VI Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2014

В сентябре 2005 г. началась реализация приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», направленного на улучшение жилищных условий большинства россиян. Проект самый сложный, самый длительный, он направлен в будущее. Одно из его направлений - увеличение объемов ипотечного кредитования. Актуальность жилищной проблемы очевидна. Ведь, несмотря на то, что темпы ввода жилья в эксплуатацию год от года возрастают, решение жилищной проблемы в России продвигается крайне медленно. Купить новую квартиру, даже продав имеющуюся, сегодня далеко не каждому по карману. Поэтому единственным способом приобретения нового жилья, удовлетворяющего всем современным нормам и требованиям, для многих остается жилищное кредитование. Сдерживающими развитие полноценного рынка жилья факторами являются как ограниченная платежеспособность населения, так и недостаточность предложений и высокая стоимость квартир. Частично решить эти проблемы сегодня возможно только с помощью ипотечного кредитования, которое не только делает новое жилье доступнее, но и стимулирует развитие строительной отрасли в целом.

В мире существуют разнообразные виды схем предоставления ипотечных кредитов. Но фундаментом для развития ипотеки во многих странах в основном стали две модели - немецкая и американская. Каждое государство применяет эти модели в зависимости от своей структуры экономики. Как показал проведенный анализ, Россия оказалась сторонницей американской модели. Деятельность специализированной федеральной организации на рынке ипотечного кредитования (АИЖК) базируется именно на американской модели.

Ипотечное кредитование - это действительно самая сложная из сфер кредитования физических лиц. В то же время ипотека - это инструмент, при правильном использовании которого можно решить множество финансовых проблем граждан. Поэтому популяризация ипотечного кредитования - стратегическая задача нашего общества. Сделать ипотеку доступной для массового потребителя можно главным образом и за прения предложения в результате нового строительства: Федеральная целевая программа «Жилище» предполагает увеличение ежегодного объема жилищного строительства до 130 млн. кв. м к 2015 году. В этом случае будет решена проблема дефицитности жилья, и цены прекратят стремительный рост, который ограничивал развитие ипотеки в последние годы. Доступность ипотеки будет увеличиваться и за счет снижения процентных ставок, чему будут способствовать проводимые меры по сокращению инфляции (чтобы ипотека стала доступной, ставка по кредитам должна колебаться в амплитуде от 6 до 8%, соответственно инфляция в стране должна быть еще меньше), развитие рынка ипотечных облигаций, субсидирование ставок и налоговые льготы для граждан, приобретающих жилье. Управление ипотечными кредитами осуществляется не только через макроэкономические факторы. Действует специальное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Основными функциями Агентства являются:

- определение и установление стандартов и правил ипотечного кредитования: разработка и установление стандартов, механизмов и норм ипотечного кредитования; оценка качества жилищных ипотечных кредитов, приобретаемых Агентством; проведение экспертизы различных инструментов ипотечного кредитования; осуществление постоянной работы с банками по вопросам методологии ипотечного кредитования; анализ деятельности банков, продающих кредиты;

• осуществление операций на вторичном рынке ипотечных кредитов: покупка ипотечных кредитов, выпуск и продажа ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами; выплата инвесторам доходов по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными кредитами;

• оказание технической помощи и обучение специалистов в области ипотечного кредитования: оказание технической помощи кредиторам в области организации ипотечного кредитования; осуществление разработок по экономическим и юридическим аспектам ипотечного кредитования; проведение семинаров, учебных курсов; оказание консультативной помощи; оказание технической и учебной помощи покупателям ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.

Важнейшей задачей Агентства, действующего в качестве национального института на вторичном рынке ипотечных кредитов, является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению за счет покупки этих кредитов у банков на средства, привлекаемые о частных инвесторов.

Российские банки сегодня кредитуют население либо по собственным ипотечным программам, либо по федеральной программе ипотечного кредитования. По данным Росстата на сегодня, до 90 % жилищного кредитования приходится именно на различные банковские программы.

Для изучения конъюнктуры рынка ипотечных кредитов большое значение имеют программы ипотечного кредитования, предлагаемые ипотечными организациями и различными банками. В России количество ипотечных программ неуклонно растет, они постепенно переориентируются на рыночные условия кредитования и рефинансирование. Однако не следует забывать о тех слоях населения, которым не доступны рыночные ипотечные программы. Отдельно следует выделить программы ипотечного кредитования, финансируемые из бюджетных источников.

Рассмотрим историю развития федеральных целевых ипотечных программ. В период реформ 1991-1999 гг. в структуре источников финансирования жилищного строительства доля бюджетных средств, составляющая до начала реформ 80%, сократилась приблизительно до 25%, в т.ч. доля федерального бюджета-до 15%. Государство в качестве поддержки определенных социальных групп населения было вынуждено разработать и утвердить ряд федеральных целевых программ. Проанализируем ход и итоги реализации целевых программ в 1990-х гг.

Правительством РФ в 1993 г. впервые была разработана государственная программа поддержки жилищного строительства «Государственная целевая программа "Жилище"», которую предполагалось реализовать в три этапа в целом по 2001г. Однако кризис 1998 г. нарушил планы реформаторов. Таким образом, данная программа успела пройти 2 этапа: с 1993 по 1995 гг. и с 1996 по 1997 гг. Одной из основных задач реализации программы «Жилище» являлось создание целостной системы законодательных и иных нормативных правовых актов, регулирующих вопросы, связанные с жилищным строительством, жилищно - коммунальным хозяйством, обеспечением прав собственности, сделок в жилищной сфере и т.д., в условиях развивающихся рыночных отношений. Таким образом, с начала реформ в жилищной сфере в рамках Программы были разработаны и вступили в действие более 260 законодательных и иных нормативных правовых актов, обеспечивших выполнение мероприятий программы «Жилище». В период с 1993 по 1995 гг. в рамках целевой программы Жилище государственная финансовая поддержка жилищного строительства концентрировалась по следующим направлениям:из республиканского бюджета РФ выделять средства на строительство жилья для военнослужащих, лиц, уволенных в запас или в отставку из Вооруженных Сил РФ, беженцев, лиц, выехавших из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, участников ликвидации последствий чернобыльской аварии, и других аварий и стихийных бедствий, а также на строительство отдельных крупных объектов коммунального хозяйства межрегионального значения, на дотации отдельным регионам и отраслям, строительство некоторых видов специализированного жилья; из местного бюджета - на строительство жилых домов для очередников и работников бюджетных организаций, развитие базы стройиндустрии и промышленности строительных материалов, коммунальное строительство, включая подготовку территорий для нового жилищного строительства, развитие, ремонт и реконструкцию объектов жилищно - коммунального хозяйства.

Однако в результате выполнения данной программы жилищная проблема не стала менее острой. Например, результаты выполнения подпрограммы «Государственная программа обеспечения жильем военнослужащих, лиц, уволенных с военной службы в запас или отставку, сотрудников органов внутренних дел, а также членов их семей» вышеописанной целевой программы «Жилище» были следующие: за данный период из предусмотренных программой 30,9 млн. м² (516 тыс. квартир) объема ввода жилья составил не более 10,9 млн. м² (181 тыс. квартир), т.е. около 35%. Второй этап целевой программы «Жилище» был более скромный. Было запланировано значительно меньший объем ввода жилья. Но и эти планы не реализовались. Так, опять таки в рамках обеспечения жилья военнослужащих, лиц, уволенных с военной службы в запас или отставку, сотрудников органов внутренних дел, а также членов их семей ввод жилья в 1996 г. составил 1980,8 тыс. м² - около 50% от запланированного, в 1997 г. - 2141,5 тыс. м² - менее 30% от предусмотренного количества. В целом на втором этапе целевая программа была реализована на 54%.

В составе Государственной целевой программы «Жилище» в 1996 году была также принята федеральная целевая программа «Свой дом", однако она досрочно закончила свое действие в 2000 году. Предлагаемые к рассмотрению проекты Порядка финансирования мероприятий по проведению эксперимента по совершенствованию механизма реализации федеральной целевой программы «Свой дом» в сельской местности были недостаточно проработаны и вызывали принципиальные разногласия между органами исполнительной власти - с одной стороны. и корпорациями «Нечерноземагропром-строй» и «Росагропромстрой» - с другой стороны. В связи с отсутствием Порядка финансирования мероприятий по проведению эксперимента Минфин России пе- рераспредилил бюджетные средства на другие нужды. Основной причиной невыполнения программ явилось несвоевременное финансирование строящихся объектов, а также распыление бюджетных средств по множеству объектов, что привело к образованию большого объема незавершенного строительства.

В ходе реализации Государственной целевой программы «Жилище» была сформирована нормативно-правовая база как основа дальнейших преобразований в жилищной сфере, ориентированная на создание рыночных механизмов проведения реформы при соблюдении принципов обеспечения социальных гарантий в области жилищных прав малоимущих граждан и других категорий населения, установленных законодательством РФ. Однако, наряду с определенными результатами преобразований в жилищной сфере ряд поставленных задач не удалось осуществить в полном объеме.

В 2011 году принимается Федеральная целевая программа «Жилище» на 2012- 2020 годы. Отличительной особенностью новой Программы является комплексность подхода к решению проблем жилищной сферы по ее взаимосвязанным важнейшим направлениям, объединенным в одном программном документе. Реализация принятой федеральной целевой программы «Жилище» на период 2012-2020 годы в соответствии с ее целями и задачами позволит обеспечить завершение создания российского жилищного законодательства. В целях выполнения обязательств государства по обеспечению жильем отдельных категорий граждан Российской Федерации, в соответствии с законодательством в составе федеральной целевой программы «Жилище» предусматривается реализация, как действующих федеральных целевых программ, так и вновь разрабатываемых программ и подпрограмм.

ФЦП «Жилище» включает в себя следующие подпрограммы и мероприятия: Программа «Государственные жилищные сертификаты», Подпрограммы «Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда», «Обеспечение жильем участников ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф», «Обеспечение жильем граждан Российской Федерации, подлежащих отселению с комплекса «Байконур», «Обеспечение жильем беженцев и вынужденных переселенцев в Российской Федерации», «Обеспечение жильем молодых семей», Субсидии для граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, Мероприятия по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, Предоставление государственных гарантий по заимствованиям ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

За период 2012-2013 гг. на реализацию входящих в ФЦП «Жилище» девяти подпрограмм и мероприятий было выделено 65,48 млрд. руб., что на 44% больше объема средств, первоначально предусмотренных Программой. За период 2012-2013 гг. в результате реализации ФЦП «Жилище» и ее подпрограмм: было существенно усовершенствовано законодательство Российской Федерации, направленное на создание правовых условий развития рынка доступного жилья; за счет средств федерального бюджета было обеспечено жильем 131,5 тыс. семей граждан, относящихся к категориям, определенным законодательством Российской Федерации, в том числе 97,7 тыс. семей граждан, относящихся к категориям, перед которыми имеются обязательства федерального бюджета по обеспечению жильем; удалось обеспечить рост жилищного строительства, значительно превышающий целевые показатели Программы (прирост жилищного строительства в 2013 г. составил 13% по сравнению с 2012 г. при целевом показателе 3% в год).

В рамках государственного национального проекта «Доступное комфортное жилье» утверждены как ипотечные, так и не ипотечные программы приобретения жилья, для различных слоев населения, которым ипотечные программы недоступны. В рамках данного проекта государством выделяются субсидии и дотации, распределением которых, занимаются органы местного самоуправления. На сегодняшний день существует несколько ипотечных программ в рамках программы доступное жилье, которая включена в национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». К ипотечной программе кредитования относятся: ипотека без первоначального взноса, программа ипотека молодая семья, государственная ипотека, ипотека без комиссии, социальная ипотека для социально малообеспеченных слоев населения, военная ипотека.

Огромное внимание уделяется программе молодой семье доступное жилье, потому как проблема приобретения квартиры молодым стоит особо остро. Программа молодой семье доступное жилье также является часть национального проекта доступное жилье. Однако специальные ипотечные продукты, целевые программы рассчитаны на незначительную долю населения. Для большей же части населения России единственным способом получения жилья остается его покупка, правительство разработало программу приобретения жилья в кредит - федеральную программу ИЖК и создало соответствующую законодательную базу. В рамках этой федеральной программы правительством РФ, как было отмечено выше, было создано Федеральное Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) - общество со 100% государственным капиталом.

АИЖК, осуществляющее ипотечное кредитование по федеральной программе, существует с 1996 года и имеет соглашение о развитии ипотечной деятельности со многими субъектами РФ. Он работает по следующей схеме рефинансирования ипотечного кредитования: банк оформляет кредит и получает закладную, затем банк продает закладную региональному оператору или АИЖК, потом региональный оператор продает закладную АИЖК. Региональные агентства оставляют за собой функции обслуживания. Средства от размещения на рынке ценных ипотечных бумаг - источник финансирования федеральной системы ипотечного жилищного кредитования. Эта система достаточна сложная для России, т.к. в западных странах банки осуществляют все эти операции без каких-либо посредников.

В системе рефинансирования основными участниками ипотечного рынка являются региональные операторы, сервисные агенты, банки - первичные кредиторы, страховые, оценочные компании. В процессе рефинансирования ипотечных кредитов они осуществляют выполнение следующих функций:

• банки (первичные кредиторы) осуществляют выдачу ипотечных кредитов и являются первичными владельцами стандартных закладных;

• региональные операторы выкупают стандартные закладные у Банков - Первичных кредиторов и формируют пулы закладных для передачи Агентству;

• сервисные агенты осуществляют выдачу ипотечных кредитов (кредитные организации) или, если это не кредитная организация, выкупают стандартные закладные у банков - первичных кредиторов и формируют пулы закладных для передачи Агентству;

• Агентство выкупает пулы стандартных закладных у региональных операторов, сервисных агентов и первичных кредиторов, обеспеченные страховым покрытием и произведенной оценкой предмета ипотеки с целью последующей секьюритизации, т.е. выпуска эмиссионных ипотечных ценных бумаг;

• страховые компании осуществляют обязательное страхование заемщика (страхование жизни и потери трудоспособности заемщика, предмета ипотеки) и по желанию участников кредитной сделки - страхование титула собственности (риска утраты права собственности);

• оценочные компании производят оценку рыночной стоимости предмета ипотеки на дату проведения оценки.

Многие банки помимо программ ипотечного кредитования в рамках федеральной программы ИЖК предлагают и свои собственные. Эти программы могут несколько расширять или сужать требования федеральной программы ИЖК по условиям предоставления кредита в зависимости от того, как банк оценивает свои риски в этом направлении. Например, кто-то предлагает клиентам минимальную процентную ставку, но при этом вводится мораторий на досрочный возврат кредита (в случае улучшения материального положения, заемщик не сможет без штрафных санкций рассчитаться с банком досрочно), кто-то предлагает самые выгодные условия, но не могут предоставить кредит в необходимом размере. Также программы различаются процентной ставкой, наличием или отсутствием поручителей, возможностью кредитовать тот или иной тип жилья, а также сроками рассрочки. В последнее время появились даже ипотечные кредиты без залога.

Большую роль в развитии ипотечного жилищного кредитования играют программы улучшения жилищных условий работников предприятий. Такие программы приняты в Министерстве по атомной энергии РФ, Министерстве путей сообщения РФ, РАО «Газпром», ГМК «Норильский Никель», и на других предприятиях. Как правило, эти программы рассчитаны на продажу работникам жилья в рассрочку на срок до 30 лет на условиях от 2 до 7 % годовых в рублях. Финансирование этих программ значительно: МПС РФ ежегодно выделяет на ипотеку более 4 млрд. руб., Минатом России предусматривает ежегодно 2,5 млрд. руб., а ОАО «Газпром» - 11,2 млрд. руб. в год.

Анализ функционирующих ипотечных программ позволил нам выделить три основных типа регионов России. К первому типу относятся регионы, в которых в основном работает рыночная ипотека, чему способствует высокий уровень их экономического развития. В данных регионах спрос на ипотечные кредиты высокий. Сюда относятся Москва, Санкт-Петербург, Татарстан, Иркутская область и т.д. Второй тип регионов с более низким уровнем жизни населения реализует ипотечные программы с участием региональных бюджетов. Это - Ростов, Кемерово, Оренбургская область. К третьему типу относятся регионы, реализующие рыночный механизм ипотечного кредитования с присутствием социальной ипотеки. Сюда можно отнести Башкортостан, Мордовию, Пермскую область и т.д.

Литература:

•  

  1. Федеральный Закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. От 13.05.2008) "Об Ипотеке (залог недвижимости)" (принят ГД ФС РФ 24.06.1997).

  2. Федеральный Закон от 05.02.2004 № 1-ФЗ (ред. от 13.05.2008) "О внесении изменений в Федеральный Закон "Об Ипотеке (залог недвижимости)" (принят ГД ФС РФ 23.01.2004).

  3. Федеральный Закон от 30.12.2004 № 216-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный Закон "Об Ипотеке (залог недвижимости)" (принят ГД ФС РФ 22.12.2004).

  4. Федеральный Закон от 11.02.2002 № 18-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный Закон "Об Ипотеке (залог недвижимости)" (принят ГД ФС РФ 23.01.2002).

  5. Грудцына Л.Ю. Ипотека. Кредит / Л.Ю. Грудцына, И.Н. Козлова. - М.: ЭКСМО, 2011.

  6. Лаврушин О.И. Банковское дело: современная система кредитования / О.И. Лаврушин, О.Н. Афанасьева, С.Л. Корниенко. - М., КноРус, 2011.

7. Овсянников Д.Н. Азы ипотечного кредитования, или об ипотеке по-русски. / Д.Н. Овсянников. - М.: Экономика, 2004.

8. Покопцева Е.Б. Ипотека в России: Прошлое. Настоящее. Будущее / Е.Б. Покопцева, И С Радченко. - М.: Гросс Медиа, 2010.

9. Радченко И.С. Как купить квартиру в кредит? - Ипотека в России / И.С. Радченко. - М Вершина, 2004.

Код для цитирования: Скопировать