VII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2015

Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира. В дореволюционной России это понятие было применено в Указе Петра I от 23.03.1714 для ограничения оборота недвижимости и ее наследования. В советский период после отмены частной собственности на землю деление вещей на движимые и недвижимые трансформировались в категории основных и оборотных фондов, а земельные участки учитывались отдельно по видам и только в натуральных единицах измерения (по площади).

В общем случае недвижимость – это земельные участки и все то, что с ними связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В то же время российские законы включают в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные и морские суда) не по родовым или видовым признакам, что было бы вполне понятно, а целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов. В состав которых пока не включены все виды дорог страны [3].

Основу рынка недвижимости составляют существующие земельные участки и вновь создаваемые, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания и сооружения различного целевого назначения, а также деньги или финансовый капитал.

Рынок недвижимости как саморегулируемая в установленной правовой среде система состоит из 7 основных элементов:спрос, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура и деловые процедуры.

Операции (сделки) с недвижимым имуществом- это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении объекта недвижимости.

Основные составляющие формирования сделки отражены на рисунке 1.

Рисунок 1 - Основные составляющие формирования сделки

Цель сделки — приобретение права собственности или права пользования имуществом.

Действительность сделки определяется через совокупность следующих условий [3]:

• законность содержания;

• правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку;

• соответствие воли и волеизъявления участников сделки;

• соблюдение формы сделки.

Если хотя бы одно из вышеперечисленных условий не будет соблюдено, то сделка недействительна.

Сделка считается ничтожной, если:

• совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности;

• волеизъявление не соответствует подлинной воле;

• нарушены форма сделки и требования о ее государственной регистрации;

• сторона сделки недееспособна, т. е. неспособна понимать значение своих действий;

• сделка юридического лица выходит за пределы его правоспособности.

Сделки могут совершаться в двух формах:

• устной;

• письменной.

Сделки с недвижимостью подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Типы операций с недвижимым имуществом представлены в таблице 1.

Таблица 1 - Типы операций с недвижимым имуществом [2]

Со сменой собственника	С изменением состава собственников	С добавлением иных субъектов прав
Купля-продажа Наследование по закону или по завещанию Реализация обязательств (залог или долги) Приватизация; национализация Оформление ренты и пожизненного содержания с иждивением Изъятие земельного участка и снос строения Обмен и мена	Акционирование Изменение состава с разделом имущества Изменение состава субъектов при ликвидации предприятия Внесение имущества в уставный капитал Долевое строительство с выделением долей Оформление кредита под залог недвижимости Расселение (коммунальной квартиры) Вступление в кондоминиум	Инвестирование средств Строительство, реконструкция Передача в доверительное управление Аренда, наем, поднаем, перенаем Передача в хозяйственное ведение, оперативное управление Передача земли в наследуемое владение и постоянное пользование Введение и снятие сервитутов, бронирование Страхование

Одним из инструментов сделки это купля-продажа. Купля-продажа — сделка, в которой продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Субъектами сделки могут быть и граждане, и юридические лица.

Договор купли-продажи объекта недвижимости заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.

Выделяются следующие формы организации операций купли-продажи:

• индивидуальные сделки (с участием посредника);

• публичные торги.

Торги по продаже прав собственности или прав аренды на недвижимость проводятся в форме аукциона или конкурса.

В таблице 2 представлены основные способы продажи объекта.

Таблица 2 - Основные способы продажи объекта

Аукцион	Конкурс	Тендер
публичный способ продажи объекта покупателю, предложившему максимальную цену без возложения на него каких-либо обязательств. По форме подачи заявлений различают аукционы открытый и закрытый.	способ продажи, предусматривающий предложение покупателем максимальной цены при условии выполнения им по отношению к объекту определенных обязательств — социальных (с реализацией социально-значимых программ) или инвестиционных (с выполнением инвестиционных программ).	конкурсная форма проведения подрядных торгов, на которых осуществляется продажа права заключения договора подряда на реализацию проекта.

Если совершать сделку купли-продажи недвижимости в Шахтах, то самым главным коммуникационным инструментом выступает каталог электронных услуг, где отражена вся динамика объявлений. На сайте можно найти различные предложения рынка первичного и вторичного жилья в г. Шахты, а также рынка коммерческой недвижимости. В каждом предложении приведены описание, цены недвижимости и координаты для связи с продавцом или арендодателем [1].

Рынок жилой недвижимости в г. Шахты осуществляет сделки купли-продажи и аренды домов, квартир, загородных особняков, дачных домиков и участков под их строительство. Следует сказать, что стоимость недвижимости в городе зависит от множества факторов: расположения, года постройки, материала, этажности, наличия ремонта и других.

В последнее время наблюдается тенденция роста сделок на рынке коммерческой недвижимости в городе, объектом которых является не предназначенная для жилья недвижимость: офисы, торговые и складские помещения, участки под их строительство и т.д. В компетенции этого сегмента рынка купля-продажа и аренда недвижимости физическими и юридическими лицами с целью получения выгоды [4].

Любые сделки с недвижимостью: аренда, купля и продажа недвижимости в Шахтах подразумевают наличие как минимум двух участников, это конечно, продавец и покупатель. Однако учитывая сложность юридической базы в этой области, будет правильным перед заключением сделки обратиться за консультацией к юристу. Довольно часто в сделках присутствуют посредники: брокеры, агенты по недвижимости, риелторы и другие.

В настоящее время многие конторы недвижимости уже используют современные информционно-сервисные и маркетинговые технологии, хотя рынок города Шахты не совсем характеризуется данной тенденцией. В городе можно насчитать лишь несколько крупных риэлтерских фирм, активно использующих средства продвижения.

Основным актуальным критерием в продвижении услуг в сфере сделок с недвижимостью можно считать дистанционные продажи.

Дистанционная продажа в сфере недвижимости предполагает обращение по телевидению или с помощью других рекламных средств ко всем потенциальным покупателям и клиентам. Покупатель лишь узнает о товаре или услуге, а затем инициатива покупки исходит от самого покупателя.

17 ноября 2004 г. в Москве был подписан договор о создании Национальной ассоциации дистанционной торговли (НАДТ). Она пришла на смену Российской Гильдии предприятий торговли по почте, которая была создана в 1999 г. в целях формирования цивилизованного рынка услуг в сфере дистанционной торговли. О своем участии в этой организации на текущий момент объявили 11 крупнейших фирм, занимающихся дистанционной торговлей [3].

По данным НАДТ, в нашей стране ежегодно у операторов Дистанционной торговли делают покупки более 40 млн человек, а прогнозируемый оборот на 2014 г. оценивался более чем в 1,5 млрд долл.

Учитывая, что дистанционная форма продажи получает все большее распространение, в Закон РФ «О защите прав потребителей» Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. № 171 -ФЗ введена ст. 26.1 «Дистанционный способ продажи товаров», призванная упорядочить соответствующие отношения между продавцами и покупателями и обеспечить последним дополнительную защиту.

Потребитель вправе отказаться от совершения сделки в любое время до ее юридической актуализации. Если информация о порядке и сроках проведения сделки не была предоставлена в письменной форме в момент ее совершения, потребитель вправе отказаться от нее в течение трех месяцев с момента его передачи.

При отказе от сделки продавец (риэлтер) должен возвратить клиенту денежную сумму, уплаченную потребителем по договору, за исключением расходов продавца на составление документов, не позднее чем через 10 дней со дня предъявления потребителем соответствующего требования.

Одним из способов дистанционных технологий может выступать он-лайн заявка, бриф-заявка, использование инструментов скайпа. Для этого необходимо риэлтерским фирмам иметь достаточно емкий сайт с необходимыми информационно-сервисными функциями, содержащий юридическую и законодательную информацию о сделках, предложения фирмы, расценки, условия оплаты, услуги дополнительного сервиса. Бесплатная консультация юриста, например, для корпоративных клиентов, наличие базы клиентов, информация о юристах фирмы, продавцах и т.д. Возможность оформление сделки не приезжая в город на время оформление документов. Клиент может приехать непосредственно уже на заключение сделки. Сайт также должен включать фото, видео объектов недвижимости. Наиболее развитой в этой области можно назвать агентство «Фортуна» в г. Шахты.

Следовательно, развиваясь, сервисные технологии просто диктуют дальнейшее вектор работы в отношении работы с клиентами фирмы. Если фирма будет правильно и грамотно использовать сервисные дистанционные технологии, то клиент получит не только качественные услуги, но и рынок недвижимости будет наполнен положительной динамикой, спросом.

Литература

1. Недвижимость в городе Шахты / Электронный ресурс: [режим доступа]: ttp://www.shahti.miltor.ru/nedvizhimost/ - дата обращения 22.12.2014г.;

2. Сделки с недвижимость / Электронный ресурс: [режим доступа]:http://www.grandars.ru/college/biznes/sdelki-s-nedvizhimostyu.html - дата обращения 22.12.2014г.;

3. Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью. Учебник риэлтера. Часть 2 / В.Г. Шабалин, К.И. Манченко.-М.: Изд-во ОМЕГА-Л, 2014-549с.

4. Алехина Е.С., Теплинская Т.И. Обоснование применения автоматизированных сервисов в оптимизации работы рынка недвижимости / Современное государство: проблемы социально-экономического развития: материалы международной научно-практической конференции (17 сентября 2014г.) в 2-х частях – ч.1/ Отв. ред. А.Н.Плотников – Саратов: Издательство ЦПМ «Академия Бизнеса», 2014. – 98с.

Код для цитирования: Скопировать