежать высокотехнологичным, наукоемким промышленным производствам, ориентированным на обеспечение внутренних потребностей региона, обеспечивающим импортозамещение и экспорт, а также тем субъектам промышленной деятельности, которые обеспечивают наиболее высокий эффект роста производства и занятости. Это могут быть как крупные производственно-интегрированные корпоративные комплексы, так и мелкие и средние высокотехнологичные предприятия, в том числе градообразующие.

Вместе с этим важно стимулирование развития малого и среднего бизнеса как дополнительного к крупным производствам сегмента экономики, в особенности в сфере сервиса и инновационных разработок.

В результате анализа развития машиностроительного комплекса Ивановской области в качестве приоритетных направлений были определены приоритетные виды экономической деятельности, уже подтвердившие свою конкурентоспособность:

- производство машин и оборудования;

- металлургическое производство и производство готовых металлических изделий;

- производство транспортных средств и оборудования;

- производство электрооборудования, электронного и оптического оборудования.

Производство машин и оборудования также является одним из важнейших приоритетов развития промышленного комплекса Ивановской области и в перспективе должно сыграть одну из ведущих ролей в инновационном развитии экономики региона. Основной специализацией является выпуск специальной и строительной техники, станков и оборудования к ним. Наиболее крупными предприятиями являются производство экскаваторов, производство кранов на автомобильном ходу, производство оборудования и оснастки для строительной индустрии, производство станков. В перспективе данные предприятия должны стать ядром научно-производственного машиностроительного кластера как группы взаимосвязанных предприятий, выпускающих сходную продукцию и имеющих устойчивые производственные и технологические связи. Дальнейшее развитие и диверсификация машиностроения (прежде всего за счет инвестиционного машиностроения) позволят сформировать базу для создания развитого высокоэффективного машиностроительного комплекса Ивановской области, тесно взаимосвязанного с ведущим текстильным кластером региона.

Основными принципами деятельности органов государственной власти Ивановской области по отношению к производству продукции машиностроения должно стать стимулирование сохранения существующей специализации, технологическая модернизация и повышение наукоёмкой продукции.

Одним из приоритетных направлений развития промышленности является развитие высокотехнологичных производств электротехнической и электронной промышленности.

В области создана довольно солидная производственная база, ядром которой являются два производства электрооборудования и комплектующих, производство компьютеров, производство комплектующих для станкостроения. Потенциал этих предприятий позволяет разрабатывать и осваивать производство новой высокотехнологичной продукции: компьютерной техники, электробытовых приборов, оснастку и агрегаты для автомобильной промышленности, контрольно-измерительную аппаратуру, промышленное электрооборудование. Этому способствует сохранившаяся с советских времен научно-производственная база этих предприятий. Однако без привлечения молодых специалистов в данную сферу существует угроза утраты отмеченного промышленного потенциала. Из этого следует, что в краткосрочной перспективе необходимо обеспечить подготовку квалифицированных специалистов на базе существующей сети высших, среднетехнических и профессионально-технических учебных заведений. В долгосрочной перспективе инновационное направление в радиоэлектронике должно быть ориентировано на коммерческую реализацию продукции не только на внутрирегиональном, но и на внутрироссийском рынке. Также важным звеном машиностроительного комплекса является производство транспортных средств и оборудования, несмотря на то, что объемы производства в данной отрасли невелики. Производство автобусов в Родниковском районе следует рассматривать как необходимый компонент создания сбалансированной структуры машиностроительного комплекса региона, продукция которого играет важную внутрирегиональную роль. В перспективе на данном предприятии следует закрепить выбранную производственную специализацию, ориентироваться на выпуск расширенного модельного ряда городских автобусов. Металлургическое производство и производство готовых металлических изделий так же, как производство транспортных средств и оборудования, не является крупнейшим сегментом машиностроительного комплекса региона, однако данный вид производства следует рассматривать как необходимый компонент создания сбалансированной структуры машиностроительного кластера региона, продукция которого играет важную внутрирегиональную роль. Основным предприятием данного вида производства является производство фибры листовой и металлоизделий. В долгосрочной перспективе производство металлоизделий будет ориентировано для реализации на внутрирегиональном рынке в строительной индустрии, в других секторах машиностроительного комплекса.

Предполагаемые результаты развития.

В ходе решения задач по стратегическому развитию машиностроительного комплекса региона предполагается получение следующих результатов:

- создание стабильного сбалансированного механизма функционирования машиностроительного комплекса области;

- создание системы прямых и косвенных мер государственной поддержки машиностроительного комплекса;

- повышение инвестиционного и кредитного рейтинга машиностроительных предприятий и видов экономической деятельности;

- повышение качества и конкурентоспособности выпускаемой продукции, переход на международные стандарты качества.¹⁰

Таблица 2. Ввод в действие основных фондов по видам экономической деятельности (по организациям, не относящимся к субъектам малого предпринимательства; в процентах от общей стоимости фондов на конец года)

	2007	2008	2009	2010	2011
Добыча полезных ископаемых из нее:	14,9	23,1	3,4	6,7	3,0
Добыча топливно-энергетических полезных ископаемых	10,5	8,2	-	0,1	0,0
Добыча полезных ископаемых, кроме топливно-энергетических	17,8	30,8	5,1	9,9	4,4
Обрабатывающие производства из них:	6,7	20,7	8,8	6,9	16,8
Производство пищевых продуктов	7,5	40,6	26,5	12,5	30,1
Текстильное и швейное производство	5,8	42,0	4,9	3,4	13,0
Обработка древесины и производство изделий из дерева	1,8	6,0	1,3	0,8	11,8
Химическое производство	8,2	13,4	3,7	8,5	7,4
производство прочих неметаллических минеральных продуктов	11,6	24,2	6,2	23,8	3,1
Металлургическое производство и производство готовых металлических изделий	28,5	15,8	3,8	7,5	19,4
Производство машин и оборудования	3,8	3,9	3,6	3,9	0,8
Производство электрооборудования, электронного и оптического оборудования	4,2	5,7	5,1	5,5	10,3
Производство транспортных средств и оборудования	6,0	2,0	1,2	4,4	3,5
Прочие производства	12,0	11,1	6,7	21,6	29,4

Таблица 4. Темпы роста промышленного производства по сравнению с предыдущим годом Ивановской области в 2013 году

Индекс промышленного производства	100,3
Добыча полезных ископаемых	104,9
Обрабатывающие производства, в том числе:	101,0
текстильное и швейное производство	98,9
обработка древесины и производство изделий из дерева	99,8
целлюлозно-бумажное производство, издательская и полиграфическая деятельность	109,6
химическое производство	123,6
производство резиновых и пластмассовых изделий	185,9
производство прочих неметаллических минеральных продуктов	109,2
металлургическое производство и производство готовых металлических изделий	100,4
производство машин и оборудования	99,9
производство электрооборудования, электронного и оптического оборудования	92,9
производство транспортных средств и оборудования	117,6
прочие производства	88,5
Производство и распределение электроэнергии, газа и воды	98,4

2.2.1. Обзор рынка коммерческой недвижимости г. Иваново

Ставка арендной платы по производственным помещениям не так сильно зависит от месторасположения объекта. Наибольшим фактором, влияющим на ставку арендной платы по производственным помещениям, является физическое состояние объекта и наличие либо отсутствие инженерных коммуникаций.

Современное экономическое состояние города привело к не востребованности крупных производственных объектов для использования их в целях промышленного производства. Вместе с тем, совершение сделок купли-продажи с данными объектами практически не наблюдаются. В основном продаются базы (комплексы) в целом. Основными причинами данного положения, кроме больших физических размеров промышленных объектов, является так же сложность выделения их в качестве отдельного товара, так как они рассматриваются как часть единого хозяйственного комплекса предприятия.

Таким образом, цена конкретного объекта определяется с учетом рассмотрения его особенностей: площади, места расположения, уровня развитости инфраструктуры, возможной прибыльности его предполагаемого использования.¹¹

Таблица 5. Стоимость производственных помещений в г. Иваново на 4квартал 2014 г.¹²

Вид объекта	Общая площадь,	Площадь территории	Наличие коммуникаций	этажность	В черте города	Стоимость, млн.руб
Продажа
Производственное помещение	400	31сот	+	2	+	9,3
Производственное помещение	10000	1га	+	2	+	50,0
Производственное помещение	5951,4	65сот	+	2	_	28,0
Производственное помещение	4748,3	90сот	+	3	+	90,0
Аренда
Производственное помещение	500	46сот	+	1	+	300 руб. за 1
Производственное помещение	450	40сот	+	2	_	180 руб. за 1
Производственное помещение	300	30сот	+	2	+	150 руб. за 1
Производственное помещение	270	25сот	+	1	+	200 руб. за 1

2.2.2. Индустриальные парки в Ивановской области

Сегодня в Ивановской области реализуются проекты развития трех индустриальных парков – в Родниках, в Кинешме и в Иванове. При этом один из них (в Родниках) реализуется как государственно-частная инициатива, два других – полностью частные проекты.

Индустриальный парк «Родники» создан на базе крупного текстильного предприятия – «Родники – текстиль». Это предприятие является «якорным резидентом» парка, в связи с чем развитие текстильного производства и сопутствующих ему производств рассматривается в качестве основного направления развития парка.

В результате реализации концепции развития индустриального парка «Родники» созданы необходимые условия для размещения малых и средних производственных предприятий, введены в эксплуатацию объекты инженерной, транспортной, производственной инфраструктуры. Развитие объектов инфраструктуры позволяет размещать на его территории широкий спектр производств, прежде всего, субъектов малого и среднего бизнеса.

В настоящее время в индустриальном парке «Родники» работает около 50 резидентов, деятельность большинства из которых относится к отраслям легкой промышленности. В индустриальном парке трудятся 1667 человек. За счет реализации проектов резидентов индустриальных парков создано около 800 рабочих мест. Объем инвестиций резидентов парка составил более 230 млн. рублей.

Индустриальные парки «Кинешма» и «Иваново-Вознесенск» - это полностью частные проекты, реализуемые на производственных площадях крупных промышленных гигантов – завода «Автоагрегат» в Кинешме и Меланжевого комбината в областном центре.

В целях организации на территории имущественного комплекса ОАО «Автоагрегат» индустриального парка разработана и утверждена концепция развития многопрофильного индустриального парка «Кинешма». Индустриальный парк «Кинешма» представляет собой единую инфраструктуру, обеспечивающую эффективную деятельность резидентов парка при реализации различных бизнес-проектов.

Сегодня на территории индустриального парка работают такие компании как «КейЭйСи», НПО «Русский металл», начинает свою работу обособленное подразделение российской транспортной компании «ЖелДорЭкспедиция», объем инвестиций в проект строительства вагоностроительного завода которой составляет около 800 млн. рублей. Размежеванная площадь земельных участков МИП «Кинешма» составляет 52,1 га.

Индустриальный парк «Иваново-Вознесенск» - это единственный индустриальный парк в городе Иваново. Парк создан на базе Ивановского меланжевого комбината и совместил в себе все преимущества крупной промышленной зоны: транспортную доступность, удобные подъездные пути, обширную площадь, производственные, складские и офисные помещения практически любой площади, а также возможность подключения к коммунальной инфраструктуре. Индустриальный парк располагает производственными, складскими, офисными и торговыми помещениями, общая площадь которых составляет более 300 000 кв.м.

Индустриальный парк «Иваново-Вознесенск» имеет развитую инфраструктуру, необходимую для быстрого запуска производства и позволяющую свести к минимуму издержки на поддержание его деятельности. За два последних года в развитие индустриального парка вложено 500 млн. рублей инвестиций. Столько же планируется привлечь до 2015 года. Сегодня в индустриальном парке работают более 350 предприятий-резидентов с общим числом сотрудников около 7,5 тысяч человек.

Все три парка расположены в пределах городской черты. Каждый из трех проектов относится к типу «браунфилд», то есть парки созданы на высвобождаемых территориях крупных предприятий, и, как показал опыт, это решение стало самым востребованным для промышленных предприятий, хотя и характеризуется повышенными инвестиционными рисками на начальной стадии реализации проектов.

Все три парка обеспечены необходимой инфраструктурой, что позволяет оказывать базовые услуги для резидентов – предоставление производственной недвижимости, подключение к электросети, подключение к газоснабжению, теплоснабжению и водоснабжению. В целом на текущий момент в индустриальных парках работает более 400 компаний-резидентов и индивидуальных предпринимателей. Средняя численность работающих на предприятиях малого бизнеса составляет 20-30 человек.

В производственной структуре индустриальных парков Ивановской области представлены практически все отрасли региональной промышленности, за исключением добывающей. Преобладающие позиции текстильного и швейного производства, машиностроения, химического производства свидетельствуют о значительной доле обрабатывающих производств, в том числе с импортозамещающей направленностью. Стоит также отметить, что широкое количественное и структурное распространение в индустриальных парках получили резиденты, специализирующиеся на предоставлении различных видов услуг, в том числе торговых компаний. Часть из них оказывает услуги компаниям, размещенным на территории индустриальных парков.

Общая площадь территории индустриального парка «Родники» составляет более 90 га; площадь, занимаемая резидентами парка - 137 137 кв. м. (42% от общей площади).

Всего на территорию МИП «Кинешма» за 2012-2013 годы привлечено 20 резидентов; занимаемая резидентами парка площадь составляет 170 000 кв. м. (80% от общей площади).

Площадь территории индустриального парка «Иваново-Вознесенск» - 80 га; площадь, занимаемая резидентами парка - 142 000 кв. м. (50% от общей площади).¹³

2.3. Перспективы развития рынка промышленных объектов недвижимости

Дать отчетливый долгосрочный прогноз затруднительно, так как рынок проходит начальную стадию формирования. В настоящее время мы видим повышение интереса к промышленной недвижимости со стороны крупных западных игроков. Это обусловлено их стратегией выхода на российский рынок сбыта продукции. Кроме того, огромный запас мощностей, оставшийся от бывших советских предприятий, созданная инфраструктура и дешевая рабочая сила в регионах привлекают внимание так же крупных российских компаний.

Так в Иваново началось строительство российско-словенского предприятия по производству технических тканей нового поколения с общим объемом инвестиций в 125 миллионов евро. Весной этого года российская "Ивановская мануфактура" и словенская компания RIKO подписали контракт на строительство фабрики по производству технических тканей. Проект реализуется в рамках межправительственного сотрудничества РФ и Республики Словения.

Мощность фабрики составит 15 миллионов погонных метров в год, что, сопоставимо с показателями текстильных гигантов Советского Союза. Производство будет построено на территории бывшего предприятия "Иваново-мебель". Планируется, что на новом заводе будут работать более 700 человек. На предприятии будут производить негорючие и термостойкие ткани. Они применяются для пошива спецодежды для нефтяников, энергетиков, газовиков, МЧС.

Проект важен для всей легкой промышленности страны, а не только нашего региона. Для области же это первый шаг по внедрению инновационных технологий. Открытие предприятия будет способствовать развитию текстильной промышленности в регионе в целом и даст возможность конкурировать с иностранными производителями технических тканей. строительство производства завершится в конце 2015 — начале 2016 года. На предприятии планируется установить уникальное оборудование, будут введены передовые промышленные линии.¹⁴

Промышленность России нужна, но, конечно же, в современном виде, эффективная и прибыльная. Необходимо новое индустриальное строительство, и модернизация старых объектов. Необходимо своё производство и создание рабочих мест. Чего точно стоит избегать - так это перегибов и унификации вопроса. Нельзя бездумно массово расформировывать производственный потенциал, отказываться от важнейшей экономической составляющей и уповать на импорт. Не стоит, однако сломя голову вновь строить повсеместно заводы и фабрики, не учитывая, объективные экологические, социальные, логистические факторы. И то, и другое, в долгосрочной перспективе приведёт лишь к новым диспропорциям и необходимости их исправлять, но сделать это будет ещё тяжелее.

Заключение

В результате проделанной мною работы можно сделать некоторые выводы и прогнозы о состоянии рынка промышленных объектов недвижимости в Ивановской области.

Промышленная недвижимость является одним из наиболее инвестируемых объектов сектора реальной экономики. Такая высокая популярность среди потенциальных инвесторов связана с возможностью высокой финансовой отдачи от вкладываемых в данную сферу инвестиций. Как правило, наиболее выгодными предложениями, являются предприятия промышленного сектора, которые истощены в финансовом плане и активно теряют свою рыночную стоимость. В этом кроется и основная причина такого внимания инвесторов по отношению к промышленной недвижимости. Я считаю, что предполагаемая выгода состоит в том, что нужно вкладывать в уже имеющиеся производственные мощности, их не надо заново отстраивать, не надо производить капремонт основных производственных фондов, стоит не значительно обновить имеющееся оборудование и вот он, готовый к новым свершениям, производственный комплекс.

Основной отраслью промышленности Ивановской области была и остаётся текстильная. В Ивановской области сосредоточено 2/3 российских производственных мощностей по выпуску хлопчатобумажных тканей. В текстильной промышленности области занято более 35 тысяч человек, на её долю приходится около 28,6% отгруженной продукции предприятий. В настоящее время политика, проводимая региональным Правительством, направлена на сохранение и развитие потенциала текстильной отрасли Ивановской области, основой которого является текстильно-промышленный кластер.

Определенные шаги в этом направлении уже сделаны: разработан бизнес-план комплексного инвестиционного проекта «Модернизация действующих текстильных производств Ивановской области».

Список литературы

1. Асаул А.Н Экономика недвижимости//учебник Санкт Петербург, 2004

2. Асаул А.Н., Карасев А.В Экономика недвижимости Учебное пособие. М.: МИКХиС, 2001

3. Багиев Г. Л., Аренков И. А. Основы маркетинговых исследований - СПб: СПбУЭФ, 2003

3. Большая Российская энциклопедия в 30 томах, т. Россия. Москва,2004

4. Бомол У.ДЖ., Блайндер А.С. Экономикс. Принципы и политика//Учебник,2012

5. Боровкова В.А., Мокин В.О., Пирогова О.Е. уч. Экономика недвижимости. -Санкт Петербург, 2007

6. Закон о стратегии социально-экономического развития Ивановской области до 2020 года

7. Котлер Ф. Основы маркетинга. Краткий курс – М. Издательский дом Вильямс,2008

8. Ожегов С.И Толковый словарь

9. Федоров Д.С Практика Сегментирования. //Маркетинг в России и за рубежом -№6-2003

10. http://www.gks.ru. Основные фонды

11. http://www.rosrealt.ru. Обзор коммерческой недвижимости г. Иваново

12. http://www.tppivanovo.ru. Индустриальные парки в Ивановской области

13. http://ria.ru/economy. Строительство фабрики технических тканей

14. http://www.ati.su. Индустриальное строительство в России

1 Большая Российская энциклопедия в 30 томах, т. Россия. Москва,2004

2 А. Н. Асаул, Иванов С.Н. Экономика недвижимостиУчебник для вузов. - 3-е изд., 2009. -304 с.

3 С.И.Ожегов Толковый словарь

4 ^{Асаул А.Н.Экономика недвижимости//учебник Санкт Петербург, 2004}

5 Асаул А.Н., Карасев А.В Экономика недвижимости Учебное пособие. М.: МИКХиС, 2001

6 Асаул А.Н., Экономика недвижимости.2-е изд.2004г-384с.

7 Грибовский С.В., Иванова Е.Н.,Львов Д.С., Медведева О.Е Оценка стоимости недвижимости. — М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. С.34-39.

8 http://www.ati.su. Индустриальное строительство в России

9 Закон о стратегии социально-экономического развития Ивановской области до 2020 года

10 Закон о стратегии социально-экономического развития Ивановской области до 2020 года

11 http://www.rosrealt.ru.Обзор коммерческой недвижимости г. Иваново

12 https://www.avito.ru/ivanovo/kommercheskaya_nedvizhimost

13 http://www.tppivanovo.ru. Индустриальные парки в Ивановской области

14 http://ria.ru/economy.Строительство фабрики технических тканей

Код для цитирования: Скопировать