V Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2013

Кадастровая оценка земель стимулирует как получателей земельного налога (местные власти), так и его плательщиков (землепользователей) относиться к земле как к ликвидному активу, использование которого способно приносить прибыль. В этом случае денежные поступления в доходную часть местного бюджета могут помочь решить многочисленные социальные проблемы и улучшить качество жизни людей.

Однако, реализация государственной программы кадастровой оценки земель выявила множество проблем, связанных с:

1 с исходными данными и их достоверностью;

2 неопределенностью с видами разрешенного использования земельных участков;

3 закрытостью информации по отдельным категориям земель, с особым режимом налогообложения.

Как результат мы имеем неполный кадастр, некорректные данные, неточную оценку.

Кадастровая стоимость - это специфическая стоимость, выступающая альтернативой рыночной стоимости, когда нет возможности оценить индивидуально каждый земельный участок и учесть все его особенности. В основе кадастровой оценки лежит деление земли на категории и вид использования. Для различных участков, в зависимости от вида и особенностей разрешенного использования, расчеты ведутся по-разному, из чего следует, что кадастровая стоимость земли отвечает текущему ее использованию, которое не обязательно является наилучшим. В этом случае регулятором эффективности использования земельного участка может служить лишь налоговая ставка.

Кадастровая стоимость формируется в результате массовой, сплошной оценки большого массива объектов. Сущность массовой оценки заключается в формировании результатов анализа рынка недвижимости достаточного количества реальных сделок перечня факторов стоимости объекта и учете с помощью специальных формул их количественного влияния. Это задача из области прикладной математической статистики. Поэтому для определения кадастровой стоимости земельных участков законодательно выбран сравнительный метод оценки, при котором один участок можно оценить по аналогии с другими, рыночная стоимость которых известна. Очевидно, что данная методология применима только при развитом рынке. В России более 90 процентов земель находятся в государственной и муниципальной собственности, существенная часть из них не может участвовать в обороте, а площадь проданных из них земельных участков составляет тысячные доли процента. В дополнение к этому фактору, у нас не декларируются цены уже состоявшихся коммерческих сделок.

Чтобы выйти из этой ситуации, в процессе оценки для формирования исходной базы методические указания предлагают использовать:

1 цены предложений на рынке недвижимости из любых доступных источников;

2 субъективные мнения экспертов;

3 рыночную оценку отдельных объектов, произведенную специально приглашенными для этого случая профессиональными оценщиками.

Однако, такая методика нарушает системность и целостность методологии кадастровой оценки, снижает ее качество и достоверность. С некорректными исходными данными можно получить значения кадастровой стоимости земельных участков, плохо поддающиеся экономическому обоснованию: либо очень далекие от рыночной стоимости, либо превышающие ее в разы.

Дело в том, что кадастровая оценка не должна быть ни завышенной, ни заниженной, поскольку объект оценки потеряет, в первом случае, - инвестора, во втором, - стимул к рациональному использованию земли, и тогда утвержденные кадастровые цены можно применять только в фискальных целях, но не для управления недвижимостью.

В связи с этим расчет кадастровой стоимости осуществляется с помощью специального программного обеспечения, алгоритмы программ которого закрыты даже для специалистов, занимающихся земельными вопросами. Поэтому ответить на законный вопрос налогоплательщика о том, из каких параметров сформировалась цена объекта, насколько она отвечает принципам достоверности, непредвзятости, сопоставимости, справедливости и насколько отражает рынок, некому. При этом землепользователю очень проблематично обжаловать уже утвержденные результаты оценки.

При формулировке понятия «кадастровая стоимость» мы имеем систему ссылок из одного источника на другой и стабильное определение понятия через процедуру ее установления - государственную кадастровую оценку.

При формировании кадастровой стоимости земли налоговый кодекс ссылается на земельное законодательство. В Земельный кодекс Федеральным законом от 22 июля 2010 г. № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» вносятся существенные изменения, касающиеся определения кадастровой стоимости и ее взаимосвязи с рыночной. Теперь в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости. В прежней редакции кодекса кадастровая стоимость в отдельных случаях принималась равной проценту от рыночной, который, в общем случае, мог быть и больше ста.

Таким образом, актуальным документом, регулирующим государственную кадастровую оценку, становится закон об оценочной деятельности («Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ).

В результате концепция кадастровой оценки меняется, она определяется как составная часть оценочной деятельности и входит в правовое поле реальной экономической (рыночной) оценки. Для проведения, начиная с 2011 г., государственной кадастровой оценки объектов недвижимости и ведения в кадастре единого учета земельного участка и объекта капитального строительства, определен и Федеральный стандарт оценки (ФСО № 4).

Федеральным стандартом уточнено экономическое содержание кадастровой стоимости и раскрыто понятие массовой оценки, под которой понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Из установления кадастровой стоимости в соответствии с последней редакцией федерального закона об оценочной деятельности следует два важных вывода:

1 кадастровая оценка должна проводиться профессиональными оценщиками;

2 землепользователь может оспорить кадастровую стоимость, если она превышает рыночную.

Таким образом, позитивным фактором является то, что законодательно учтенные критические замечания и уточненные правила проведения кадастровой оценки и формирования кадастровой стоимости.

Так как концепция кадастровой оценки неразрывно связана с концепцией системы налогообложения государства, то налоговая система сама должна быть приведена в то состояние, при котором решающую роль будет играть кадастровая оценка.

Сегодня Налоговый кодекс РФ предусматривает три имущественных налога: налог на имущество физических лиц, налог на имущество юридических лиц и налог на землю. Налогооблагаемой базой по каждому из них выступают различные стоимости: инвентаризационная, балансовая, кадастровая.

Следует отметить, что отсутствие системного подхода приводит к тому, что затрачиваемые на кадастровую оценку информационные, финансовые, кадровые ресурсы используются без должной ответственности и малоэффективно. В связи с этим государство нуждается в реальной достоверной экономической оценке тех активов, того богатства, которыми оно располагает.

Таким образом, проблема состоит в том, что так как кадастровая стоимость регулирует важные имущественные, правовые, финансовые, налоговые отношения, то ее необходимо оптимизировать. В целях ее оптимизации предлагается сделать процедуру кадастровой оценки более открытой, публичной и понятной. Также необходимо разработать ясные, экономически обоснованные методики расчета с привлечением профессиональных оценщиков, российских научных организаций, занимающихся теорией оценки (с учетом степени развитости российского рынка и наличия официальных источников по продажам и другим сделкам для формирования исходных данных. И еще не маловажным моментом является то, что необходимо для использования кадастровой оценки в иных целях, например, в целях территориального планирования, создать единую юридическую основу понятия «зонирование территории», при этом сформулировать четкие требования к исходным данным, в том числе по обязательному набору исходных данных, обеспечивающих градостроительную ценность земельных участков.

Литература

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.01.2001 № 136-ФЗ (ред. от 27.12.2009) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2010) // Российская газета, № 211-212, 30.10.2001.

2. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть 2) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (ред. от 27.12.2009) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2010) / / Собрание законодательства РФ, 07.08.2000, № 32, ст. 3340.

3. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ (в ред. Федерального закона от 22.07.2010 № 167-ФЗ) // Консультант Плюс.

4. Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов: Приказ Минэкономразвития России от 15.02.2007 № 39 // Российская газета, № 100, 15.05.2007.

5. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4): Федеральный стандарт оценки, утв. Приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 г. № 508 // Консультант Плюс.

Код для цитирования: Скопировать