VII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2015

Мы все живем на планете Земля. Земля – наша колыбель и наше пристанище.

Это – действительное положение вещей, которому нет альтернативы, во всяком случае, в обозримом будущем.

С древнейших времен человек возводил на земле свое жилище и охранял его всеми доступными ему способами. Но когда кочевые племена стали вести оседлый образ жизни, начали обрабатывать землю и собирать с нее урожай, земля превратилась из зоны проживания в средство производства со всеми вытекающими отсюда общественными и правовыми последствиями. Из нашего общего дома Земля превратилась в недвижимость и стала первопричиной всех войн и несметного количества преступлений.

Но почему же люди воюют за землю? - Ведь она неподвижна, ее нельзя сдвинуть с места и унести, надеть на себя или где-нибудь спрятать. Ею нельзя распоряжаться в полном смысле этого слова. Почему же люди стремятся любой ценой получить заветную бумажку – право на собственность. Ведь сама по себе она ничего не стоит, ее можно легко порвать, уничтожить, а то и просто отменить, как это обычно делает практически любая новая власть.

Скорее всего, дело в том, что, становясь при товарно-денежных отношениях средством производства, земля становится также и средством извлечения прибыли и накопления капитала, а значение этого фактора современному человеку объяснять не нужно.

В России, как и в других странах, история прав собственности на землю имеет глубокие исторические корни. До времен правления Петра I землей владели очень широкие социальные слои населения, но юридическое оформление земельного права произошло в 1861г., когда была проведена первая в России земельная реформа - было отменено крепостное право, и крестьяне вошли в число субъектов землепользования. Вторым этапом развития земельного права стала реформа 1906 – 1910г.г., известная как под именем Столыпинская – была ликвидирована общинная собственность на землю и учреждена только личная собственность крестьян на земельные участки.

После 1917г. был принят целый ряд нормативных актов, сформировавших общественные земельные отношения, которые сохранились вплоть до 1991г. Самым значимым земельным законом этого периода стал Декрет «О земле», принятый ВЦИК 26 октября 1917г., который стал основой советского Земельного права и привлек на сторону Советской власти всю массу крестьянского населения, которое составляло подавляющее большинство в России того времени. Согласно этому Декрету была полностью отменена собственность помещиков на землю, и земля передавалась в распоряжение Советов крестьянских депутатов. Продажа или аренда земли запрещалась.

Основы земельного законодательства СССР были приняты в 1968г. Это, собственно говоря, и был первый настоящий Земельный кодекс в котором все земли были четко разделены по категориям, и были определены все разрешения и ограничения для них.

В 1991г. РСФСР приняла свой Земельный кодекс, который провозгласил право частной собственности на землю. Началась реорганизация колхозов и совхозов, появились единоличные крестьянские хозяйства. В 2001г. был принят новый Земельный кодекс России, послуживший основой для развития земельных отношений в стране. Закреплением в числе основ конституционного строя Российской Федерации многообразия форм собственности на землю (статья 9 Конституции Российской Федерации) обусловливается разграничение прежде единой государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований, которое в качестве принципа закреплено в Земельном кодексе Российской Федерации и правовые основы и порядок которого устанавливаются федеральным законом.

По сути, земельные правоотношения – это отношения между субъектами: органами местной администрации, организациями различных форм собственности и частными лицами. Эти отношения регулируются нормами земельного права, устанавливающими вещественные права их участников в отношении друг друга.

Органы государственной власти и органы местного самоуправления выступают в роли либо регуляторов этих отношений (зонирование земель, санитарные правила, требования по охране природы и т.п.), либо могут сами являться собственниками земли наравне с физическими или юридическими лицами.

Важным принципом Земельного кодекса является общественный характер отношений по земельной собственности, участие широких масс в решении земельных вопросов совместно с органами государственной власти и местного самоуправления.

Провозглашен также принцип единства судьбы земельных участков и объектов недвижимости, которые на них находятся. Как приобретение земельного участка возможно только с приобретением всех строений на нем, так и покупка недвижимости влечет за собой право на земельный участок, на котором она расположена.

Но наряду с законодательными нормами существуют еще и подзаконные нормативные акты и ведомственные нормативы. В ведение субъектов (местных администраций) отданы вопросы детализации перечня услуг по землеустройству. К ведомственным нормативным актам, регулирующим земельные правоотношения, относятся также различные директивы и постановления отраслевых министерств и ведомств. Они должны носить лишь уточняющий характер по специфике конкретного вида деятельности и никак не могут выходить за рамки соответствия Земельному кодексу.

Однако, на практике часто приходится иметь дело с серьезными противоречиями, возникающими в силу различных трактовок тех или иных положений как Земельного кодекса, так и жилищного законодательства (Жилищный кодекс Российской Федерации, введенный в действие Федеральным законом на основе предписания статьи 36 Конституции Российской Федерации) со стороны органов местного самоуправления, а в отдельных случаях, даже при рассмотрении земельных споров в суде.

Чаще всего, подобные противоречия имеют место при реализации одной из самых важных, массовых и успешных реформ – приватизация жилья. Более 80% россиян приватизировали жилье. Однако, когда начиналась приватизация жилья, еще не было сформировано понятие о том, что дом и земля – единый имущественный комплекс.

С 1 марта 2005 года федеральное законодательство декларирует собственникам помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельные участки под домом и придомовой территории.

В силу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации на проведение приватизации не требуется никаких специальных разрешений органов власти, они должны только оформить земельный участок согласно требованию собственников дома.

Согласно ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к общему имуществу.

В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с момента формирования земельного участка и проведения его кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходят бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Казалось бы, здесь все предельно ясно, и никаких разночтений быть не может. Но при ближайшем рассмотрении можно заметить, что законами не предусмотрены или ограничены некоторые частные случаи реального осуществления гражданами или юридическими лицами прав на бесплатную приватизацию земельных участков, на которых расположены принадлежащие им на праве собственности объекты.

В доказательство этого факта хочу привести конкретные примеры из судебной и административной практики.

Например, в одном и том же многоквартирном доме собственниками помещений могут являться как физические, так и юридические лица, которые перевели свою собственность из жилого в нежилой фонд.

Как установлено Земельным кодексом Российской Федерации, для приобретения прав на земельный участок граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения или сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, совместно, руководствуясь решением общего собрания, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта (пункт 5 статьи 36).

Между тем в силу различий в статусе жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и обусловленных этим различий интересов собственников соответствующих помещений, при том, что все они фактически пользуются земельным участком, на котором расположен такой дом, принятие общим собранием решения становится практически невозможным. В рамках действующего правового регулирования это означает сохранение на неопределенное время различного правового режима земельных участков под такими домами и нарушение одного из основных принципов земельного законодательства - единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. В подобных случаях собственники нежилых помещений вынуждены уплачивать арендную плату за пользование этим земельным участком.

Следовательно, вытекающая из части 3 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" зависимость формирования земельного участка под многоквартирным домом (и, следовательно, перехода его в общую долевую собственность) от решения, принимаемого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, ведет к нарушению защищаемых статьями 35 и 36 Конституции Российской Федерации прав собственников, а также к искажению принципа всеобщности и равенства налогообложения (статьи 19 (часть 1) и 57 Конституции Российской Федерации, статья 3 Налогового кодекса Российской Федерации).

Однако, при рассмотрении подобных дел суды, как правило, исходят из того, что приобретение права общей долевой собственности на сформированный до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимости, должно осуществляться по правилам земельного, а не жилищного законодательства.

Подобные судебные решения приводят в ряде случаев к обращению граждан в Конституционный суд, где они оспаривают конституционность частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Так Конституционный Суд Российской Федерации в составе председательствующего - судьи Л.М. Жарковой, судей Г.А. Жилина, В.Д. Зорькина, М.И. Клеандрова, А.Н. Кокотова, Н.В. Мельникова, Н.В. Селезнева, В.Г. Стрекозова, с участием представителя Совета Федерации - доктора юридических наук Е.В. Виноградовой, руководствуясь статьей 125 (часть 4) Конституции Российской Федерации, пунктом 3 части первой, частями третьей и четвертой статьи 3, пунктом 3 части второй статьи 22, статьями 36, 74, 86, 96, 97 и 99 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации", рассмотрел в открытом заседании дело о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Поводом к рассмотрению дела явились жалобы граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова. Основанием к рассмотрению дела явилась обнаружившаяся неопределенность в вопросе о том, соответствуют ли Конституции Российской Федерации оспариваемые заявителями законоположения.

Заслушав сообщение судьи-докладчика Н.В. Мельникова, объяснения представителя Совета Федерации как стороны, принявшей оспариваемые акты, выступления приглашенных в заседание представителей: от Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации - судьи Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации О.М. Козырь, от Генерального прокурора Российской Федерации - Т.А. Васильевой, исследовав представленные документы и иные материалы, Конституционный Суд Российской Федерации установил:

1. Признать положения частей 2 и 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" во взаимосвязи с частями 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 3 и пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации - как предусматривающие переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме сформированного и поставленного на кадастровый учет земельного участка под данным домом без принятия органами государственной власти или органами местного самоуправления решения о предоставлении им этого земельного участка в собственность и без государственной регистрации перехода права собственности на него - не противоречащими Конституции Российской Федерации.

2. Признать часть 3 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в той мере, в какой она препятствует собственнику помещения в многоквартирном доме, не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в данном доме, обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, не соответствующей Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (часть 1), 35 (части 1 и 2) и 36.

3. Впредь до внесения в федеральное законодательство необходимых изменений, вытекающих из настоящего Постановления, собственники помещений в многоквартирных домах, земельные участки под которыми не сформированы, вправе в индивидуальном порядке обращаться в уполномоченные органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлениями о формировании этих земельных участков. Такие заявления являются основанием для осуществления соответствующим органом публичной власти формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

В данном случае истина и здравый смысл восторжествовали. Но, к сожалению, интересы многих граждан по-прежнему страдают от многочисленных ограничений и поправок к законам, которые служат основанием для отказа со стороны чиновников в реализации их законных прав.

Позволю себе привести еще один пример.

Собственникам приватизированных квартир многоквартирного жилого дома в г. Уфе Управление по Земельным ресурсам Администрации городского округа г. Уфа отказало в реализации права на оформление в собственность земельного участка под их домом, сославшись на ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, регулирующую права на земельные участки, находящиеся в границах, так называемых, красных линий.

Наличие красных линий на земельном участке, является одной из проблем, трудно разрешимых на практике.

Такие линии устанавливаются проектом планировки территории, и обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линейные объекты. Зачастую, люди не догадываются об их существовании, пока не начнут процедуру приватизации участка.

Основная проблема здесь состоит в том, что, утверждая проекты планировки территории, органы местного самоуправления, зачастую не утруждают себя проверкой того, насколько такие проекты соответствуют фактическому положению вещей. В результате, нередко встречаются случаи, когда красные линии проходят через земельные участки уже занятые жилыми домами или иными строениями.

Такая ситуация не является нормальной, но поскольку законодательство не предусматривает какой-либо ответственности за утверждение подобных законопроектов, чиновники не обременяют себя заботой об интересах граждан и юридических лиц, которые могут быть затронуты утверждением таких проектов планировки территории. Более того, чиновники рассматривают наличие красных линий как основание для отказа в приватизации земельного участка.

То есть, если, например, через земельный участок, занимаемый Вашим домом, проходят красные линии, то это значит, что, скорее всего, Вам откажут в его приватизации только на этом основании. При этом доводы о том, что земельный участок предоставлен Вам (или Вашим родственникам) уже много лет назад, не будет иметь никакого значения. Чиновники будут смотреть только на проект планировки территории.

Пункт 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации РФ гласит: "Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка". Формулировка "с учетом" должна означать лишь то, что при проведении межевых работ, специалисты должны нарисовать эту самую красную линию на плане (проекте) границ вашего участка. Так что, отказ администрации согласовать земельный участок по фактическому землепользованию - незаконен, так как нарушает вышеуказанный пункт ст. 36 (границы участка должны быть определены по фактическому землепользованию)

В соответствии с п. 12 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации в частную собственность не предоставляются земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами.

Между тем, нам все чаще становится известно о случаях возникновения довольно обширных частных владений, в состав которых входят и водные объекты, и пляжи, и набережные, и даже исторические памятники и памятники культуры. Как же в подобных случаях чиновники, принимающие подобные решения, трактуют упомянутые положения Земельного кодекса? Вопрос, конечно, риторический. Но тем непонятнее ссылка на подобные положения закона, когда речь идет о земельных участках, достаточно удаленных от подобных объектов.

Далее, в п. 11 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации указанно: красные линии - это линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

Если с границами территорий общего пользования, автомобильными дорогами и железнодорожными линиями все более-менее понятно, то линии электропередачи и трубопроводы, мягко говоря, вызывают некоторое недоумение. В самом деле, такой серьезный документ, как Градостроительный кодекс, совершенно не расшифровывает, ни какой мощности должны быть эти линии электропередач, ни к какой категории должны относиться трубопроводы. Без этих разъяснений под понятие «красной линии» подпадают все линии электропередач и все трубопроводы. Но в этом случае, любой земельный участок, расположенный в городе, да и в сельской местности, будет априори находиться на красной линии, т.к. все многоквартирные дома у нас электрифицированы, а следовательно, к ним подходят линии электропередач, точно также все они газифицированы, а следовательно, через них проходит газопровод, наличие в доме телефонов неизбежно приводит к существованию на участке линий связи. Таким образом, получается, что с учетом указанных ограничений, можно беспрепятственно приватизировать только участок под многоквартирным домом, расположенным на необитаемом острове.

Таким образом, пробелы и противоречия в законодательной базе зачастую дают органам управления на местах основание для открытого препятствования оформлению земельных участков под многоквартирными домами в собственность.

Причин для такого саботажа достаточно много.

Во-первых, без согласия собственника невозможно произвести каких-то обременительных действий, например, прокладку дороги вдоль дома к новому месту строительства при уплотнительной застройке, устройство платной автостоянки и пр.

Во-вторых, собственник земельного участка получит дополнительные гарантии того, что никто без его согласия не отберет бесплатно его собственность, не снесет здания или строения на его участке без выплаты достойной компенсации, что особенно важно, если дом, подлежащий сносу, расположен в центре города, где стоимость земли, а соответственно и стоимость квадратного метр жилья, несравненно выше, чем на окраинах города, где собственникам предоставляют новые квартиры.

И наконец, отсутствие приватизированной земли делает возможной передачу целых кварталов и микрорайонов в собственность крупного бизнеса. Тогда собственность на жилье, независимо от его стоимости, станет лишь номинальной, т.к. невозможно владеть и распоряжаться недвижимостью, находящейся на чужой земле.

Такой сценарий грозит свести на нет все достижения приватизации в России.

Единственная возможность противостоять ему – независимое судебное разбирательство, основанное на защите неотъемлемого права каждого человека на надежную крышу над головой.

Код для цитирования: Скопировать