VII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2015

В данной статье последовательно рассмотрены основные ошибки инвестора при инвестировании в объекты недвижимости, а также предпосылки для их избегания.

Не опытные инвесторы в недвижимость и первичные покупатели жилья сталкиваются с различного рода проблемами на развивающемся рынке недвижимости. Когда речь идёт о покупке или продаже недвижимого имущества, имеется возможность приумножить свои деньги, но это не так просто. Однако, избегая некоторых ошибок, можно добиться намеченных целей.

1. Недостаток поиска.

Перед покупкой, необходимо сравнить объекты, имеющие различные особенности, отвечая на многие вопросы, и попытаться определить, действительно ли данная покупка стоит денег. Таким образом, осмотрительность, при покупке недвижимости, должна быть наиболее тщательной.

Потенциальный покупатель не только должен задавать необходимые вопросы по поводу объекта, но он также должен расспросить о районе, в котором находится объект вложения. В конце концов, какая может быть польза от хорошего дома, если рядом с ним находится ночной клуб, известный своими громкими ночными вечеринками?

Имеется следующий список вопросов, которые инвесторы должны задавать, расспрашивая об объекте недвижимости:

1. Инфраструктура объекта.

В первую очередь необходимо узнать, способен ли объект недвижимости обеспечивать комфортное проживание.

В данный перечень входят следующие вопросы:

• Имеется ли дополнительный сервис (спортивный зал, медицинские услуги, бассейн, и т.д.) в котором потребитель желает приобрести недвижимость и какие из вышеперечисленных услуг могут быть платными?

• Как охраняется объект?

• Имеется ли автомобильная парковка?

• Есть ли телефонная связь, интернет, телевидение?

• Имеется ли вблизи торговый центр, школа, детский сад, продуктовый магазин, рынок, аптека, медицинские и развлекательные учреждения, а также зоны отдыха?

• Какова транспортная доступность данного объекта недвижимости?

• Каков уровень шума и чистого воздуха?

1. Местоположение объекта.

В данном разделе необходимо узнать особенности района, экологическое состояние, в котором расположен объект, и прочие положительные и отрицательные стороны.

1. Планировка объекта.

Основными являются следующие вопросы: имеются ли смежные или проходные комнаты, как расположены окна и куда они выходят, где размещены кухня и санузел, есть ли кладовые помещения, балкон или лоджия, эркеры, ниши для хранения.

1. Форма собственности объекта.

Необходимо узнать может ли объект быть передан в полное пользование или только на правах аренды.

1. Состояние объекта.

Состояние объекта играет ключевую роль в его стоимости. При существовании некоторых подозрений по поводу состояния объекта, инвестор может привлечь независимую экспертизу [5].

2. Низкое финансирование.

Достаточное финансирование можно обеспечить с помощью ипотечного кредита. В настоящее время имеется большое количество вариантов ипотеки. Цель этих ипотечных кредитов – позволить покупателям получить определённые объекты, которые, в противном случае, не могли бы их себе обычно позволить с помощью более традиционных ипотечных соглашений.

К сожалению, многие покупатели, получившие ипотечный кредит, в конечном счёте, имеют проблемы с его выплатой. Дело в том, что покупатель недвижимого имущества должен убедиться в том, что он имеют финансовую гибкость для осуществления платежей при возможных непредвиденных обстоятельствах.

3. Принятие решений индивидуально.

Многие покупатели думают, что они все это знают, или, что они могут осуществить реальную сделку по недвижимости самостоятельно. Процесс осуществления сделки может не пойти гладко при отсутствии достаточного количества опыта в этом деле. Если сделка пойдёт ни в пользу покупателя, тяжело будет её исправить в случае необходимости.

Инвесторы в недвижимость должны использовать все ресурсы и «подружиться» с экспертами, которые могут помочь им сделать правильный выбор. Привлечение экспертов зависит от размеров и стоимости объекта. Список потенциальных экспертов должен, как минимум, включать подкованного агента по недвижимости, компетентного мастера на все руки, хорошего адвоката и представителя страховой компании. Эти специалисты должны быть способны предупредить инвестора о каких-либо недостатках в объекте недвижимости или районе. В случае с адвокатом, он должен быть в состоянии предупредить о каких-либо дефектах в правах или сервитутах, которые имеют вероятность быть.

4. Переплата.

Вопрос переплаты частично связан с осуществлением достаточного поиска объектов недвижимости. Поиск подходящего объекта может быть затратным по времени, а также являться обескураживающим процессом. В конечном счёте, когда потенциальный покупатель, наконец-то находит объект недвижимости, который на самом деле отвечает его потребностям и желаниям, покупатель стремится к тому, чтобы продавец принял предложение.

Проблема состоит в том, что цена на данный объект может быть завышена. Слишком высокая цена объекта может иметь «водопад» проблем. Покупатель, в конечном счёте, может решиться на сделку и взять на себя слишком много долгов, создавая более высокие платежи по объекту, чем он может себе позволить. Таким образом, осуществление вложений может занять непредвиденно большое количество времени для того чтобы окупить инвестиции.

Чтобы выяснить, имеет ли объект вложения высокую цену, необходимо начать с поиска похожих проданных домов в этой местности, за недавние несколько месяцев. Любой брокер по недвижимости должен быть в состоянии предоставить эту информацию с относительной легкостью (в частности, с доступом к различным риелторским базам данных агента по недвижимости). Но в качестве запасного варианта, или если не использовать услуги риелторов, достаточно просто посмотреть на сопоставимые дома в местной газете, и узнать, за какую цену они предлагаются. Логика диктует то, что если дом не имеет уникальные характеристики, которые могут повысить его ценность с течением времени, покупатель должен рассмотреть какие-либо предложения в соответствии с другими домами, продающимися в окрестности.

Покупатель должен понимать, что всегда есть другие возможности, и даже если переговорный процесс становится увязшим или проваливается, шансы в пользу покупателя, так как есть возможность найти другой объект, который будет удовлетворять его потребностям. Вопрос в том, насколько терпеливым сможет быть покупатель в процессе поиска.

5. Недооценка расходов.

Каждый владелец может свидетельствовать о том, что непосредственное использование объекта это намного больше, чем просто осуществление ипотечного платёжа по нему. Имеется большое количество дополнительных расходов по объекту недвижимости, которые в свою очередь необходимо учитывать. В отличие от аренды, есть расходы на обслуживание объекта. Они включают в себя расходы, связанные с обустройством помещения и содержанием всей техники, не говоря уже о стоимости структурных изменений в самом объекте, или таких вещей, как страхование и налог на имущество.

Дело в том, что неопытные инвесторы склонны забывать про эти расходы, в погоне за своим приобретением. Одной из причин может быть временная специализация инвестора на объектах недвижимости более низкого класса, а также нехватка опыта.

Для того чтобы избежать непредвиденных проблем в этой области, необходимо оценить заранее список всех возможных расходов, связанных с содержанием объекта. После того, как эти цифры будут просуммированы, инвестор сможет получить наилучшее представление о том, сможет ли он позволить себе объект недвижимости или нет. Вдобавок к этому, определение расходов до покупки недвижимости является важным, так как прибыль инвестора напрямую зависит от количества времени, потраченного на покупку объекта, его улучшение и перепродажу. Инвестор также должен обратить особое внимание на краткосрочные финансовые затраты, плату за досрочное погашение кредита, а также любые штрафные санкции при страховании или коммунальные услуги, которые могут быть понесены при реализации объекта в краткосрочный период.

Резюмируя, можно отметить, что реальность такова, если бы инвестировать в недвижимость было легко, то каждый бы смог это осуществить. К счастью, многие из трудностей инвесторы терпеливо могут избежать с должной добросовестностью и надлежащим планированием, перед тем как контракт по приобретению будет подписан.

Список использованных источников:

1. Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (с изменениями и дополнениями);

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) часть 1, часть 2, часть 3, часть 4.

3. Гражданского процессуального кодекса РФ (ГПК РФ) от 14 ноября 2002 г. N 138-ФЗ

4. Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ

5. (Электронный ресурс). – (2014). – Режим доступа: http://finance.bigmir.net/useful_articles/realty/181158

* Автор поздравляет кафедру "Экономика и финансы предприятий" ФГБОУ ВПО "Волгоградский государственный технический университет" с 10-летним юбилеем.

5

Код для цитирования: Скопировать