VII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2015

Введение

Цель работы: Исследование рынка офисных помещений в Ивановской области.

Объект исследования: офисные и торгово-офисные помещения

Задачи работы:

- рассмотреть теоретические основы изучения различных офисных и торгово-офисных сегментов недвижимости;

- проанализировать рынок офисных и торгово-офисных сегментов города Иваново;

- определить перспективы развития рынка офисных и торгово-офисных сегментов города Иваново

Наиболее развитыми в коммерческом секторе рынка недвижимости Иваново являются торговый и офисный сегменты. Ситуация на торгово-офисном сегменте является проекцией предпринимательской активности и покупательной способности. Мониторинг и исследование сегментов коммерческой недвижимости позволяют определять тенденции и делать выводы об их дальнейшем развитии.

Основными источниками информации являются специализированные средства массовой информации, а также база данных дополняется предложениями из газет «Из рук в руки», «Частник», сайтов ведущих риэлтерских агентств и застройщиков.

Объектом исследования данной курсовой работы является офисный/торговый сегмент рынка коммерческой недвижимости г. Иваново.

Глава 1. Теоретические основы. Изучение офисного сегмента рынка недвижимости.

1.  

   1. Понятийный аппарат исследования

Недвижимость как экономическая категория является одним из критически социально значимых факторов общественного воспроизводственного процесса, оказывает влияние на стабильность общества в целом и экономический рост в частности, выступает одним из основных ресурсов воспроизводственного процесса в экономике страны¹.

Исследователи трактуют экономическое содержание недвижимости неоднозначно, что связано с ее различными экономическими характеристиками недвижимости. Недвижимое имущество одновременно выступает для одних лиц как разновидность финансового актива (имеющего в отличие от иных активов вещную природу), для других как реальный актив, предназначенный для личного или производственного потребления.

По этой причине ряд экономистов рассматривают недвижимость, в первую очередь, в качестве экономического блага (товара)², а другие относят недвижимость к финансовым активам³. Двойственная природа недвижимости порождает использование ее полезных свойств с целью удовлетворения как личных потребностей субъектов, так в качестве капитала.

Рынок офисной недвижимости является важнейшим сегментом рынка недвижимости в современном мегаполисе, поскольку обеспечивает физическое пространство деятельности субъектов экономических отношений. Анализ практики развития рынков офисной недвижимости в российских мегаполисах показывает подавляющее влияние сегмента крупноформатной офисной недвижимости.

В настоящее время в литературе отсутствуют определения крупноформатной офисной недвижимости и рынка офисной недвижимости. В связи с этим возникла необходимость в формировании соответствующих формулировок. Учитывая текущее состояние рынков офисной недвижимости российских мегаполисов, предлагаемое определение ориентировано на применение к развитым или развивающимся рынкам недвижимости.

Крупноформатная офисная недвижимость - комплекс помещений офисного назначения, занимающих целое здание или выделенную часть здания с отдельным входом, объединенных единой инфраструктурой и находящихся в ведении одной управляющей компании.

Рынок офисной недвижимости мегаполиса - это сегмент рынка недвижимости, спрос на котором формируется за счет компаний, нуждающихся в офисных помещениях для размещения своих структурных подразделений, а предложение представлено крупноформатными офисными объектами (бизнесцентрами).

По результатам анализа методологической базы исследований были выявлены проблемы научного обеспечения процессов анализа и прогнозирования развития рынка офисной недвижимости в мегаполисе, заключающиеся в отсутствии современной классификации, соответствующей текущему уровню развития рынка, недостаточном информационном и научном обеспечении процесса анализа и прогнозирования. В результате исследования выявленных проблем был отмечен недостаток методов и инструментов, позволяющих эффективно проводить анализ и прогнозирование развития рынка офисной недвижимости в мегаполисе.

В процессе работы с офисами у участников рынка периодически возникали разногласия в трактовке того или иного термина, определения и т.п. В связи с этим отделом исследований компании ABN Realty были систематизированы основные термины и определение рынка офисов.

Арендная ставка - цена аренды офиса. Исчисляется в рублях за 1 кв.м в год (в Москве), не включает налоги.

Девелопер - вертикально интегрированная компания, работающая на рынке недвижимости. Функции: строительство зданий, владение ими, а также управление и коммерческое использование.

Залог - сумма, в размере 0,5 - 1 месяца арендной платы, которую арендатор выплачивает собственнику для резервирования помещения на период 2 - 4 недель. За данный период стороны обязуются заключить договор аренды. При заключении договора аренды залог зачитывается в арендную плату путем соответствующего уменьшения первого платежа. Если стороны не заключили договор аренды по вине арендатора, то залог не возвращается и является компенсацией, так называемой, упущенной выгоды для собственника.

Комиссия (комиссионное вознаграждение) - вознаграждение, получаемое риэлтерской компанией за посреднические услуги. Выплачивается по факту подписания договора аренды между собственником и арендатором. Оплачивается собственником, значительно реже - арендатором.

Коммерческое предложение - составленное по определенным правилам описание объекта. Включает в себя следующие пункты: размер офиса, предлагаемого к аренде; месторасположение здания; общая характеристика здания и отделки офиса; коммерческие условия (арендная ставка, порядок оплаты, операционные расходы); сроки аренды и готовности к въезду; парковка, телефония и т.д. Как правило, к коммерческому предложению прилагается поэтажный плана офиса.

Коэффициент общих площадей - маркетинговый прием повышения арендной ставки. Заключается в прибавлении к площади блока еще и дополнительной оплачиваемой площади по той же арендной ставке. КОП позволяет компенсировать "простой" площадей общего пользования: коридоры, лестничные клетки, лифтовые холлы, зону рецепции, технические помещения.

Операционные расходы - затраты на эксплуатацию здания (управление зданием, техническое обслуживание, охрана, вывоз мусора, уборка мест общего пользования, уборка снега), а также на коммунальные платежи (отопление, водоснабжение, электроэнергия). Ставка ОР- $50-90 за 1 кв.м в год. включаются в арендную ставку, либо оплачиваются арендатором по отдельному договору.

Отделка - отделка внутри офисного блока и мест общего пользования. Отделка мест общего пользования осуществляется собственником. Отделку же внутри офисного блока оплачивает арендатор, а собственник компенсирует эти затраты либо понижением арендной ставки на сумму, равную затратам на отделку, (но не более 150-200$ за 1 кв.м), либо освобождением арендатора на определенный период от арендных платежей (но не более 2-х месяцев).

Письмо о намерениях - документ, составляемый потенциальным арендатором. Выражает стремление потенциального арендатора заключить договор аренды по тому или иному помещению до определенной даты и содержит просьбу о "резервировании" собственником интересующего помещения на указанный период ведения переговоров.

Предварительный договор аренды - временный договор, заключаемый сторонами при отсутствии у собственника полного пакета правоустанавливающих документов. Например, когда здание еще не принято госкомиссией, но в нем уже технически возможно вести внутреннюю отделку под арендатора. После получения собственником всех документов стороны заключают договор аренды, а предварительный договор аренды теряет силу.

Провайдер - телекоммуникационная компания, обеспечивающая цифровую связь в здании (телефон, интернет, специализированные каналы обмена информацией и пр.)

Профессиональное управление зданием - управление зданием, включающее в себя эксплуатацию офисного здания, контроль договорных отношений с арендаторами, оперативное урегулирование претензий арендаторов. Для выполнения этих функций собственник нанимает специализированную компанию, имеющую обученный персонал и все необходимые лицензии.

Срок аренды - срок, на который заключается договор аренды. В настоящее время договора аренды заключаются на срок от 1 года до 5 лет. В новых бизнес центрах минимальный срок аренды - 3 года без права разрыва договора. После 3 лет договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон. Срок предупреждения о расторжении договора - 3-6 месяцев.

Страховой депозит - Сумма, в размере 1-2, реже 3, месяцев аренды, которую арендатор выплачивает собственнику при подписании договора аренды. Данная сумма остается на расчетном счету собственника в течение всего срока аренды. Она служит для погашения невыполненных обязательств арендатора. Страховой депозит возвращается при окончании договора аренды или зачитывается в счет последнего периода срока аренды.

Эксклюзив (эксклюзивный договор) - разновидность договора о посреднических услугах. Заключается между собственником объекта и риэлтерской компанией. Со стороны собственника эксклюзив предполагает передачу единственной риэлтерской компании полных прав на маркетинг объекта и работу с арендатором на предварительном этапе сдачи. Со стороны риэлтерской компании эксклюзив предполагает вложение средств в продвижение объекта на рынке недвижимости и максимальную концентрацию усилий на маркетинге объекта.

Отделанная поверхность (finished surface) - означает поверхность стены, потолка или пола, включая стеклянную, подготовленную для эксплуатации арендаторами, исключая толщину любых специальных материалов покрытий таких, как панели, дощатая обшивка и/или ковровое покрытие.

Доминантная часть (dominant portion) - означает часть внутренней отделанной поверхности постоянной наружной стены здания, которая составляет 50% и более вертикального расстояния от пола до потолка в заданной точке. Если ни одна из отделанных поверхностей постоянной наружной стены здания не составляет 50% и более вертикального расстояния от пола до потолка, либо если постоянная наружная стена здания не является вертикальной, доминантной частью считается внутренняя отделанная поверхность стены там, где она пересекается с чистым полом.

Общая площадь здания (gross building area) - означает общую площадь построенного здания. Эта величина обычно не используется в целях аренды.

Общая обмерная площадь (gross measured area) - означает общую площадь здания, огражденную доминантной частью, за исключением парковочных зон и погрузочных платформ (или их частей) за пределами линии здания. Эта величина обычно не используется для аренды и рассчитывается поэтажно.

Основные вертикальные сквозные проемы (major vertical penetrations) -означают лестницы, лифтовые шахты, трубопроводы, дымоходы, вертикальные воздуховоды, а также ограждающие их стены. Атриумы, световые шахты и аналогичные сквозные элементы над чистым полом входят в это определение. Это определение не включает, однако, вертикальные сквозные элементы, выполненные для частного использования арендатором, занимающим офисное помещения на более, чем одном этаже. Конструктивные колонны, отверстия для вертикальной электропроводки или телефонной разводки, а также проемы для водопроводных коммуникаций не считаются основными вертикальными проемами.

Арендная площадь этажа (floor rentable area) - представляет собой результат вычитания из общей обмерной площади этажа основных вертикальных проемов на этом этаже. Это обычно фиксированная величина на всем протяжении эксплуатации здания, которая редко зависит от изменений размеров и конфигурации коридоров.

Полезная площадь (usable area) - означает обмерную площадь офисного помещения, торгового помещения, или общественного помещения этажа. Сумма всех полезных площадей этажа равняется полезной площади данного этажа.

Офисное помещение (office area) - означает помещение, обычно предназначенное для размещения арендатором персонала и/или мебели, для которого должно быть выполнено измерение.

Торговое помещение (store area) - означает помещение офисного здания, подходящее для размещения торгового зала.

Общественная площадь здания (building common area) - означает помещения здания, обслуживающие арендаторов, площадь которых не включена в офисное помещение или торговое помещение каждого отдельного арендатора. Эти помещения могут включать: главные и вспомогательные вестибюли, атриумные пространства на уровне чистого пола, зоны стоек охраны, конференц-комнаты, веранды, помещения торговых автоматов, обеденные зоны, оздоровительные или спортивные центры, раздевалки и душевые, канцелярии, комнаты пожарной охраны, полностью закрытые дворики за пределами наружных стен, технические и служебные зоны, такие как полностью огороженные помещения с инженерным оборудованием. Исключены из общественной площади здания стоянки, части погрузочных платформ за пределами линии здания и основные вертикальные проемы.⁴

1.2 Классификация объекта на рынке гостиничного сегмента.

В сфере офисной недвижимости, как и в любой другой сфере деятельности, существуют основополагающие понятия, определения и классификации, способствующие облегчению работы брокеров и риэлторов с клиентами и заказчиками при купле-продаже или сдаче, съеме офисного помещения в аренду.

Так, для устранения двусмысленных фраз, избежание дополнительных объяснений и экономии времени, существует общеупотребительное деление офисов на классы А, В, С, D. В свою очередь, поскольку данная классификация была заимствована с Запада, а московский рынок офисных зданий имеет свою специфику, офисные здания в Москве делятся на категории "A+", "A", "A-" (или А1, А2, А3), "B+", "B" (или В1, В2), "C", "D". Данные офисные помещения являются наиболее престижными из всех существующих и отвечают, как правило, следующим критериям:

Расположение - офисы расположены преимущественно в Центральном административном округе. При этом важным критерием для такого типа офисных зданий является - близость к метро, удобный подъезд и транспортное расположение.

Тип здания - обычно бизнес-центры.

Год постройки - новое строительство (или возраст менее 3 лет) либо полностью реконструированное здание сравнительно недавней постройки.

Юридическая документация - наличие полной и правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации здания.

Управление зданием - профессиональное высококачественное управление зданием или комплексом зданий, отвечающее международным стандартам.

Конструктивные решения - обычно монолитно-каркасное или металло-каркасное здание с высотой каждого этажа не менее 3,6 метра (от фальшпола до подвесного потолка не менее 2,7 метра).

Нагрузка на межэтажные перекрытия - допустимая нагрузка 400-450 на 1 кв.м

Планировка и отделка - открытые планировки, позволяющие менять конфигурацию расположения офиса в соответствии с требованиями и пожеланиями арендатора, внутренняя отделка выполняется:

1.  

   • по авторскому дизайну (с учетом предпочтений крупнейших арендаторов);

   • по индивидуальному заказу арендатора (отделка «под арендатора») с применением высококачественных материалов.

Окна - современные высококачественные окна, большая степень естественной освещенности, красивый вид из окон.

Инженерия - лучшие современные системы инженерного оборудования здания.

Система кондиционирования и вентиляции: 4/2-хтрубная система вентиляции и кондиционирования, система климат-контроля.

Телекоммуникации - оптико-волоконные телекоммуникации, качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании.

Электроснабжение - два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания (мощность электроснабжения для низковольтных сетей арендатора должна быть не менее 50 Вт на 1 кв.м полезной площади плюс 20 Вт, дополнительно выделенных для освещения)

Парковка - наличие охраняемой автостоянки (минимум 1 место на 100 кв.м арендуемой площади). Чаще всего такие офисные здания имеют как наземную, так и подземную охраняемую стоянку.

Охрана - круглосуточная охрана, современные системы безопасности и контроля доступа в здание.

Лифты - современные высокоскоростные лифты ведущих мировых производителей.

Инфраструктура - услуги центральной рецепции на 1 этаже, кафетерий/столовая для сотрудников, банкомат, фитнесс-центр, парикмахерская и другие удобства.

Офисы класса "A+" (A1) отвечают обычно всем критериям, приведенным выше. Кроме этого, в последнее время, требования, предъявляемые к офисам класса "A+" ("A1") постоянно повышаются. Например, появились интеллектуальные здания («умные офисы»). Интеллектуальные здания - это комплексные решения, сочетающие максимально эргономичные условия труда для сотрудников и руководства, контроль и регулирование всей инфраструктуры бизнес-центра из одного места; дублирование и резервирование жизненно-важных для бизнеса системы.

Офисы класса "A" ("A2"), "A-" ("A3"), обычно, уступают по нескольким незначительным параметрам.

Офис класса "A" ("A2") - это, как правило, сравнительно недавно построенное или полностью реконструированное здание, отвечающее почти всем характеристикам офисных зданий класса "A+" (A1), однако уступающее классу "A+" (A1) по нескольким незначительным параметрам:

• отсутствие системы «умный офис»;

• несколько менее профессиональное управление зданием;

• планировка допускается не очень эффективная и большое количество офисов без окон;

• менее жесткие требования к расположению здания;

• менее развитая инфраструктура (например, возможно отсутствие ресторана).

Офис класса "A-" ("A3") - это, как правило, вновь построенное или реконструированное здание постройки середины или конца 90-х гг., которое по своим характеристикам близко к классу "A" ("A2"), но уступает ему по нескольким незначительным чертам:

• менее удачное расположение;

• менее качественная и удобная система центрального кондиционирования и вентиляции (обычно двухтрубная система вентиляции и кондиционирования или система предварительного охлаждения воздуха);

• не достаточно эффективная и рациональная планировка;

• менее известный и опытный арендодатель и сервисные службы;

• возможно отсутствие подземного паркинга, однако наземная охраняемая парковка обязательно есть.

Офисы класса"B+","B"(илиВ1,В2).

В основной своей массе офисные здания класса "B+", "B" (или В1, В2) - это бизнес-центры класса А, после 5-7 лет эксплуатации или особняки после полного переоборудования и ремонта. Реже к данному классу относят новостройки последних 10-15 лет и реконструированные административные и промышленные здания советского времени. При этом именно данный класс офисных зданий считается на рынке более востребованным, поскольку, с одной стороны, отличия офисов класса"B+", "B" от офисов класса А, не носят принципиального характера, а с другой стороны, обходятся арендаторам дешевле. Считается, что офисы класса "B+", "B" (или В1, В2) должны удовлетворять не менее чем половине критериев, предусмотренных для офисных зданий класса А.

Для офисов класса "B+", как правило, характерно:

• хорошее местоположение, доступность основных магистралей и метро, приятный вид из окна;

• юридическая документация на право собственности и эксплуатации здания оформлена полностью и правильно;

• управление зданием осуществляется службой эксплуатации здания (преимущественно российские компании) либо непосредственно силами собственника здания;

• внешний вид здания выглядит вполне респектабельно, но в отличие от класса А не имеет изысканной архитектуры; отделка помещений входной группы (фойе, лифтовые холлы) произведена на высоком уровне, но «скромнее», чем в офисных зданиях класса А;

• свободная или коридорно-кабинетная планировка, современная стандартная отделка офисов (в отделке используются хорошие материалы);

• существует система вентиляции с предварительным охлаждением воздуха, возможно использование сплит-систем кондиционирования;

• оптико-волоконная связь, услуги известных телекоммуникационных провайдеров;

• круглосуточная охрана, современные системы безопасности;

• охраняемая парковка, как правило, только наземная;

• инфраструктура: кафетерий/столовая для сотрудников, услуги центральной рецепции в холле первого этажа и др. услуги, удовлетворяющие бытовые потребности.

Офисы класса "B" ("B2") по некоторым параметрам могут уступать офисам класса "B+" (В1):

• эксплуатация зданием может осуществляться на минимальном уровне;

• могут быть проблемы с некоторыми юридическими документами;

• принудительная вентиляция.

Офисы класса С.

Это преимущественно здания советского времени постройки (НИИ, заводы и т.д), перепрофилированные под офисное использование. Офисы данного класса, как правило, характеризуются следующими чертами:

• имеют различное местоположение, как правило, находятся в спальных районах города, удаленность от метро составляет чаще всего 2-3 остановки транспортом;

• фасад здания не презентабелен и чаще всего требует косметического ремонта;

• юридическая документация на право собственности и эксплуатации здания обычно оформлена надлежащим образом, хотя и бывают проблемы с юридическими документами;

• коридорно-кабинетная система планировки. Для таких зданий характерно обилие несущих стен и коридоров. Внутренняя отделка выполняется преимущественно самим арендатором;

• кондиционирование отсутствует либо возможно наличие сплит-систем;

• телекоммуникации - телефон, выход в Интернет, нередко использование услуг коммерческих телефонных провайдеров и неизвестных провайдеров телекоммуникационных услуг;

• цивилизованной парковки чаще всего нет. Обычно - стихийная парковка либо полное отсутствие парковки.

• круглосуточная охрана;

• управление зданием осуществляется непосредственно силами владельца;

• возможны перебои с электроснабжением;

• слабая инфраструктура (столовая и др. услуги), в некоторых случаях инфраструктура отсутствует.

Офисы класса D.

Для офисных зданий данного класса присуще больше отрицательных черт, чем положительных. Как правило, это административные здания «советского» периода, требующие капитального ремонта и построенные более 15 лет назад. Такие офисы могут иметь различное местоположение и удаленность от метро, трудный подъезд и отсутствие стоянки.

Для таких зданий характерно:

• не презентабельный фасад, нередко требующий ремонта;

• отсутствие кондиционирования;

• устаревшие инженерные коммуникации;

• деревянные перекрытия и неудобная планировка;

• отсутствие специализированных служб жизнеобеспечения;

• инфраструктура отсутствует либо слабо развита (например, есть только столовая).⁵

1.3 Методика анализа отдельных сегментов на рынке недвижимости.

Анализ рынка недвижимости включает его идентификацию и интерпретацию, исходя из полезности недвижимости, ее наличия на рынке, а также предпочтений сторон сделки и покупательной способности.

Рыночный анализ для целей оценки заключается в соотнесении общего состояния рынка недвижимости, его конкретного сегмента с изучаемым объектом. В результате должен быть сформулирован вывод о том, как взаимодействие спроса и предложения влияет на стоимость оцениваемого объекта. Косвенно результаты анализа могут использоваться для определения варианта оптимального использования, динамики спроса, маркетинговых стратегий по существующей и проектируемой недвижимости, дизайна, а также прогнозирования доли рынка, которую объект может занять.

Реакция рынка на конкретный вид недвижимости зависит от спроса и конкурентного предложения недвижимости на текущий момент и в будущем. Рыночная стоимость недвижимости диктуется конкурентным потенциалом рынка. Изучение характеристик оцениваемой недвижимости позволит оценщику выявить конкурирующие объекты и сравнительные преимущества и недостатки, которые имеются у оцениваемого объекта недвижимости. Понимание влияния экономических условий на состояние рынков позволит оценщику получить важнейшую информацию, необходимую для определения стоимости тремя подходами к оценке недвижимости.

Сравнительный подход требует идентификации конкурирующих объектов недвижимости, определения степени их сопоставимости с оцениваемым объектом для объективной корректировки цены продажи аналогичной недвижимости в соответствии с меняющейся рыночной ситуацией.

Затратный подход предполагает использование рыночной информации о текущих строительных затратах и рыночных условиях применения методов. Данная информация позволяет оценщику определить размер предпринимательской прибыли, доходность строительных организаций, выявить экономические преимущества, а также уровень функционального устаревания недвижимости с момента завершения строительства.

Доходный подход требует от оценщика знания рыночной информации о занятости помещений и емкости рынка, уровне арендной платы, эксплуатационных расходах, ожидаемых ставках доходности, а также конкурентного потенциала по конкретному рынку недвижимости.

Приемы и методы анализа рынка достаточно разнообразны и зависят от рассматриваемого параметра и конкретных потребностей заказчика. В оценке нет единого мнения о том, как должны увязываться данные анализа рынка с оцениваемой недвижимостью. Тем не менее можно выделить два подхода к анализу рынка, каждый из которых предполагает рассмотрение всего спектра факторов:

1 подход — анализ от общего состояния экономики к конкретной недвижимости;

2 подход — анализ от конкретного объекта к общему положению дел в экономике.

В первом случае аналитики начинают с изучения рынка.

1 шаг — оценка рыночного равновесия. Данные о занятости и доходе населения, служат индикаторами спроса; текущая информация об объеме доступной площади помещений и строительства обеспечивает критерии предложения недвижимости со стороны конкурентов. На основе сопоставления спроса и конкурирующего предложения оценщик делает вывод о наличии равновесия на рынке недвижимости и перспективах сохранения ситуации.

2 шаг — анализ вероятного альтернативного использования недвижимости, оценка рыночной реакции на данный вариант и влияние на стоимость. Для этого рассматриваются физические и юридические характеристики оцениваемой недвижимости, а также ее окружение. Вывод — заключение о наиболее эффективном использовании оцениваемого объекта недвижимости.

Второй метод предполагает, что рыночный анализ следует начинать с изучения параметров оцениваемого объекта недвижимости, которые формируют его доходность и конкурентоспособность на конкретном рынке.

1 шаг — понимание физических, законодательных, нормативных и местных характеристик недвижимости, что позволит определить потенциальных участников рынка (покупателей, продавцов, пользователей, арендаторов и т. д.) и в конечном счете оценить динамику спроса и предложения на конкретном сегменте рынка недвижимости. Затем изучаются рыночные данные текущего и будущего спроса, объем доступного и предполагаемого предложения, определяется степень рыночного равновесия и прогнозируется конъюнктура рынка с учетом важнейших факторов (изменение численности, доходности и занятости населения, объем розничной торговли и т. д.)

2 шаг — рассмотрение наиболее вероятных вариантов использования недвижимости с точки зрения настоящей и перспективной рыночной поддержки. Вывод — определение альтернативного наиболее доходного вида пользования, соответствующего оптимальному использованию недвижимости.

Несмотря на различную процедуру указанных методов, оба преследуют одну цель: определить уровень текущей и будущей рыночной поддержки по конкретному виду пользования с учетом влияния местной экономики на конъюнктуру рынка, на котором функционирует объект оцениваемой недвижимости.

Идентификация сегмента рынка

На начальном этапе анализа рынка оценщик должен решить две взаимосвязанные задачи:

1) идентифицировать объект недвижимости;

2) идентифицировать рынок недвижимости, на котором объект конкурирует.

Изучение задания на оценку характеристик объекта недвижимости помогает оценщику определить ценообразующие и, следовательно, конкурентоспособные параметры. Анализ рынка недвижимости требует его разбивки на отдельные потребительские субрынки в целях определения конкретного конкурирующего рыночного сегмента

оцениваемой недвижимости. В результате оценщик выявляет внешние факторы, влияющие на оцениваемый объект.

Таким образом, рыночная сегментация вычленяет наиболее вероятных пользователей недвижимости из общей массы участников рынка, совершающих операции с недвижимостью. С другой стороны, на основе анализа атрибутов недвижимости выделяется масса конкурирующих объектов и определяется позиция оцениваемой недвижимости.

Качественная сегментация рынка требует изучения следующих факторов.

1. Назначение (тип использования недвижимости).

2. Физические и экономические характеристики недвижимости: " размер " число арендных договоров " потенциальные арендаторы и пользователи " физическое состояние объекта " проектные параметры и т. д.

3. Территориальные особенности рынка предполагают разбивку рынка на интернациональные, национальный, региональный, местный, городской и пригородный, в том числе выделение района или микрорайона города.

4. Замещающие объекты недвижимости, к которым относят недвижимость, аналогичную по полезности (приносимому доходу), но представляющую сегмент недвижимости другого назначения. Отбираемые объекты недвижимости должны пользоваться таким же спросом, что и оцениваемая недвижимость, и принадлежать тому же территориальному рынку.

5. Дополняющие объекты недвижимости, к которым относят недвижимость, увеличивающую привлекательность оцениваемого объекта при совместном использовании с оцениваемым объектом. (Например, наличие земельного участка под парковку или готового объекта рядом с офисным или торговым зданием.)

Итог — наложение характеристик оцениваемого объекта на соответствующий территориальный и функциональный сегмент рынка недвижимости для определения конкурирующей массы и объема предложения, включая замещающие объекты.

Анализ спроса или выявление потребностей, предпочтений и покупательной способности потребителей. Основная задача оценщика — выявление потенциальных потребителей оцениваемой недвижимости (покупателей, арендаторов или пользователей). Для этого в первую очередь необходимо определить спрос на конечный продукт или услугу, предоставляемую оцениваемой недвижимостью. Например, при оценке гостиниц следует определить число потенциальных постояльцев.

Для прогнозирования спроса важно изучить доход и возраст жителей; возможности миграции, будущую инфляцию, информацию о наличии земельных участков, качество инфраструктуры в районе объекта недвижимости. Особенностью текущего состояния российской экономики является тенденция территориального перемещения капитала из традиционно активных инвестиционных зон в пассивные регионы, но имеющие хороший потенциал развития. Так, московские инвесторы активно скупают недвижимость в северо-западных и южных областях европейской части России.

Конкурирующее предложение представляет список существующих и строящихся объектов, сопоставимых по потребительским и инвестиционным характеристикам с оцениваемым объектом. При этом необходимо учитывать, что часть проектов не будет доведена до конца, а определенная часть имеющихся объектов будет выведена из конкурентной борьбы. В процессе анализа конкурирующих объектов недвижимости следует учитывать следующие факторы:

• динамика коэффициентов загрузки;

• объем нового строительства (проекты в стадии планирования и в стадии строительства);

• текущее предложение объектов недвижимости (количество и качество конкурирующих объектов недвижимости);

• реконструкция в целях изменения назначения недвижимости;

• наличие свободных земельных участков;

• динамика цен на строительную продукцию, услуги девелопмента, земельные участки;

• соотношение объектов недвижимости, предназначенных для сдачи в аренду, и объектов, используемых собственниками;

• особые экономические условия и обстоятельства;

• влияние законодательных и нормативных ограничений (строительные нормы и правила, положения о зонировании и др.).

Рыночное равновесие по недвижимости обычно достигается в краткосрочном плане, так как постоянство предложения недвижимости и стабильность цен длятся недолго. При увеличении спроса цены и арендная плата растут опережающими темпами из-за необычайно высокой длительности и сложности строительного процесса. Такимобразом, для рынка недвижимости характерен дисбаланс и точка равновесия достигается редко. Избыточное предложение недвижимости усугубляется завершением строительства уже начатых объектов и еще больше увеличивает дисбаланс.

Качественная характеристика рынка недвижимости аналитиками дается в следующих определениях: активный рынок и «вялый» рынок.

Активный (сильный) рынок — это рынок опережающего спроса и отстающего предложения и, как следствие, — рост цен. Активный рынок называют рынком продавцов недвижимости, потому что последние могут диктовать более высокие цены. «Вялый» (слабый) рынок — это рынок покупателей, поскольку у них имеется преимущество, обеспечиваемое падением спроса на фоне относительного роста предложения. Покупатели данной ситуации формируют снижение цен.

Однако на практике аналитики избегают простых формулировок. Так как спрос и предложение могут взаимодействовать нестандартно, активность рынка недвижимости циклична и характеризуется периодами подъема и спада. Цикл рынка недвижимости испытывает влияние краткосрочных и долгосрочных факторов. Долгосрочный цикл зависит от изменений характеристик текущей занятости, численности населения и уровня доходов. Краткосрочный цикл зависит главным образом от доступности альтернативных источников финансирования, уровня незанятой недвижимости и емкости рынка, массовой миграции рабочей силы.

Глава 2. Анализ рынка недвижимости офисных помещений.

2.1 Современное состояние и проблемы развития рынка в Р.Ф., в других регионах страны.

Самый очевидный способ обзавестись офисом – стать его владельцем, однако на практике найти небольшое помещение в таких деловых районах как Нижний Манхэттен, Лондонский Сити или Кенэри-Уорф не так просто. Хозяева современных бизнес-центров редко практикуют «мелкую нарезку», предпочитая работать с корпорациями, занимающими большие площади. По данным агентства недвижимости Knight Frank, в Лондонском районе Кенэри-Уорф всего 10% офисов принадлежит занимающим их фирмам, остальные сдаются в аренду. При этом 85% составляют крупные арендаторы (от 6 тыс. кв. м). Доля тех, кто занимает меньше 1 тыс. кв. м, – лишь около 2%. Аналогичная ситуация наблюдается в Цюрихе, Париже и Гонконге. Особняком стоит разве что Манхэттен, где 75% арендаторов – компании с штатом до 300 человек. По мнению экспертов, этот феномен объясняется тем, что остров начал застраиваться очень давно, и на Манхэттене осталось очень много старых бизнес-центров. За счёт своего удачного расположения они до сих пор востребованы и позиционируются как офисы класса А.

Спрос на маленькие офисы в крупных бизнес-центрах эксперты оценивают как высокий, поэтому во время поисков объекта следует быть готовым к столкновению с конкурентами и ценовым манёврам продавца. Если суммировать все текущие расходы по содержанию недвижимости, включая налог для нерезидентов, идея стать собственником уже не выглядит такой заманчивой.

Разумной альтернативой является аренда. В крупных бизнес-центрах за рубежом можно снять офис на срок от одного месяца до года. По оценке Cushman & Wakefield, сегодня средняя арендная ставка на офисные помещения класса А в Лондоне составляет £103 за кв. фут в год, в Нью-Йорке – $101 за кв. фут. Средний уровень арендной платы в Цюрихе – 760 швейцарских франков за кв. м в год, в Дубае – 230 дирхамов за кв. фут в год, в Сингапуре – 10 сингапурских долларов за кв. фут в месяц. Как правило, в цену включены налоги и затраты на обслуживание.

Чем меньше срок аренды, тем выше ставка, таким образом собственник старается минимизировать свои потери в случае, если клиент решит освободить помещение раньше оговорённого срока. В крупных бизнес-центрах условия бывают весьма жёсткими, в договор включают крупные неустойки при досрочном расторжении контракта арендатором.

Однако главная проблема – поиск подходящих вариантов. Помимо небольшой площади, офис для представительских целей должен отвечать ряду требований: расположение в престижном районе с хорошей транспортной доступностью, солидное здание, качественный интерьер. Кроме того, бизнес-центр должен предоставлять разнообразный сервис, начиная от услуг водителя и секретаря и заканчивая поваром. Последнее отнюдь не прихоть: в ряде случаев, когда требуется особая конфиденциальность, ресторан может оказаться неподходящим местом для деловых встреч. В отличие от стандартного сервисного пакета управляющей компании, подобные услуги оплачивают сдельно.

В последнее время популярна краткосрочная и разовая аренда, так называемые «офисы на час». Бронировать их в любом городе мира можно через специальные онлайн-сервисы. В заказ входят дополнительные опции: трансфер, организация питания, предоставление услуг переводчика и всего необходимого деловому человеку за рубежом. Такие офисы расположены в центральных деловых районах, легко доступных от ближайшего аэропорта или железнодорожного вокзала и станции метро. Помещения недавно ремонтировались и обставлены качественной мебелью. Площадь рабочего пространства варьируется от несколько десятков до 100 кв. м, иногда больше. По сравнению с классическим вариантом аренды важное преимущество «офиса на час» в том, что каждый объект подбирается индивидуально, без привязки к конкретным бизнес-центрам. Чаще всего речь идёт об аренде переговорной (boardroom), места для презентации проектов (theatre) или совместной работы с партнёрами (т. н. cabaret). В базовый набор входят доступ в интернет, компьютеры, электронная доска, чай или прохладительные напитки. За отдельную плату возможны дополнительные услуги. Сервис предоставляет персонал бизнес-центра, качество обслуживания на месте контролирует представитель фирмы по бронированию. Данный вид бизнеса требует глобальности, оперативности, высокого уровня сервиса. Крупных игроков на этом рынке пока немного – полный спектр услуг в онлайне предлагает не более десятка фирм, например, Regus и Premier Business Centers. Помимо этих международных компаний, на рынке работают несколько сотен местных операторов, помогающих быстро арендовать офисы и организовывать деловые командировки в пределах одной страны. Именно на них приходится большинство заявок на аренду.⁶

Состояние рынка офисной недвижимости - это в определенной степени показатель уровня деловой активности города, региона, а, следовательно, своеобразный барометр состояния его экономики. Благоприятная экономическая ситуация находит отражение в высоком объеме спроса на объекты деловой недвижимости, а влияние экономического кризиса на рынок коммерческой недвижимости демонстрирует падение арендных ставок и ценовых показателей продажи объектов.

Таким образом, за период кризиса произошло снижение арендных ставок на офисную недвижимость всех классов: от престижного класса «А» до «эконом – класса». Даже владельцы крупных бизнес - центров сегодня вынуждены идти на ценовые уступки арендаторам.

Крупный бизнес, на который, главным образом, делают ставку владельцы бизнес-центров и офисных комплексов элитной категории, сильнее всего пострадал от кризисных явлений. Так в результате сокращения прибыли от собственной деятельности, увеличения затрат, повлекших как прекращение деятельности по некоторым направлениям, так и определенную корректировку стратегий развития, потенциальные арендаторы элитной офисной недвижимости оказались неплатежеспособными. Как следствие, арендодатели вынуждены делать ставку на средний и малый бизнес, а значит - уступать в цене. При этом приходится дробить крупные арендуемые площади на более мелкие. Ситуация привела к тому, что в отдельных случаях арендодатели готовы сдавать свои объекты практически по цене эксплуатации, чтобы привлечь покупателя хотя бы на какой-то процент сдаваемых площадей и по крайней мере не работать в убыток.

Цена продажи. Относительно объектов продажи офисной недвижимости стоимость квадратного метра снизилась приблизительно на 15%. При этом, если речь идет непосредственно о той или иной сделке, собственник объекта, как правило, согласен пойти на значительные уступки в цене, так что в реальности к проценту удешевления прибавляется также существенная скидка на торг, и данный показатель достигает порядка 20%. (данные на 10.09.13).

Структура спроса. Обнадеживающим для рынка офисной недвижимости Иваново является тот факт, что в силу его молодости и пока еще недостаточного развития, по показателю качественных площадей на 1 000 жителей приходится 220 кв.м. качественных офисов, потенциальный спрос на качественные офисы в Иваново пока еще далек от насыщения. Восстановлению баланса в данном случае препятствует механизм отложенного спроса: в условиях кризиса многие арендаторы отложили программы расширения своих компаний до лучших времен, так же поступают и арендаторы, планировавшие переезд в более комфортабельные, престижные, а, следовательно, затратные условия. Напротив, компании занимаются поиском более выгодных арендаторов, активно освобождают помещения банки (переезжают в небольшие помещения), бизнесы, связанные с услугами и поставками, мебельные компании. Свой вклад в формирование отложенного спроса вносят также арендаторы, ожидающие «падения» арендных ставок Эффект отложенного спроса, сформировавшийся в избыточное предложение, нашел наибольшее отражение в сегменте деловой недвижимости в центре города.

Рассмотрим предложения по продаже объектов коммерческой недвижимости.

Таблица 1. Предложения по продаже коммерческой недвижимости ( административных зданий)

Диапазоны стоимости продажи (прав собственности) коммерческой недвижимости в Ивановской области в зависимости от местоположения
Офисы / административные здания	Площадь помещения, кв.м.	Диапазон цен 1 кв.м, в рублях	Средняя цена 1 кв.м, в рублях
Лежневский район	До 500 Свыше 500	13000-15000 10500-13000	14000 11750
Вичугский и Родниковский районы	До 500 Свыше 500	12000-15000 9500-12000	13500 10750
Кинешемский и Заволжский Районы	До 500 Свыше 500	13000-15000 10500-13000	14000 11500
Юрьевецкий и Пучежский районы	До 500 Свыше 500	12000-15000 9500-12000	13500 10500

Цена конкретного объекта определяется с учетом рассмотрения его особенностей: площади, места расположения, уровня развитости инфраструктуры, возможной прибыльности его предполагаемого использования.

В последние три квартала наблюдался незначительный рост среднего уровня ставок аренды в торговых центрах. Индексация проходит в основном в центральных объектах.

Базовые ставки аренды производственных помещений колеблются от 50 до 200 руб./кв.м, офисов – от 200 до 800 руб./кв.м, торговых площадей от 400 до 1500 руб./кв.м. в месяц. В общем объеме спроса на аренду наибольшая доля в структуре приходится на торговые площадью до 30 кв.м. Именно на эти варианты установлены самые высокие арендные ставки. В отдельных случаях возросли арендные ставки от 5 и даже до 25 процентов на офисные и торговые помещения.

Таблица 2. Арендные ставки на рынке недвижимости Ивановской области

№	Тип нежилых помещений	Диапазон, руб./кв.м
		Минимум	Максимум
	Административно – офисные помещения
1	объектов, располагающихся на центральных улицах города с качеством внутренней отделки приближенной к евро-стандарту (класс В)	400	800
2	объектов, располагающихся на центральных улицах города с качеством внутренней отделки эконом - класса	350	700
3	объектов, располагающихся на окраине города с качеством внутренней отделки приближенной к евро- стандарту (класс В)	250	500
4	объектов, располагающихся на окраине города с качеством внутренней отделки эконом - класса	200	450
	Торговые помещения
5	объектов, располагающихся на центральных улицах города с качеством внутренней отделки приближенной к евро-стандарту (класс В)	500	1000
6	объектов, располагающихся на центральных улицах города с качеством внутренней отделки эконом - класса	360	800
7	объектов, располагающихся на окраине города с качеством внутренней отделки эконом - класса	350	500
	Производственные помещения
8	Отапливаемые помещения	100	200
9	Холодные помещения	50	100

Размер арендной платы за 1 кв.м конкретного объекта определяется с учетом рассмотрения его особенностей: места расположения, прибыльности его предполагаемого использования.

Можно отметить, что наибольшая арендная ставка наблюдается у торговых объектов недвижимости, на втором месте – офисные. Самые дешевые – производственно-складские помещения. Ставка арендной платы у торговых и офисных помещений в большей степени зависит от места расположения объекта. В центральной части города ставка арендной платы существенно выше. Ставка арендной платы по производственно-складским помещениям не так сильно зависит от места расположения объекта. Наибольшим фактором, влияющим на ставку арендной платы по производственно-складским помещениям, является физическое состояние объекта и наличие / отсутствие инженерных коммуникаций.

Ситуация на рынке коммерческой недвижимости в целом остается хоть и стабильной, но можно отметить наличие факторов неопределенности. Внешние экономические факторы и прогнозы в Российской Федерации, в Ивановской области в настоящее время не являются благоприятными, прогнозируется рецессия промышленного производства. В таких экономических условиях торговые операторы не готовы к активной экспансии. В результате не смотря на то, что большинство объектов фактически заполнены на 100 %, дефицита предложения не наблюдается. Существующая ротация арендаторов в таких условиях полностью поглощает как новые, так и высвобождающиеся площади, что позволяет сохранять баланс спроса и предложения. Тем не менее, некоторые управляющие компании заявляют о намерении в первом-втором кварталах2014 года индексировать ставки аренды. Это касается не только как краткосрочных, так и долгосрочных договоров.

Основными ценообразующими факторами для объектов недвижимости являются:

•Фактор масштаба (строительный объем, общая площадь).

•Фактор местоположение.

•Фактор совокупного износа.

•Фактор класса качества здания.

•Фактор класса конструктивной системы.

• Фактор на дополнительные улучшения.

Фактор масштаба учитывает, что объекты меньшей площади в пересчете на единицу площади стоят дороже, а большей площади – дешевле. Это связано с повышением платежеспособного спроса на объекты меньшего масштаба.

Фактор местоположение – один из основных ценообразующих факторов для объектов недвижимости – здесь особое внимание уделяется транспортной развязке (доступности), в том числе наличию железной дороги, близости районных и областных центров. Чем лучше транспортная доступность и ближе областной или районный центр, тем выше стоимость объекта.

Фактор совокупного износа учитывает степень износа объекта недвижимости, соответственно чем больше износ, тем меньше стоимость.

Фактор класса качества здания учитывает класса качества здания. Различают 4 класса качества здания: “Econom”, “Standard”, “Premium”, “De luxe”, что соответственно отражается на их стоимости.

Фактор класса конструктивной системы учитывает класс конструктивной системы. В каждом классе качества здания имеются 7 классов конструктивной системы, которые различаются основным материалом ограждающих и несущих конструкций, что соответственно отражается на их стоимости.

Фактор на дополнительные улучшения учитывает дополнительные улучшения здания (новые технологии), которые не учитываются в классах качества зданий, что соответственно отражается на их стоимости.⁷

2.2 Современное состояние и тенденции развития рынка в Ивановской области

Основными чертами рынка офисныхбизнес-центров г. Иваново являются:

• незрелость рынка и как следствие - отсутствие единых общепринятых норм классификации;

• завышение классности объектов;

• информационная закрытость.

Общими тенденциями, характеризующими нынешнее состояние рынка офисной недвижимости Иваново можно назвать определенное оживление спроса на офисы высокого класса со стороны компаний, рост, цен аренды и продажи.

На рынке все также сохраняется высокий уровень вакантных площадей в отдельных офисных бизнес-центрах (главным образом высокого класса).

Факторами будущего развития офисного сегмента являются:

Позитивные

• улучшение общих показателей состояния экономики (объем промышленного производства, объем инвестиций в основной капитал);

• рост количества новых предприятий малого и среднего бизнеса;

• снижение доли вакантных площадей по сравнению с прошлым годом.

Негативные

• остановка некоторых проектов в связи с нехваткой финансирования.

Учитывая позитивные изменения в экономике страны и рост количества вновь регистрируемых предприятий в среднесрочной перспективе можно прогнозировать незначительный рост либо стабильность спроса на офисные помещения. Ожидается, что на рынке сохранится тенденция роста долларовых цен и арендных ставок, особенно в качественных бизнес-центрах с низким уровнем свободных площадей.

В более долгосрочной перспективе спрос на офисные помещения будет напрямую зависеть от темпов деловой активности и общей макроэкономической ситуации города.

Перспективы развития сегмента офисной недвижимости г. Иваново обусловлены текущим статусом города, который благодаря переносу в него функций столицы за относительно короткий срок превратился в деловой центр республики, с постоянно растущим количеством частных и государственных предприятий и учреждений. Благодаря этому, рынок офисной недвижимости г. Иваново имеет высокий потенциал для роста в перспективе и остается довольно привлекательным направлением на рынке недвижимости столицы в средне- и долгосрочном плане.

На сегодняшний момент в Иваново представлено 14 специализированных офисных бизнес-центров:

1. Время, бизнес-центр (г. Иваново)Адрес: Посадский пер, 4

2. KVADROCITY, бизнес-центр (г. Иваново)Адрес: Пушкина площадь, 13

3. Аристократ, деловой центр (г. Иваново)Адрес: Лежневская, 119

4. ДербеневЪ-Центр, торгово-офисный центр (г. Иваново)Адрес: Жиделева, 21

5. Premium Plaza, бизнес центр (г. Иваново)Адрес: Шереметевский проспект, 85г

6. Августин, торгово-офисный центр (г. Иваново)Адрес: 10 Августа, 43

7. На Советской, бизнес-центр (г. Иваново)Адрес: Советская, 22

8. Петровский, торгово-офисный центр (г. Иваново)Адрес: Революции площадь, 7

9. Славянский, бизнес-центр (г. Иваново)Адрес: Лежневская, 183 к1

10. Главк, бизнес-центр (г. Иваново)Адрес: Шереметевский проспект, 94

11. Rocco Center, офисно-деловой центр (г. Иваново)Адрес: Наговицыной-Икрянистовой, 6

12. Вознесенск, деловой центр (г. Иваново)Адрес: 8 Марта, 32а

13. GrayHouse, офисный центр (г. Иваново)Адрес: Дзержинского, 39

14. Офисный центр на Почтовой, 6а (г. Иваново)Адрес: Почтовая, 6а

15. ОПС, деловой центр (г. Иваново)Адрес: Варенцовой, 9/18

16. Меланж, торгово-офисный центр (г. Иваново)Адрес: 15-й проезд, 4

По административному делению Иваново делится на три района: Ленинградский, Фрунзенский и Октябрьский.

Стоимость предложений по продаже офисной недвижимости варьируются в диапазоне от 35000 до 75000 руб./кв.м. В Иваново представлены офисные центры класса А, B, B+, бывшие административные помещения (в основном класса В) и непрофильные здания переоборудованные под офисы (классы B, B-,C).

.

Рисунок 1.

Количество обращений по сферам деятельности арендаторовпо итогам 1-2 кварталов 2014 г

Рисунок 2.

2.3 Перспективы развития рынка офисных помещений в Ивановской области

На сегодняшний день экономическая ситуация в России и в мире в целом очень неоднозначна. Практически все сферы предпринимательской деятельности почувствовали на себе последствия кризиса, исключением не является и рынок коммерческой недвижимости.

Изменение макроэкономической ситуации существенно скорректировало тренды развития коммерческой недвижимости. В 2013 году все аналитические обзоры пестрели информацией о бурном развитии рынка коммерческой недвижимости. Однако сейчас эксперты все более осторожнее в своих прогнозах.Рынок офисной недвижимости г. Иваново также можно рассматривать с позиции до и после кризиса. За 2013 год было введено в эксплуатацию 6 объектов, имеющих в своем составе офисные помещения. Часть этих помещений представляют собой встроенные площади в жилых домах. Таким образом, на начало 2014 года общий объем предложения офисов насчитывает 145 тыс. кв.м. (не учитываются нежилые помещения, расположенные на первых этажах жилых домов), причем основную часть (74%) составляют офисные помещения класса «В» и «А». Это реконструированные, не предназначенные изначально для размещения офисов здания (помещения бывших НИИ, административные здания производственных предприятий, бывшие здания социального назначения). Треть всех офисных помещений (26%) составляют помещения класса «С».

Сегментация офисных помещений по классам

Рисунок 3.

Наибольшая концентрация объектов офисной недвижимости приходится на центр города. В этом районе сосредоточено 48% всех офисных объектов. Условно границы этого района можно провести по ул. Жарова, ул. Садовая, ул. Бубнова, ул. Маяковского.

Соответственно можно говорить об определенных тенденциях формирования в Иванове так называемого «центра деловой активности». Еще полгода назад (до ноября 2012года) рынок офисной недвижимости развивался динамичными темпами и уровень свободных помещений класса «В», «С» и «А» был незначителен (около 1% от общего объема офисных помещений, что говорило о их высокой востребованности). Однако сейчас ситуация складывается иначе: на улицах города не редкими стали вывески на зданиях: «Сдается в аренду».

В условиях сложившейся экономической ситуации предложение значительно превышает спрос. Многие компании снижают потребности в офисных площадях либо вообще уходят с рынка. Это приводит к увеличению доли вакантных площадей офисных помещений всех классов. Объем этих площадей уже увеличился на 6% и данный процесс будет продолжаться в ближайшее время.

Наибольшие трудности сейчас испытывают те объекты, которые были введены в эксплуатацию в конце 2013 года. Процент их заполнения составляет не более 75%. Владельцам этих объектов приходится значительно снижать арендные ставки, чтобы привлечь арендаторов. У некоторых объектов это снижение составило до 30%.

Что касается ценовой ситуации на рынке офисной недвижимости, то с конца 2013 года наблюдаются определенные колебания арендной ставки. Связано это в первую очередь с тем, что арендаторы стали подыскивать для себя более приемлемый в экономическом отношении вариант, в целом снижение стоимости на офисные помещения составило от 3 до 15 %.

Динамика арендных ставок за последние полгода

Рисунок 4.

По оптимистическим прогнозам в ближайшее время планируется ввести в эксплуатацию офисные объекты класса «А», а также несколько новых торгово-офисных центров. При этом общий объем рынка увеличится на 50% и составит 220 тыс. кв.м. Важно учитывать тот факт, что сроки многих заявленных к реализации проектов сдвинуты до «лучших времен». Однако время, когда было достаточно построить здание поближе к центру города и оно обязательно будет востребовано прошло.

Тенденции развития Ивановского рынка офисной недвижимости таковы, что если есть желание строить или продолжать строительство, то для успешной реализации строительного проекта, нужно четко представлять всех игроков на рынке, сегмент потребителей и качество объекта, заранее продумывать концепцию будущего объекта и уже на стадии строительства приступать к подбору основных арендаторов. Только так можно добиться того, чтобы Проект был успешно реализован.

Что касается спроса, то здесь надо отметить, что традиционными флагманами в поглощении площадей – банки, финансовые организации – в этом году таковыми уже не будут. В основном эти игроки либо отказались от развития, либо сокращают имеющиеся площади, чтобы сократить затраты на аренду после сокращений персонала – прошедших и предстоящих.Специалисты компании «DDA-Consulting» полагают, что, вероятно, продолжится сокращение ставок аренды, перераспределение спроса и рост объема вакантных помещений, однако, обвального падения рынка офисов ожидать все же не стоит, а оживление на рынке произойдет с первыми признаками оздоровления экономики.⁸

Заключение

1. .Размер арендной ставки в Иваново и в области варьируется от 150 руб./кв.м./мес. до 1 500 руб./кв.м./мес. в зависимости от района. При этом более 60% ставок принадлежат диапазону от 400 руб./кв.м./мес. до 750 руб./кв.м./мес.

Среднее значение арендной ставки составляет 655 руб./кв.м./мес.

1. Средние арендные ставки города: Лежневский район – 693 руб./кв.м./мес.,Вичугчкие и Родниковские районы– 606 руб./кв.м./мес., Юрьевецкий и Пучежский райоы – 497 руб./кв.м./мес.

2. Наибольшая часть предложения по аренде офисной недвижимости (38,97%) принадлежит Ивановскому району города.

3. Рынок продажи офисных помещений в Иваново отличается сравнительно небольшим количеством предложений (всего 249 объектов). Диапазон ценовых показателей достаточно широк, при этом 70% цен лежат в интервале 40 000 – 80 000 руб./кв.м., диапазон от 80 000 руб./кв.м. до 130 000 руб./кв.м. формируют объекты, находящиеся на красной линии, в основном, в нововведенных зданиях, отличаются наличием евроремонта, объекты дороже 130 000 руб./кв.м. располагаются в специализированных бизнес-центрах.

4. Факторы, повлиявшие на снижение цен: снижение производства и сокращение рабочих мест привели к снижению доходов населения и росту безработицы (этот фактор исключает возможность накопления для приобретения недвижимости); существенно возрос объем предложения (в том числе за счет объектов, находящиеся на стадии строительства).

5. Снизившиеся цены дают новые возможности для покупателей приобрести недвижимость по выгодным ценам, которых не было до кризиса.

6. Рост предложения продлится до начала 2013 г., что связано с завершением ввода тех проектов, которые находятся в зрелой стадии строительства и финансируются согласно докризисным договоренностям.

Прогнозируется замедление снижения цен с дальнейшей стабилизацией и началом активности на рынке офисной недвижимости.

Список использованной литературы

1. 1.Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

2. Гражданский Кодекс РФ

3. Горемыкин В. А. Экономика недвижимости. М., 2010

4. Грибовский, С. В. Оценка стоимости недвижимости : учеб. пособие. М.: Маросейка, 2009.

5. Дюкова О.М., Пасяда Н.И. Управление развитием недвижимости: Учебное пособие.– СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2009.

6. Журавлев Н. В. Экономическая сущность недвижимости в рыночной экономике // социально-экономические явления и процессы,№1, 2012

7. Попов Г. В. Основы оценки недвижимости. -М.: РОО, 2006.

8. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости: Учебное пособие/Пер, с англ. - М.: РИО Мособлуприолитрафиздата, 2005.

9. Грибовский СВ. Оценка стоимости недвижимости.- М.: Интерреклама , 2005.

10. Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты.- М.: HHOPA-M, 2007.

11. Коростелев С. П. Оценка коммерческой недвижимости, 2007.

12. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. М- Финансы и статистика, 2008.

13. Сивкова Л.А. Недвижимость: маркетинг, оценка. М.: Юридический бюллетень предпринимателя, 2006

14. http://www.dda-consult.ru/home/kompas

15. http://ivanovo.tradeis.ru/stroitelstvo/cat/biznes_centry

16. http://robb.report/article/?articleid=2758&rubricid=9

17. http://russtroy.ru/news/2013-08-19-kompaniya-abn-realty-sistematizirovala-osnovnye-terminy-i-opredeleniya-rynka-ofisov.html

1^ Журавлев Н. В. Экономическая сущность недвижимости в рыночной экономике // социально-экономические явления и процессы,№1, 2012

2^ Асаул А. Н. Экономика недвижимости. СПб., 2007, Горемыкин В. А. Экономика недвижимости. М., 2010.

3^ Балабанов И. Т. Экономика недвижимости. СПб., 2008, Щербакова Н. А. Оценка недвижимости: теория и практика. М., 2011.

4^ http://russtroy.ru/news/2013-08-19-kompaniya-abn-realty-sistematizirovala-osnovnye-terminy-i-opredeleniya-rynka-ofisov.html

5^ http://kommersanty.ru/article/view/64

6^ http://robb.report/article/?articleid=2758&rubricid=9

7^ http://rosbisnes.ru/files/2kv2014.pdf

8^ http://www.dda-consult.ru/home/kompas

42

Код для цитирования: Скопировать